陶都の杜

[買い換え検討中 [男性 40代]]

陶都の杜について情報交換しませんか。
大きな分譲地で、色々な会社の分譲があるようです。
多治見の街が眼下に広がり良さそうなところだと思いましたが、
生活しやすいところでしょうか。


地区計画：http://www.city.tajimi.lg.jp/kurashi/toshikekaku/kekaku/chikukekaku/20...

所在地：(保留地)岐阜県多治見市住吉区画整理事業区域内9街区1-1他
(仮地番)岐阜県多治見市長瀬町25-2の一部・住吉町七丁目24-1の一部・虎渓山町二丁目1-1の一部
岐阜県多治見市住吉町７-7の一部、虎渓山町2丁目1-1の一部他 （多治見住吉土地区画整理事業地内保留地予定地17街区1-7画地他）他
交通：ＪＲ太多線「多治見」徒歩30分、東鉄バス「虎渓山」停留所から徒歩８分
総区画数：460区画
売主：積水ハウス株式会社、多治見住吉土地区画整理組合、セキスイハイム中部株式会社、
パナホーム株式会社、住友林業株式会社　他


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/chubu/gifu/toutonomori/
多治見住吉土地区画整理組合：http://kyowa-sekkei.com/web/touto/index.html
セキスイハイム中部株式会社：http://www.816chubu.jp/condominium/gifu/touto.html
パナホーム株式会社：http://www.panahome-aigi.co.jp/bunjo/touto.html
住友林業株式会社：http://sfc.jp/bunjyo/toutonomori/index.html

[1: 匿名さん]

かなり大きな街区という風になるのと、
けっこう行政も入って大きな計画であるという事で期待されますよね。

大手のＨＭが参入するという事ですから、
選ぶ方も楽しいというか真剣と言いますか

まだまだ販売自体は先なのかなぁ？？

駅までは遠いですが基本大人は車移動になると思いますし、
そうでないならバスで解決できるかと。

ただバスがどれ位この辺りに走っているのか判らないので
それ次第かなぁ

[2: 匿名さん]

中央道走ってるとここが開発してるのが見えます。今のところ積水のHPが一番詳しいのかな？行政が入ってると心強いです。460区画という大きなものですし、バスとか使いやすく色々工面してくれそうで。バス停はもう少し近いところに欲しいです。これから期待の街ですが今の時点では寂しいのは否めない。あと地盤がどうなのかなあというのも気になりました。

[3: 匿名さん]

やはり地盤ですよね。
地元では悪い噂も聞きますが、手前側でなければ山を削っているわけだし大丈夫そうな気もしますが・・・
あとは値段が周辺相場よりやや高めのため、手の届く層がどれだけいるのか。

[4: 匿名さん]

相場より高めなんですか？何もなかった場所に
住宅地を一から作り上げていてそれなりのコストは掛かってるような気はしましたが…。
これから地盤も改良するんでしょうか。それ次第かなあと思います。
この辺りだと何をするにも車移動でしょうし、バスが仮に来たとしても
使う人が少ないと本数が激減したりなくなったりしますのでその辺りも考えたいところ。

[5: 申込予定さん [男性 30代]]

来週申し込みを行う予定です。
確かにそれなりの値段ではありますが、今後開発が進めば値段に見合った環境になると思います。値段が高い分、学区や地域の治安は良くなると思います。行政の介入である程度は確約されている点から評価できます。
地盤については盛土と切土？についてかなり説明を受けています。区画によってもともと山があった場所(切土)の場所と後から土を盛った場所(盛土)があるので、それぞれハウスメーカーに確認をすると良いと思います。1番南側は眺望に優れていますが、その点で少し不安があります。
今はまだ寂しい感じがありますが早く人が集まると良いです。

[6: 不動産業者さん [男性 10代]]

一般論として、盛り土造成地はできれば、避けたほうがよいと思います。
土地の販売会社に確認して買ったほうがよろしいでしょう。
一般論として、できれば切り土の宅地を買った方が良いと思います。
陶都の杜の南側は盛り土が多く、北側は切り土が多いです。
詳しくは多治見市役所に公文書公開請求書を用いて、最新の造成計画平面図を
入手して調べることができます。
土地の値段はインターネット等で多治見市内の地価相場を
調べ、じっくり比較したほうが良いと思います。

[7: 契約済みさん [男性 30代]]

分譲住宅の契約をしました。
ホームページの情報だけだとあまり変化がわからないのですが
各社物件の売れ行き状況が気になるところです。
南側の道路も春には開通予定なのでこれから西側も需要が
高まってくると思います。
今は殺風景ですが街なみが完成する頃には大分雰囲気も変わると思います。

[8: 匿名さん]

7さんは契約されたのですか。おめでとうございます！
あまりホームページ更新されていなくて売れ行き自体はよくわからなかったのですが
着実に売れているという状況カナ。
街が出来上がって、新しく植えた木が育ってくると想像図のようになっていくでしょう。

[9: 契約済みさん [男性 30代]]

ありがとうございます。
分譲住宅よりも宅地の方が売れ行きは良いようですが、うちの場合は
注文だと初期費用が大きく変わってくる点と、コストパフォーマンス
で分譲住宅の申し込みをしました。土地だけでも1500万ほどするので、
太陽光パネルと床暖房、エネファームがついていることや外構、使わ
れている窓などを含めると家自体の価格は住友としてはかなりお買い得感がありました。

[10: 匿名さん]

あの辺りで土地代1500万ですか…。いつも下の道路から見上げますが今はまだスカスカですね。街が完成して人が増えれば住みやすくなるのでしょうけど、栄えるのはこれから長く時間を掛けてという感じでしょうか。色々なハウスメーカーが参入してるようですがどのメーカーが人気なんでしょう？

[11: [男性]]

現状で言うとパナホームが売れているようですね。
というのも陶都の杜の南側にはこれから道路ができる
らしいのですが開通がまだされていないことから北側
の方が入りやすいんですね。また北側は切土の土地が
多く、近くに公園もできるとのこと。あとけっこう
パナは値引きが期待できるとか。あとはセキスイハイム
の南側の土地は売れていますね。景色がよくこちらも
地盤が良いようです。南側には盛り土のところもある
ようなので要注意です。ただ3月には南側の通路が
完成し信号もできるようなので今後は南側の需要が
高まると思います。個人的には南側でも西に位置する
住友の分譲は今後できる道路から入りやすく、分譲地も
全て切土とのことなので売れてくると思います。

[12: 多治見市民 [男性 90代]]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[13: [男性]]

うーんそうなんですね。
南側の道路が通用できないのは残念ですね。
確かに３月開通予定という広告の謳い文句の割に何も工事が
されていないようでなんとも不思議には思っていましたが
なんらかの理由があるんでしょうね。駅までの時間が
だいぶ違ってくるので早く工事を進めてもらいたいです。

[14: 匿名さん [男性 40代]]

取付道路は北側に１本あります。南側の取付道路は未完成です。

北側取付道路と県道は三差路で、信号はありません。
朝のラッシュ時には北行き、南行きとも交通量が多いです。
特に南行き、多治見駅方面はこの三差路前後で大渋滞しています。
そのため、近隣虎渓山町の住民は南行き方面に出るのが困難で
今でも困っています。
また、この三差路付近はカーブしており、過去に数件の事故が
発生し、２名死亡しています。

南側取付道路は関係者の協議が始まって３年６カ月になると
いうのに、いまだに岐阜県土木事務所の承認が下りていません。
そのため着工できないのです。
何でこんなに時間がかかるのか、何がネックなのか不可思議です。

１２月１４日に多治見市による住民説明会がありました。
それによると工事期間は平成２７年１２月８日から
平成２８年３月２５日までです。

しかし、１月１５日に県土木事務所の担当者に聞いたところ
まだ工事の承認は出していないと言っていました。
従って、一部のハウジングメーカーが折り込み広告に
書いているような、３月３１日供用開始は不可能です。
多治見市の担当者もそう言っていました。

この南側進入路は交差点から北方向に深く崖を削り取る
工事となります。ところが、その削り取る場所は
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に県が指定しています。
そのため、がけ崩れ防止のための強固な擁壁を構築しなくては
なりません。必然的に工期と費用は大きくなると考えられます。
南側進入路工事費用は１億５０００万円と聞いています。

この住宅団地周辺の交通事情についてはラッシュアワー時に、
現地を良く見て、また、宅地販売会社に工事の状況・予定を良く聞いて、
事前に納得しておいたほうがよいでしょう。
何事も最近は自己責任ですから。

[15: 多治見市民]

この分譲地の評価に大きく関わる貴重な
お話をありがとうございます。
学校がすぐそばにあるため近隣住民の方
も安全面は大変気がかりなポイントだと
思います。子どもの安全は最優先される
べきだと思います。ただこの問題が工事
費用の問題で解決できるのであれば
南側が開通されるものとして購入された
方はなんとかしてほしいでしょうね。
というかお金の問題ではなさそう、、

[16: 多治見市民]

ホームページで一部安売りが始まりましたね。
500万引きて(笑)
南側通路が３月３１日共用開始予定と
書いてあったのがこっそり2016年度内に
変わってる。
いよいよ南側通路の問題が表面化してきた
ようですね。

[17: 匿名さん [男性]]

多治見住吉宅地・陶都の杜についてお役立ち情報
というブログを見るとおもしろい情報が見えます。
内容はすこししつこすぎるのが気になります。
ぜんぶ本当でしょうか？

[18: 多治見市民]

ブログ見ました。何だか陶都の杜に対して
恨みみたいなものを感じるブログですね^^;
過去にここのスレッドに南側通路について
書いてあったのと同じような言い回しが少し
気になったのですが、「３月31日の供用開始は
夢物語」と言う点です。
実際3月末に工事完了はありえないと私も
思います。住友のホームページもいつのまにか
2016年度内供用開始と表現を変えていること
からも3月というのは現実味がありません。
ただ少しずつ売れてきているみたいですね。

[19: 匿名さん [男性]]

皆さんの意見の中に、「多治見市の後ろ盾があるから安心」とありました。
これは大きな誤解です。この宅地開発事業は住吉土地区画整理組合の地権者２６名が集まって
土地区画整理組合を組織し、事業主体＝施工主＝宅地販売者となって山林を宅地に変えて大もうけ
しようという事業です。実際の運営はコンサルタント会社（協和設計）に丸投げで、
土木工事は竹中土木と畑佐興業が行っています。
だから、個人の金儲けでやっている事業であり、多治見市の公共事業ではありません。
ただ、土地区画整理法では多治見市が税金で助成すること、技術的支援をすることは許されています。
ただし、助成といっても無制限ではなく、「多治見市土地区画整理事業助成要綱」で
規定された金額以内で支援できるのです。
そして、既にこの要綱によって、４年間で７４００万円の目いっぱいの助成が決まっており、
これ以上、助成すると違法になるのです。
公共施設（道路、公園、緑地、上下水道等）は完成後、多治見市に移管される予定です。
ということは、完成していなければ移管できないということです。
そして、移管前に多治見市が何らかの工事をすれば、
それは私有地に税金を投入したことになり、
何らかの正当な法的根拠がなければ、違法なのです。
　土地区画整理組合はこの事業が完成後２年で解散する予定です。
組合から直接、土地を買う場合はこのことを知ったうえで、
宅地の長期品質保証方法を良く聞いて、明らかにしておかれた方が良いでしょう。
万が一何年か後に宅地に問題が発生した場合、
販売者である組合は霧のように消えてしまっていて、
泣き寝入りということになりかねません。

[21: [男性]]

7400万というお金が市民に還元されるのは
だいぶ先になりそう。
でも実際7400万というお金を多治見市が
出していること後ろ盾みたいなもんなんじゃないのかな。
税金を開発に使っていること自体は公共投資と変わらないし
そもそも市にとっても結果的にメリットがなきゃ
そんなめいっぱいの助成は決めなかったんじゃないかな。
やってること見ると互いにメリットあるから多治見市も
協力したいっていう感じがする。どっちも金儲けしたい
んだろね。
あと組合から直接よりハウスメーカー通して買う人の方が
多いでしょ。その辺はどうなんのかな？

[22: 匿名さん]

市の助成金が入ってるとは知りませんでした。
前に出てくる3月中というのは今年の3月ということですか？
少し前に現地を見た時は本当に少ししか家が建ってなかったので
その計画が今後どうなるか気になります…。
>>11さんのレスを見るとやっぱり良い区画＋ハウスメーカーの家が強そうですね。

[23: [男性]]

まだまだ家は疎らですね。
3月というのは今年の3月のことで間違いない
のですが道路の工事の話です。
ところが実際には工事が遅れているため
2016年度内の完成予定に変更されました。
ハウスメーカーが強いというかこの分譲地
ほとんどの土地はハウスメーカーの土地
なので、実際は立地条件と値段でしょうね。
パナホームはかなり値引きしているという
話なのでその点が大きいと思います。
今のところ北東部分が売れていますが、
西側はこれから道路ができるとかなり駅
までの時間が短縮されるのでこれから
売れると思います。ただし道路ができるのは
だいぶ先ですけどね。

[24: 通りがかりさん]

最近になって家がバンバンたち出していますね。丘の下から見るとすでに隙間が無いようにも見えるのですが、実際に上がってみると南側の崖沿いに家が集中してあるだけで全体としてはまだまだただの空き地です。南側の景色は確かに素晴らしいのですが、街そのものの景観が良くなるといいですね。北側の陶都の杜の入り口は何だか殺風景でコンクリートで固めただけという感じなので、整然と並ぶ街路樹やお洒落な街灯があると雰囲気が変わるはずなんですが。。

[25: 匿名さん]

今年の３月までの１年間の住吉土地区画整理組合が自ら販売した保留地区画数は、
たったの２区画で金額は２３０３万円でした。
目標は４億円でした。このため工事は５６５１万円分しか出来ず、第２工区の工事がストップしてしまいました。また、このため南側進入路の着工も遅れており、来年の３月までに完成予定と組合は言っていますが、見通しは？です。
この分で行くと、とても計画通り平成３０年３月までにこの事業を完了することはできません。
そこで、組合は止む無く事業計画を５年間延長し、平成２８年３月までとしました。総事業費も最初の３８．５億円から４１億円と２．５億円も高騰しています。おまけに予定していた借金６．４億円を中止しました。
これで、この先保留地販売が順調に行かなければ、資金の後ろ盾は亡くなり、さらなる事業計画の延長もありえるでしょう。
要するに、陶都の杜の開発事業は早くも行き詰まったということです。
組合の保留地販売がうまく行かない原因は、販売価格が周辺の相場にくらべ高すぎることです。
他のハウジングメーカーの場合は家と土地とセットで販売し、値打ちな商品として販売しても、
利益を出すことができるのです。
それに較べて、組合は土地だけを販売するため、坪あたり２０～２６万円では、相場に比べ割高感が
大きいのです。ちなみに、たとえば最近販売好調な土岐インターチェンジ、土岐アウトレットの近くの宅地は坪１０万円です。
打開策は恐らく販売価格を下げるしかないでしょう。現に、某社は２区画だけ、坪あたり１８万円で販売をはじめました。
また知り合いの不動産会社の社長は、陶都の杜はせいぜい坪あたり１８万円がいいところと２年前から言っていました。
坪単価を下げすぎると組合の利益は圧縮され、「骨折り損のクタビレ儲け」になりかねません。
問題だらけの不適格な場所に、周辺住民の反対を押し切って、２年間の納期を守るために強引に焦って、幾多の違法行為・不正行為をして乱開発をした報いです。
組合は自業自得、自己責任とあきらめ、自分の播いた種は自分で刈り採るべきです。
もし赤字が出て破産したら、１９名の組合員・２６名の地権者が自分の金・財産で清算し
なければいけません。間違っても、多治見市の血税をせびってはいけません。
結論としては、経営感覚の乏しい素人が集まって、バブルの夢よもう一度と、大資本の後
ろ盾（融資）のないまま、大規模宅地開発を行い、保留地処分金だけを収入源にして突き
進んだ結果、行き詰まったということでしょう。これを昔の人は「捕らぬ狸の皮算用」と
言いました。
あまり欲張りすぎると、ひどい目に合うと言う、教訓的な昔話を彷彿とさせる結論
です。（花咲かじじい、舌切りスズメなど）

[26: 通りがかりさん]

そうですね、ハウスメーカーの土地や建売と比べて明らかに事務所が販売している区画は売れ行きが遅れているように思います。
一方ハウスメーカーの売れ行きは徐々に増えて来ているように感じます。まだ街として成立していない感じですが、家が増えて来たことによって購入者の安心感に繋がっているのではないでしょう。25さんの書いている通り、確実に街の工事は遅れていると思います。ただ地権者の土木事務所だけでなく、ハウスメーカーもメーカー間で開発に投資をするなど工夫が必要でしょう。確実に単価がこの周辺の東濃地域平均より高いのでそれに見合った付加価値が無ければコストオーバーですね。

[27: 匿名さん]

ブログ「陶都の杜についてお役立ち情報」に参考になる記事がのっています。
宅地地盤の造成方法（切土と盛土）についての知識がわかりやすく解説されています。
過去の盛土の土砂災害事例ものっています。
宅地地盤については建築物より、品質保証のしくみ、法整備が遅れています。
そのため、新聞で損害賠償訴訟が多く報道されています。
万が一の時は、自己責任となりますから、
切土と盛土の知識は常識として知った上で、宅地を購入したほうが良いでしょう。

[28: 多治見市民]

多治見市に問い合わせればバザードマップと同様に切土か盛土かがわかる地図がもらえます。地盤について不安な人はそれを参考にするとよいです。ちなみに住友林業の土地は基本切土の土地です。メーカーによっては安全な土地を選んでいる会社とそうでない会社に分かれるようですね。

[29: マンション検討中さん]

○友と○水と○ナの建物を実際にみました。駅前にできるマンションと迷ってます。
値引きの話はありましたが、二社は期待したほど多くはなかったです。
奥にある会社は初めて見に行った時に申込を迫られました。高速も近くてうるさいし、坂になってるから西日がきになりました。さすがに見に行っただけなのに800万も値引くって言われたときはビックリしました…高級外車や高級国産車が営業車だったので、もうかってるんですね(笑)
○水か○ナかマンションか…

[30: マンション検討中さん]

>>28 多治見市民さん

パナホームも基本的に切り土みたいです。
積水も半分くらいが切り土みたいです。

[31: 通りがかりさん]

>29
800万⁉︎
それってどこの会社ですか？

[32: 匿名さん]

値引き情報気になりますね。ハウスメーカーではないってことでしょうか。
最近急に家増えてきてますか？家が建ってくると安心感に繋がるというのは凄く同意。
近くの道をたまに通りますが、半年前より賑わってきたのなあと感じましたし。
ちょっと興味出ました。

駅前は場所によって浸水の話も聞いたことがあります。
検討前には一度ハザードマップを確認しておいた方が良いと思います。

[33: マンション検討中さん]

>>31 通りがかりさん

某大手木造会社さんですよ。

[34: 通りがかりさん]

住○林○ですか？！
そんな値引きするとはしりませんでした‼︎

[35: 匿名さん]

すでに書かれていますが、どうやら陶都の杜は外からいらっしゃる方が多いようですね。多治見は名古屋まで30分強で着くのでベッドタウンとしてはそれほど苦にならない位置にあると思います。この先吸収合併されて消滅するとか言っている人もいますが、これから駅前が再開発されたり土岐と多治見の間に大型ショッピングモールができたりとポジティブな話もあります。飲食店は人口比率でみると多いのでそこまで都会のように混まないし、それなりに種類も揃っています。今まで無かったスタバももう直ぐ出来るようですし、是非多くの人に多治見に来てもらいたいですね。