管理費の滞納問題について

[新米理事長]

当番制で役員になり、くじびきで理事長になりました。
うちのマンションでは以前から管理費を滞納している方がおり、問題となっていました。

前期理事会からの引き継ぎ事項として、今期理事会で対策を検討することになったのですが、
①少額訴訟と②支払督促だったらどちらが、有効だと思いますか？
また、それ以外で有効な手があれば、ご教授願います。


簡単な状況
・滞納している方は３件あり、滞納は１～３年分、２０万～６０万円
・３名ともマンション内に住んでいる。
・管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており、入金約束を書面で取り付けたこともあるが、
　約束不履行されている。（その後電話で後追いしているが約束が守られない。）
・住宅ローンだけは、ちゃんと払っているようである。
・都内で５０戸・築１５年目のマンションです。３年前に大規模修繕工事をしました。
・滞納している方は、以前からの常習者で、常に何か月分か滞納しており、少しずつは入金しているが、
　徐々に増えている状況である。

[182: 匿名さん]

管理会社の怠慢でしょ？
督促業務も委託費の中に入っているでしょ。
何のために高い委託費払ってるんだか。

[183: 働くﾏﾏさん]

両方に責任はあるでしょう。管理会社は履行義務、理事会は管理責任。
そんなこともわからないとは、開いた口が塞がりませんね。

[184: 匿名さん]

＞管理責任？
　業務請負契約だから、組合に管理責任などない。
　管理会社上司（管理監督者）と担当者の善管注意義務違反。

[185: 匿名さん]

会計の責任です。
会計が舐められている。

[186: たけ]

>>184
請負契約ではなく、業務委託契約でしょ。
理事会に管理責任はあるでしょう。

[187: 匿名さん]

管理委託契約書より
管理費等滞納者に対する督促
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、 甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、支 払期限後○月の間、電話若しくは自宅訪問又は 督促状の方法により、その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお 滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。

[188: 匿名さん]

管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第6 2条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日別に定める徴 収日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収 する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組 合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁 護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求 することができる。
3 管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うなど、 必要な措置を講ずるよう努めるものとする。

[189: 匿名さん]

＞請負契約ではなく、業務委託契約でしょ。
＞理事会に管理責任はあるでしょう。

　業務委託契約だと、責任は組合にある訳？
　素朴な疑問　高い委託費払って、なんでそんな会社に委託を続けるわけ？
　　　　　　　理事会の責任なんて言って、区分所有者に何のメリットが？
　　　　　　　理事のなり手がなくなって、管理会社が得するだけ。

　　　　　　　理事の責任を問うという発想がおかしい。

[190: 匿名さん]

>素朴な疑問　高い委託費払って、なんでそんな会社に委託を続けるわけ？
高い安いは、組合と管理会社の契約の問題で高ければ管理会社の取替も可能です。
＞理事会の責任なんて言って、区分所有者に何のメリットが？
滞納金は非滞納者が一時的に立て替え負担しているのですよ。
＞理事のなり手がなくなって、管理会社が得するだけ。
なり手がいないのは組合の問題で管理会社は関係ない。
＞理事の責任を問うという発想がおかしい。
理事は組合員から委任されているので責任を問われるのは当然です。

[191: 匿名さん]

１８９さんへ
マンション管理適正化法、御宅のマンションの管理規約。

管理会社との、業務委託契約書、を学習して下さい。

管理会社とは、民法の、委任契約になりますので、

最終的には、責任の主体は、管理組合にあります。

組合員が管理するのであれば、管理会社は、不要です。

[192: 匿名さん]

>素朴な疑問　高い委託費払って、なんでそんな会社に委託を続けるわけ？
＞高い安いは、組合と管理会社の契約の問題で高ければ管理会社の取替も可能です。
　高い安いの前に、しごとしない管理会社に何故委託を続けるの？

＞理事会の責任なんて言って、区分所有者に何のメリットが？
＞滞納金は非滞納者が一時的に立て替え負担しているのですよ。
　回収を放棄しろなんて言ってません。
　管理会社に回収努力をさせろという事です。

＞理事のなり手がなくなって、管理会社が得するだけ。
＞なり手がいないのは組合の問題で管理会社は関係ない。
　本来、定額委託業務の範疇の仕事を何故、理事がするのかわからない。
　督促業務が、委託業務の中に書いてないなら、そんな契約書を持ってくる会社が問題。

＞理事の責任を問うという発想がおかしい。
＞理事は組合員から委任されているので責任を問われるのは当然です。
　ボランテイァで理事になって、責任とらされるなら、誰も理事なんかしたくない。
　理事でも、管理会社でも、未収金回収については、法的手続き以上のものは出来ない。
　管理会社が提案し、理事会の承認を取って、手続きは管理会社がする。
　これが当然。
　それをしない管理会社の責任を何故理事が取るのか、理解に苦しむ。
　
　こういう人、時々いますね。
　こういう人は、自分は理事にならずに、文句だけ言う。
　永久に分かり合えない。

[193: 匿名さん]

文句が、正常な意見であれば、大いに良い事では、ないですか。

正論を大きな声で、総会等で、述べる組合員は、大切である。

[194: 匿名さん]

＞管理会社が提案し、理事会の承認を取って、手続きは管理会社がする。 これが当然。

「弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。」（弁護士法72条）とされている。
違反すると「2年以下の懲役又は300万円以下の罰金」（同法77条）となる。

[195: 匿名さん]

＞違反すると「2年以下の懲役又は300万円以下の罰金」（同法77条）となる。
　理事会で決定し、原告管理組合理事長で、代理人弁護士が訴訟を行う。
　蛇足（規約に理事会で決定できると書いてあるのが望ましいが、未収金の請求書訴訟は保存行為とみなされるそうです。）
　管理会社は、それらの手続き代行を行う。
　違反はありません。
　どこでもそうしてると思いますよ。

＞正論を大きな声で、総会等で、述べる組合員は、大切である。
　本当に正論でしょうか？
　理事を責めるより、管理会社の契約違反を責めるべきでは？
　

[196: 匿名さん]

＞管理会社は、それらの手続き代行を行う。 　違反はありません。 　どこでもそうしてると思いますよ。

情けないね、何でも管理会社任せの管理組合なんですね。但し管理委託料金の枠外の別料金となる。

[197: 匿名さん]

(管理費等滞納者に対する督促)
第十条 乙は、第三条第一号の業務のうち、出納業務を行う場合において、甲の組合員に対し別表第一1(2)2の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲が行うものとする。
2 前項の場合において、甲が乙の協力を必要とするときは、甲及び乙は、その協力方法について協議するものとする。

[198: 匿名さん]

>>195
>蛇足（規約に理事会で決定できると書いてあるのが望ましいが、未収金の請求書訴訟は保存行為とみなされるそうです。）

なぜ、未収金の請求訴訟が保存行為とみなされるのでしょうか？
その理由をご教示ください。

[199: 匿名さん]

>>195
>管理会社は、それらの手続き代行を行う。
>違反はありません。
>どこでもそうしてると思いますよ。

管理会社は、具体的にはどのような手続きを行うのでしょうか？

[200: 匿名さん]

＞なぜ、未収金の請求訴訟が保存行為とみなされるのでしょうか？
　未収金は組合の債権（資産）で、請求努力しなければ、組合資産が毀損されるからだそうです。
　法的措置以外に、債権確定の方法がなければ、当然保存行為となります。

　資金が逼迫している管理組合でないなら、早い段階での少額訴訟、支払い督促などを弁護士に依頼するのは費用対効果の面で、お勧めできません。
　組合員から、必要性に疑問を出され、保存行為とみなされないかもしれません。
　ただ、承継されない債権（使用料など）については、早く回収するよう注意してください。


＞管理会社は、具体的にはどのような手続きを行うのでしょうか？
　1.　理事会で弁護士を紹介し、概算費用を示し、依頼の承認を取る。
　　　通常、弁護士費用は着手金10万＋成功報酬※＋消費税。
　　　※確定債権額（通常、未収金＋遅延損害金の全額）✖16％
　2.　請求明細の作成。（何年何月の未収は、管理費が、〇円、積立金が〇円、駐車場使用料が〇円などと、
　　　遅延損害金の計算）
　3.　弁護士に提出する書類に理事長の押印もらう。
　4.　弁護士に渡す
　などです。弁護士と理事長の間で小間使いをするだけです。

　通常、裁判には理事長も、管理会社も出席することはありません。

＞但し管理委託料金の枠外の別料金となる
　一般的には、これに対する費用を管理会社が請求することはないでしょう。
　これを請求するような管理会社は要注意。（金もうけ主義が歴然）
　普通は、担当が自主的に動きます。（管理会社に対し、管理委託料金の枠外の費用が発生するか確認してくださいね）
　費用は弁護士費用です。

　5年近い滞納の場合、遅延損害金を標準管理規約に合わせて14.6％に設定している組合なら、遅延損害金で弁護士費用は賄えます。
　計算や請求根拠（請求明細）が確かであれば、問題なく全額認められます。
　弁護士費用（訴訟費用）も請求する場合は弁護士と相談してください。
　規約で訴訟費用も請求できると規定していれば、大丈夫でしょう。

蛇足
　請求明細は管理ソフトで出せます。（ボタン押して、印刷するだけで金取るんですか？）
　督促状作るときに作っているでしょ？
　遅延損害金の計算も大抵ソフトか、最低でも関数入りのエクセルファイルくらいあるでしょう（同上）

　「結構手間がかかります。」と言うような管理会社なら、会計処理全般に不安があります。
　管理会社変更した方が無難でしょう。
　費用は、郵便料金と、封筒代くらいです。そのくらいの請求なら払ってやりましょう。

[201: 匿名さん]

>>200
>法的措置以外に、債権確定の方法がなければ、当然保存行為となります。

ならば、区分所有法上は、区分所有者個人でも請求できることになりますが、本当ですか？