管理費の滞納問題について

[新米理事長]

当番制で役員になり、くじびきで理事長になりました。
うちのマンションでは以前から管理費を滞納している方がおり、問題となっていました。

前期理事会からの引き継ぎ事項として、今期理事会で対策を検討することになったのですが、
①少額訴訟と②支払督促だったらどちらが、有効だと思いますか？
また、それ以外で有効な手があれば、ご教授願います。


簡単な状況
・滞納している方は３件あり、滞納は１～３年分、２０万～６０万円
・３名ともマンション内に住んでいる。
・管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており、入金約束を書面で取り付けたこともあるが、
　約束不履行されている。（その後電話で後追いしているが約束が守られない。）
・住宅ローンだけは、ちゃんと払っているようである。
・都内で５０戸・築１５年目のマンションです。３年前に大規模修繕工事をしました。
・滞納している方は、以前からの常習者で、常に何か月分か滞納しており、少しずつは入金しているが、
　徐々に増えている状況である。

[162: 匿名]

その分委託費が高くなるだけだと思うよ。

[163: 匿名さん]

程度の悪い住民ぞろいで、上乗せされた管理委託費が月に１０万円なんてマンションが出てくるかもしれません。

無理だと思う。

[164: 匿名さん]

最終手段としては、追い出す(その人のマンションを競売にかける)ってことも出来なくはないですよ。

まずはマンションの所有者で集まる必要があり、その人たちで追い出すか？追い出さないか？の投票をし、
4分の3以上の票が集まれば、裁判所に訴えることができます。
詳しくは、マン管という資格を持ってる人や弁護士などに聞いた方がいいと思いますが、早めに手を打った方が良いと思いますよ。
マンションはみんなの物ですからね

[165: 匿名さん]

住宅ローンのほうは払ってるなんて滞納者が多い。
（こちらは、払わないと金融機関が直ちに強行手段に訴えるので）
本当にお金がなくて払えない情状酌量の余地があるのは、極一部でしょう。

１６４さんのおっしゃる通りなんだけど
理事長が、頭脳明晰、胆力十分、やる気まんまんと三拍子揃ってないと
難しい。

[166: 匿名さん]

>最終手段としては、追い出す(その人のマンションを競売にかける)ってことも出来なくはないですよ。
　これについては注意が必要です。

　担保設定などがされていて、マンション価格＜担保、未払い税合計なら「無剰余却下」と言って、門前払いされます。
　つまり、売却してもあなたには取り分がないからという理由で却下されるのです。
　管理組合としては、マンション売却でお金が戻らなくても、持ち主が変わればその人からもらえるのですが、その利益は考慮されません。

[167: 匿名さん]

持ち主は誰でもよいのです。
抵当権行使で元の持ち主を放り出した法人でもかまわない。

とにかく、どなたか管理費を払ってください。

[168: 匿名さん]

管理費も払えない貧乏人はそもそもマンションを買うな。
管理費を払ってないくせに恩恵だけを得られると思うなよ。
支払う努力もしないで、のうのうとマンションに住み続けるとは厚顔無恥も甚だしい。
安い賃貸に引っ越して、マンションを貸して差額で管理費を払うことも可能だろうに。
滞納者のくせにマンション暮らしをしたいと思うことが間違いだ。
マイホームを持つということに対して責任感が無さすぎる。

[169: まつ]

管理費も払えない貧乏人が出てきた背景には、日本経済の構造駅な問題にも原因がある。
かつて日本は終身雇用・年功序列制で、誰でも結婚して子供を作り、マイホームを買って子供を大学まで卒業させることができた。
ところが、バブルがはじけて少子高齢化社会になり、自民党の小泉首相による構造改革によって、正規雇用よりも非正規雇用が増え、安定した生活を送れなくなってきた。だから、折角銀行のローンが通ってマンションを買っても、その生活が続かない。それだけ、将来に夢を持てない社会にしてしまったのです。
決して国際化にケチをつけるつもりはないが、終身雇用・年功序列制は、日本の伝統的な良さがあった。それが崩壊したことが大きな原因だと思うのは、私一人だろうか。

[170: 匿名さん]

管理会社１０９は、管理費滞納者を選別して、理事会に報告したり、

しなかったりすることがある。８９３が不法占拠している専有部分

が競売により。競落した特定承継人に請求せずに、普通決議で処分した。

総会なりで質問すると、間違いを認めて、総会のやり直し等を、度々おこなう。

間違いを指摘する人間がいなくなると、どうなるのかな、？

１０９管理の物件は、過去の議案、議事録、委託契約、規約等を精査しては、？

組合員は、区分所有者である、自覚をもって、財産を守りましょう。

[171: まつ]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[172: 匿名さん]

管理会社の良悪を見抜けない組合の役員では、何をしても無理、

痛い目に合っていても、理解する能力がないから、感じない、

ズルズルと、資金不足になり、管理費等の値上げ、一時金の徴収、

さては、借入金の問題で、管理会社の保証を、頼みにするようになる。

そうならない為には、日常の管理を、細かくしなければならない。

資金計画は、重要である。自分のマンションに住んでいるはずの、

管理の、プロを探すことから、はじめなさい。費用対効果を、考える事。

[173: 匿名さん]

督促
管理組合は、滞納者に対して、滞納管理費等の支払の督促とともに、今後も滞納が継続する場合には、その状況に応じてさらなる措置を執ることになる旨を事前に警告 する。
1ヶ月目 電話、書面(未納のお知らせ文)による連絡
2ヶ月目 電話、書面(請求書)による確認
3ヶ月目 電話、書面(催告書) (過去の実績によれば、失念していたなど一時的な要因で滞納した者は、3か月以内に滞納を解消する) (管理費の滞納者のほとんどは、ローン等の支払も滞納していることが多いため、6か月以内に銀行が債権回収のために競売等 に動き出すことが多い注。)
4ヶ月目 電話、書面、訪問
5ヶ月目 電話、書面(内容証明郵便(配達記録付)で督促)
注 銀行等の他の債権者による競売が実施された場合は、裁判所に対して配当要求を行い、滞納 管理費等を回収する。売却代金の配当では滞納管理費等の全額を回収できない場合は、特定承 継人(買受人)から回収する。特定承継人が弁済しない場合は、特定承継人の資産について、 先取特権の実行や債務名義に基づく強制執行を実施する。(3)、(4)参照)

[174: 匿名さん]

バブルがはじけて何年たってるんだよ。
バブル崩壊後にマンション購入した方の中にも滞納者はいるよ。
マイホームを持つ夢だけはそのままに将来の夢は捨ててしまうのは自分勝手すぎるだろ。

[175: まつ]

>>168
その問題の原因については、ご本人にあるというよりは日本経済の構造的な問題にあると思っています。
といいますのは、従来日本経済は年功序列・終身雇用制がベースでした。だから、誰でも結婚してマイホームを持って、子供を育てて大学までは卒業させることができたのです。
ところが、バブルがはじけて自民党の小泉政権による構造改革により、年功序列・終身雇用制がくずれて、正規雇用が減って非正規雇用が増えてきました。
その結果、将来に夢が持てなくなって、結婚しない独身世帯が増えてきました。そればかりでなく、折角銀行のローンを通って念願のマンションを買っても、解雇・賃下げにより、生活水準を維持できなくなるケースが相次いでいます。

[176: 匿名さん]

政治が悪い？
選んだのは誰かしら？

[177: 匿名さん]

仮に会社を解雇・賃下げになったら、売るなり貸すなりの選択を考えるべきで、お金がないのに分譲マンションに住み続けるのは、おかしいと言っているのです。
お小遣いが足りなくなったら、飲みに行く回数減らしたり、昼ご飯を安く済まそうという努力はするのに、なぜ維持できなくなるまで分譲マンションに住み続けるのか。
政治や社会のせいにばかりしないで、もっと目を向けるべきは自分の中にあるのではないでしょうか？

[178: 働くママさん]

だれも本人に責任がないとは言っていないと思うわ。
社会にも本人にも責任があると言っているだけよ。
そんなにムキになると欲求不満のはけ口にしているとしか思えないわ。

[179: 匿名さん]

住居とテナントを所有している組合員からは割高で徴収しています。
お金持ちの組合員が滞納分をカバーしていると言った感じですかね。

[180: 匿名さん]

毎月開催される理事会に於いて、会計報告に、未収金報告があります。

時々、滞納者の報告をしない事例があります。放置して様子をみていると、

管理会社、若しくは担当との、コネによって、曖昧にしていく様子が伺えます。

時期を見て追及すると、間違いました？で修正してきます。

回収不可能で、総会の案件のなかには、反社会的住民も含まれています。

明らかに、特定承継人も、現に居住しているのに、債権放棄しています。

管理会社は、１０９です。物件の方は、精査してみて下さい。

[181: 匿名さん]

管理会社の怠慢ではなく、理事会特に理事長の怠慢です。