ザ・パークハウス 南浦和ガーデンってどうですか？

[周辺住民さん]

南浦和駅西口の三菱のマンションについて情報交換しましょう。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamiurawa-garden/

ザパークハウス南浦和ガーデン
所在地：埼玉県さいたま市南区南本町2丁目14番2他1筆（地番）
交通：京浜東北線 「南浦和」駅 徒歩4分
武蔵野線 「南浦和」駅 徒歩4分
間取：3LDK
面積：70.06平米～87.65平米
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[351: 匿名さん]

南浦和の年末年始のオススメ買い出しスポットはどこですか？

[352: 匿名さん]

サカイです。

[353: 匿名さん]

まるひろ、ダイエー、みらべるあたり？和菓子なら若葉もいいね。ちなみに我が家は伊勢丹にいきました。

[354: 匿名さん]

コープみらいも広くて品揃え良いですよね。

[355: 匿名さん]

一茶庵のお蕎麦で年末は締めたかったのですが予約がいっぱいでした。

[356: 匿名さん]

あと15戸！

[357: 名無しさん]

>>356 匿名さん
結構売れてたんですね！驚

[358: マンコミュファンさん]

>>356 匿名さん
突然すいません。
15戸なんて、どんでもない。
まだ50戸はあると聞きました。
なんで売れないのかな？いい場所なのに

[359: 匿名さん]

良い場所だけど、悪い場所でもあるからでしょう。
駅から近くて便利だけれど、線路が近すぎてうるさい。
似たような物件を見た事がありますけど、24時間換気の吸気口を開けると音が入ってきました。
しかも線路に向かって直角に建っているマンションの、線路から一番離れている部屋でそんな感じでした。
横長のマンションだったので、そこそこ離れているはずだったのですが。

[360: 匿名さん]

1期、2期で何戸売れたの？

[361: 匿名さん]

駅から近いのはよいですけど
囲まれ感がすごいですね。
角部屋も上階でないと横びっちりですし
カーテンも開けられないです。

[362: 匿名さん]

低層階の買いやすい値段(といっても5000万台後半が殆ど)の部屋と、隣のマンションから抜けてくる高層階の角部屋(8000万台)から売れたようです。
中間の価格帯の部屋が苦戦しています。
また、さらに駅に近い所に2年後竣工のパークハウス(同様に線路は近いが囲まれ感は少ない)が計画されていますので、そちらを待つ人もいるかもしれません。

[363: 匿名さん]

ディスポーザーが標準装備で付いているのは利点です

価格帯は駅から近いなりに高めになっているのでしょうか
ロケーションが良いので単身者やDINKSからファミリー世帯まで幅広く人気が出そう
リセールするときもこの近さなら価格が大暴落することも無さそうと予想できそうですね

[364: ご近所さん]

ここのマンションは、マンション価格が高騰しているのに、
かなり安価に出ていると思います。

[365: 匿名さん]

>>363 匿名さん
全てのタイプが70m2以上なので単身者向けではないと思いますよ。
販売初期の頃マンションギャラリーに伺った感じでは、就学前のお子さんのいる家族が多かったです。

[366: 匿名さん]

http://www.mecsumai.com/tph-minamiurawa-garden/minamihonmachi1/

旧浦和市推しなんですね

[367: マンション検討中さん]

南本町は地味に地価が高いんですよね。

[368: 匿名さん]

ファミリー世帯をターゲットにしたマンションであるなら、
単身向けと違い駅に近くても賃貸で貸し出される割合は
少ないでしょうか？
投資向けマンションは人の出入りが多く、賃貸で入っている
住人が騒音問題を起こして他の住人たちが苦労するように
思うので、初めからその心配がないマンションだと
リセール条件も良くなるのでは？

[369: 匿名さん]

>>368 匿名さん
ここは駅近プラス学区狙い(高砂小・岸中)で購入する人が多いそうなので、投資用は少ないかもしれませんね。
地権者住宅が無いのもメリットに感じます。

[370: eマンションさん]

>>368 匿名さん
都心のタワーマンションでさえ賃貸物件が多くあるのに、賃貸の住人が騒音問題を起こすと断定するのはいかがなものでしょうか。
単身者向けの物件ではありませんが、立地はいいので単身者で借りる方もおられるとは思います。しかし、賃料はが南浦和の1R相場と比べて2-3倍はするので、あまり多くはないように思います。

[371: 検討板ユーザーさん]

>>365 匿名さん
逆に学区のためにわざわざ小中学校の間だけ引っ越すという話も存在する場所なので賃貸目的も有る気はします

[372: マンション検討中さん]

西側のパンダ部屋はいまだに売れてないんですね。。

[373: 評判気になるさん]

>>372 マンション検討中さん
抽選になるくらい人気だと聞いたけど…日照が絶望的だからかな。

[374: マンション検討中さん]

>>373 評判気になるさん

日照はいうほど悪くない気もしますが、機械式駐車場ビューってのが大きいかもですね。

[375: 匿名さん]

HPでお金をかけてもこだわりたいこと第1位が駅近、2位が住みやすい間取りと日照とありました。日照が悪いとは思えませんが、、実際に感じてみないとですね。方角にもよるものかもしれません。

[376: 匿名さん]

のこり15ということ？

[377: 匿名さん]

これだけ駅が近ければ賃貸の需要も見込めそうですか？
皆さんが仰るように小中学校通うだけのために賃貸を探すご家庭がいるとすれば、家賃が割高でも賃貸収入が得られるかもしれませんね。
ちなみに機械式駐車場が目の前に来る眺望の悪い部屋はどの辺ですか？

[378: eマンションさん]

>>377 匿名さん

おそらく2階の角部屋では？

[379: 匿名さん]

ちなみに私は将来子どものためにこの辺の3LDK相場を調べていたところ、築15年以上経っている物件にも関わらずなかなかな金額でしたので、購入した方が安いと思って買いましたよ。

[380: 匿名さん]

３LDKで駅から近いマンションは将来的にも期待できそうです
もちろん永住目的で購入される方が大多数だとは思いますが、
仕事が転勤になった場合などの事情でマンションを手放さなくてはいけなくなった場合や
賃貸に回さなければいけなくなった場合を考えると
駅から近く、リセールしやすい場所に購入した方が安心はできます

[381: 匿名さん]

マンションを売るときは立地が命ですもんね

[382: マンション検討中さん]

マンションマニアさんが当マンションをブログで取り上げていますね。
南浦和エリアで自身がもし購入を検討するならココ、とのことです。今年の3月から来年4月までで約450戸程度が供給予定と、かなりの激戦区なのですね。

https://manmani.net/?p=4067

[383: 匿名さん]

マンマニさんによると、あと40戸も残っているんだってね。
大丈夫か?

[384: 匿名さん]

むしろもう60戸売れたんかい

[385: 匿名さん]

浦和はブランディングに成功して利益率が高いPJだらけになったが北浦和、南浦和は失敗したね。

[386: 匿名さん]

駅近で売れないのが不思議だけど、ここが買える人は浦和で買っちゃうってことなのかな。あと500万くらい安ければ竣工前完売したと思う。

[387: 匿名さん]

竣工済みで入居まであと1ヶ月。残り40戸じゃ流石に三菱も焦っているだろうね。すぐ南に70戸の物件も控えているのに…
ほぼ同価格帯の神明のプラウドは売れているのだろうか？

[388: 匿名さん]

近隣のザ・パークハウス南浦和も完売まで竣工後1年を要したようですし、財務は盤石のデベロッパーですからじっくり売っていくのかもしれませんね。

マンマニさんの言うようにメニュープランの間取りが選べないのは残念ですが、実際に中を見てから検討できるのは良さそうです。金利がすぐに確定できるのもメリットと思います。

[389: 匿名さん]

プラウドシティ南浦和
プラウド浦和神明
シティテラス南浦和
プラウド浦和岸町

かなりの戸数が供給されて、結構分散してしまったのかもしれないですね。

[390: 匿名さん]

プラウドの常磐カトラージュも最近ようやく最後の一戸が完売
デベの強気の姿勢はいつまで続くんだろうか

[391: 匿名さん]

ようやくというか、完成から１か月以内に売れてる時点でプラウドはすごすぎる

[392: 匿名さん]

単純に南浦和は供給過多っぽいですね

[393: マンション検討中さん]

>>389 匿名さん
どれも微妙にマンション名間違ってる…

[394: マンション検討中さん]

食器棚標準よりもトイレを何とかすべきだったと思う。この価格帯のマンションであれは無いよ。

[395: 匿名さん]

たしかにトイレはちゃちいですが、後から取り替えようと思えば最新型にできますよね。ガスコンロも然り。

[396: 匿名さん]

手洗カウンターって後から付けるのは大変だよね。
ウォシュレットをリモコン式に変えるのは簡単だけど。

[397: マンション検討中さん]

トイレの中にPSがあるのでリフォームはスペース的に制約がありそうです。
ガスコンロは取り替えられますね。見た目を気にしなければ機能的には問題ないですが。

[398: 匿名さん]

同時期に竣工の神明のプラウドが残り9戸、こちらはまだ40戸ほど残っているらしいですね。外観や仕様に力を入れているプラウドと違って、実物を見て購入意欲が高まるタイプの物件ではないので、随分と厳しいなという感じがします。

[399: 匿名さん]

ひやかし楽しそうですね

[400: 匿名さん]

たくさんの路線が使える立地にあるのは、とても便利なように感じますね。
間取りもしっかりとした感じになっていますし、
住みやすい環境かと思います。
駅近なのも良いですね。

[401: 匿名さん]

神明二丁目は高砂小学区から外れる可能性があるそうですが、南本町にはそのような話はありますか？

[402: 匿名さん]

プラウド神明は現在売り出している先着順が9戸であって、残り9戸ではないですよね。
ここよりは残数は少ないですが。

[403: 匿名さん]

神明2丁目は大部分を南浦和小学区に移した後なので、神明2丁目の残りより、高砂小が遠い神明1丁目の一部や南本町1丁目、あと浦和駅東口の東高砂町なんかが危ないと聞いています。

[404: 匿名さん]

>>403 匿名さん
なるほど、ありがとうございます。パークハウスの場合は南本町でも二丁目のほうなのでしばらくは大丈夫そうですかね。
小学校はかなり遠いですが、岸中までは本当に近いなと感じました。SAPIXなどの塾も近いので中学受験を考えている方にも良さそうです。

[405: マンション検討中さん]

ここの土地は入札だったのでしょうか。
ご存知の方、いますか？

[406: 匿名さん]

>>405 マンション検討中さん

し烈な入札があったと聞きましたよ。

[407: マンション検討中さん]

>>405 マンション検討中さん
入札だったんですか？
営業さんは、「神明の土地は入札だったが、ここは地主さんと三菱が直接契約したので高値掴みしてないんですよ」と言っていました。

[408: 検討板ユーザーさん]

>>407 マンション検討中さん

野村の営業さんは全く逆の話してました。
どちらにしても噂話の範囲を越えないですね。

そういえば、目の前に認可保育園ができるようですが、ここを買えるような人が激戦区のこのあたりで認可保育園に入れるんですかねぇ

入れたいのに入れられない保育園が目の前にあるというのも切ないですね

[409: 評判気になるさん]

1人目だと厳しいかもですね。
兄弟加点がある方だと入れるかな。
小鳩保育園は南浦和ではかなり評判が良く、系列園も多いので安心感があります。西口にできるのを楽しみにされていた方も多いと思いますが、今はどこも激戦なので希望通りに入れるかどうかは心配ですね…

[410: 匿名さん]

保育園って本当にどこも大変なんですね。都内抜ければ少しは楽になる？と思ったんですがそうでもないですか。
住んでいる人数が多いのですからそりゃそうよ、という感じですね。
特にこのあたりは子供をかなり見かけますから
子供がいるファミリーにとっては住みやすい場所、よって皆さん集まってくるから保育園大変というふうになってくるのだろうなぁ。

[411: 匿名さん]

今年の4月入園で保育園に申し込んだ者ですが、周囲では1人目・育休明け・1歳児の方でも小規模認可保育所のどこかには決まっている印象です。
認可保育所以外でも南浦和にはナーサリールームがいくつかありますので、育休中からどこか１つ押さえておくと安心かと思います。
ちなみに、2018年4月入園は東口にプラウドシティができる影響で、今年よりは厳しくなりそうと区役所で言われました。

[412: マンション検討中さん]

隣にあるユーセードムスって分譲ですか？

[413: 検討板ユーザーさん]

>>411 匿名さん
私の周りはほぼ全滅でした。
南区は駅周辺の場合、認定も0-1歳児枠に隙間が見えたことはないですね。ナーサリーなら気楽に押さえられると思わない方がいいです。
浦和や武蔵浦和も含めて急激な人口増で悲惨さは年々増してます

[414: マンション検討中さん]

>>413 検討板ユーザーさん
全滅とは大変でしたね。浦和区よりはマシな印象でしたが南浦和も人口が増えていますよね。。
ナーサリールームは先着順や説明会に参加した人のみ申込みできる園など様々なので、妊娠中から問い合わせた方が良いと思います。
ただ毎年、認可園の発表後に辞退する人が相応にいるので2〜3月に動きはあるそうです。

スレ違いですみません。

[415: 匿名さん]

既に賃貸が3部屋募集に出てますね…。
浦和駅周辺並みの家賃です。

[416: マンコミュファンさん]

>>415 匿名さん
借りる人いるんですかね？

[417: 周辺住民さん]

周辺というか隣のマンション住みです。
電車の音がうるさいとか書き込みありますが、
朝から公園でラジオ体操あったり、集会や子どものはしゃぎ声は大丈夫なの？
あと公園側に入り口があるのはこのマンションが初めてだから、
無邪気に道路を横切ったときの事故が今から心配です。

[418: 匿名さん]

>>417 周辺住民さん
北原公園前の道はかなり交通量少ないですよね？
子供の声などは窓を閉めたら気にならないと思います。

[419: 周辺住民さん]

多くないから気が抜けて危ないと思ってるんですけどね。
自動車だけではなくバイクや自転車を入れればそれなりに交通量ありますし。
運転する側も公園側に気を取られがちですし。杞憂ならいいですが。

電車の音がどうこうとかポイントずれてるなと思いますよ。
終電後の工事は頻繁にやってるし駅チカなら宿命じゃないですかね。
静かで駅チカで駅まで信号（横断歩道）がない場所はそうないです。

[420: 匿名さん]

現地に行った第一印象が、公園前で立地はいいけど、電車の音が我慢できないくらいうるさいというものでした。京浜東北線はいいんですが、南浦和を素通りする高崎線、宇都宮線や貨物は相当な音ですね。
窓を閉めれば気にならないくらいマシになるんでしょうか。電車の音に比べれば北原公園の子供の声なんてかわいいものですね。
あと、電線がバルコニーの目と鼻の先なのと、墓地がみえるのがマイナス。

[421: 匿名さん]

>>420 匿名さん
電線がきになるのは何階くらいでしたか？南側の低層階はほとんど売れてしまって検討できなかったです。

[422: 検討板ユーザーさん]

>>420 匿名さん
現地とは、中に入った感想ですか？
私の部屋に入った感想としては、窓を閉めればかなり緩和されました。なかなかの防音。
ただ、無音にはなりませんし、この辺は個人で分かれると思うので、建物が出来てる今、実際に部屋にはいってみるのが一番です。

[423: マンション検討中さん]

音の件もそうだけど、
墓地が見えるってベランダから見ようと思わなければ目に入らないし420は本当に内覧したのかな？
そもそも電線の見える高さは墓地が見えないし。

[424: 匿名さん]

>>416 マンコミュファンさん
この辺りは広めの間取りだと築年数が古いマンションしかなく、それでも15万程度はするので、新築で分譲マンションとなれば借りる人はいるんじゃないでしょうか。学区も常盤学区に並ぶ人気ですし。

[425: 匿名さん]

3階以上墓地も電線も見えるでしょ。

[426: 匿名さん]

>>425 匿名さん
電線は3階だけだし、3階から墓地は見えないでしょ。

[427: 匿名さん]

420はそもそも内覧したとは書いていないのでは。
窓云々の件から、そう読み取れる。
内覧なしで現地に行ったのなら電車の音にうんざりしたというのは同意ですね。窓を閉めれば耐えれる程度にはなりますよ。

[428: 匿名さん]

3階から墓地見えるでしょ

[429: 匿名さん]

執拗なる墓地バッシング

[430: 匿名さん]

まあ、墓地は工場等と並ぶ忌避施設なので気にされる方もいて当然かと。でも眺望は確保できますよね。ただここはすぐ南にもマンション建設中なので恩恵に預かれる期間は短いかもしれませんが。
眺望シミュレーションでは墓地は3階くらいから見えていたように思いますが…桜の葉がない季節なら。電線は確か2階くらい。バルコニーの目の前です。

[431: 検討板ユーザーさん]

2年後にできるパークハウスとは80m程は離れていたように思う。浦和駅周辺のドミノマンション地帯の囲まれ感よりはマシと思うしかないかな。

[432: eマンションさん]

>>417 周辺住民さん

エントランス前の公道は片側は自動車進入禁止になってますよ。公園前ですから当たり前ですね。ほんとに周辺住民なの？

[433: 周辺住民さん]

エントランス前、自動車禁止で一通なのは地図見ればわかること。
子どもは見慣れた風景で道路が狭く交通力が多くないから
それこそ庭感覚で警戒しないで飛び出すんですよ。
重大事故は自動車相手でしか発生しないと思ってるんですかね

[434: マンション検討中さん]

横からすいません質問なんですけど、
自動車禁止で一通の道路って、
意味が全くわかりません。

[435: 検討板ユーザーさん]

>>434 マンション検討中さん
線路側からのみ通行できる一通ってことですね。
飛び出しに関しては親が言い聞かせるしかないですよね。

[436: 周辺住民さん]

>>434
（片側は）自動車禁止で一通という意味です。

無邪気に道路を横切っての事故が心配
↓
一通なの知らないんですか？本当に周辺住民？
↓
は？・・・

地図見りゃ一通なのはわかるけど、一通でも自動車は通るしバイクや自転車も通ります。
むしろ一通だから対抗がいないことで安心して油断します。

[437: マンション検討中さん]

周辺住民さん、なんだか怖いです。

[438: マンション検討中さん]

>>436 周辺住民さん

そもそもこの人マンション検討してないよね。なにしに来てるの？
あなたに子どもの心配される筋合いありません。余計なお世話。自分の子どもの将来でも心配すれば？

[439: 匿名さん]

以前この掲示板で、北原公園の民間売却話とかいうデマを流してた周辺住民さんと同じ人ですかね。。

[440: 434]

>>436 周辺住民さん
ありがとうございます。
軽車両しか通れないとか、もしかしたらそう意味なのかと思ってました。結局、自動車も通過するんですね。

エントランスから出たらすぐに飛び出したくなるくらいに間近に公園があるってのは、素晴らしい一面、そういった危険もあるって心配してくれてるんですよね。

[441: マンション検討中さん]

マンション裏側の道は周辺がほぼ一通なせいか、かなり交通量が多かったです。保育園もできたのでこちらの方が心配かも。。

[442: マンション検討中さん]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[443: 匿名さん]

>>424さん

南浦和駅周辺でいくつか部屋を貸している者です。
南浦和では20万を超えると、借り手はほぼいなくなります。
近隣の中古分譲マンションで15万で貸し出しできるのは、
駅から徒歩5分圏内に分譲賃貸が非常に少ないからですが、
20万を超えると浦和や都内に流れてしまうというのが実情です。
経験から言わせていただくと、条件の良い入居者さんだと、18万程度までだと思いますよ。
入居者さんを選ばなければいるかも知れませんが、うちはそういう方ははじいています。
あとは法人契約でしょうが、南浦和ではそこまで需要は無いと思います。
そこに浦和との差が出てしまっています。

[444: マンション検討中さん]

>>443 匿名さん
貴重な情報をありがとうございます。
5分圏内に分譲賃貸が少ないというのは感じていました。
南浦和駅周辺では、パークシティ南浦和やローレルコート浦和文蔵の分譲賃貸が月15〜16万程度(定期借家契約)で成約していたことや、URのコンフォール南浦和の3LDKが月15万程度であることを考えると徒歩3分のこのマンションは18万以上が妥当と感じます。

[445: 匿名さん]

新築や築浅マンションは思っている程、プラスにならない感じがしていますよ。
新築３LDK20万未満なら、ある程度は問い合わせが来ると思いますが、
それ以上になるとほぼ無くなるか、貸し出しに躊躇してしまうような
条件の方からの問い合わせが多くなります。
築年数が経っていることよりも、定期借家の方がマイナスになる事が多いので、
定期借家の場合だと2割位賃料を下げて募集をかけていると思います。
ただ普通借家でも、どうしても２０の壁を超えるのは至難だと思いますよ。
個人負担なら20を超えるのなら浦和や都内と言われてしまいます。
法人契約だと、もともと南浦和を指名してくる入居者さん（社員）が少ないです。
私の周囲のオーナーさんも、1万2万にこだわって空室にしてしまうよりも、
若干下げてでも入居させている方の方が多いです。
みなさん結構いいマンションを貸し出しているんですけどね。
例えば20万に拘って半年空室にしてしまうよりも、
2万安くして18万で借り手を探してしまった方が、半年でザックリ108万の収入になりますよね。
経費になるとは言え、分譲は空室にしてしまう期間も修繕積立や管理費や電気代などコストがかかり続けますし。
投資物件として高い部屋購入・高い賃料での貸し出しは、南浦和だと割に合わないと思いますヨ。
今回貸し出されているのは、地権者さんの持ち物でしょうね。最上階ですし。

[446: 匿名さん]

>>445 匿名さん
コンフォール南浦和は法人契約(借り上げ社宅)が多いそうなので、南浦和にも法人契約の需要はあると思いますけどね。
URは諸費用が少なくて済むからというのもありますが。
ちなみにこのマンションに地権者住戸は無いそうですよ。

[447: 匿名さん]

20万以上等の高額賃貸のマンションを借りてくれる法人契約の話です。
借り上げ社宅なら、駅から離れてもそれこそいくらでもありますよ。
最上階の部屋は買ったものの、転勤になったのですかね。

[448: マンション検討中さん]

>>447 匿名さん
2階と5階も賃貸募集が出ていたのですが、全て転勤とも考えにくく…投資目的だとしても利回りはそれほど良くなさそうですね。
447さんの所有しておられるマンションは築年数どのくらいなのでしょうか？古くても需要があるエリアだと賃料も維持できますかね？リフォーム等はもちろん必要になってくると思いますが。。

[449: 匿名さん]

このあたりはやっぱ投資用も多そうですよね。

[450: 匿名さん]

>>449 匿名さん
南浦和はファミリーにもDINKSにも単身にも人気あるようですからね。