606の住宅ローン相談出張所

[606]

ここは「【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part5」から住宅ローンに関する話題を切り出した出張所です。基本的には Tomihisa Cross 契約者であることを前提としていますが、それに制限するものではありません。

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本スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551994/

[29: 匿名さん]

＞＞28
資料についてる税理士事務所に電話で確認するか、野村の契約担当に連絡するといいのでは？

[30: 606]

風邪で寝込んでいた606です。

>23さん
うーん、具体性が乏しくてちょっとコメントしにくいです。0.655%って提携ではないところでしょうか？ 何年で完済予定ですか？

>24さん
じぶんはBTMUの委託販売なので、商品に変なクセがなくて安心ですね。しかも、BTMUの店舗で対面相談もできるし、コールセンターもBTMUのものだし、ほとんどBTMUが販売しているような感覚ですね。

気になるとこと言えば、固定が全期間も当初もそこそこ高いので（BTMU本家よりは安いですが、メガや信託にももっと安いところがあります）、何らかの事情で固定に変えようと思ったときに、切り替えにくい（お得感が薄れる）というくらいでしょうか。あとは、KDDIがあと何十年もじぶんを経営する気が本当にあるのかという不安が（かなり）ありますが、ま、そのときはBTMUが滞りなく後始末してくれるでしょう。

ソニーの変動金利は「上昇基調ではより高く、下降基調ではより低く」という実績があります。2003年7月のBTMU（短プラ連動）の店頭金利は2.375%で、ソニーは1.722%ですが、2007年11月のBTMUは2.875%で、ソニーは2.801%でした。現在の引下げ幅はBTMUが△1.7%、ソニーが△1.05%なので、仮に2007年11月同じ金利水準に今後なった場合、BTMUの引下げ後金利は1.175%、ソニーは1.751%で、ソニーのほうが高くなります。ソニーは実績として上下共に値動きが激しく、5年ルールもないので、毎月支払額が上がったり下がったりしやすいです。

>25さん
私は元利均等派です。なぜなら元金均等だと5年ルールと125%ルールが適用されないというデメリットがある一方（メガと信託は全部そうだと思います）、元利均等でも自分で期間軽減型の一部繰上返済をすれば、元金均等と同じことが実現できるためです。元金均等のメリットは、繰上返済する手間が省けるくらいしかないと思います。

元利均等でも繰上返済したときの支払額再計算時には上記ルールは適用されませんが、元利均等なら「繰上返済しなければルールが適用される」ということです。なので、金利急騰時に元金返済だと毎月支払額の上昇を避ける方法がありませんが、元利均等なら繰上返済せずにじっとしていれば毎月支払額は変わりません。

[31: 匿名さん]

>>30
606さん、ありがとう！
お体お大事に

[32: 契約済みさん]

私は、フラット35Sで審査をパスしていますが、変動金利の低い金利に魅力を感じいろいろ検討しました。35年低金利が続けばかなり変動金利が有利ですが、今回はフラット35Sで行くことにしました。深い理由はありません。エイヤァで決めたという感じです。

[33: 契約済みさん]

32さんはスレ主の606さん？

[34: 契約済みさん]

32です。606さんではありません。No.3、14、16などで、フラットか変動かでさんざ悩んでいた者です。606さんではありませんので、全く参考にならない結論で申し訳ありません。

[35: 契約済みさん]

32さん、
えいやで決めたとのことですが、決定の決め手があれば教えて下さい。
我が家は変動かフラットかまだ決めかねてあーだこーだやっているので、ご意見お伺いできれば幸いです。

[36: 匿名さん]

私も現在最後の悩み中
検討ポイント
私が働けない状況で生きている時どうなるか？
ガンの診断だけで保険の対象になるか？
保障面を中心に悩んでます。
私は比較的短命なガン家系の自営業者の43歳

[37: 契約済みさん]

32です。前にも書きましたが、私は不動産投資をやっていて、不動産投資の借り入れは原則変動金利です。既にこの投資で、将来万一金利が2％程度上がると結構返済負担が大きくなります。しかし一方で当面の低金利の恩恵で元金が多く返済できているとも言え、リスクは一長一短と言えるのではないでしょうか。

今回は主に息子名義での購入（借り入れ）のため、将来とも支払額が確定しているフラット35を選びます。固定金利が使えるので今回は固定金利のメリットを活用しようと考えました。そこに至る大きな理由は、固定金利の金利水準が大変低く、変動金利（の当初）と比べても遜色ないと考えました。

[38: 契約済みさん]

>>37
決め手ありがとうございます。

融資実行までにフラットはある程度上がるだろうという点までは夫婦で同一認識なのですが、変動も上がる/上がらない、と予想が異なっていて、決断ができません…。

[39: 内覧会前さん]

606さんありがとう
このスレがスタートした時はローンのこと分からなかったけど
安心して、住信SBI変動 35年で申し込む事に決めました

勉強するきっかけと方向が分かったことに感謝

でもローンの終わる頃わたし生きてないだろうな〜
団信って素晴らしい

[40: 契約済みさん]

物件の近くに八千代銀行がありますが、いかがでしょうか？
金利も安いですし、セブン銀行のATMも利用できるようなので検討中です。

[41: 606]

>39さん
お役に立ててなによりです！ 来月には契約会ですね！

>40さん
>5にも書きましたが、八千代銀行は一部繰上返済がネットでできず、5400円払って窓口でしかできない点にご注意ください。

[42: 契約済みさん]

>>41
606さんありがとうございます。

[43: ビギナーさん]

私もNo23さん同様に迷っています。
変動 0.645%(全期間1.8%優遇)
当初5年固定 0.520%(残期間1.7%優遇)
当初10年固定 0.87%(残期間1.4%優遇)

返済期間29年で3500万円借ります。
現在40代後半ですので10～15年程度で退職金で完済を考えています。
どのプランが良いかアドバイスいただければと思います。

[44: 契約済みさん]

当初固定期間内に繰り上げ返済すると、多分、違約金がかかると思いますので確認してください。尤も43さんの退職金が60歳なら10年以上ありますね。

0.87-0.645で金利差は0.225％、3500万円借りても金額にしたら年間7万円台ですよね。固定金利の方が安心じゃないですか？

[45: 契約済みさん]

フラットの固定と銀行の変動を組み合わせてローン組む方いますか？
バランス取れてて良い案かなと検討中です。

[46: 契約済みさん]

45さんの、ローンを2本組み合わせる件、良いと思うんですが、手間は2倍になりますよね。諸費用も高くつきませんか。

[47: 契約済みさん]

45さんの組み合わせ、いいですねー。
安心と低金利の２つが確保できますね。

ただ、銀行的にやってくれるのか？がポイントですね。フラットの時って抵当権第一位を借入先である公庫が確保したがるから、第二位でもいいっていう銀行(変動借入先)を見つけなくちゃいけませんよね？

[48: 契約済みさん]

47さん

私は迷って銀行に相談しましたら、特に問題なく、フラットと銀行の変動の二本立てで組むことができました。金額はフラットの方が多いです。三大疾病も加入しましたが、いずれも3000万までは診断書不要で、告知書のみでした。

[49: [男性 30代]3804]

住宅ローン検討中の皆さんに、こんにちは。
契約者スレから来ました、初の書き込みです。
スレ主の６０６さん、大量な情報、ありがとうございます、大変勉強になりました。

まず自己紹介させていただきます。
３８０４の契約者のユザワと申します。
家族構成は子供二人５歳の男の子と未だ性別不明の子との四人家族です。
偶々自分は住宅ローンの相談役を担当してまして、固定金利か変動金利かを皆さんすごく迷っているようで、
個人的な意見を少し述べさせて頂きます。
あくまでも私個人の愚見なので、御参考までに採り上げて戴きますれば、幸甚に存じます。
将来的の金利は株価と同じように誰でも１００％分かるもんじゃありません。
固定金利は変動金利の将来金利上昇リスクを前もって保険でかけたようなものだと私の理解です。
日本も今の中国のように普通に６％を超える時代がありました、属性によって８％でも皆さんが普通に借りてました。
さすがにそこまではいかないだろうという気持ちは、私を含め、今は普通の考え方ではありますが、可能性としてはゼロではありません。
ですので、私の愚見で、もしも将来金利がものすこぐ上昇した場合になっても、解決手段（一括返済など）があるのであれば、わざわざ高めの３５年固定を借りる必要はないと思います。
逆に少しでもそういうリスクを回避したい方、もうずっとこの返済額で良いよという方には３５年固定の方が安心感が強いのではないかと私は思います。
私はフラット３５担当なので、固定金利について説明させていただきます。
変動金利メリットやデメリットは素人の私より、プロの方にお願い致します。
フラット３５は今年年初の頃史上最低水準
　　フラット３５　　　　　　　　３５SAプラン
２０年以内１．１０％　　　　　当初１０年０．５０％
３５年以内１．３７％　　　　　当初１０年０．８７％

ちなみに今月６月は
２０年以内１．３１％　　　　　当初１０年０．７１％
３５年以内１．５４％　　　　　当初１０年０．９４％

将来的の金利はある程度日本長期国債利回りと連携しているゆえ、ある程度の予想もできます、金融投資系の方はもっと詳しいはずです。
そこで、最近の日本１０年国債利回りは上がってます。（もうちょっと待ってて欲しいっす（ToT）)
勝手な予想ですが、多分我々が融資契約する月には今より金利が上がっている思います。（特に昨日日銀の黒田氏があんな事言い出したようじゃ、（ToT）ひどいよ）

ちなみに私は、自分のロジックによりやはり家族の為には保険が必要と思って、低金利のうちに３５年固定のフラット３５Ｓを借りる予定です。（どうか、契約までに金利が上がらないように）

以上、勝手な事や予想を書き込んで、申し訳ございません。

ＰＳ：小さいお子様連れの皆さん、よかったら住居したら親子で一緒に遊びましょう。
ＰＳ：私は中国（チャイナの中国）出身なので日本語にはおかしい所が沢山あると思います、分かり難い文章で申し訳ございません。
ＰＳ：私の分かる限りにフラット３５で一番手数料安いのは楽天だそうです。（うちの会社より全然安いｗ）

[50: 匿名]

おいおい。
削除してもらったほうがいいよ。もう遅い気もするけど一応。

[51: 匿名さん]

地域によるけどフラットの手数料0円のとこもあるよ。
全国的に一番安いのは優良の0.8。
俺の地域で楽天の1.08は4番手だ。

[52: 49です]

個人情報の漏洩ですか？皆さんこれから同じ屋根の下だから、別に大丈夫だと思いますが、お気遣いありがとうございます。

[53: 49です]

>>51
マジっすか‼︎これはすごいな‼︎自分も他所を使いたいなぁ〜

[54: 契約済みさん]

ユザワさん、ありがとうございます。

51さん>
フラットの手数料についてですが、HARUHI(旧SBI)も楽天と同率でした。他のところで手数料安いところを探しているのですが、今のところ優良住宅しか見つけられていません…。
もっとお安いところについて具体名を教示頂けると幸いです。

[55: 匿名さん]

うちはデベ提携で0.7でした。

[56: 匿名さん]

>54
一般に流通してる中でしか契約出来ないので
超優遇されてる人はほっとこう！！！

[57: 49です]

>54
５１さんの言うように、今表向きでフラット３５手数料一番安いのが優良住宅ローンのようです。
うちの先輩の話によると裏ではもっと安いのがあるらしいが、実際にあんまり使われてないようです。
フラット３５の金利は基本的に業界ではみんな同じです。
もともとフラットの審査基準も普通の銀行よりゆるいので、手数料のみの一本勝負ですね。

[58: 契約済みさん]

団信の3大疾病特約をどう思いますか？
保険料としては0.3%金利高は割高でしょうか？
どうせなら通常の保険で入った方が割安になるんでしょうか？
保険に詳しい方教えてください。

[59: 匿名さん]

606さん　ご報告
先日SBI変動で無事本審査終了。あとは手続きを待つのみ
SBIと新生は他の提携ローンと手続きが異なるみたいです。

[60: 606]

契約してからは全然ウォッチしていませんでしたが、バナー広告で気づきました。
しばらく動きのなかった三井住友信託の当初期間固定5年が
8月は△0.05%下げて0.5%になってますね。
これに家庭応援プランでさらに△0.03%されるので、実質0.47%です。

フラット35も3ヶ月ぶりに8月は下落したので、
1ヶ月後の確定金利がどうなるか、みんなでドキドキしましょう！

[61: 匿名さん]

三井住友信託銀行の変動が動いた！
9月はどうなりますかね
上がる心配はなさそうだ

SBI住信はどう動く？

[62: 契約済みさん]

我が家はフラットに決めました！
9月の金利が下がりますよーに。

[63: 匿名さん]

そろそろ9月のフラット確定でますね！
下がりそうですね！
うちは変動ですが優遇幅増えるといいな

[64: 匿名さん]

私はSBI住信の変動申し込んでいますが
先ほど問い合わせたらなんと
優遇幅が増え金利が下がるとのことです。

皆さんも不備の確認がてら来月の金利を聞いてみたらいかがですか？

[65: 契約済みさん]

三井住友信託はすごいですね。
りそなの借換10年固定というのは、実質
フラットより安いです。
変動とフラットのミックスにする方いますか？

[66: 契約済みさん [ 30代]]

うちはフラット一本です。
金利下がってくれて一安心。

[67: 契約済みさん]

ミックスは意外と少ないのかな。

[68: 606]

おそくらこのまま金消となるであろう金利が出ましたね。
この2年間で最低ではないかもしれませんが、
満足いく低さで決着したのではないでしょうか。

[69: 匿名さん]

>>68
個人的には大満足で全ての手続きが終わりそうです。

[70: ビギナーさん [男性]]

迷っています。 アドバイスいただけると助かります。

返済期間35年、借入4500万円です。
変動 0.645%(全期間1.83%優遇)
当初5年固定 0.47%(残期間1.73%優遇)
当初10年固定 0.82%(残期間1.43%優遇)

42歳です。退職金でまとめて繰上げ返済の予定です
よろしくお願いします。

[71: 匿名さん [男性 30代]]

>>70
金利かなりの優遇ですね。

個人的にはここ10年増税やらオリンピックやら何かとあるので10年固定がその低金利なら良いとおもいます。変動には敵わないとはいえ、1%切ってますからね。
ただ、その金利は条件として保証料年間0.3上乗せみたいなものも条件としてついてない金利でしょうか？

[72: 契約済みさん]

>>71さん
保証料上乗せもありません。
オリンピックに増税に、微妙なタイミングですよね。

[73: 契約済みさん [男性 30代]]

本物件、フラット35S適用物件という案内を野村不動産さんから情報提供あった方いらっしゃいますか？
私、今さらながら、適用物件とわかり大ショックです。

[74: 匿名さん]

>>73
バリアフリーともう一つでS適合って聞いています。

[75: 契約済みさん [男性 30代]]

>>74
ありがとうございます。
書面などで告知があったら検討逃さなかったのに〜と悔やんでます。
確認しなかった私も悪いのですが…
-0.6の10年間は大きい(*_*)

[76: 匿名さん]

>>75
このスレが出来た今年の4月からここを見ていれば…
もう残金の請求が来て支払うだけの時期ですからね
引き渡しを遅らせればフラット申し込めるかもしれないので聞いてみてはいかがですか？

[77: 606]

皆さん引渡しを受けたと思います。
イコール住宅ローンも融資実行されたということでしょうから、このスレもお役御免ですね。
それでは良い新生活を！

[78: 契約済みさん]

>>77
606さん、ありがとうございました！！