パークホームズ世田谷豪徳寺 翠景邸

[匿名さん]

公式はまだ出来てませんね。駅から遠いですが開放感のある立地、直接基礎３階低層マンションです。
目の前の城山小学校が今年度から建て替え工事入るので、ここが出来るころには小学校も新しくなると思います。
区役所の出張所も目の前なので案外便利です。この物件について情報交換お願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1316/
交通：豪徳寺から１５分くらい、宮の坂まで１０分くらい、世田谷まで１０分くらい（私見）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社鴻池組東京本店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

戸数：63戸
構造：直接基礎３階建て鉄筋コンクリート造
敷地面積：3342.18(m2)
建築面積：2232.89(m2)

地名地番：東京都世田谷区豪徳寺2-1045-1ほか
住居表示：東京都世田谷区豪徳寺2-9

[62: 匿名さん]

１階専用庭付住戸は、スロップシンクありますよ。公式サイトの間取り図にもあります。
郵送されてきた資料「１階テラスから烏山川緑道を望む」のイメージイラストにも、
スロップシンクが描かれています。本当は、２階以上にもあれば便利ですけど、ニーズやコストの問題か。。。

[63: 匿名さん]

一階は花壇の水やりとかで頻繁に使いますものね。
ここに限らずスロップシンクのないマンションもよく見ますが
やっぱりコストの関係なんですかね。
掲載されている間取りは個性が強くてあまり参考にならない感じ。
ここだと中部屋が多いですが、中部屋はBLgのような田の字タイプになるんでしょうか。

[64: 匿名さん]

低層マンションが建設される地域は第一種低層住居専用地域が多いですね。
マンション周辺もそうですと環境が良いので生活しやすいと思います。
個人的には、生活するエリアに高い建物がないほうがいいと思う人なので。
ここは、そういう意味でもいいですね。

[65: 匿名さん]

>64

第一種低層住居専用地域って本来戸建てを想定した用途地域。なので、周辺住民から反対運動を起こされたりするケースも少なくない。認識を間違えてると判断間違えることになるかもよ。

[66: 匿名さん]

スロップシンクってまず最初にコストダウンされる設備。マンションだと他にスニーカーとか洗うところないんだけど。

[67: 匿名さん]

交通アクセス面がもう少し近いといいなと感じました。
マンション周辺の環境はいいですね。
ここは近隣住民の方の反応はどんな感じなんでしょうね。
商業施設ももう少し近いと便利ですけど、微妙に遠いですね。

[68: 匿名さん]

わりと近隣に住んでますが、低層地域で何らかの法的措置で高層マンションが建つなら反対運動が起きるかもしれませんが、低層マンションに反対運動はほとんど起きませんよ。

[69: 匿名さん]

こちらって話題のイマジエの部屋あるんですよね？ 間取りを見たところそれらしき部屋は無いのですが未発表なのですかね？

[70: 匿名さん]

一応、デベの会社としての公式発表の資料には、第2弾としてこちらに入るという記載はあります。
公式サイトにまだ設備仕様のページが出来ておりませんので、これから詳細が書かれるのではないでしょうか。
imagieは画期的ですよね。
好きなようにできるというのはマンションだと特に中々難しい。
プランは限られるのかなぁ。
どの部屋でもできると良いなと思います。

[71: 匿名さん]

１月の販売予定が、６月の完成売りになったのは、なぜなのでしょうか？

[72: 匿名さん]

青田売りするのは、竣工前に販売して竣工と同時に引き渡し、資金回収して事業資金の借り入れを返済するため。竣工してから販売の完成売りだと、引き渡しまでの期間、金利負担がかさむ。一方で青田売りの場合、モデルルームを別に作るからその費用が掛かる。大規模物件だと一戸当たりのコストは低いけど、小規模だと相対的にコストアップになる。その辺のバランスで青田売りにするか完成売りにするかを決めるんで、小規模物件だと完成売りってケースが少なくない。

ただ、この時期に青田売りから完成売りへの変更は、横浜の杭の一件の影響もあるのかも。販売に当初の想定よりも時間がかかると判断した可能性もある。

[73: ビギナーさん]

あれ？ホームページはなくなってしまったの？
駅からちょっと遠そうだったけど、環境や建物のデザインがよさそうで、
結構興味があったのに。

[74: 購入検討中さん]

>>交通：豪徳寺から１５分くらい、宮の坂まで１０分くらい、世田谷まで１０分くらい（私見）

何これ？

[75: ご近所さん]

もうかなりできがった。いい雰囲気にしあがっている

[76: 匿名さん]

閑静な住宅街で良いですね。三井ブランドで安心ですね。駅徒歩10分なので、ネット検索でギリギリ駅近物件にカテゴライズされる。

欲を言うと、もう少し資金に余裕がある人は、港区や渋谷区あたりの高級住宅街、それか、同じ三井ならパークコートあたりを狙って行きたいです。

それでもここは、アッパーミドルのファミリー層にとっては良いマンションと思います。

[77: 匿名さん]

>>76
ここにも…

[78: 買い換え検討中 [女性 40代]]

ここのハザードマップ見たらびっくりしたわ！

[79: 匿名さん]

ハザードマップの件は20くらい前のレスで既出。
昔の川に沿って建ってるんだから土地が低いのは当然。
今はその緑道の下に幹線下水道が通っているから
果たしてその排水キャパを超える豪雨があるかってことだね。
別の場所だけど三年くらい前の台風で弦巻の緑道の辺り
道路冠水してたから、ここも絶対に無いとは言い切れないか。

[80: 匿名さん]

ほんの3年前までは坪330万円程度も出せば、神楽坂でメトロ駅徒歩4分のパークコートにも手が届いたんですよね。ここが幾らか知りませんが、今では同じような金額をつぎ込んでも郊外駅遠のパークホームズがせいぜいですね。不動産相場が景気次第で変動するのは道理とはいえ、購入時期の違いでここまで差が出るのは、遣る瀬無いです。

[81: 匿名さん]

完売？と思ったら竣工後の販売に変更になったのですか。
そうだとしてもホームページくらい見たいです。

ネーミングからしてちょっと期待できそうな感じですし、
ビギナーさんやご近所さんのご意見も気になっています。

6月までおあずけでしょうか、
それとも見学会参加者優先になるのかな？

[82: ご近所さん]

閑静な住宅街にある低層のマンションで、とくに開放感があっていい感じ7

[83: 匿名さん]

とうとう6月中旬から内見学会案内きましたね。

[84: 匿名さん]

公式サイト復活キタ‼

[85: 匿名さん]

大規模な免震マンションを除けば、ここみたいな直基礎の低層マンションが災害には強いのかなって感じる
もう少し駅から近かったらな・・とも思う。
外観は悪くないと思いますが最近はどこもかしこも日建ハウジングのデザインですね。

[86: 匿名さん]

団地っぽいのよりはましなんじゃない

[87: 匿名さん]

ホームページでパークホームズブランドを謳ってるけど、三井の中では最低ランク。中堅デベ物件とどんぐりの背比べレベルなんだけど。

[88: 匿名さん]

>85

直接基礎の低層が地震に対しては安心ってのは同意だけど、免震がいいと思ってる人がまだいるんだ。免震って揺れないことを前提に建物の強度を設計してるから、壊れやすさとしては一緒。長周期に対しても弱点があるし。３・１１でも結構壊れている。

[89: 匿名さん]

だって揺れないようにするのが免震だし。強度自体が必要ない。そ
長周期って最近のはどこも対応してるでしょ。

[90: 匿名さん]

>>88
免震信者じゃないですが一緒のわけないですよ。
だったら損保各社は免震物件で地震保険の割引などしません。
実質は存在しない耐震等級3相当の割引になるのご存知ですか。
結局、効果を認めてるからです。

個々のパターンは色々ありますがそれで比較したら
それ以上に耐震物件は被災してますよ。

[91: 匿名さん]

それに騙されてるんだね。あれって政策。

以前は免震も住宅性能評価で耐震等級の判定対象だったんだけど、免震もほとんどの物件は１。今でも時々、耐震等級２を取得した免震物件がそれを売りにしていたりする。

[92: 匿名さん]

国の重要施設はだいたい免震だしな。災害のこと考えるならエリア危険度を考慮しつつ
免震か低層マンションだろ、数は少ないがたまに見かける耐震等級２のマンションもいいかもしれない

[93: 匿名さん]

地盤も重要。３・１１の時、同じエリア、ゼネコン、構造で、築年数もほぼ同じ物件で液状化がおきた場所では被災。

[94: 匿名さん]

>>91

そもそも免震物件で耐震等級の判定しても無意味でしょ。
装置で揺れを軽減する方法なのだから
差はあれど耐震3相当の効果が認められてるということです。

[95: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2207/

まぁ免震スレもあるし興味あるなら読めばいいんじゃない。無駄なモノ開発して付けるほどデベもゼネコンも阿呆じゃない。
一定以上の効果は当然あると私は思ってますけどね。素人があれこれ批判しても虚しいだけ。

[96: 匿名さん]

免震って揺れを低減するもので、揺れがなくなるわけじゃない。上物がそれに耐えられる強度がなかったら当然壊れる。

保険の割引が耐震等級３相当であって、耐震等級３ではないってのがわからないかな。

[97: 匿名さん]

揺れを軽減するように設計してるのだから当たり前でしょ。そんな強度自体が必要ない。

[98: 匿名さん]

>>96
そうね。耐震等級３じゃないけど相当の割引ということは同等の効果はあるというとだからね

[99: 匿名さん]

免震で耐震等級２の例

http://towerlife.jp/m/area/tokyo/futakotamagawa-rise-tower.php

[100: 匿名さん]

政策のマジックに騙されちゃう人って多いんだね。

[101: 匿名さん]

おまけだけど耐震等級の基準って構造部分だけが対象で、非構造部分は対象外。なので、非構造部分である乾式壁って３・１１の時、免震でも結構あちこちで壊れてる。

[102: 匿名さん]

構造部分も壊れちゃうのが耐震物件だよね

[103: 匿名さん]

スレも読んだけど結局免震の方が安全ってことだね。

[104: 匿名さん]

震度５強で構造部分が壊れたら、欠陥マンション。

[105: 匿名さん]

戸境壁って防火の役割もある。乾式壁が壊れた後に火事になったら・・・。

[106: 匿名さん]

熊本地震みたいな直下型は大きな縦揺れに襲われる。免震は縦揺れに対しても弱点がある。

[107: 匿名さん]

どんな構造でも基礎に手抜きがあったらアウト。

[108: 匿名さん]

縦揺れじゃそもそも大して揺れないだろ。重力もあるし自重があるのだら。
だから免震でも縦揺れは想定しない。エネルギーが小さいからね

[109: 匿名さん]

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1072498540

良い知恵袋があったので貼っておこう。縦揺れに免震？意味不明ですな
結局地震で被害が出るのは横揺れだからそれに対応させたのが免震

[110: 匿名さん]

データーセンターの免震はちゃんと縦揺れも考慮しているけどね。住宅は何故か考慮しない。

[111: 匿名さん]

免震は縦揺れにも一定の効果あるけどね。それでもダメなら耐震物件の被害はそれ以上だろう。

[112: 匿名さん]

耐震は揺れに耐える構造。免震や揺れを伝えない構造だから、建物の強度は落としてある。なので、弱点となる揺れには耐えられない。

[113: 匿名さん]

免震の効果も認めてるけど結局は総合的な判断なんだろうな。って思う。

[114: 匿名さん]

弱点の意図するところがよく分かりませんが
それが縦揺れをさしているのなら、弱点になるほど被害出ないって書いてあるじゃん。

[115: 匿名さん]

他でやってよ。

[116: 匿名さん]

そうですね、スレ違いでしたね。よくわからない理屈で絡んでくる88さんみたいな人がいたのでつい相手してしましました。
失礼しました。

[117: 物件比較中さん]

物件概要にハイグレードとあるが、竣工が近づく現場の様子を見ていて、
標準的なパークホームズという印象を否めない。
「梅丘」のパークホームズもところどころ良い部材を使っているけど、
白っぽい外観は、CGの重厚感に比べて、ギャップを感じる。
翠景邸、凛邸と、パークコートのようなネーミングで、
グレード感をアピールしているのかもしれないが、どうだろう？
駅近でも「凛邸」はなかなか完売しない。
設定次第では、この「豪徳寺」も、リセールバリューの見極めが必要か。

[118: 匿名さん]

普通のパークホームズでいいよ。
これ以上ハイグレになると高くて手が出なくなる。

[119: 匿名さん]

プラウドだったら、もっと高くなるでしょうね。

ともあれ、小田急沿線で、ファミリータイプ８０００万近いプライスは厳しい。

[120: 匿名さん]

近年の低層パークホームズでは、「浜田山４丁目」はハイグレードの部類に入ると思うが、地下住戸をつくったのが残念

[121: 匿名さん]

>>96
結局高層タワマン作るための売り文句が必要だった
それで言い始めたのが免震なんですよね

[122: 匿名さん]

共用廊下が窮屈な配棟になってますね。
３階建て眺望は売りにならないだろうから、
緑道側の専用庭付き住戸が無難な選択かも。

[123: 匿名さん]

>>110
データセンターはわざわざ長細い建物にする必要がないからね
ってことはそういうこと

[124: 匿名さん]

>>117
今の時期のマンションにリセールバリューなんて考えちゃいけないと思う
凜邸完売してなかったの知らなかったけど、あのゴミゴミした立地じゃ駅から近くでも大金払わないでしょ

スペースを取りやすい世田谷区の意味がない

[125: 匿名さん]

>>121

意味不明です。

[126: 匿名さん]

リセールバリューを考慮しないで買っちゃうと、いざ売りに出す必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなっちゃう。

[127: 匿名さん]

>125

わかったけど。

[128: 匿名さん]

リセール気にするなら人気の物件買っとけ。

[129: 匿名さん]

免震ネタ、ある立場の人たちにとっては不都合な真実だったようだね。

[130: 匿名さん]

>>127

いや言ってることが頭悪いなって思って。

[131: 匿名さん]

免震の効果が証明されちゃったからね。

[132: 匿名さん]

新築時の人気と、中古になった時の人気って必ずしも一致しないから難しい。

[133: 匿名さん]

耐震等級２の免震タワーがあることで、免震は耐震等級３に相当することは否定されてるけど。

[134: 匿名さん]

まぁ首相官邸も免震だしな。重要な施設には免震ってことは一定以上の効果はあるのだろうね

[135: 匿名さん]

>>133

否定されてないよ。

[136: 匿名さん]

反例は一つあれば十分。

[137: 匿名さん]

免震は耐震等級取得する必要がないだけで＝取得してない物件が耐震等級1相当ってことじゃないんだぜ。

[138: 匿名さん]

原発も免震多いよね。

[139: 匿名さん]

>137

それを裏返すと、耐震等級３でもないってことだよね（笑）。取得していない以上。

[140: 匿名さん]

取得してないけど同等レベルってことでしょ。

[141: 匿名さん]

>138

原発そのもので、免震ってのは日本にはない。安全というのならなんで免震で炉心を守らないんだろう。

[142: 匿名さん]

世田谷で、旧三井、旧野村の中古が、かなり強気、というか、相場と大きくかけはなれた価格で売り出されいる。
小田急沿線でも、高掴みになりかねないですね。

リノベーションに近いくらい“厚化粧”のリフォームをしても、１０００万以上の上乗せはないなあ。
安いときに新築で買って、中古で高く売り抜けるなんて、欲張りすぎ。
完成売り、売れ残り建物内モデルルームの物件は、ある意味、現物を判断して検討できるのはいいか。

[143: 匿名さん]

病院関係も免震増えてますね。

[144: 匿名さん]

中古の広告の価格は売り主の言い値。情報が出てるのはある意味売れ残り。人気の物件だと、仲介業者の待ち行列ではけて表には出てこない。

成約価格を知りたかったら、仲介業者に問い合わせるのが確実。

[145: 匿名さん]

>>141

そのうち免震になるよ

[146: 匿名さん]

>142

完成売りでも、公開するのは党内モデルルームで実際に購入する部屋を見れるのは、契約直前だけ。青田売りみたいに内覧会して、不具合を指摘、補修してからの引き渡しではなく、現状有姿だったりする。見る目を養っておかないとかえって難しい。

[147: 匿名さん]

>145

希望的観測でしょ。かなり前から論理が破たんしてる。

[148: 匿名さん]

現物見ても、基礎とかの手抜きは見抜けない。

[149: 匿名さん]

福島原発でも免震棟が指揮拠点になってたしな。効果は認めつつも増えないのはコストの問題だろ。

[150: 匿名さん]

完成売りでも普通は内覧会ありますけどね。

[151: 匿名さん]

>150

以前見に行った完成売り物件は、現状有姿の引き渡しですといわれたけど。

完成売りってあまりないけど、普通と言い切ってるのは関係者さん？

[152: 購入検討中さん]

竣工売りでも施工業者立ち会いで、どこも内覧会はあるので平気だと思いますよ

[153: 匿名さん]

内覧会って本来立ち会うのは、施工業者ではなく売主であるべきなんだけどな。

施工業者に内覧を任せる売主って、内覧会前の事前チェックすらしてなかったりする。

[154: 匿名さん]

関係者ではありません。一般論です。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1455257564

ここでも書かれてますがよっぽど売れ残りが長い部屋を買うならともかくですが
普通に初期に販売された部屋なら立ち会いで内覧会が行なわれます。
現状渡しの特記がつく方が稀でしょう。

[155: 匿名さん]

内覧時やアフターサービスの補修費用って、工事請負の費用として含まれている。なので、補修が発生すると施工業者の持ち出しになるので、指摘しても理屈をつけて補修を渋ることがある。内覧に施工業者が出てくる場合は要注意。というか契約時に売主が立ち会うのか確認しないと。

[156: 匿名さん]

>>153

売主もゼネコンの現場監督も立ち会うよ。営業の人は取次だけして出てこないけどね。

[157: 匿名さん]

そうだ、三井って内覧や引き渡し、アフターサービスの定期点検とか平日のみ対応だったりする。あと火災報知器の点検とかも。共働きだったりすると、会社休んで対応しなきゃならない。

[159: 匿名さん]

そこそこ有名なデベなら内覧会で補修を頼んでゴネることなどまずない。

[160: 匿名さん]

たかだか１戸の販売などのために、売主とゼネコンの関係者を集めるのは人件費の無駄なので渋ることが多いけど
そこそこまとまった販売ならまず内覧会はあるよ。

[161: 匿名さん]

三井の某物件で問題になったけどね。施工業者の問題だけど。三井って丸投げなんで、施工業者次第ってところがある。