パークホームズ世田谷豪徳寺 翠景邸

[匿名さん]

公式はまだ出来てませんね。駅から遠いですが開放感のある立地、直接基礎３階低層マンションです。
目の前の城山小学校が今年度から建て替え工事入るので、ここが出来るころには小学校も新しくなると思います。
区役所の出張所も目の前なので案外便利です。この物件について情報交換お願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1316/
交通：豪徳寺から１５分くらい、宮の坂まで１０分くらい、世田谷まで１０分くらい（私見）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社鴻池組東京本店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

戸数：63戸
構造：直接基礎３階建て鉄筋コンクリート造
敷地面積：3342.18(m2)
建築面積：2232.89(m2)

地名地番：東京都世田谷区豪徳寺2-1045-1ほか
住居表示：東京都世田谷区豪徳寺2-9

[501: 匿名さん]

>>498

色んな物件の掲示板見てごらん。

[502: 匿名さん]

このスレ酷いですね…
通報してみます。

[503: 匿名さん]

足りなければスペース設けるでしょ。敷地に余裕があるからそういうことも容易にできると思うよ。

[504: 匿名さん]

車寄せもないから、郵便や宅配便の車は路駐だね。近所迷惑。

[505: 匿名さん]

>501

人にはデータ出せで、自分は他の掲示板見ろか。

[506: 匿名さん]

>503

あとから設備設置するのは困難。管理組合って計画外の予算ないしね。

[507: 匿名さん]

困難でもないよ、場所を作るだけなら。

[508: 匿名さん]

>>504

じゃあ近所の戸建てに配達にくる車も全部近所迷惑だね。面白い

[509: 匿名さん]

来客がクルマで来たら・・・近くにコインパーキングはあります。

車寄せ？　パークコートクラスだってそうはないですね。

[510: 匿名さん]

>>505

あなたもいつもそうじゃない、適当なウソ並べてデータは出さない。

[511: 匿名さん]

>507

まさか、雨ざらし？

[512: 匿名さん]

パークコートってそんなしょぼいんだ。

[513: 匿名さん]

空いてる場所に作るならそうだね、お金があれば屋根でもつければいいんじゃないの
まぁ駐輪場そこまで必要ないとも思いますがね。

[514: 匿名さん]

エントランス、エントランスホールとも小ぶり。CGでは応接セットもなさそう。
エントランスの見栄えだけなら、プラウドのほうが凝ってますね。

[515: 匿名さん]

>510

ってことは、ウソなんだね。

[516: 匿名さん]

>>515

自分で確認すれば、スレはたくさんあるんだし。

[517: 匿名さん]

駐輪場増設なんて予算、ねん出できるわけないですよ。
そのうち、修繕費の値上げが総会の議題に出ますから、それどころではなくなります。

[518: 匿名さん]

>>514

応接セットなんていらんでしょう、好みの問題かもしれないけど、私は不要派ですね

[519: 匿名さん]

部屋に上げたくない来客の時、エントランスホールで対応できたらってことあるんだけどね。

[520: 匿名さん]

>>517

大体初期の管理費って高めに設定されてるから下がるんだよ。60戸程度の物件ならその分を回せばすぐ貯まるよ

[521: 匿名さん]

>>519

エントランスの椅子なんかで会話してる人みたことないなぁ

[522: 匿名さん]

なんか恥ずかしいもんね。

[523: 匿名さん]

管理費が余ったら、修繕積立に回さないと。

新築時に作成する長期修繕計画って３０年目以降に控える、機械式駐車場、エレベーター、竪排水管の交換って含まれていない。段階的値上げの計画以上に上げないと積み立て不足が待っている。

[524: 匿名さん]

>522

三井だとあってもしょぼいからかな。

[525: 匿名さん]

>>523

そうだね。だから駐輪場作るも修繕費に回すも考え方や状況次第だね。

[526: 匿名さん]

欲しいなら応接セット置いてって頼めばいいじゃない。賛同者多数で承認されればきっと置いてくれますよ。

[527: 匿名さん]

低層は修繕費用安いからね。そういう部分もメリットですね。余計な共用設備もないですし。

[528: 匿名さん]

で、応接セットを購入する費用はどこから賄うの？

[529: 匿名さん]

>527

スケールメリットないから、一戸当たりの修繕費用は割高になる。

[530: 匿名さん]

欲しいなら予算組めばええやん。議決通るか知らんけど。

[531: 匿名さん]

開き直った。

[532: 匿名さん]

>>529

６０戸なら別に少なくもないしそこまで危惧するほどでもないな
しかも維持費の掛かるようなものも機械式くらいだろ

[533: 匿名さん]

>>531

開き直るも何も応接セット置きたくて、その予算どうしようなんて
そんな状況まで想定して買わんでしょう、正直アホ過ぎて笑ってしまうのですよね

[534: 匿名さん]

ポジ君何がしたいんだろう。無能すぎて印象悪くしてるだけ。

[535: 匿名さん]

ポジの振りしたネガかもね。

[536: 匿名さん]

お、個人攻撃ですか、ネガさん惨敗？

[537: 匿名さん]

>>大体初期の管理費って高めに設定されてるから下がるんだよ。60戸程度の物件ならその分を回せばすぐ貯まるよ

よく勉強してください。三井のマンションの管理費と修繕費の事情を。

[538: 匿名さん]

入居時の修繕積立って低く見せかけてるんだよね。だから値上げが最初から計画されている。

[539: 匿名さん]

>>537

その言葉そのままお返しします。

[540: 匿名さん]

ライブラリー、いらない。応接セットも。　ちびさんの遊び場や食い散らかしが心配。　
集会場もいらないな。共用設備等を極力排し、一般リーマンでも手が届く小規模パークホームズ。

[541: 匿名さん]

管理組合の収支が黒字だと、理事を丸めこんで必要でもない調査と称して関係会社に発注させて暴利をむさぼる管理会社もある。

[542: 匿名さん]

それ、三○だよね。

[543: 購入検討中さん]

三井は修繕は結構計画的だから安心感あるね。１０年後とかの一括徴収とかもあんまりやらないデベですし
管理費安くなるならその分修繕費に回せばより安心。

[544: 匿名さん]

世田谷区内の某パークホームズで、大規模修繕工事が終わって、今度から１万も修繕費が上がるケースも。

[545: 匿名さん]

三井は管理会社の評価高いデベですからね。其の辺はしっかりしてますね。

[546: 匿名さん]

世田谷区のパークコートで、三井系の管理会社から別会社になったマンション知ってます！

[547: 匿名さん]

段階的値上げの計画が問題。未納問題を引き超すリスクがある。武蔵小杉のタワマンでは管理組合が早々に定額積立に移行している。そういうの知ったうえで続けている。

[548: 匿名さん]

小規模だと集会場もないんだよね。マンションって区分所有法で管理組合の住民自治による運営が基本。集まる場所すら用意しないなんて・・・。

[549: 匿名さん]

まぁ50戸以上あればある程度修繕面では安心でしょう。

[550: 購入経験者さん]

初めて買ったマンションが独立系の大手管理会社で散々だったので、
それに懲りて三井に買い換えました。
三井も、ノムラを意識してか、最近はサービス良くなってきました。

[551: 匿名さん]

そこそこの規模で余計な設備が付いてない物件が一番管理修繕費は安い。
使用状況にもよりますが低層だとエレベーターなどもあまり酷使されませんから、長持ちしますね。

[552: 匿名さん]

修繕積立といえば、どう管理しているかも問題。この程度の規模でも一時金でペイオフ対象の1千万円を超える。分散せずに銀行に普通預金なんてこともある。

[553: 匿名さん]

５０戸は微妙。せめて７０から８０戸はほしい。理事の順番がすぐ回ってくるのはいやだから。

[554: 匿名さん]

理事なんてやりたがりの人が結構続けてやってくれるよ。

[555: 匿名さん]

小規模だとスケールメリットないからディスポーザーないんだよね。にもかかわらず２４時間ゴミ捨てなんてしちゃうから夏は臭っちゃう。

[556: 匿名さん]

究極の小規模は戸建。小規模のマンションってスケールメリットないうえに、共同住宅のデメリットはしっかりある。

[557: 匿名さん]

低層は仮設足場で修繕できてしまいますから、修繕費は安いって聞いたことありますね。
戸数は63戸ありますので結構安心感ある感じですね。

[558: 匿名さん]

もちろん、ここ、防災倉庫ぐらいありますよね。

三井が物件ごとに配布するクオリティブックを見比べても、

防災対策は、詳しく記載されていない印象あります。

パークシティぐらいでないと、設備や備品ないんでしょうか。

[559: 匿名さん]

>>556

小規模は住人との接触が少なくて、それでいてマンションのセキュリティと管理の容易さは享受できるから
そういう物件好む人もたくさんいるんですよね。いいとこ取りとも言える。

[560: 匿名さん]

防災倉庫は今の物件ならどこでもありますよ、非常食など備蓄してますね。
規模の差はあれどですがね。

[561: 匿名さん]

集合住宅だから音問題とか避けられない。

[562: 匿名さん]

マンションの前が学校だから、地震の際は避難場所は大丈夫！？

[563: 匿名さん]

じゃ戸建選べばいい、ここはマンション掲示板ですけどね

[564: 匿名さん]

クオリティブック、横浜の物件でやり玉に挙げられてたね。真に受けて失敗したって。

[565: 匿名さん]

>562

それって、マンションは安全でないってことかな？

[566: 匿名さん]

杭の長さが足りないマンション売っちゃう会社だもの。いざというときの避難先は考えておかないと。

[567: 匿名さん]

前は学校だし、公園もあり緑道に囲まれてるから災害という部分で考えれば安心な物件ですね
低層物件という点も高評価

[568: 匿名さん]

昔と比べ、いまのパークホームズはスラブも厚めだし、遮音性能はアップしてると思います。

[569: 匿名さん]

低層マンションだから災害には強そうですね。

[570: 匿名さん]

音問題といえば、三井裁判で負けちゃった例もあるよね。

[571: 匿名さん]

>569

耐震等級３じゃないけどね。

[572: 匿名さん]

>>571
結局低層だと揺れが少ないから物の転倒とかがなくなるんだよ。そういう意味で中層以上より遥かに安心

[573: 匿名さん]

乾式壁って時間がたつと、揺れとかの影響で隙間が空いて遮音性能落ちるんだよ。

[574: 匿名さん]

今日は昼寝したから朝まで行けそう、ネガさんがんばって討論しよう。面白くなってきた。

[575: 匿名さん]

>>573

揺れ自体が少ないけどね。

[576: 匿名さん]

家具の転倒といえば、転倒防止の固定用下地が設置されているかも確認。

あと、将来のバリアフリー対策として、トイレや廊下の手すり用下地も。

[577: 匿名さん]

最近ありがちな地下掘りマンションじゃないからバリアフリーという観点からはいい物件ですね。

[578: 匿名さん]

世田谷は地下室マンションの制限が厳しくなっている。

[579: 匿名さん]

それは三○のせい。

[580: 匿名さん]

さすが世田谷素晴らしい。

[581: 買い換え検討中]

プラウドとか、竹中工務店施工の物件では「乾式」採用があると、ネット情報に見かけたことありますが、

簡単に言うと、乾式壁のマンションって、地震に対す強度とか音に関して、デメリットあるのでしょうか？

ここの書き込み、専門的でちょっと難しい。素人向けに教えてください。

[582: 匿名さん]

ここって乾式１部屋しかないみたいだし、100㎡以外の部屋を検討してるならあまり聞いても意味はないのでは？

[583: 匿名さん]

乾式壁そのものは非構造部分だから、建物の強度には関与しない。なので他の柱や梁で強度を確保する。

耐震基準だと深度５強は損傷せずなんだけど、その対象は構造部分。非構造部分は対象外なので壊れても設計上問題なし。実際に３・１１の時、結構あちこちで壊れている。

問題なのは長期修繕計画では自然災害は考慮していないので、計画外の補修費をどう調達するかという点。一時金徴収とか、費用調達がままならずなんてケースもあった。

[584: 買い換え検討中]

つまり、一部というか、若干１名が「乾式」を騒いでるわけですか。

[585: 匿名さん]

乾式壁はパネルを組み合わせているので隙間をあかないように施工して音が漏れないようにする。設計上の遮音性能は確保できていても、実際はその通りでないなんてことがある。あと、上でもコメントしたように、建物ってわずかながらも揺れるので、時間とともに隙間が空いてきて音が漏れてくるなんてこともある。

[586: 匿名さん]

>>581

きちんと施工されてれば遮音性は全く問題ないレベル。地震でずれるとか言うけど滅多なことではずれないし
直すのも難しいことではない。あと低層だから地震の建物への負荷自体低いですね。ずれる方が稀では？

[587: 匿名さん]

低層で一部であっても乾式壁を採用するってのがね。

[588: 匿名さん]

熊本みたいに、首都圏で本震みたいな前進とホンマの本震が相次いだら、ゾッとします。

タワマンには全く興味ありませんが、低層ならダメージは少ないのかなと楽観しています。

[589: 匿名さん]

建物って道路からの振動とかでわずかながらも常に振動している。なので張り合わせただけのところは時間とともにずれてしまう。

[590: 匿名さん]

そうそう、なぜ一部だけ乾式壁を採用したんでしょう。なんか気になります。

[591: 匿名さん]

現行の耐震基準って震度７では倒壊せずなんだけど、２回襲われたらについては保証されていない。まあ、すべての建築物についてだけど。

[592: 匿名さん]

乾式もグレードによっては湿式よる防音性は高いですからね。ケースバイケースですね

[593: 匿名さん]

ここ大梁の下に玄関があるでしょ。大梁が損傷するような巨大地震だと、耐震ドア枠でも閉じ込められるリスクがある。

[594: 匿名さん]

>592

それ設計上なんだよね。乾式の場合施工に依存するってところが大きい。

[595: 匿名さん]

>>590

詳しく聞くと構造計算とか難しい問題ですぞ、まぁモデルルームで聞けるか知らんけど頑張れ

[596: 匿名さん]

要はきちんと施工されてれば問題ないってことですね。

[597: 匿名さん]

低層で乾式壁を採用する理由は一つ。コストダウン。

[598: 匿名さん]

そう、キチンと施工されていることがポイント。三井はそこがウィークポイント。

[599: 匿名さん]

戸境壁って共用部分なんだけど、乾式壁の部屋って一部だから、地震で壊れたら、他の多数の人たちに押されて自腹で直せってなっちゃうかも。

[600: 匿名さん]

玄関に梁ない物件ってあんのかな？天井までのデカイ扉つけんの？