ドレッセ碑文谷ってどうですか？

[物件比較中さん]

ドレッセ碑文谷について知りたいです。

公式URL：http://www.d-himonya.com/

外観がいい感じですね。
室内や共用部分も素敵だといいなって思っています。
周辺のショッピングなど、住みやすい環境でしょうか。
子育てに便利なスポットなどありますか？

色々なことについて、情報交換したいです。


所在地：東京都目黒区碑文谷二丁目9番3（地番）
交通：東急東横線「学芸大学」駅 から徒歩 11分
売主：東京急行電鉄株式会社
施工会社：東急建設（株）、東急グリーンシステム（株）
管理会社：株式会社東急コミュニティー
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：61.34m2～85.17m2(予定)
構造および階数：鉄筋コンクリート 地上5階建て

[1: 匿名さん]

早くマドリミタイヨー

[2: 匿名さん]

マンションの外観かっこいいです。手前の三階建ての棟と後ろの棟は
別々になるのかな？手前の棟は部屋数少なさそうですし
落ち着いた棟になるのでしょうけどその分お値段も高くなりそう…。
2LDK～4LDK・61.34m2～85.17m2とほぼファミリー向けの部屋ですね。
間取りが気になりますね～。

[3: 匿名さん]

ダイエー裏に昨年できたブランズよりも、単価は高くなるでしょうか？

[4: 匿名さん]

周辺の至近の物件の単価からすると間違いなく高いでしょうね。
同じ東急だし。
同単価以下で売る理由がない。

[5: 匿名さん]

こりゃあ高そうだ。

[6: 匿名さん]

立地は良いですが、南側隣にマンションが建っているのがネックですね。
一応検討していますが、坪400万以上なら撤退します。

[7: ご近所さん]

目黒通りから2本入った碑文谷アドレスなので検討しています。
でも坪400万とかだったら我が家も撤退です。
ブランズは第一種低層住居専用地域だったので
それよりも安いことを期待していますが無理でしょうか？？
それでも十分高かったと記憶しているので。
裏のコンフォリア碑文谷が５階建てで確かにネックなので
これがどのくらい影響するか。。。
でも碑文谷の雰囲気が大好きです。
東横線はつながってから最悪になってしまったけど、なお離れようと思えません。。

[8: ご近所さん]

ディアナは？

[9: 匿名さん]

いつの間にか間取りが公開されまし！
85m2のタイプはバルコニーがひろくて素敵だなぁと感じました！
もう少し広ければと思いますが価格が高くなりますから仕方ないですね、、、

[10: 匿名さん]

間取りが公表されましたが、2つのタイプだけですね。
もう少し他のタイプもあるのかなとは思いますが
4LDKの間取りは使いやすそうかなと思いました。

[11: 匿名さん]

ディアナ奥沢は高くて手が出ませんのでここに決めようと思お。

[12: 匿名さん]

全く盛り上がりませんね(^.^;)
ナンデドゥロ？

[13: 匿名さん]

都心の土地は外国人が中心となって買いあさって値上がり中。
そろそろ外周部にも波及してくるよ。
人気沿線の新築はまだ上がる。
高いとか文句言ってたらしばらくは買えないね。

[14: 匿名さん]

学芸大学って、同じ東横線の中目黒や代官山と比べて地味な印象。
しかも碑文谷は駅から遠いし、碑文谷に決め打ちするような人しか興味がない。
盛り上がらないのは仕方ないですね。

私は碑文谷の雰囲気が好きだから、前向きに検討してますけど。

[15: 匿名さん]

学芸大学は地味な街ですが、住みやすそうですよね。
駅からは遠いのはざんねんですが、環境的には静かでよさそうだと思いました。
Lrタイプのルーバルはルーフバルコニーといっていいのかな。
狭いし、真ん中がへこんでしまっている形をしているのは使いにくそうです

[16: 匿名さん]

家族で住みやすそうな物件だと感じました。
地味な印象だと思いますが、比較的に住み心地も悪くなさそうに思えますね。
価格に関してはどうなんでしょうか。

[17: 匿名さん]

学芸大徒歩11分で碑文谷アドレス、今の市況なら坪400もあるんじゃないの。
東急だし。

[18: 匿名さん]

現場行ってきました。
南側の至近に5階建てマンション有り。
1種低層エリアでないにも関わらず、これでは開放感ゼロ、日当たりも悪いのでは。。
道一本隔てれば、目黒本町アドレス。
周りの雰囲気は碑文谷というより、本町っぽかったです。

[19: 匿名さん]

南側のデザインを見せてー

[20: 匿名さん]

>18さん
日照計画（と言うんでしたか？）はどのようになっているのでしょう。
工業地域は日影規制の対象地域に含まれず、となっておりますが
この辺りの用途地域は工業地帯ではありませんよね。
確か日中の8時間のうち、5時間は太陽の光が当たるような規制だった筈です。

[21: 匿名さん]

日影規制的には、日中に完全に日陰となる時間帯を、隣地境界から5mまでで4時間までとれてしまいます。
朝日と西日が横から当たるでしょうし、規制は楽々クリアでしょう。

いずれにせよ、南向きの日当たりを十分享受できるかどうか以前のレベルの話ですが。
景色が24時間隣地マンションとお見合い（それとも外廊下？）という点は変わらないですし。。

[22: 匿名さん]

＞20さん
ここ自体は工業地域じゃないみたいですが、碑文谷二丁目～目黒本町側の目黒通り沿いは、がっつり準工業地域指定。（意外と知られてないですが。）
この物件もあと1ブロック北なら、準工業地域に隣接。
今は車のディーラーや外食が多いですが、用途地域上は修理工場や倉庫、畜舎が建ってもおかしくない。

要は、そういうエリアです。
サレジオ教会周辺から西側の第一種低層地域、いわゆる「碑文谷」とは別世界ですよ。

[23: 購入検討中さん [男性 40代]]

現地行きましたけど南側の隣接マンションは屋根が斜めなので3階以上なら日照に問題はなさそうでした。
バルコニーから屋根しか見えませんが。。。

[24: 匿名さん]

これか。
https://www.city.meguro.tokyo.jp/kurashi/sumai/tochi/tiikitikuzu.files...

結構目と鼻の先に工業地域が広がってますね。
しかし蒲田、川崎、南武線沿線じゃあるまいし、なんでこんな目黒区のど真ん中に工業地域があるんだ。
学芸大学駅西口エリアには見当たらないし

[25: 匿名さん]

目黒区と言っても色々なエリアがあるんですよ。
目黒本町あたりはもともと町工場や中小企業が集まっていたまさに準工業地域です。目黒区に住んでますと自慢したいような人は止めておいた方がいい地域です。住所見ただけで土地の素性がバレますから。この物件は一応碑文谷アドレスなのでそのあたり微妙なところですが。

[26: 匿名さん]

目黒区もいろいろ、ですか。
全体的には良い街の集まりだと思いますけれども。
ただただアドレスを自慢したいだけだと違ってくるかもしれないですが、
普通に暮らすのならば悪くないんじゃないでしょうか、この辺りは。
駅にも日常的に歩いて行けるような距離だし。

[27: 匿名さん]

目黒全体が良い街だからこそ、ここの工業地域が目立っちゃいますよね。。
>25さん、情報ありがとうございます。
やはり土地の素性は地元の方しかわからない部分があります。
目黒本町のマンションの他スレで、周辺に金髪にーちゃんがたむろしている、という話があったのを思い出しました。
この物件は本当に道一本で目黒本町ですし、小学校の学区も目黒本町と同じ。
本物の(？)碑文谷、3、4丁目とは違う学区だし、どうなんでしょうか。

[28: 匿名さん]

>>25
目黒本町アドレスの、某N不動産Pウドは土地の本性、周辺住民からの評価をうまいこと隠して販売してたよね。発表当初は碑文谷づらしてて、何て面の皮厚いんだと思って見てた。
検討スレで少しでもアドレスのことに触れると削除対象にされてたから、相当関係者も神経質になってたんだろうね。

[29: ご近所さん]

確かに碑文谷のはじっこです。。
でも、本物の（？）碑文谷よりは少し駅から近いという面もあるかな。あと静かだと思うので私には許容範囲です。
ただ85平米の一番広い部屋が角部屋でないのはすごく残念です。。。普通一番いい部屋は角部屋じゃありません？？
納得できないんですよね、ここが。
碑文谷の真ん中にいいマンションできればいいんですけどね～。
地主さんが押さえていて全然出ないんです。（駐車場はたくさんあるのに。。）

[30: 匿名さん]

本物の（笑）碑文谷は、むしろ都立大学駅が近くなるんじゃないですかね。

この物件は、まぁ信号待ちの長い目黒通りがあるので、実際は15分かかるというのはよくある話としても、
せめて表記は10分にならないものですかね。。惜しい。
リセールも賃貸も検索条件でフィルタされてしまう今、不動産の価値として10分と11分ではえらい違いですから

[31: 匿名さん]

立地の実情は既に述べられている通りだが、リセールに関して言えば碑文谷アドレスは大きい。
少しでも土地勘がある人にとっては目黒本町は論外。工場がひしめく狭い路地を大量のバスが通っているイメージ。

[32: 匿名さん]

>>27
調べてみると、碑文谷のこの辺りだけ、なぜか中学も学区が目黒本町と同じでした
http://www.city.meguro.tokyo.jp/smph/kurashi/gakko/nyugaku_tenko/gakku...
金髪の方と同じ学区は、個人的にはできれば避けたいです。。
お隣の学区への越境入学は可能なのでしょうか。

[33: 匿名さん]

目黒区は一応隣接学区は選択できる制度があるようですので、
別の学校がいい、という場合には、
行くことが出来るんじゃないかと思います。
遠くなったりとか、安全に通う事が出来るんだったらいいんじゃないですかね。

[34: 匿名さん]

>>31
多摩川沿いの低地の田園調布アドレスと同じく、あまり効き目はないんじゃないかね。まさか不動産を買うときに、周辺の用途地域を確認しない人はいないだろうし。
そもそも例えば二子玉、成城、田園調布等と比べると、碑文谷は知名度に劣る。城南、城西以外だと、読み方もわからない人も多いんじゃないか。

[35: 匿名さん]

敢えてここを買う理由に乏しい物件て気がするね。
微妙な駅距離、碑文谷とはいえ微妙な区域、近隣用途地域、学区、等。
ただ、誰かが言ってた通り実用面だけ見たらまあまあ。子供がいないか、いても私立前提とかで永住する気ならどうぞって感じかな。

[36: 匿名さん]

工業地域指定について、以下参考まで。
現状の地域の素性だけでなく、将来のリスクをどう考えるかですね。
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/25801/2/

(以下一部抜粋)
>まず、いくら現在の住環境が優れているといっても、用途地域の指定はあくまでも工業系であるということを忘れてはいけません。

>周辺エリアに工場などがまったくない状況であれば、近い将来に用途地域の指定そのものが見直される可能性もないわけではありませんが、現時点で工業系用途地域の指定がされているのには、それなりの理由があるはずです。

>用途地域が変わらないかぎり、隣家が建て替えられて工場になる可能性も常にあり、近隣にまとまった空地などがあれば、なおさら注意をしなくてはいけません。

>周囲がほとんど住宅地になっていたとしても、用途地域の規定に適合する工場などであるかぎり、役所は建築を許可することになっています。

>ちなみに準工業地域では、
□ 危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場
□ 危険物の貯蔵、処理の量がやや多い施設
などを「建てても良い」ことになっています。もちろん、それぞれ事故などが起きないように必要な対策が講じられるハズですが……。

[37: 匿名さん]

Gタイプはせっかく専有面積が７３㎡越しているのに、洋室３が4.4帖なのが若干残念かな。
他の居室も広いという訳じゃないのですが。
リビングの広さがけっこう割合を占めているから、居室がそういうかんじになるのかもしれないです。

[38: 匿名さん]

＞36
要は、なにができても、反対運動もできないということか。
駅近でもないのに、そこまでのリスクをとるかどうか。
ここは買い手の目が試されるね。家族で住むならなおさら。

[39: 匿名さん]

いろいろありますが、価格帯が気になりますね。
お隣の祐天寺徒歩12分の物件が、

＞2LDK・5500万円台～、3LDK・6300万円台～7600万円台（予定）

と出ました。
祐天寺あたりはあまり詳しくないですが、参考になるでしょうか。

ただ第一種低層専用地域で、バルコニーからの眺望は抜けていて、東京タワーが見えるらしいですが。。

[40: 匿名さん]

37さん
売主はDENやらオープンクローゼットやらの切り口で宣伝しておりますが、4畳半の居室なんて使い道がなく結局持て余してしまいます。
よほど困ったら、間仕切りのスライディングウォールを取り外して開放感のあるリビングにしてもいいかもしれません。

[41: 匿名さん]

>>31
真の碑文谷住民からみればここは碑文谷とはいえない

[42: 匿名さん [男性]]

Gタイプ8000万くらいだと検討できるのですけど、どれくらいなんでしょうか？

[43: 匿名さん]

>>42
同じ学大で、場所良し、環境よし、開放感あり、かつ天下の三菱物件でさえ、
ちょうどそれくらいの坪単で苦戦中。
ここは電鉄だし、グレード的にそれくらいでも厳しいんじゃないですかね。

そういえばこっちはTES床暖はついてるのかな。

[44: 匿名さん]

今出てる両間取りはリビングが12畳未満とやや狭いですね。Lrタイプの洋室3を設計変更してリビングと一体にできればいいですけど、できないですかね？
そういう意味ではGタイプの洋室3が開け放てるのはいいですね。ただ、それだと実質2LDKになるのが悩ましいところです。子供が大きくなるまではそれでいいかもしれませんが。

[45: 匿名さん]

>43さま
床暖房はついているみたいですが、TESか電気式かは公式サイトだけではわからないです。
これからもっと設備面の方に言及があれば、おのずと出てくる情報だと思われますが。
まだまだもっと知りたいことも多いですけれど
もう少し時間がかかりそうです。

[46: 匿名さん]

新間取りがなかなか公開サレマセンね((怒))

[47: 匿名さん]

まだモデルルームすらオープンしていないですから、情報が出てこないんじゃないかと思います
事前説明会とか発表会やって、モデルルームグランドオープンしてやっと出してくるのではないかしらと考えております。
こういうのって知りたいって思う人が多いから、なるべく引っ張っておきたいとおもうでしょうし。

[48: 匿名さん]

少なくとも12パターンはある間取りってことでしょうか。
未公開の部屋はどんな感じなのか期待は膨らむところ。
設備仕様にはNEWマークが付いてますね。設備の方、水回りは豪華仕様で
コスト掛かってるなあと思います。ディスポーザー付きも受けそうな感じ。
価格帯も間取りと同じころ発表になるんでしょうかね。

[49: 買い換え検討中 [女性 40代]]

モデルルームお邪魔してきました。
マンション立地は静かで便利そうですし、ここは真の碑文谷ではないと仰る方もいらっしゃるのでしょうが、まあそれでも碑文谷ですので評価できると思います。
しかし予想していたことですが、眺望が悪すぎます。せっかくの南向きワイドスパンから見える景色は、すべて前の賃貸マンションの屋根、もしくは家庭裁判所の窓です。東南角部屋、ワイドスパン、コーナーサッシ、すべて素晴らしいのですが、その向こうに見える景色が残念すぎました。
あと気になったのは天井の低さと梁。部屋に圧迫感ありますね。あれは標準的なんでしょうか？
フローリングやドアなどの建具が妙に安っぽいのもあの価格帯のマンションにしては残念な感じでした。
価格は2階中住戸で@330を切るくらい、モデルルームで@380くらい、最上階は@420くらいが予定価格でした。

[50: 匿名さん]

私も天井の低さと梁がとても気になりました。高さの規制がある中で、５階建てにするためにゴツゴツした天井になったんでしょうが…　部屋が狭く感じられるし、圧迫感もあるので悩みます。また角部屋はいいですが、内側の部屋はベランダが狭そうですね。太陽光がどれくらい入るのかも気になりました。