パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part7

[物件比較中さん [男性]]

前スレが1000件になっていたので、パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart7です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553916/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分 、ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[960: 匿名さん]

>>958
江東区脱出プラス内廊下になります。
高いと言われ販売に苦戦しているDTでも、北向き中層階で320だった。

[961: 匿名さん]

KTTからの出張おつかれ
今どき内廊下は材料になりませんよ

[962: 匿名さん]

>>961
え？何で？建物は何を建てても同じなの？
もし廊下が違うなら、何が材料になるの？

[963: 匿名さん]

>>962
違うよ。
最近の300近い物件はほとんど内廊下だから、内廊下同士で比べても、材料にならないって意味でしょ。
内廊下そのものが材料にならないなら、デベはコストをかけて内廊下のマンションなんか建てないもんね！

[964: 匿名さん]

共用設備もだけど入ってるテナントが居酒屋や老人ホームが入ってるとか論外

廊下もホテル調の高級素材なら良いけど、カーペット敷いてる程度ならいらない

ここがいいよね、豊洲アドレスで三井だし。

[965: 匿名さん]

>>950
周辺の売れ行きや相場考えると、そんなもんだと思うよ
ただ一つだけ気になるというか指摘しときたいのは、
あの時代の、あの立地仕様のPT豊洲を僅か200戸とはいえ、
坪265前後で売り抜いてるからねぇ・・・

こっちは700戸だしチャレンジ価格で長期販売というより、
適当なところでさっさと客集めて、さっさと売り抜きたいだろうけど、
PT豊洲比で内廊下以外で劣ってるところは到底見当たらないし、
限りなく坪300に近付く可能性もないことはないと思う

[966: 匿名 [男性 30代]]

レインズでスカイズ300超えが２部屋
成約に至るかが見もの

[967: 匿名さん]

>>965
うん、その可能性は否定できない。

ただし、300に近い価格になってくるとターゲットが全く見えない。
この物件は質実剛健タイプだから、外国人、特に中国人の投資は期待できない。
庶民のサラリーがさほど上がってないのに、マンションの値段だけバブルに突入しても、消費者はついて行けない。
お金持ちが、好んで5丁目、外廊下を選ぶとも考え辛い。

長期在庫になったら最悪だから、結局は適性価格で早期完売した方が、デベにも消費者にも周辺物件購入者にも
1番良いシナリオだと思う。

[968: 匿名さん]

>>967
それは希望的観測だね。
たしかにサラリーマンがついて来れるか？バブルに突入してるんじゃないか？という懸念はあるが、実際に都心周辺で新しく売り出される目ぼしい物件はほぼ300を超えて来ているか、超えると予想されている。理屈ではない、それが現実。

[969: 匿名さん]

この物件を坪300行かないとか予想している人は希望的観測が強すぎる＆都内広域の相場を見てない人ばかりだね。豊洲の発展余地を過小評価して江東区を強調するのもお約束になってるし。

[970: 匿名さん]

>>969
何で？ベイズは265だしティアロも285前後でしょ？
ティアロの売れ行きをみればPT晴海の300超えは躊躇するだろうし、
必然的にPH豊洲もその近辺ってことになるんじゃないかな？

デベも晴海駅遠≦豊洲駅近って捉えてる節は無きにしも非ずだけど、
人気エリアの駅近といってもまあ江東区だし、
中央区晴海を大きく上回って（坪300とか320とか）且つ完売したら、
ちょっとびっくりだなぁ・・・
もし仮にそうなったら本格的に豊洲は特殊な人気エリアってことで、
認識を改める必要があるね

[971: 匿名さん]

>>968
それは場所によるでしょ。
江戸川区で坪300万だと誰も買わないよね？
豊洲が発展してブランドになって欲しいということには、賛同する。
ただし、湾岸地域、豊洲内の他物件と比較して、ここが300近いと割高感が有るし、誰も買わなくなっちゃうという事が問題なんだよ。

[972: 匿名さん]

坪300だと、２５坪で、7500万円。
親の援助なければ、４０歳で年収1500万位は必要？

ごく一部の勝ち組しか買えませんわ。
http://toyokeizai.net/articles/-/50383?page=2

貧乏人の俺にはわからんが、一流企業勤めの人は、
わざわざ豊洲に住みたがるのだろうか？

しかも、２５坪だと、家族四人とかだと、かなり手狭だよね。千葉の我が実家の方が、住みよいような？

[973: 匿名さん]

>>970
豊洲はいいんだけど、5丁目なんだよね。
しかも病院の隣って、老人ホームが入ってるKTTのことをとやかく言えないよ。

[974: 匿名さん]

>>972
76平米（23坪）にすれば坪300でも7000万未満で収まるｗ
どんどん部屋が狭くなるのはここに限った話じゃないけどね
パンダを坪260に設定すれば76平米3LDK5980万～って表記になるし
坪285ぐらいが中間層と仮定すると6500万前後、十分手が届く計算

[975: 匿名さん]

ゆるゆる地盤で300はあり得んね。賢い三井は260前後で出してくると思うなー。

[976: 匿名さん]

>>970
ベイズの＠265を相場通りと捉えるからおかしくなる。駅11分を抱えSKYZより値上げしてもなお550戸を半年強で完売したという事は＠265は割安すぎたという事だしデベロッパも間違いなくそのように見ている。正直、坪280でも１年あれば売り切っただろうし、そのくらい都内全域でマンション相場が高騰している。

ここは徒歩５分で豊洲有明にライバル物件不在、中央区港区湾岸を加えてもGFT、KTTの完売も見えてきて駅近物件のライバルは高値追及のDTのみで、駅遠ＰＴ晴海とティアロは恐れるに足らず、そう考えると坪300行かないとの判断をどうやったら出来るか逆に聞きたいくらい。

坪300越えでいよいよ豊洲も人気エリアの仲間入りって、シティタワーでとっくにスミフが坪300は樹立してるし、武蔵小杉とか坪300なんてとうに超えて坪350～400を争うエリアになってるのに、豊洲の坪300越えは意外でもなんでもなく普通のこと。正直今の状況なら＠330とかでも全然驚かない。

[977: 匿名さん]

>>976
倉庫用地が300なんて正気では買えない価格。だったら多少高くてもGFTにするは。

[978: 匿名さん]

>>977
GFTは中低層の条件悪い3LDKだけど残り40戸ある。本当にそう思っているなら今のうちにGFT申し込むべき。
そもそもGFTの＠330は完全な値付けミスで掘り出し物件だから比較対象として不適切。
豊洲に＠300だせないならあなたが撤退すればいいだけ。他の人が買うから。

[979: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

豊洲ってどこの物件も買い煽りが激しい。他ではなかなか見られない顕著な特徴だべ。

[980: 匿名さん]

買える層がいないとかいう人、そういう願望があるのはわかるが、たった５５０戸位なら難なく捌けてしまうと思いますよ。

まぁどうなるか見ものです。

[981: 匿名さん]

豊洲もブランド化してきたから仕方ないかもね。

[982: 匿名さん]

マンション掲示板の予想より50万くらい高く出すのがデベのやり方だからね。
そう考えると、280万予想のここは330くらいでも、、、まあ普通かなと。
強気のデベなら350超えてもおかしくないかもね。

[983: 匿名さん]

てか、豊洲は中古ですら300超えてきてるよね。
どうやったらそんなあり得ない安値連呼ができるのでしょう。
本当に不思議に思います。

[984: 匿名さん]

>>983
こういう実名での意見もあるわけで。参考にするしないは、個人の判断だけど。

http://diamond.jp/articles/-/68102?display=b
港区の台地に立つマンションと湾岸エリアに立つマンションのある物件。ともに築年数が同じで現在ともに1億円の物件だとして、2022年に売ろうと査定を依頼すると、一方は1億円2000万円、もう一方は6000万円。その差は2倍！このように、分譲マンション資産の二極化が起こると予測する。

[985: 匿名さん]

実名なら正しいってわけでもないからなあ。。。

俺の予想は豊洲が値上がりするというもの。
数年で400超えると予測してます。

[987: 匿名さん]

>>978
駅遠のGFT＠330は、値付けミスでもなんでもなく
価格相応だよ。
本当に値付けミスなら、とっくに完売できているはず。

[988: 匿名さん]

まともなマンション買うなら今年が最後のチャンスだと思うな。
来年からは60平米の3ldk売り出すよ。どんどん狭くなる。

[989: 匿名さん]

GFT は完全なる価格設定ミスでしょ。
もう、あの価格では買えないよ。

[990: 匿名さん]

>>984

つまり、港区の湾岸エリアに建つGFTの将来予測だね。

[991: 匿名さん]

>>989
本当にそう思うなら、GFTの残りを買い占めれば？
君の親戚一同や友人に勧めて。

[992: 匿名さん]

街が綺麗じゃないと今後の資産価値は上昇見込めないと思うんだよね。
そういう意味では豊洲が有利かも。

[993: 匿名さん]

みんな、親から結構援助してもらっているのかな？我が家は、坪２５０でも、手がでません。高収入なひとって、そんなにいるの？


>>972

坪300だと、２５坪で、7500万円。
親の援助なければ、４０歳で年収1500万位は必要？

ごく一部の勝ち組しか買えませんわ。
http://toyokeizai.net/articles/-/50383?page=2

しかも、２５坪だと、家族四人とかだと、かなり手狭だよね。千葉の我が実家の方が、住みよいような？

[994: 匿名さん]

>>993
夫婦共稼ぎでローンを払い続けたい人達
がいるみたいですよ。
うちは共稼ぎする必要ないですけど。

[995: 匿名さん]

＞９８８

同意。

だいたい坪単価似てるんで、
豊洲、江南、芝浦や勝どき、リセールも合わせて検討中

[996: 匿名さん]

豊洲物件の特徴とは言え、異常なまでの買い煽りに閉口。普通検討者はこんな買い煽りしないのでは？あまりに不自然。


改めて近隣中古物件の売りニーズが多いことを感じました。

[997: 匿名さん]

>>996
買い煽りとは感じないなぁ。
ようやく妥当な予想単価に収れんしてきた感じだよ。

[998: 匿名さん]

>>997
それって明らかに検討者のコメントじゃないネw

[999: 匿名さん]

>>989
立地悪いし、せいぜい価格相応だわ。

[1000: 匿名さん]

この立地より良いマンションの方が少ないような。。。（笑）

[1001: 匿名さん]

>>1000
え？江東区の中でってこと？

[1002: 匿名さん]

都内ですよー。

[1003: 匿名さん]

江東区だと断トツ1位でしょ（笑）

[1004: 匿名さん]

ここの立地が江東区1番？
おいおい、どこまで無理ポジなんだよ。

[1005: 匿名さん]

>>995
江南、などと書いた時点で信じられない

[1006: 匿名さん]

此処より良い所あるなら教えて下さい（笑）

[1007: 匿名さん]

>>998
検討者だよ！
安く予想するのが検討者って思ってる？ いいねーシンプルで 笑

[1008: 匿名さん]

ネタ切れ。

[1009: 匿名さん]

うーん、将来的には400超えると思うけど、安く買いたいと思うのが人情という物じゃないかな。

と、思いました。