福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？

[匿名]

2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？

[181: マンション投資家さん]

車で移動しなければならないマンションに資産価値はありません。
せめてバス便が便利だとかないとね。

[182: マンション投資家さん]

174ですが。

それらのマンションが別にすぐれているわけではありません。
すぐに売れたのは単に売り出した時期が2013-2014だっただけです。

造りとしては百道のO&Fのほうが良いと思いますが、
こちらはずっと大量に売れ残っていたのが
２０１３年にあっという間に売れたのを見ても
時期がいかに重要だったかわかります。

[183: 匿名さん]

潮の満ち引きと同じ。売れる時は売れる。逆もまた然り。
景気のようなもの。

[184: いつか買いたいさん]

消費税の関係なんでしょうか？

意外な感じがしますが、ゆっくり時期を探ってみます。

No.182さん、ありがとうございます。

また色々教えて下さい。

[185: 匿名さん]

時期が一部の要素になることは分かりますが、増税前でないタイミングで即完売して、中古でも価格上がって取引されてる物件もあります。
造りが良いとか、取引価格が6000万オーバーだとかは、ここの話題の必須要件ではないですよ。

[186: 匿名さん]

だから、個別具体的にどのマンションが良いのかを教えて下さい。

[187: マンション投資家さん]

182です。

マンションが売れるかどうかは一番重要な要素は『先高感』です。
ここを覗いている方。覗いている理由はなんでしょうか？
マンションが買いたいからですよね。
じゃあ、なぜマンションを買いたいかというと『先高感』があるからです。
３年前、こういうマンションの掲示板は過疎っていました。
その時に買っていたら今より２割安く買えました。

福岡は東京とともに今後も人口が増え続ける数少ない街。
それなのに利回りは東京の倍くらいあります。
だからリートなどを介してあるいは直接的に東京マネーが
福岡に入ってきています。

ちょうどリーマンショック前に外国資本が博多区のワンルームを
建てまくった時と状況は似ています。

私は2013年に二つ買いましたがいずれも今はその価格では手に入りません。
特に中古価格はあほらしいほど上がっています。
自分が税の優遇上の関係で手放した博多区の物件は
1200万で売って今は1400万から1600万です。

確かに売れだしたきっかけは消費税増税前の駆け込み需要だったけど
今はアベノミクスによる資産価値（株高）の上昇による金余りのせいで
売れ行きはあまり衰えていません。（福岡は顕著です。）
消費税10％という先高感もプラスしていると思います。


マンションは１に立地２に管理と言いますが、それはその通りです。
立地と住民の質と外観とステータスが良ければ、内装は後でいくらでもいじれます。

[188: 匿名さん]

大きな流れでは首都圏一局集中。特に大手企業は集約の方向で、優秀な方ほど地方での就職先がない。
福岡都市圏もあと数年は人口増ですが、非常に残念ながら、後は下落の一途です。

[189: 匿名さん]

今年は特に景気がいいからか関東に転勤多いね。

[190: 匿名さん]

災害が一度でも来れば資産価値０のリスクあり。液状化リスク、断層、浸水リスクすべてクリアした地域がベター。

ただ、薬院、赤坂、大濠博多駅周辺はリスクあろうが資産価値別格。天神より博多駅が展望明るいこと考えれば、ねらい目は城南区（ハザードマップで危険地域以外）。千早もいいが、発展性に劣るし、液状化リスク高し。吉塚や貝塚など東区周辺の博多区、空港線沿線はやめましょう。西新も今はほとんど韓国街で以前ほど魅力なし。

[191: 匿名さん]

>>190
空港線沿線の赤坂～藤崎は今も昔もこれからも鉄板エリアだと思いますが…
このエリアがダメなら、福岡は全部ダメになるって言えるほど福岡の一極集中エリアじゃないですかね？

[192: マンション検討中さん]

>>191 匿名さん
西新は若干以前より魅力がなくなっています。プラリバ、ダイエー潰れたのが痛い。いい街なんですけどね。

[193: 匿名さん]

>>192 マンション検討中さん

>>190 匿名さん
西新が韓国街って何いってんだか、、
西新の「一等地」は学区は福岡一、ハザードマップでも浸水リスクなし、用途地域上位、ですよ
西新は丁目によってもだいぶ変わります
西新がダメだと思うなら福岡はほぼ全部ダメですよ
ホークスタウンも三菱地所が再開発するし（福岡最大のモール、デカさはしらべればわかります）
プラリバも9月30日にエレベーターやっとできて30階建てのなんかができるみたいだし、イオンも解体後なんかなるでしょう
特にホークスタウン再開発がすごいので徒歩圏内の2丁目あたりは、数年後は 資産価値のさらなる上昇は大いに期待できると思います
住んでる方は1〜2年後はただでさえ高い利便性が大きく上がりそうです
と、あくまで一個人の予想ですけど

[194: 匿名さん]

ホークスタウンは望み薄。地下鉄でもあれば別だが。西新の商店街=韓国街。パチンコ多し。

[195: 匿名さん]

西新に住める経済力もなければ知り合いすら住めてないので、商店街はあまり行ったことがなく、大通りを車で通過することしかないのですが、パチンコってありますかね？大手パチンコ店だとすぐ分かるはずなんですが。
博多区や東区の大通りには、大手パチンコ店のネオンが輝いてます。一度ご覧になるといいですよ。夜は綺麗？かも。

[196: マンション検討中さん]

ホークスタウン跡地はアクセス不便。だからつぶれた。
周辺の人より、福岡内でいかに人を集めれるかが課題。大きすぎると人が少ないのがさらに目立って逆効果。
駐車場無料とか思い切ったことしないと無理。

[197: 匿名さん]

高齢富裕層が対象とすると、マンションの価値は利便性に尽きる。学区等関係ない。
博多駅が福岡の中心になること考えると大濠最強。
価値が上がりそうなのは六本松。とにかく博多駅再開発と七隈線延伸で勢力変わる。

子育て世代には他もよいが、、、

[198: 匿名さん]

ドームまで地下鉄伸ばしましょう。

[199: 購入経験者さん]

西新在住ですが、商店街には韓国系？の店や変なパチンコ屋目立ちます。なぜ？？

学区は最高です。でも修猷館に行かなければ意味ないです。

地盤データーと地震の揺れ予測によると
西新は液状化リスクあり、地震にも弱い土地ではあるとのことであるので少し心配です。

[200: 匿名さん]

利便性に学区もプラスされたら、最強ですね。
すぐ近所なのに、校区が違うってだけでマンションの価格(中古も含めて)も違ったりしますから、優良校区で利便性の良い地域は最強ですね。

[201: マンション検討中さん]

>>195 匿名さん
大通りから見えませんがパチ屋は商店街に4店舗、もう一つ裏の通りに一件ありますよ。韓国系、中国系の飲食店多いですね。ただ学生と富裕層多いせいか変な人は少ないと感じます。

[202: 購入経験者さん]

ホークスタウン再開発？　有料老人ホームやマンションにした方がいいんじゃない？

[203: 匿名さん]

西新はパチンコだけではなく、スナック、キャバクラが多く、風俗店もあったりして賑やかな街ですよね。
しかし、便利さを求めるならもう少し東側の大濠、赤坂周辺の方が上かな。

[204: 匿名さん]

西新いいと思うけどなー
まぁ資産価値って事なら西新も福岡では鉄板でしょ
確かにパチ屋とかはなくなってほしいけど

そもそもコンパクトシティの福岡は、資産価値が「今も」今後も高いだろうって場所が大濠エリア、薬院エリア（浄水、平尾）、西新エリア（高取、藤崎百道浜）くらいしかないよね
子育するなら西新藤崎が福岡一だと思う

[205: マンション検討中さん]

とにかく一番大きく影響しそうなのは七隈線延伸の影響と博多駅開発。

[206: マンション検討中さん]

>>205 マンション検討中さん
七隈線延伸はもう価格に反映されてるのでは？
博多駅自身の発展は各路線乗り入れてますので七隈線だけ過剰に反応はしないと思うけど。

[207: 販売関係者さん]

資産価値あるのはマンションでなく戸建てでしょう。
ぶっちゃけ東京と違って所詮福岡のマンションはしょぼい。
これからもどんどんマンション立つので過剰になるよ。
今買うなら東京のほうがいいよ。

[208: デベにお勤めさん]

七隈線延伸は未知数で、まだそれほど価格に影響していない。七隈線がブレイクしたら価値は上がるが、今のところは様子見の状態。しかし、六本松あたりは最近では一番売れるのが早く人気がある。公務員や役所関係では一番人気（以前は千早であった）。それをどう考えるかによる。

価値が上がる物を探すのか、現状維持かで考え方は変わる。

[209: マンション比較中さん]

>>207
「東京」という括りで資産価値を議論できるってすごいですね。

[210: 匿名さん]

>>208
ブレイクしたら価値が上がるなんて当たり前すぎて小学生でも言えるわ
七隈線の利用者は当初の予想よりかなり下回ってるのが現状なのに
博多延伸を過大評価し過ぎる人も多いけど、現状を見たら沿線のポテンシャルは見えてくるはず

[211: 匿名さん]

>>207 販売関係者さん

東京の話はしてませんよ(笑)

[212: 評判気になるさん]

>>208 デベにお勤めさん
折り込み済みだと思うよ。六本松まではいいが隣駅の別府で高くするとかなり売れてない現状。

[213: デベにお勤めさん]

確かに、今は七隈線赤字です。利用者少ない。それは西鉄の圧力で、七隈線を天神南止めにし独立させたことが最も大きい。他の都市でつながってない地下鉄なんて見たことない。最初から赤字は分かっていたことです。
逆にそんな最低な七隈線もつながれば明らかに便利になる。西鉄ピンチで対抗するためバスをさらに便利にせざるしかない。つながっても七隈線沿線の状態が今と変わらないと考えるのは無理がある。六本松九大跡地に裁判所等移動し再開発。今後天神も博多駅に負けずと再開発し、付加価値マンションも乱立する様子。明らかに天神～博多駅に経済圏がさらに集中する。
ホークスタウンが終了したのに比べ、現状不利なキャナルでさえ活気が戻りつつある。

現状だけでなく先がどうなるかを見ないと投資はできません。
中高年の子育て終えた富裕層がどう動くか。学区も大切であるが、中高年にはそれ以上大切なものも多い。

[214: 匿名さん]

別府以降の城南区はマンション人気無いです。というより、みんな新築戸建てを考えます。土地代だけで少なくとも2800万～4000万はしますが。それでも土地がそのまま資産価値となるので戸建て有利と考える人多いです。

[215: 匿名さん]

213は期待の妄想が膨らみすぎてついに西鉄までディスり出したか…
いずれにしても福岡の大動脈の空港線には叶わないんだよ

[216: 匿名さん]

>>208 デベにお勤めさん
本当にデベにお勤めしてるのですか？
素人以下の書き込みに思えてしまいます。
六本松あたりは最近は一番売れるのが早いって具体的な物件は？MJR以外で教えてください。
千早の人気と六本松の人気は、人気の種類のカテゴリーが全く違うものであると思うのですが・・・

[217: 匿名さん]

空港線沿いで学区に恵まれたとこがいいんじゃないでしょうか？
学区に恵まれた地区は、子育て期間だけでも！と住みたがる人が多いですから。それに加え空港線沿いで、天神、博多、空港へ乗り換え無しなら最高です。

[218: 評判気になるさん]

>>217 匿名さん
金持ちが来ないと学区は良くなりにくいからなかなかうまく循環しないよ

[219: 購入経験者さん]

マンションに資産価値期待してもしょうもない。
上がりそうな物件は最初から織り込み済みで高値で売られる。
ローンでなくキャッシュで買得る余裕がある人が資産価値を言える。おまけに所有者でなくあくまで区分所有者。
30年ローンで買っても30年後は価値０ですから。50年後には存在すらしない。
高いマンション程、管理費、駐車場代、大規模修繕費もかかり、売っても同じレベルのマンション買えず。
賃貸に出してもたいした利益はない。

子供に残すなら土地付きの方がまし。

よほどの投資家や資産家でなければ、資産価値あてにせず住みたいとこに住むために買うべし

[220: マンション検討中さん]

>>219 購入経験者さん
同じ値段なら資産価値がある所の方がいざという時の保険になる。

[221: 匿名さん]

同じ値段じゃないでしょう。もしそうなら逆にやばい。

[222: マンション検討中さん]

>>221 匿名さん
優先する者の順位であり得ますよ。駅近く3LDKと駅遠4LDKとか。

[223: マンション検討中さん]

>>213 デベにお勤めさん
七隈線沿いに投資してしまったのですか？ドンマイです。

[224: マンション検討中さん]

発展する可能性はあるけど、福岡自体が三大都市にせまるくらいハッテンしないと芽が摘まれる。
人気エリアの周辺が価値向上
・姪浜、九大学術、別府
・東区(課題多いが博多に近い)
新たなブランド
・香椎近郊
・七隈線茶山以降
・糸島(かなり厳しい)

[225: 匿名さん]

>>208
本気で以前の千早の人気が今は六本松に変わったと思ってるのなら不動産どころか福岡のことも勉強した方がいいですよ。
あなた不動産のことも、福岡のことについても何も知らないでしょ。。。

[226: 匿名さん]

既にある物件ならグランドメゾン大手門、新築の物件ならＭＪＲ赤坂かな。

[227: 匿名さん]

グランドメゾン大手門、ＭＪＲ赤坂いいですね。
大名小跡地にもすごいのができるらしいけどどうよ？森ビルみたいのができないかね。

[228: 職人さん]

地価の上昇率からみて
博多区の新築分譲マンションは維持＋αが期待できると思います。

[229: 匿名さん]

>>228
具体的に博多区のどのエリアですか？
さすがに全域はあり得ませんから。

[230: 匿名さん]

地価と上昇率見たら博多区すごいね。短、中期的には博多区か中央区にすれば間違いない。他は伸び悩み。