レーベン小手指REVOLVEについて

[購入検討中さん]

レーベン小手指REVOLVEが気になってます。
全戸南東向きだし、敷地内駐車場もあるのでいいな。


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

共用部分も充実しているようなので、便利に使えるといいですね。
どうでしょうか〜


所在地：埼玉県所沢市小手指町4丁目8番5他（地番）
交通：西武池袋線 「小手指」駅 徒歩10分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.75平米～102.48平米
売主：タカラレーベン

物件URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-kotesashi/
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

【タイトルの（仮称）を削除し、正式物件名称に変更しました。2015.3.25　管理担当】

[154: 購入検討中さん [男性 30代]]

もうだいぶシートも取れてきましたね。完成するのが楽しみです。速く引っ越したいです。

[155: 匿名さん]

やっぱデザインが素敵ですね。

[156: 匿名さん [男性 30代]]

最初のCG写真の公園みたいのとこからの、写真はどこの公園からの映像なのか、ご存知の方教えてください。マンションの回りを歩いて見ましたが、あの様に見える場所が見つかりませんでした。

[157: 匿名さん]

北野公園からではないでしょうか。

[158: 匿名さん]

CG写真の公園て、案外、イメージとか印象を良くする為の作り物なのかな。
こういうのがあると信じちゃうから良くないよね。
イメージって大事だけど、ちゃんと現実にあるものか架空のものかを教えて欲しいものです。

[159: 匿名さん]

北口のはもう完売間近みたいですが、この物件はプランの所を見ると随分沢山売れ残ってるみたいですね。

でもこれは、決して営業さんが悪いんじゃないと思いますよ。営業さんは会社の方針に従って一生懸命やってると思います。

・場所が駅から遠い、東向き、幹線道路の騒音、送電線、周辺からの土埃、生活不便、、
・客を舐めてるとしか言えないようなオプションまみれのモデルルーム。
・将来の居住者負担を全く考えない機械Ｐの設置割合。

本質とは関係ない水の説明とオプション箇所の説明で2時間も費やさざるをえなかったり、お風呂のテレビでお茶を濁さないといけないのは、謳える所が少ないからだと思います。

会社の上層部は、変なユルキャラのＣＭやるぐらいだったら、ホムペなどの見てくれを格好よくする事などばかりに力を入れないで、もう少し顧客目線にたった商品開発をすべきだと思いますよ。

ハナプラ跡地の新しいのが出てきたら、この物件どうするつもりですか？賃貸にでもするんですか？
最初に買った人が嫌な思いをしないようにして頂きたいと思います。

[160: 匿名さん [男性 30代]]

色々文句・不満は書かれているようですが、自分は購入を決意しました。

モデルルームでの説明は確かに長丁場でした。
しかし、家を購入するということは慎重な判断が必要ですし、
知識が乏しかった私には大変貴重な時間でした。
他にもモデルルーム見学をさせてもらいましたが、
会社概要や営業実績などを始めに聞かされてのスタートだったので、
アピールが強すぎてマイナスな印象を受けました。
ただ営業さんによりけりですので、たまたま悪かっただけなのかもしれませんが、
レーベンさんは物件選びで自分が不安に思っているポイントを聞いてくれて、
それについて親切丁寧に説明してくれたのは好印象でした。

それがきっかけで自分でも勉強し知ろうという気持ちになり、
納得の行く物件を選ぶことができたと思っています。
元々所沢市に絞って考えていましたが、視野が狭いと見落としがちになるので、
他のエリアとも比較して判断しました。

他の物件もメリットがあり、なかなか決められなかったので、
私は悪いポイントが潜んでないかどうかで決断しました。
いち観点です。参考までに。

【売却時に価格が下がる可能性のあるマンション条件】

1．駅から遠い（バス便。又は徒歩１５分以上。)
　 → 徒歩9分 (自分が歩くと8分40秒くらいでした)
2．全く陽が当たらない(開口部が一方向しかなく、北向きである)
　 → 南東向き(比較的夏は涼しく、冬は暖かい)
3．都心から遠い駅・不人気沿線・東京の中心まで乗り換えが多く交通不便な駅・栄えていない駅・商業施設がほとんどない駅「駅力」がない
　 → 始発、終点、直通で池袋、横浜に行ける。ありがたい。
4．「街力」がない
　 → タワーマンション開発の影響か駅周辺の発展が目覚しい。人口も多く栄えている。
5．歴史がない
　 → ニュータウンではない。歴史とは関係ないが、となりのトトロの舞台となったトトロの森がある。SL機関車も公園に展示。集客力は少しある。
6．バルコニーが幹線道路（大きな道路）に面している。
　 → 車道はある。車通りはややあるが、国道沿いではないので騒音に悩まされる心配はないかと
7．高速道路に面している。
　 → 面していない。
8．鉄道の線路に面している。
　 → 面していない。
9．買物施設が近くにほとんどない。スーパーがあったとしても、１９：００くらいで終了してしまうなど、営業時間が短い。
　 → 徒歩1分、4分圏内にジャパン(23:00)、マミーマート(23:00)、小手指駅北口には西友、イトーヨーカドー
10．小規模すぎる。
　 → 総戸数：114戸　小さすぎはないかと。維持費・管理費の面ではバランス取れている。
11．大規模すぎる。
　 → 総戸数：114戸　大きすぎはないかと。維持費・管理費の面ではバランス取れている。
12．管理費・修繕積立金が高い。
　 → 普通。ただし今後、機械式駐車場にはやや難あり(修繕積立計画書には予算は考慮されている。駐車代ではなく全戸から管理費でまかなっていくような方針のた め修繕費用が一定して集まらないというような心配はないと思われる。)
13．管理状態が悪い。
　 → 住んでみないとわからない。
14．月極駐車場、コインパーキング、古アパート、空き地、社宅などに隣接している場合は注意が必要。
　 → なし
15．工業系地域。
　 → 住居地域
16．マーケットに対して面積や間取が合っていない
　 → 敷地面積は十分な広さが確保できている。歩道は狭く感じるが、自転車道と分かれているので問題ないと思われる。
17．住戸内で他殺、自殺、変死があった。建物共用部で、他殺、自殺があった。
　 → なし
18．建物が建つ前に、その場所が、重病者等を受け入れる病院・病棟であった、研究所等があった。
　 → なし
19．個性が強すぎる外観・共用部・内装デザイン、色である。
　 → 落ち着いた色で万人受けするデザイン。問題ない。
20．変形した間取り。
　 → 使い勝手の悪い間取りはなかったと思われる。
21．エレベーターが無い。
　 → ある。
22．昔から、地震や水害などの自然災害の被害が起こりやすい場所。
　 → 地震・水害が起きにくい場所
23．軟弱地盤、活断層がある、液状化が起きる、低地で水没する可能性があるなど、地震・水害被害想定マップやハザードマップ等で相当の被害が、 予め予想される場所。
　 → 武蔵野台地、地盤も固く、液状化もないと調査されている
24．周辺賃貸マンションの賃料が低いエリアに建つマンション
　 → 駅から徒歩10分圏内で築30年以上の物件が3LDKで月10～15万くらい(現在)

以上を考慮し、今のところ該当する項目は見当たりませんでした。
これだけが判断基準ではないですが、みなさんが思っているほど悪くないマンションだと思いますよ。
(昔からバスジェットが夢だったので、個人的にはマイクロバブル楽しみですw)
エリアの決め手に関しては小手指の利便性に注目した感じでしょうか。
最後に、同じく入居される方がいらっしゃいましたら、
今後ともよろしくお願い致します。
長文失礼しました。

[162: 物件比較中さん]

>>160
4番5番あたり、厳しいなあ
小手指は一見栄えてるようだけどマンションが多いだけでお店ショボいし、タワマン住民は池袋まで出ちゃうから地元にお金落とさないって、商店主が嘆いてるし、歴史なんて所沢はないに等しいよ。
トトロのふるさとなら東村山の方が本場だからね
古戦場跡だってくらいよ

[163: 匿名さん]

>160さん
リセール時に価格が下がるマンションの条件ですか。
確かに1つ1つ読んで行くとなるほどと頷く内容だと感じます。
管理費・修繕積立金の値上げと管理状態は住んでみないと解らない、
半ば博打のような状況であるのはどこのマンションも一緒なのでしょうか。

[164: 匿名さん [男性 30代]]

>162さん

確かに仰る通り街力は低いかもしれませんね。
まだ調べは浅いですが、住環境は自然も多く落ち着いた雰囲気の街に感じています。
住宅街主体ですので子供も多く、治安も大変良い街です。
教育水準も割と高く子育て環境にも優れているという感想も多く見受けられました。
早稲田大学所沢キャンパスも近いせいか学生も多く、若者にも需要がある街。
さらに所沢市は2020年完成を目標に新たな構想も計画しているようですので、
廃れない・好きになっていく街になるのかなと私は期待しています。
ポジティブ過ぎかもしれません。ごめんなさい。

>163さん

管理状態は管理人さんによって印象が変わるのかなと思ったので
住んでみないとわからないと書かせていただきました。
コメント不足でした。すみません。
管理費・修繕積立金に関してはモデルルーム見学時に長期修繕計画について説明いただけましたよ。
ここは(5年、6年、6年の)3段階で修繕積立金が増える「段階増額方式」です。
増額は免れないですが、駐車代がほぼ無料なので駐車代を払うと考えれば
そこまで無茶な増額ではないように思います。
前回も書かせていただいたように、駐車代と違い管理費・修繕費でまかなうので
修繕費用が全然集まらないということにはならないので少し安心しています。
共同設備、建設面積、機械式、エレベータの多さ少なさによって修繕費用は変わるし、
時代の変化によっても工事費用が変わると思います。(どのマンションにもいえますね。)
そういう面ではバランス取れているのかなと思った次第です。
博打かどうかはわかりませんが、自分が納得できるかどうかですかね。
住む環境によっても変わってくるので、長期修繕計画も無駄がないように
5年毎には見直していく必要があるかもしれませんね。

[165: 匿名さん [男性 30代]]

北口は完売みたいですね。
ハナミズキプラザ跡地がいつ出てくるか。
そこが高かったらここを改めて検討かなぁ。

[166: 所沢の住民]

> 160
6．バルコニーが幹線道路（大きな道路）に面している。
　 → 車道はある。車通りはややあるが、国道沿いではないので騒音に悩まされる心配はないかと

現在よりは交通量は増えると思うよ。
所沢市役所のホームページでは
「市街地全体の外郭をなす外環状道路の一部に位置づけられています。」

所沢市内の道路は市の中心部に向かう道路はありますが、その間を結ぶ道路は貧弱です。
小手指地区も行政道路（国道463号）や国道バイパスや県道50号所沢狭山線は整備されていますが、
その間を結ぶ道路は貧弱で混雑しています。
西武新宿線や西武池袋線を越える道路も少なく、さらに踏切で越える道路が多いので渋滞しています。

マンション前の道路は都市計画道路北野下富線で、踏切を使わずに池袋線を越える数少ない道路です。
現在、池袋線陸橋の先の島忠の交差点から北に伸びて西武新宿線近くの県道50号所沢狭山線までの区間を
工事しています。
西武新宿線の向こう側も県道126号所沢堀兼狭山線（東京狭山線）から神米金新道として
西武新宿線の近くまでを工事しています。将来、西武新宿線の下をくぐる道も計画されているので、
完成すれば幹線の東京狭山線と県道所沢狭山線・行政道路・国道バイパスとを結ぶ重要なルートになるので
交通量は現在より増加すると思います。

ただ、制限速度は40キロなので、バイパスの法定速度60キロよりは低いので
音の大きさは小さいかもしれません。

詳しくは、所沢市役所のホームページを参照
トップページ／くらし／道路・交通／道路／都市計画道路整備事業
http://www.city.tokorozawa.saitama.jp/kurashi/dourokoutsuu/doro/toshik...

[167: ご近所さん]

>>156
市民プール入り口にある植え込み付近からの風景ですな。

[168: ご近所さん]

何か営業の方が長文レスしてるけど売れてないの？

[169: 所沢の住民]

166 です。
騒音を問題にするのならば
道路の交通騒音よりは入間基地に離着陸する航空機騒音の方が大きいですよ。
ただ、音はそこそこ大きいですが、継続時間は３０秒程度なので我慢の範囲内でしょう。

昔、入間基地の横の狭山市内に住んでいたことがありますが、
整備中の飛行機のエンジンテストらしき騒音は継続時間も長くて音も大きかったです。

それに比べればマンション建設用地付近での離着陸航空機の音は小さいです。
これが狭山ヶ丘駅近くだともっと大きくなるのでしょうね。

埼玉県の航空機騒音測定でも所沢市北部の狭山ヶ丘中学校では環境基準を超えていますが、
所沢西高校（マンションの北西）や小手指小学校（マンションの南西）では基準の範囲内です。

小手指駅南のクリニックによく行きますが、
飛行機が飛んでいる時でも屋外ではそれほどの爆音ではありません。

ましてやマンションは戸建てに比べて防音性能が高いですから
窓を閉めている分には飛行機も車の音も気にならないと思いますよ。

新宿線の北から新宿線・池袋線を越えて国道バイパスの南まで
週に２度ほど建設用地やモデルルームの近くを通るので
興味深々です。

[170: 匿名さん [男性 30代]]

＞169さん

今は市外に住んでいるため、なかなかわからない事も多く、このような情報はとても助かります。
ありがとうございます。
騒音に関して、安心しました。

雰囲気は穏やかで都心へのアクセスが良い街なので、住みやすいと目や耳にします。
今からとても楽しみです。
内覧会は2月末ですが、案内が届いて気持ち高まります(*^^*)

[171: 契約済みさん [男性 30代]]

小手指が地元なんですが、私も購入決めました！北口のマンションも便利で良いのですが…ベランダから公園が見えて四季を感じられるので！春には満開の桜が！内覧会楽しみです。
同じく入居される方、よろしくお願い致します。

[172: 匿名さん]

169さんのお話、とても参考になりました。ありがとうございます。
飛行機の音にしてもどの場面なのかによって聞こえ方も大きく変わってきますね。
マンションって鍵をロックしてしまうと、
かなり音は遮られますよね。
その機能に願うところは大きいかな。
特に夜などはどうなっていくのかなぁ。

[173: 周辺住民さん]

近隣のマンション住まいです。
169さんの仰る通り、飛行機の轟音は数十秒の辛抱です。
窓を開ける夏場はかなり響きますが、窓を閉めていればテレビの音が聞こえないといったことはありません。
夜間は災害等の緊急離着陸がなければ大丈夫です。
（東日本大震災やこの前の豪雨災害では遅い時間まで飛行機の音がしていました）
むしろ近くの道路の方の音が気にならないか検討された方がよいかと。

[174: 匿名さん [ 30代]]

近隣マンションの住民です。
ここの購入を検討しましたが辞めました。
南東向きって言ってますけど、かなり東向きですよ。
毎日、目の前を通るのでチラ見してますが、13:30の時点で室内は真っ暗です。
ちゃんと室内に差し込むのは朝日だけですね。
日当たり全然良くないですよ。