オーベルグランディオ品川勝島

[匿名さん]

規模からいってもこの界隈でNO.1物件になりそうですね。この物件についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年4月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

[401: 匿名さん]

ネガ論破されとてる～～

[402: 匿名さん]

>>維持費かかるよ毎日のリネン交換とかルームクリーニングとか
>>みんな汚しまくるからね
>>全部管理費のどんぶり勘定から負担されます

無知乙

[403: 匿名さん]

>>400
前にコメントくれた方のお知り合いは2部屋あるにも関わらず難しいと仰ってますが。
ホテルに泊まるより安いなら、有料だからやめよう、ではなく、これくらいの金額ならぜひ！とみんな思うと思いますが。

高級な家具や調度品を使用したゲストルームと謳っていますけど、それらが壊れたり買い替えが必要になったら当然管理費が修繕費から出ますよね。

[404: 匿名さん]

>>高級な家具や調度品を使用したゲストルームと謳っていますけど

普通に使えば壊れませんよね？高級なら尚更です。
経年で壊れたりもするでしょうけどそれって１０年単位とかじゃないですか？
意図的に壊されたなら当然利用者に請求されると思いますけどね。
管理組合で定期的に補修などを業者に頼むとしてもこのクラスの規模の物件でしたら
微々たる出費だと思います。


>>前にコメントくれた方のお知り合いは2部屋あるにも関わらず難しいと仰ってますが。

その方の仰ることに関しては私には分かりません。私はゲストルームの予約取りでそんなに苦労したこと
ありませんので。

[405: 匿名さん]

物件により2000～4000円くらいと差があったり周辺の宿泊施設環境も違うから一概に
必ずしも取れないとは言えないと思う。無論取れるとも言えないけどね
ただ私の知り限りはそんなに競争率の高いものでないと思います。

[406: 匿名さん]

豪華タワマンの高価なゲストルームがある反面、何もないまさに寝具と畳だけってゲストルームも割とありますね
そんなものに維持費掛かると思いますか？ネガさん

[407: 匿名さん]

ゲストルームがない某物件の方はよっぽど羨ましかったのかな・・

[408: 匿名さん]

>>406
ここは何もない寝具と畳だけってゲストルームじゃないですけど？
必死ですね。

[409: 匿名さん]

別にあってもなくてもいいような設備だから、妬んでる人はいないと思いますよ。
品川行けば小綺麗で安いビジネスホテルなんて腐るほどありますしね。

ゲストルーム欲しい人はこちらへ、いらない人はブランズへ！ですね(笑)

[410: 匿名さん]

>>408

必死のはネガさんの方でしょう。適当な嘘ばっかりついて　笑
まああればプラスのは間違いないよ。

[411: 匿名さん]

私は義両親嫌いなので、あったら絶対泊まらせてって流れになって面倒そうなのでない方がいいです。
帰れないほどの距離じゃないからわざわざホテル予約してまでは泊まらないだろうし。

[412: 匿名さん]

>>409

それならオーベルのゲストルームの予約は取りやすそうですね
前の方のレスに書かれていたように予約の競争率が高くて取れないとかはなさそうで安心しました。

[413: 匿名さん]

>>411

それなら予約とれないってウソ付いとけばいいのでは？
泊めたい方ができた時にあると便利よ。まぁいらないと思うなら他の物件ほうがいいでしょうけどね
あったほうが資産価値的に有利だとは思いますけどね。

[414: 匿名さん]

>>412
なんかオーベルを擁護したいみたいですけど、すべて素人が予測した話しか出ていないのだから安心と言うのは安易なのでは？
ファミリー世帯が多いし、ジジババは少しでも孫から離れたくないだろうから土日祝、学校イベント日は確実に競争率高いと思いますけどね。

[415: 匿名さん]

>>413
旦那の手前、嘘つけません。バレたら大惨事です。

[416: 匿名さん]

家族じゃなくとも強引な友人とかに頼み込まれたり溜まり場化したら面倒だからゲストルームない方が気軽かもしれませんね～。
競争率高くて借りられなかったらその心配もないけど、そうなると管理費払ってるだけという、、、。
カフェもマンション住民しか来ないなら知り合いママさんとかに必ず会って大変そう。ママさんは一人でゆったりって使い方はできなさそうですね。

[417: 匿名さん]

ゲストルームあった方が断然いいと思う。

[418: 匿名さん]

最近は共用が充実した物件の方が中古で売る時も有利でみたいですからね。
タラレバで悪い方ばっかに考えるなら小規模マンションで何も設備がないマンションか
マンションやめて戸建住むこと考えた方が宜しいのでは？？？

[419: 匿名さん]

ゲストルームはなくても困らないけどあったらあったで便利なんじゃないかな。
ホテルみたいで素敵ですし、利用料徴収するなら維持費の負担も小額なのでしょうしね。

[420: 匿名さん]

ブランズよりは共用設備充実してそうだからなぁ...確かにこの物件いいかもしれない。
すごく興味湧いてきた。

[421: 匿名さん]

ブランズが更に売れ残りになりそう・・・

[422: 匿名さん]

私は占有部が充実してる物件がいいな。

[423: 匿名さん]

ま、賛否両論ってことでいちいちブランズを非難するのはみっともないからやめましょ！
比べるのは自由ですけど、ブランズが魅力的に見える人もいるんだから失礼な発言は避けるべきですよ。

[424: 匿名さん]

ブランズだと予算オーバーで買えなくてこっちへ流れる人もいそうですね。
いちいちブランズネガを織り交ぜる人はそう言う人なんでしょうね。

[426: 匿名さん]

オーベルはこちらもブランズの板も根拠なきネガはほとんどありませんが、ブランズネガはどちらでも根拠なきネガ頻発ですね。

これがどういう事か冷静にお考えください。
ただの検討者ならここまでしませんよね。まして、こちらが販売前の状態で。
頭の良い方は意味わかりますね？

[430: 匿名さん]

ブランズさんの戯言はスルーでいいんんじゃないのかな。

[431: 匿名さん]

ブランズを本当に相手にしていなかったらいちいち話題に出しませんよね。
圧勝できると思っている相手を貶めたり気に掛ける者はいません。
ブランズネガをする人に、どうしてブランズネガするの？と聞いてみては？

[432: 匿名さん]

オーベルもブランズも平等に検討している人はブランズネガを書く理由も必要性もないんですよ。
オーベルを買う気満々の人も然り。
普通の検討者ならわざわざブランズを貶めず黙ってオーベルなりその他の物件なりを選べば良いんです。
さて、なぜブランズネガするの？

[433: 匿名さん]

まぁ誰が見ても思うけどこっちのスレにはブランズ関係者が粘着投稿してるっぽいし(件のゲストルームの話題も含めて)
仕方がないのでは？ブランズにはちょっと嫌気が差しました。って思って向こうのスレ見たら向こうもオーベル派
がいて残念な感じ・・結局は自分で情報を取捨選択すればいいだけだな～って思った。

[434: 匿名さん]

多分複数人数ネガってるように見えるけれど実情は1,2名が連投してるだけです。
恨みなのか妬みなのか営業なのかは知りませんけど。

[435: 匿名さん]

でもさー比較されるのは仕方がないとしても
ここが出来てブランズが更に完売まで長くなりそうってのはあながち間違いじゃないと思うんだよね。
勝島の需要がそこまで大きくないのにさらにオーベル登場だからね。
その程度の意見でも言ったらダメなのかな？って普通に思ったけどね
ブランズの人からしたら言われたら面白くないだろうけど、事実は事実なんじゃないのかな。

[436: 匿名さん]

住民の質はどっちもどっちになりそうですね

[437: 匿名さん]

複数人数に見せかける自作自演はやめた方がいいですよ。
ブランズネガする人は本当になんでするの？勝手に検討やめたらいいじゃない。騒ぐと言うことは意識しているという事ですよね。

[438: 匿名さん]

東急さんよりブランシエラの実績がある分、長谷工＆大成の方が一枚上手な気がしますね
値付けやランドプラン、共用設備も現状興味を引くだけのものになっていると思います。
あとは詳細をMRで確認してどうなるかですね。

[439: 匿名さん]

ブランズネガをする人…ブランズを買いたくても買えなかった人、営業さん

以外に思いつく方います？
まだ販売してもいない物件の検討者がするとは思えませんよね～
陰湿。

[440: 匿名さん]

>>437

別にスルーしとけばいいじゃん。必要な情報だけ自分で拾ったり興味があることは質問すればいいんじゃないの？
正直ブランズの関係者じゃないからここで何か書かれても何とも思わないんだよね。
必要な情報なら自分で確かめるし。

[441: 匿名さん]

>>439
それ言い始めると逆にブランズを貶されて怒ってる人はブランズの関係者ってことでいいんですかね？
とっても不毛な議論に思えるのですが...

[449: 匿名さん]

こちらって管理会社は長谷工の管理会社になるんですかね？
同じ長谷工物件のブランシエラは長谷工の管理会社のようですが、契約者専用スレを見ると、規約を破って布団を干したり違反駐車している人や夜中に騒音を出す人がいても見て見ぬ振りだったり、植栽がたくさん枯れていたり、住んでから間もないのに塗装が剥げた場所があっても修繕するために動いたりしてくれないようなので。

入居すぐ塗装が剥げるって言うのも信じられないですよね。安いから、は理由にならない。
こちらも同じようにならないか心配です。
管理会社が同じならちょっと考えちゃいます…

[450: 匿名さん]

そのような問題は組合次第じゃないでしょうか。やる気がないならどこの管理会社でも同じだと思います。

[451: 匿名さん]

入居1,2年で組合はきちんと機能しないのでは？

管理会社や管理人が本来すべき仕事を誠意を持ってこなしてくれるかは組合と関係ないですし。
ブランシエラと同じ管理会社だったら管理人のマニュアルや方針は同じだと思うので、同じくいい加減な感じになりそうで不安です。

[452: 匿名さん]

http://styleact.co.jp/admin_news/wp-content/uploads/2014/09/201918-2.p...
ご心配なら野村か三井のマンションにしたらいかがですか？

[454: 匿名さん]

>>452
野村か三井ならどこでも安心なんですか？

[455: 匿名さん]

>>452
この表だと長谷工の管理会社は上位ですが、ブランシエラの住民の方達の声を聞くと全く満足してる感じではないんですが…。
管理人によってのバラつきもあると言うことなんでしょうかね。

[458: 匿名さん]

管理規約を守らない人はどこにでも居がちですけど大規模ならある程度仕方がないかもね
住民の質でしたらブランシエラ、オーベル、ブランズどこも大差はないでしょうから

[459: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

特定の利用者様より、当掲示板のご提供趣旨に反する投稿が
頻繁に繰り返されているのを確認しております。

当該投稿につきましては、削除を行わせていただいておりますが、
他の利用者様におかれましても、お見かけになられましたら、
反応することなく、速やかに削除依頼を頂戴いたしますよう
ご協力のほど、宜しくお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[460: 匿名さん]

>>452

ブランズの東急コミュニティより、ここやブランシエラの長谷工コミュニティの方が上だから
多少は安心できますかね？

[461: 匿名さん]

住民や管理人の質、組合いの能力など次第かと思いますが、ランクも客観的な指標にはなるでしょう。
大手でランク高いとこの方が安心かとは思います。

[462: 購入検討中さん]

むむ。パンフレットもらいましたが、共有施設が微妙すぎますね。
パン屋はいらない。
ママラウンジもパン屋でいいやん。。

しかし、サウンドルームはいいなぁ。。
ゲストルームもこれぐらいはほしいかなぁ。
スタジオだけならいらないかなぁと思いながら、
フィットネス機器があればよかったと勝手に思ったり。

しかし、共有費に跳ね返るとなるとどんなのがいいのかな。

[463: 匿名さん]

場所は品川区だけれども 大井競馬場付近なので、駅には
それなりの人が行き気すると思うので治安などは いかがでしょうか？ 子育てするので不安です。 詳しいかたがいらっしゃいましたらよろしくお願いします。

[464: 匿名さん]

治安はよいほうかと。
競馬開催日は係員が大量動員されて歩道に立ってますし。

すぐ裏手にSATの施設もあるので、警察車両が結構走ってます。目の前で横断歩道信号無視してる人がマイクで注意されてるのをたまに見かけます。

[465: 匿名さん]

>>464
情報ありがとうございます。

[466: 購入検討中さん]

おお！あさこはＳＡＴなんですか！
それはかなり安心な！立てこもられても助けてもらえそうですね

[467: 購入検討中さん]

同時期に販売開始の横浜鶴見がモデルルームオープンしましたね。こちらもそろそろでしょうか。

[468: 匿名さん]

すぐ近くに犯罪を犯した方や非行少年の更正施設○○荘がありますよね。治安はどうなのでしょうか？
身寄りのない方の再犯を防止するためにあるのが更正施設。
警察が近くにはありますが、実際に現地に行くとそれらしい方も見受けられました。子育てとなると少し心配しています。

[469: 匿名さん]

>>468さん
どちらかというと体に障害があるお年寄りが多いですね。若者は見たことないです。生活保護的な要素が強いようです。

[470: 匿名さん]

>>469さん
ありがとうございます。
そうですね、松葉杖をついている方も中にはいました！
偏見はもたないようにと思いますけど、街中を昼間歩いてる方々がやや…
あと私達が見たときは、警察署の前にいる護衛さんと仲良く話して中に入っていく少しガラの悪い若者達を見ました。年齢はバラバラでしたけど、1人は中学生くらいに見えましたね。
そこだけが少し心配です。

[471: 購入検討中さん]

>>470
昼間歩いてる方がやや…、なんでしょうか？(笑)
近所に住んでますが特別治安が良くないと感じた事はないですね。警察関係の施設が無くなることはないと思いますのでそこまでご心配なら見送られた方がいいのでは？

[472: 匿名さん]

>>470
競馬帰りかなっていう飲んだくれは見たことありますけどね！
マンション群が出来て、街の雰囲気が変わるといいですね。

[473: 匿名さん]

これを機に京急線の駅回りとか、再開発されないですかねー

[474: 匿名さん]

以前、その辺りに住んでました。
夏場の大井競馬場からの臭いだけはどうしても耐えられませんでした。
治安云々より臭いがダメでした……

人によると思うので、夏場の南風の時に実際に足を運ばれることをお薦めします。

[475: 匿名さん]

>>474
慣れる、なれるwwww

[476: 購入経験者さん [男性 30代]]

＞夏場の大井競馬場

夏場じゃなくても最近おりましたが、スゴイにおいでした。
モノレールで待つのは至難の業でした。私の場合は。
これって、におい防止を区に訴えられないでしょうか？

これからは、少なくても1500世帯は増えるわけで、大井競馬場が先にあるから
におい対策はしなくてもよい、ということにはならないとおもいますがね。

[477: 匿名さん]

>>462
452戸ものビッグスケールなので共用施設にも恵まれているようですね。
パン屋さんとママラウンジは不要ですか？
ここは若い世帯が多く入るでしょうし、朝食や子供のおやつとして
パン屋さんの需要もあるのではないかと。ママラウンジも同様ですね。

[478: 購入検討中さん]

ママラウンジやカフェは住民が利用されるのはもちろん良いと思いますが近所のママさん達の溜まり場みたいになってしまうのは嫌ですね。
長々と占領されても文句も言えないだろうし。

[479: 購入検討中さん]

>>478
近所のママさん云々の前に、間違いなくここの住人ママさんの溜まり場になりますよね。

[480: 購入検討中さん]

これからの街だからでしょうか。
勝島エリアは病院が少なく大きな総合病院も大井町までいかないと無いのが気になります。
人口が増えて、もっと近場にいろんなクリニック出来ないかな。

[481: 匿名さん]

何気に病院は重要ですものね…。
体調が悪い時は特に近所で済ますことが出来るのなら近所に行きたいという風に思うでしょうから…。
もっと人が増えれば需要も増してくるから出来てくれるといいなぁなんて思いますよね。
特にこの辺りは小児科や皮膚科・耳鼻科はあったりするのでしょうか。
子どもがいるとよく利用するものですから
事前に評判が良いところが判っていると良いかなと思います。

[482: 購入検討中さん]

>>481
自転車があれば、すぐどこにでも病院へいけますよ(^∇^)
良い病院も沢山あります(^∇^)
歩いていけないのは不便ですけどね…

[483: 匿名さん]

>>482
病気の時は自転車なんて乗りたくないよ。しかも自転車は一家一台だけだし。

[484: 匿名さん [女性]]

保育園・幼稚園や小学校は 立地的に近くにありますでしょうか。
特に小学校へ通う場合 低学年の子供などの通学は、
あまり遠い場所にあると心配です。

[485: 匿名さん]

何もないから品川なのに安いんですよ。
不便を承知で買うマンションです。
保育園は近くにできるみたいですよ。認可が。

[486: 匿名さん]

>478さん
えっ、ママラウンジとカフェは住人専用ではなく、外部からの利用も可能なんですか？
住人が友達を招いて利用する、という意味合いでしょうか。
マンションの近くにファミレスやカフェがなければ、幼稚園や小学校関係の集まりに利用される事があるかもしれませんね。

[487: 匿名さん]

外部の方は使えませんよ。外の人まで対象にしたら商売で事業所得扱いになり税金かかります。
マンション居住者向けのサービスという扱いなら税金かかりません。
外部の方を招いてとかだったら大丈夫でしょうけどね。
周囲にカフェなどないので外部でここを利用したい人はここの住人と友達になるしかないですね。
ここの購入者なら無条件で利用できるのでポイント高いですよね。

[488: 匿名さん]

断れないタイプの人だと、図々しいママさんに毎回のように溜まり場にされて気が休まらなさそう。

[489: 匿名さん]

管理会社ランキングを見ると長谷工の管理会社の順位は悪くないけれど、勝島にすでに建っている長谷工物件のブランシエラの契約者専用スレを見ると、迷惑な住人とか改善して欲しい事を訴えてもほぼ無視で、皆さんかなり管理会社に不満があるようで心配になります。
こちらの方が圧倒的に住人も共用設備も多いのに大丈夫なのかな…。

[490: 匿名]

管理会社は住民の声でいくらでも変えられます。
組合がきちんと機能すればですけどね。

[491: 匿名さん]

ラウンジはマンションの下にパン屋が入ったと思えばなかなか利用できそうだなぁ。
ちょっと羨ましい。

[492: 匿名さん]

管理会社ランキングって当てにならないんですね。
わざわざ管理会社変える手間なんて無いに越したことないでしょ。変えるまでは不満がある生活を年単位でしなきゃいけないわけだし。

[493: 匿名さん]

管理の不満って管理会社が悪いのか、それとも理事会が悪いのか、はたまた住民のマナー悪いのか色々ありますからね。管理会社変えれば問題解決するものでもありません。

[494: 匿名さん]

ブランシエラの件に関しては、住民の方何人もが同じ事について何度も管理人に相談しているのに何一つ改善してくれないようですよ。
それって管理人の質が悪いか管理会社の対応マニュアルが悪いかだと思います。
私はここと同じ管理会社の物件には住みたくないなと思いました。

[495: 購入検討中さん [男性 40代]]

管理会社は長谷工ではないですよ

[496: 購入検討中さん]

パン屋は稼働率とコストによりけりです。
マンションの購入者に負担がまったくなければよいですが。。

[497: 匿名さん]

パンってそんなに何個も買うものじゃないし、パンと飲み物一つで何時間も粘るママ集団が占拠しそうですね。
静かな雰囲気にはならなさそう。

[498: 匿名さん]

少し現実的なコメントをさせていただくと、

品川区タワーマンション500戸、パン屋付でした。
昨年、パン屋はなくなりました。理由はコスト補てん、赤字です。
最初はなかったですが、結局数年で共用費からねん出してました。

人配置しますから、グロス含めると600万円/年　だったと思います。
月々にすると各戸1000円程度上乗せ、微々たるものと思いつつも、パン屋を
使わない世帯もあるのでこれらのコスト吸収は受け入れられにくかったです。

別途、オーブン修理50万、賃上げ、材料費、コーヒーメーカー保守、
一日百個単位で売らないといけないのですが、現実的には数十個とのことでした。


当時共用でおおはしゃぎしていた私がお伝えしたいのは、
・共用のコストは住民負担
　今思うと共用は最低限がよかったなぁと思いました。
・ラウンジでお茶は最初だけ。
　実際は、コミュニティがしやすい雰囲気をつくるべく、あえてラウンジでイベントを
　したりします。
　企画も当然コストかかりますが、人件費は住民ボランティアとすると、パン屋ほどはかかりません笑

[499: 匿名さん]

カフェとして利用できるしパン屋的な使い方もできる、現状このエリアに欠けてるものだから重宝しそう。
まぁ将来的に不要になったら廃止すればいいだけですね。

[500: 匿名さん]

>>498
共用設備が翌年にはなくなる事もあるんですね。
それを楽しみに買った人は、詐欺とまで行かなくとも購入時納得していた物とは違った設備になってしまうと言うことですよね。

受け入れられなかったら壊せばいいって、カフェにするための設備の初期投資や赤字時期のコストも住民が払ってるわけですし、そんな簡単なものじゃないですよね。
それなら最初からない方がマイナスじゃなかったじゃんって話。

物件検討時は色々目を引く設備が多い方が優れたマンションのように見えてしまいますが、冷静に考えると何もないシンプルなマンションこそ安定してるのかもしれませんね。