ブランズシティ品川勝島 パート2

[購入検討中さん]

前スレが1000レスになっていたので、ブランズシティ品川勝島　パート2を立てました。
引き続き情報交換しましょう。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/
参考１：http://www.tokyo-gas.co.jp/Press/20131021-01.html
参考２：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=9649
参考３：http://www.tokyu-land.co.jp/news/2013/pdf/20130625.pdf

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/367559/
＜全体概要＞
所在地：東京都品川区勝島1－1－54
交通：東京モノレール大井競馬場駅徒歩7分、京浜急行本線鮫洲駅徒歩11分
総戸数：356戸（非分譲21戸含む）
間取り：3LDK～4LDK、71.01m2～87.95m2
入居：2015年9月下旬予定

売主：東急不動産
設計：日建ハウジングシステム
施工会社：大豊建設
管理会社：東急コミュニティー

[601: 匿名さん]

>>598
価格が出てるのは売り出した部屋でしょ。売り出したけど未契約の部屋は先着順として売り出され物件概要にも表示します。価格表に載ってない部屋はそもそも売り出されていません。
引き合いがあれば売り出すのでしょうが、出しても売れ残る見込みが高いので売らないだけです。

[602: 匿名さん]

>585
1～2年売れ残ってるならまだしも、
まだ竣工前。
値引きなんてないと思います。

ここは黙ってても売れるんじゃないですか。

[603: 匿名さん]

>>602
黙ってたら売れないでしょ。
値引きっていうか予定価格の値下げは必須。

[604: 匿名さん]

都内を検討にすら入れられなかった世帯が群がるオーベルに足並み揃えてもっと値下げして欲しい、もしくは爆安パンダ部屋の抽選に漏れた時の為に出来る限り売れ残ってて欲しい人達が売残り&値下げ必至ネガに必死すぎ

[605: 購入検討中さん]

閑散としているって本気で言ってます？
デマですかね。ネットの情報をまにうける人はそうそういないと思うけど、それなりに人も入って、いい部屋は売り切れて行ってるようにみえました。
待つのもありですが、待てば待つだけ選択肢が減るのも事実ですよね。

いくらでもだせればまだ条件のいい上層階はのこるのでしょうけど、そうでないなら早め狙いが必要ではと検討してます。

[606: 購入検討中さん]

>>604
これかなり的確だと思います。
意味不明な書き込みが多すぎて不思議に思っていましたが、書き込み者の属性、納得できました。

[607: 匿名 [女性]]

オーベルに入る人は
他の品川区民と質が違いそう。。。

[608: 匿名さん]

オーベルは価格的魅力で埼玉千葉神奈川の近県からの反響が凄いみたいですから実際、都民や品川区民よりもこれまで都内には手が届かなかった世帯の検討者はかなり多いでしょうね

[609: 匿名さん]

>607
そんなことないです。

[610: 匿名さん]

勝島は川崎や埼玉の人気エリアよりはるかに安いからなあ

[611: 購入検討中]

ひとつの意見として
ブランズとオーベルは完成時期が1年半ほど違うのでお互い敵対❓する必要はないと思いますよ。
煽っているのは、勝島以外の近隣かと…

まあ、私は勝島の反対にある立会川の新築物件は、全く魅力を感じません。

[612: 匿名さん]

>603
ここは値下げどころか、値上げしてもおかしくない気がする。

[613: 購入検討中]

後、大森と蒲田の間にある物件も価格が高いことで手が出ないこともありますが
物件そのものに魅力を感じません。

お金があれば、私は糀谷を購入したいですね。

[614: 購入検討中さん]

>>612
同意。都内のマンション価格が今後まだまだ上昇すると言われるなかで、
オーベル含めてこの価格帯での売り出しは貴重と思ってます。
値下がりすれば嬉しいが、手頃な価格帯から売り出されているので、実質待つほど価格は上がりますよね。

[615: 匿名さん]

勝島の新築マンションの相場は今、オーベルが握っているのでブランズは売れないということ。立地や建物の質はブランズがいいし、オーベルは安さの面では優ってる。買う人の年齢、収入、家族構成などで需要は異なってきます。価格や値引きなどというだけの次元での発言はいかがなものかと。いっそオーベルが早く完売して勝島の下限の値固めをしていただければいいのではと思います。

[616: 購入検討中]

>>615さん
持論《希望》は良いですが
明らかなブランズ《勝島》に対するネガティヴ発言はどうかと思いますよ。
オーベルは価格は安いですが、立地に難があるので直ぐに完売にはならないと思いますよ。
あ、オーベルのネガ発言ではありませんよ。
竣工までには完売するでしょう。

[617: 購入検討中さん [ 30代]]

2020年以降にマンションを買う人は、数年前にかった人たちを哀れと思うんだろうなあ。
今の人が1990年代にマンションを買った人をかわいそうだなあと思っているのと同じく。

[618: 匿名さん]

>>617さん
たしかに昔の金利に比べれば、今は全然良いですよ。

[619: 匿名さん]

今まで都内のマンション購入を
諦めていた世帯が
勝島なら買えるって思われるのが嫌ですね。
あと急に人が増えると受け入れる側の準備、保育園幼稚園小学校とか一時的に不足するんじゃないのかな

[620: 購入検討中さん [ 30代]]

今後は低金利のまま、2020年以降マンションの価格は下落するでしょう。
今買ったマンションを売ろうとしても新築が中古より安い。よって中古は売れない。
そうなるのは覚悟で今みなさん買おうとしてるんだからすごい。自分は今揺れています。

今買う意味を教えてください。

[621: 匿名]

>>620
2020年以降にマンション探しをされてはいかがですか？

[622: 匿名さん]

>>620さん
ここで、あえて問う内容ではないと思います。
自分を信じて今は買わなければ良いと思いますよ。

[623: 購入検討中さん [女性 30代]]

品川区と考えれば少し安いが
八潮団地と考えると値段高すぎ

将来的に値上がり余地なしと判断し見送り。

[624: 匿名さん]

資産として至近の転売を視野に入れている人と
ある程度の期間の実の住まいと考える人とは
当然ですが視点が違いますね。

[625: 匿名さん]

>623
わざわざそんなことを書き込むって相当暇なんだね。

[626: 検討中]

>>620
賃貸に住んでるとして。
金額だけでいうなら、
2020年以降、ほんとにマンション価格は下落するか、仮に下落するとして、5年間の賃貸料と、分譲で暮らす満足感を換算した金額、さらに金利まで考慮し、
2020年以降の物件金額と比較してどうかと、検討が必要ですが、正確なところなんて誰も予想するのは難しいと思います。

また人生のなかで5年間は長く重要とも思います。
今の住まいで5年間満足ならそれはそれでいいと思いますし、そうでないなら別の視点もあってもいいのかなと思ってます。

[627: 購入検討中さん]

売れ残りの値引き狙いたい。

[628: 匿名さん]

>627
期待しても無駄。

[629: 購入経験者さん]

もはや日本は人口が急減してる国ですから、
長期ローンを組んで固定資産を持つ意味がないですよ。
10年住めば設備は一昔だし内装は老朽化。
買い替えなんぞ益々困難な時勢になるでしょう。

[630: 匿名さん]

>>629私もそう思う。
まだまだごく一部の方ですが、固定資産を持たないどころか、動産も本当に必要最小限にしてホテル暮らしを実践している方又は計画している方が増えてきているそうです。その時々の収入と気分でホテルのランクと場所を気軽に変えれば良いんだし。因みに私はかなり沢山不動産(嫌味っぽいですが、本当です。)を持っていますが、全て処分してホテル暮らししてみたいなんて時々空想しています。なんせ、今のいろいろ煩わし生活をシンプ
ルにしたいなぁー、なんてね。

[631: 匿名さん]

それならこんなサイト覗くだけ無断では？
しかも勝島の物件の物件で何言ってるんだか　笑
とあえて釣られてみる

[632: 匿名さん]

>629
なんか勘違いされてませんか？
過疎るのは地方とか不便な物件です。

[633: 匿名]

品川区の中では過疎地みたいなもんじゃないですか、この辺は
今は馬の方が多いのでは？

[634: 購入検討中さん]

過疎地で人がいないのがまたいいという人もいると思います。
私もそうですが。

まあでも、オーベルもできるので、人は増えると思いますが。。

[635: 検討中の奥さま]

東京都ですら人口が減る推計が出ています。
デベロッパーはマンションを立て続けないと企業が成り立ちませんか、
マンションを立て続けるでしょうけど、
人口が急減する中で、このビジネスモデルは立ち行かなくなりそうです。
今のマンションバブルはただの打ち上げ花火

[636: 購入検討中さん]

勝島は国家公務員宿舎が出来るので、発展するとおもっています。
世帯数はオーベル以上の規模です。
まあ、世帯内容まで判りませんがね。

[637: 匿名 [男性 30代]]

品川と田町間のJR車両基地後に、オフィス街にして外資系も含め10万人程度働く人が増えるそうです。勝島あたりも住む地域の範囲に入ってくると思います。

また品川区は国家戦略特区に指定されているので、旅館業法適用除外の制度が始まれば、不動産の運用も幅が広がってくるのではないでしょうか。羽田空港と都心との間ですし。

日本人の人口が減るから、不動産がダメというのは古い考え方だと思います。その地域の需要と供給のバランスで決まりますから。海外も含め人口流入・流出のほうが大事なパラメータです。

[638: 匿名さん]

発展“する、しない”は人それぞれの読み/推量の問題でしょうか。

私は都心から程よく離れていて水辺の近い環境が
気に入りました。　不動産も『縁』ですかね。

[639: 匿名さん]

>>620 >>629

転売で利益を得て…が基本の人は
どこを買うのも悩むのでしょう。

住むために住居を買う人の視点は
別なところにあります。

[640: 検討中の奥さま]

住むためだけの住居なら買う必要ありませんよ。
思慮が浅いですね。
サラリーマンが長期ローン組んで買うのって簡単なことじゃないですよ。

[641: 匿名さん]

>640
アリとキリギリスのキリギリス。

[642: 匿名]

4000万円はたいて倉庫街に住むのはキリギリスにしかできない所業ですな

[643: 匿名さん]

>642
安い部屋で４０００万だからね。
あなたでは買えないもんね。

[644: 匿名]

大崎も豊洲も天王洲アイル、品川シーサイドも元は倉庫街ですけどねー。

[645: 匿名]

>>644
もっと言えば大崎以外はもともと海。
大井の方も開発が進めばね。勝島も売れるのにね。ないな

[646: 匿名]

大崎あたりと比べて大きな違いは駅があるか無いかですな。オフィス街としての発展は見込めないから大崎・天王洲・豊洲のような将来像をイメージするのは無理がありますね。誰も駅がなくて馬糞臭いところにオフィスビルは造りませんから。

[647: 匿名]

>>646
その勝島の開発を担っているのが大井競馬場の会社なんですもんね。
まぁ競馬場はなくならないでしょうし。
東京都競馬株式会社さんがどうしたいのか

[648: 匿名さん]

向かいの看板撤去してくれないものでしょうかね？

[649: 購入検討中さん]

>>648
どうでしょうね、ブランズが建つ以上看板は意味がないので、
使われることは無さそうですけど、たぶん撤去にもお金がかかりますから、
台風の時に危険！って事がない限り放置なんじゃないかなって思います。

若しくは、競馬場社宅が日陰になるので苦情が来たら撤去？
今更かもしれません。

とりあえず何も描いていないだけマシと思ったほうが・・・

[650: 匿名さん]

>>649さん
そうですね、後から来た者が文句を言ってもしょうがありませんね。
ギラギラネオンサインでなくって良かったと考えましょうか。

[651: 匿名さん]

この看板って首都高を走る車やモノレールに乗っている人向けてのものでしょ？
ブランズが建っても見えるなら価値に代わりはないのでは。
残念ながら、この看板にお役が付く限りは撤去はされないんじゃないかと思うけどね。

また、日陰を理由に撤去のお願いはできないでしょ、ここは。日影規制ないんだから。

[652: 購入検討中さん]

品川区の準工業地域は日影規制はありますよ。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000003600/hpg000003549.htm
商業地域は規制がないので、駅近に高いビルが建てられる。

[653: 匿名さん]

>652さん
工業地域でも場所によって異なるんですよ。
ここは工業地域でも日影規制のない地域です。
品川区の用途地域等指定図で確認してみて下さい。
（詳細を見るをクリックするとここは「日影規制時間なし」と出てきます)

http://www.sonicweb-asp.jp/shinagawa/map?theme=th_14#scale=7500&pos=13...,35.604076391892896&feature=18001:961007:139.74647998809803:35.600438742987365:1699

[654: 匿名さん]

653です。
準工業地域ですね。失礼しました。

ちなみに、オーベルの場所も準工業で日影規制なしです。

[655: 購入検討中さん]

>>654さん
652です。
情報をありがとうございます。
勉強になりました。

[656: 匿名さん]

駐輪場が一家に２台もない。
１台分しか当たらなかったら、子供が小学生になったらどうするんだろう。

[657: 購入検討中 [男性 30代]]

かもめ橋から

[658: 購入検討中さん]

何時の写真ですか？
低層階でも日当たりは良好ですね。

[659: 購入検討中さん [男性 30代]]

ブランズはオーベルよりどの階も
陽当たりはいいと思いますよ。ただ陽当たり時間は、階数で違ってきそうですが…

[660: 購入検討中 [男性 30代]]

657です。
8日11時頃の写真です。
日当たりは低層でも結構いいです

かもめ橋の海風が気持ち良かった～

[661: 購入検討中さん]

>>660さん
658です。
ご回答をありがとうございます。

開放感があって良いですね。

[662: 購入検討中さん [男性 30代]]

品川勝島って飛行機や競馬場の騒音ってどうなの？
治安も気になる。

[663: 匿名さん]

何回か勝島に行きましたが

飛行機の音はすると思います。
それを騒音と、とらえるかは、個々に違いがあると思います。
競馬場の騒音は感じませんが、競馬場の匂いを条件によってするでしょうね。

治安は判りません。
が、勝島には、交番はありませんが、
警察の施設があって、常に警察官がゲートに立っているので、悪くないと思います。

あくまで、たまにしか勝島いかない人間の意見です。

[664: 購入検討中さん]

色々オーベルと比較してMR行きましたが、ここの営業さんの対応が、、、でして、もう自分の中での選択肢から外れましたね。
営業さんのやる気もなく、ゆっくり見たいのに先にどんどん進んで説明も淡々とすぐに終わるし。
まぁブランズに行ったのがついこないだで、オーベルは、時期的に1期前で今が一番活気ある時期ですからね。
ブランズは設備的に気に入ってたので残念です。

[665: 匿名さん]

>>664
本当に検討するなら『営業を変えてくれ』と要求すればいいだけですよ。
ネガなら、ご苦労様です。

[666: 匿名]

>>665
その状態で信頼関係は築けないでしょうね。
数千万、一生をかけて支払い付き合っていく買い物です。
最初の印象は重要です。

[667: 購入検討中さん]

＞＞666

確かにそうですね。
営業につく人の質で物件がだいぶ違って見えるのは確かです。

私は逆に、ブランズの営業のほうが断然よい様に感じました。
良いところばかりでなく、懸念される点もちゃんと言ってくれましたし。

オーベルはブランズを意識しすぎてましたね。
ブランズよりは、だとか、これはブランズに無い　だとかブランズと比較してのセールスが多かったです。

しまいには、管理費などはブランズよりは安くなりますですって・・・笑


営業さんも沢山いるでしょうし、どの営業に当たるかは運しだいですかね。

[668: 購入検討中さん [男性]]

今八潮に住んでいて、マンション購入を検討してる者ですが、
この辺りは週末になると暴走族の騒音がうるさくてムカつくんですよね。
まぁ時間的にはそんなに長くはないんですが、警察に言ったら取り締まってくれるのかな

[669: 匿名さん]

>>664

初期にころに行ってればまた違ったでしょう。他の物件で関わったリバブルの営業さんは優秀な方も多いですよ
ここの場合は今は敗戦処理班みたいのが担当しててイマイチな人たちばっかですけどね。

[670: 購入検討中さん]

>>669
そうですね、皆さんが言うように運が悪かったんですかね。また機会をみて行こうかと思います。
暴走族騒音はドリフト族ですか？
それとも地元の悪のバイクですか？

[671: 匿名さん]

>>668
警察によなんて族の取締りなんてしないわ
自分で撲滅すればいいまでよ

[672: 購入検討中 [男性 30代]]

中高層の価格設定妥当ですか？

[673: 購入検討中さん]

私自身も検討中ですが、

どこまでの価格を出せるのか
広さはどれだけ求めるのか
マンション設備に求めるものは何か
必要な地域環境何か
通勤時間はどれ位を希望するか
子供を育てやすいか
住むアドレスの希望はあるか、あるいは23区かそれ以外でもかまわないか。

自分なりの希望を決めて、
他の物件と比較して初めて妥当かどうかはでるのでは、と思ってます。

重み付けが人それぞれ違うなら、つまりは妥当感も人それぞれではないでしょうか。
ちなみに、私にあてはめれば、他に比較物件がなく、オーベルとあわせ、このご時世掘り出しもの物件ではないかと、購入検討しています。

[674: 匿名さん]

この立地で、駐輪場が一戸に１台半しか設けていないだけでも、企画が不出来だと思いますが。
オーベルにしたところで、一戸に２台でしかないですし。

[675: 匿名さん]

駐輪場が少ないとの意見は皆さん同じだと思いますけど、都内のマンションは殆どが1戸1.5〜多くて2台程で標準だと思います。ここよりももっと不便な一種低層住専地区のバス便のみの様なマンションですらそうなんですから、田舎郊外の団地じゃあるまいし都心のマンションで1戸4台とか備えてる物件が都内にあるんでしょうか？

[676: 購入検討中さん]

MR見てきました。

エネファーム置場により居室が狭くなっているのはとても気になりましたが、
設備はオーベルよりよい印象を受けました。


ところで、気になったのは修繕計画関係です。

・修繕積立金として、12年毎におよそ50万円の支払いが必要
・毎月の修繕積立金も13年目からは倍近くになる。
・長期修繕計画の40年内に、機械式駐車場の点検計画あるが、更新計画はない。

入居後 管理組合で検討してください。と言われればそれまでですが、
トラブルの元は事前に避けれればと思います。

オーベルはまだ修繕計画でていないようですが、
他のマンションにおいてもこのような修繕計画なのでしょうか？

それともブランズ（もしくは本物件）の特徴なのでしょうか？

[677: 匿名さん]

かかるものは『かかる』と、最初に言ってもらった方がいいですね。
入居後に管理組合で毎月の修繕積み立てを数千円上げるか、
どちらかでしょうね。

私は、きちんと計画を立てて大規模修繕を行ってもらった方がいいです。

[678: 購入検討中さん]

西は高速と海岸通り、東はモノレールと運河、東棟の東側部屋を検討しています。
窓を閉めれば静かと思うでしょうけど、開けたらやはりモノレールの騒音気になりますかね?

[680: 匿名さん]

>>676

勿論物件によりけりだと思いますので全く同様っではありませんが、修繕計画も積立金も特別に高くも安くも無くごく一般的という印象です。

管理組合の運用次第だと思いますが、国交省が5年毎に行っている調査では修繕計画及びその費用が潤沢ないし健全な運用がなされているのはマンション全体の60%だそうです。

およそ4割ものマンションが資金不足で中には具体的な計画がきちんとされておらず、修繕計画自体が破綻している物件も存在するという現実を考えたら、割としっかりした修繕計画だと思います。

多くのマンションはここの様な段階式課金で修繕費を徴収しておりますが、建物の充分な維持管理保全には一般的な修繕計画の資金のおよそ2倍が必要だそうです。規模によって差もあるでしょうし管理組合の運用次第で修繕費が潤沢な物件もあるとは思いますが、永住するつもりならその位を用意出来る心積もりで自身の資金計画もされていないとマンションは購入出来ません。

[681: 購入検討中さん]

＞＞678さん

何回か現場でモノレールの音を聞いてみましたが、
あまり気にならないレベルかと思います。

もちろん今電車の音もしないような場所にお住まいなら気になるかもしれませんが
モノレールは6両？編成程度で山手線やら都心部を走る他私鉄よりも車両が短いので
あっという間に過ぎていきます。

また、電車よりもモノレールのほうが静かな気がしますが、こちらは気のせいでしょうか

今の家が10両編成や15両編成の車両が通る近くに住んでるのでそれよりは断然ましだと思いました

もちろん階数によると思うので、なるべく高い階のほうが良いとは思いますが・・・

[682: 匿名さん]

修繕金ってたくさんあった方が大規模修繕時にグレードアップとかできるます。
修繕金少ないと数ヶ月も足場組んで千万単位の費用かけて修繕しても見た目ほとんど変わらずがっかりって感じになりがち。

[683: 購入検討中さん]

＞＞680さん

676です。
ご意見ありがとうございます。いろいろと勉強になります。

677さんも仰られているように、きちんと計画されていればよいと私も思う派です。

・機械式駐車場の更新計画がない。
・入居率が低い場合の修繕費負担がどうなるかを調べる必要ある。
・非分譲住戸に入居される方も含めて管理組合の運用がうまくいくようにする。
という点は気になる部分ですが、他物件の状況も調べていきたいと思います。

[684: [男性 30代]]

は？
入居率低くても、管理費や修繕費はデベロッパーのせいなので売れるまで払うって前のスレに書いてありましたよね？
もし入居者に負担させるなら値段下げてでも即売れって問題になりますよ？そんな話聞いてないしね。

[685: 匿名さん]

>>684

空室分は仰る通りデベ負担ですのでご安心を

[686: 購入検討中さん]

住民スレに記載がありましたが
駐輪場の置ける台数が増えたのですか？
本当であれば喜ばしいことです。

個人的には、初めから過剰にあるよりは、
少ないほうが望ましいですね。
過剰にあれば、使わない設備にお金が掛かるし
半年以上乗らない自転車が埃にまみれて駐輪場に置かれているのは不快です。
今の住宅が当てはまります。パンクした自転車を半年も放置しないで、非常に邪魔です。

[687: 匿名さん]

>>683

引き渡し時点でまだ空室があったとしても、販売までの期間の管理修繕費はデベ負担となります。

機械式駐車場については定期メンテや修繕で延命したとしても凡そ20年程で更改が必要になります。駐車料金はそうした定期点検や修繕等駐車場の維持管理に必要かつ利用すべき費用ですので、収益がきちんと純粋に駐車場の維持管理費として使用される事は勿論ですが、機械式駐車場の大規模修繕(更改)を見据えて駐車場収益で別途積立する等を管理組合に働きかけていく必要はあるかもしれません、これもやはり管理組合の運営次第ですね。

また定期メンテも含め駐車場にかかる費用は月額の駐車料金の収益で賄われる以上、稼働率でも状況は変わります。収容台数に対して利用台数が極端に少なければ一台あたりの負担ならびに各戸の負担も増加せざる得ません。

100%駐車場を備えた物件では稼働率が悪く見込収益の不足による管理費増額が問題となっているケースもありますし、管理費の出所である駐車料金が長期的に確定している収益でない以上、当然必要な物として見据えてはいるでしょうが、はじめから更改を計画に織り込む事が出来ないという事情もあるのかもしれません。しかしながらここは設置率も標準ですし、今の所ほぼ想定通りの契約率と伺っています。

[688: 匿名さん]

なんかエライ理屈っぽい営業が来たね。オーベルに負けっ放しじゃマズイからテコ入れか？
どっちにしろ完成時には半分も売れてないだろけど。

[689: 匿名さん]

で、営業さん
いつまでの完売計画なの？月何戸売ってく計画なの？

[690: 匿名さん]

ここのネガは半分も売れてないって文句が好きみたいですけど半分以上なんて既に売れてますし、条件の良い部屋からどんどん埋まってるのはMRに行けばわかります。

ここはこの価格でこのグレードの建物と考えたらCPはかなり高いですし、価格なりのショボい部屋と比較したらとにかく売れ残ってて欲しい、値下げして欲しいのはわかりますけど。

[691: 購入検討中さん]

まぁ、無理でしょう！
この前MR行ったら、営業さんがやはり動きが活発になってきたと言ってましたか
オーベルと比較していた人達の一部がブランズに決めているんではないでしょうか

私もそのうちの一人になりそうですが　ｗｗｗ

もちろんその逆もあるからオーベルのMRが好調なのもあるのでしょうが

[692: 匿名さん]

住民スレで駐輪場が増えた情報が上がりましたね。
まだまだオーベル、ブランズを天秤にかけてる人が多いと思うので新しい情報は助かりますね！

[693: 購入検討中さん]

これで、ブランズのネガが一つ消えた！

オーベルはこれに対抗して、エレベーターを1基増設するのか？？？

[694: 購入検討中さん]

>>693
ゲストルームは、いらない！
絶対トラブルの火種になる！
それよか無駄な敷地内にトランクルーム設置してほしい！

[695: 購入検討中さん]

二基増やさないと
アドバンテージが無いと思います。

階段の設置箇所がブランズより少ないし
階段の幅が図面で比較するとブランズよりないしね。

エレベーターと階段の箇所を各一箇所増やせば、条件は並ぶかな⁈

[696: 匿名さん]

ブランズに敵意むき出しの人ってなんなんでしょうね。少なくとも購入検討中の立場にはみえず、やっぱりあちらのあれなんでしょうか。

ただ少なくとも住人になるかもしれない検討中の立場としては、どちらも中傷することなくどちらでもご近所さんとして、過ごしやすい勝島にしていきたいですね。
条件がにてるなら都内を視野に入れると地域として同じ物件みたいなものでは、とも思います。

[697: 購入検討中さん]

＞＞687さん

返信ありがとうございます。683です。

最終的には管理組合の運営次第というのは分かるのですが、
40年という長期修繕計画に、機械式駐車場の更新計画がない、
つまり修繕費を安く見せようとしている（と受け取れる）売主は、
他でも誤魔化そうとしている部分があると考えてよいのでしょうかね？

更改を計画に織り込むことができない事情というのがよく分からないのですが、
駐車場収益は仮の契約率で算出し、管理費や修繕費に組み込んでいるわけですから、
それを元に更改を計画に織り込むことは可能と考えますが、いかがでしょうか。

[698: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[699: 匿名さん]

698です。
すいません、板をまちがえました。削除いらいします。

[700: 購入検討中さん [男性]]

>>670
暴走族は5〜10分もすれば通り過ぎるので多分地元民ではないと思います。
まぁああいうのはどこにでもいるんでしょうけど。

>>671
ですね。

ちなみに地元民としてこの辺りの良い所の一つを挙げるなら、近くに大井埠頭中央海浜公園があることです。
砂浜とか結構広いドッグランとか色々あるので、お子さんやワンちゃんと遊びに行くと楽しいと思います。
もうちょっと先にある城南島海浜公園の方がさらにオススメなのですが、そこは車がないとちょっと厳しいかな。
自転車だと片道20〜30分くらいかかります

http://seaside-park.jp

[701: 購入検討中さん [男性]]

あとりんかい線も快適です。私は品川シーサイドから渋谷まで通勤してますが、
行きも帰りも余裕で座れるし時間もあっという間ですから。通勤天国

[702: 匿名さん]

ここを買えた人が羨ましい限りです。

[703: 購入検討]

皆さん高速近くなの気になさらないんでしょうか？
私は音はまだしも粉塵とか気になってしまいます。
夢のマイホームで窓が開けられないとか嫌で…

そこらへん皆さんどうお考えですか？
ご意見聞かせていただければ嬉しいです。

[704: 購入検討中さん]

>>703さん

高速の粉塵やら排気ガス、音に関しては
人それぞれだと思います。

いわゆるもっと人気があるといわれているエリア（目黒、大崎、江東区他）の
方が交通量が多いと私は判断しました。

勝島には平日、休日ともに何回か行きましたが
今住んでいる渋谷区よりは、交通量は圧倒的に少なかったです。

でも確かに目の前が高速だと気になりますので
中層以上のなるべく東側で検討しております。

ブランズは幸いにも目の前の道路が行き止まりですし、シェアガーデンは高速の逆側になるので
影響は少ないと思います。

[705: 匿名さん]

ホームページで見る限り外観に開放感があり、自然が豊富というイメージがありますが洗濯物の外干しができない地域ですか？

南向きで公道からの距離も十分すぎるほど空いているようですが、高速が近く粉塵の影響が心配されるのでしょうか。

[706: 購入検討中さん]

>>705さん

目の前の公道は、住人以外車で通ることはないので（通行止めですので）、
そこからの粉塵は全くありませんし、ベランダの向きは高速の逆側ですので、
洗濯物も気にしないで干せるのではないのでしょうか。
実際現地に行かれるとわかりますが、東西に長い建物で距離がわりとありますので、
もし気になられるのであれば、東棟の東側を検討されればよいのではないでしょうか。

704さんもおっしゃっていますが、粉塵、排気ガス等については、人それぞれだと思いますので、
それなりに検討されたらよいかと思います。

私は購入予定者の一人ですが、東棟を検討しています。

[707: 購入検討中さん]

＞＞704さん
もしかしたら三期K２登録なさる方？

[708: 物件比較中さん [男性 30代]]

先日現地を下見に行き、本日婚約者とモデルルームに行って来ました。
モデルルームは間取りを大幅に変更しておりイメージしにくいモデルルームでした。
既に変更出来ないのにこのモデルルームで案内するのは微妙な気がしますが。
モデルルーム見学の後に婚約者と現地に行き、近隣のスーパーにも行ってみましたが、最終的には現地の雰囲気が合わないので見送ることになりそうです。

[709: 購入検討中さん]

>>708
現地下見に行った時にときめかなったんですか？
まぁこの土地ではときめく人の方が珍しいですかね。
ここは言わずと知れた昔からの倉庫街ですから。
今後どこまで何が建設されるかは誰も分かりません。
現地に行った時の直感で少しでもマイナス感があるなら辞めたほうがいいですよね。
ほかに選択肢があるなら尚更です。
私は、子供の通学上、この近辺に住まないといけないので。決めました。安いし

[710: 購入検討中さん]

運河から

[711: 購入検討中さん]

＞＞707さん

違います！うちは横長リビングがよいかなと思っているので
JやM、Nなどで検討中です

[712: 匿名さん]

なんかドブ臭かったです。

[714: 購入検討中さん [男性 30代]]

品川勝島近辺って新たに商業施設や道路の建設予定ってありますか？

[715: 匿名さん]

無いですねー
勝島は再開発の流れは来てないです。
その前に大井町駅周辺の再開発があります

[716: 匿名さん]

横長リビングは室内の開放感もより感じられて良いですよね。Mtypeなんかは2wayの洗面所が魅力的です

[717: 購入検討中さん]

>714
お台場から大井までの首都高の脇に一般道(国道357号）が今年開通すると思います。
品川からお台場まで一般道で簡単にいけるようになりますね。

その他はちょっと分かりません。
勝島にはまだまだマンションは出来そうな感じですね。

[718: 匿名さん]

ここが天王洲のようには変わりませんよ
土地もないですし
ましてや豊洲のようには。。。
大規模再開発の場合は国絡みじゃないと

[721: 購入検討中さん [男性 30代]]

確か首都高とモノレールの高さってマンションの2階、3階あたりですよね。

[722: 匿名さん]

>>721

二階は優先分譲住戸のみなので実質モロ被りするのは３階あたりかと。ただし前面道路は住民以外の車両は通らないでしょうし、バルコニーは首都高に面してるわけではないので近接住戸以外は殆ど影響無いと思います。

首都高、モノレールの影響を懸念するのであればどちらも距離のある西棟東寄りか東棟西寄りの2棟の中心よりの住戸ですかね。

[723: 匿名さん]

モノレールの影響はほぼないと思いますよ。
粉塵はないし、騒音も気になる程ではない。
現に、東棟運河側はほとんど売れてしまっています。

[724: 匿名さん]

モノレールの音は、普通の電車のようにレールの継ぎ目から出るカタンカタンという高音域の騒音に比べて静かだと思いました。ただ東棟は道路の騒音があまり無いのでモノレールが通過する時の音は気になるかも知れませんね。

[725: 匿名さん]

どれくらい売れたのでしょうか？
逆に言えば、どれくらい残っていますか？

最近MRに行かれた方、教えて頂けますか。。。

[726: 購入検討中さん]

>>725さん
私も非常に気になります。

[727: 購入検討中さん]

１００以上残ってますよ

[728: 匿名さん]

＞727
いつもお疲れ

[729: 匿名さん]

　両棟のお見合い角部屋のHタイプ４LDKはいつ売り出すんですかね？
売り急ぐ必要がないにしても、なぜあの間取りだけ全く販売しないのかが不思議...

[730: 購入検討中さん]

＞７２８
事実言うだけです。
販売されてない部屋３typeあり、それだけでも４８戸です

[731: 購入検討中さん]

例の角部屋は竣工してから販売と聞いた記憶があります。
誤解が無いように書いておくと、残しているのであって、
売れ残りというわけではないようです。

何で残してるか、気になりますね。
所であの間取りの低炭素住宅の認定って取れたんでしたっけ？

[732: 匿名さん]

きっと入居時に売れ残った時の
現地モデルルームと事務所を兼ねたいためじゃない？

[733: 契約済みさん]

　角部屋Hは、竣工後の販売なんですね。
そこまで売らないのは、ちょっとびっくりですが…

でも、現地に行った際、西棟と東棟が近すぎ？と感じました。
もしかしたら、実際の部屋からの隣の棟との距離感を確認してから購入してほしいという意図があるのかもしれませんね。

低炭素住宅認定は、どうでしょう？
私の検討中は、角部屋すべてがまだでした。
サンコーナーがあるから？らしいですが…
本当に厳しい条件があるんですね。
近隣物件でもあまり聞かないですし…

[734: 匿名さん]

残しておく、なんてスミフ以外に無いでしょう。売れ行き良ければ売ってますよ。だだの言い訳。

[735: 匿名さん]

だけど、なぜか売りに出していないのは事実。

[736: 匿名さん]

オーベル効果で三期は、そこそこ売れたようですね。

約半年前は運河に面している角部屋以外は、竣工後の販売と私もMRで聞きました。
でも、Aタイプは販売してますね。

[737: 匿名さん]

いくら位、下げたんですか？
200から300ですか？

[738: 契約済みさん]

なんだよそれ〜、値引きの前に契約しちゃったよ。

[739: 匿名さん]

これから購入する人はラッキィ？
どれくらい安くなったのですか？
1割安くなれば、凄いですね。

何処の情報ですか？
ブランズのホームページを見る限り
安くなった様な感じはないですが…

[740: 匿名]

>>739
デマですよ

[741: 匿名さん]

ブランズの営業マンから値引きの電話が来ましたよ、金額など言えませんが　結構な値引きです、相当焦ってるみたいです、もう少し様子を見ましょう

ってオーベルのスレに書いてありますね。

[742: 匿名さん]

>>741さん
ありがとうございます。
嘘であれば、ヤバイですね。

[743: 匿名さん]

値引き本当ですか？

[744: 匿名さん]

低炭素建築物認定というのをこちらのマンションで初めて知りました。
沢山メリットもあるようです。
借入限度額が上がるのも良いとは思いますが、
税制的にお得感があるのはいいなぁと。
この認定を受けるために、建築コストはかさんでいるかもしれないけれど…
でも基本的には良い事じゃないかと思います。

[745: 匿名さん]

低炭素建築物認定を受ける最大のインセンティブは容積率の緩和です。
デベロッパーとしては一戸あたりの土地のコストの低減ができます。
買い手にとってはそれが売り値に反映されてない限りあまりメリットとは言えませんね。

[746: 匿名さん]

>>745
容積率の緩和というのは正確ではありませんでしたね。一定の面積について容積率不算入になるというのが正しいです。

[747: 購入検討中さん]

＞743
ただの荒らしです。
スルーして下さい。

[748: 購入検討中さん]

ここは、長期優良住宅、低酸素建築物で売手にも買手にもメリットがあるのですね。
エネファームが良い例ですかね。
私としては、戸建ての友人が導入していて、
光熱費が安くなったと言っていたので、期待してます。

[749: 匿名さん]

>>743
かわいそうな奴だね。

[750: 購入検討中さん [女性]]

現地写真

[751: 購入検討中さん [女性]]

5月25日

[752: 購入検討中さん]

何でベランダの天井黒いんだろう。

[753: 購入検討中さん [女性]]

現地で見た感想では白1色よりも部分的に黒が入り高級感があり良いと感じました。全体的には白の面積がほとんどでしたが、エントランスの車寄せ部分の屋根は黒でそちらも高級感がありました。

[754: 購入検討中さん [女性]]

ガーデン部分はまだ出来ていませんでした。

[755: 匿名さん]

>753さん
ベランダの隣戸との仕切りも、非常時に破って避難するものではなく
しっかりした壁なので、プライベート感と高級感が高く感じますね。

[756: 物件比較中さん]

バルコニーがプライベート空間になるのは魅力的なポイントですね。南側43メートルの空間が確保できているのもポイント高いと思いました

[757: 匿名さん]

ブランシェラの中古物件がスーモなどで出ますね。
情報まで

[758: 匿名さん]

西棟の外装は完成したのか足場が外されていました。ガーデンの植栽も完成すれば一気に雰囲気も変わりCG完成図より実物の方が期待できそうですね。

[759: 購入検討中さん]

徐々に全貌が明らかになってきますね！

[760: 匿名さん]

期待しています。
東急さん、がんばって！

[761: 購入検討中さん]

最近MRいかれた方居ますか？
実際の契約状況はどうなんでしょう？
あと何戸くらい残っているのでしょうか？

[762: 匿名さん]

３期の〆切前の状況ですが、まだ3割以上は残っていたように思います。東棟は5,000万円以下の物件が残りわずかでした。西棟は4,500前後の部屋がまだ選べる状況です。

[763: 匿名さん]

３期の販売が好調だったとの情報もあったので、３期〆切前とは状況は変わっていると思いますが。

[764: 購入検討中さん]

ありがとうございました。
ブランズの中でもお手頃な価格の部屋は残りわずかみたいですね。

[765: 匿名さん]

オーベルと比較してブランズに決める方も多いのではと思います。我が家もどちらかを購入するとすれば確実にブランズを選びます。コストをかけている分の差は各所に感じられました。

[766: 匿名さん]

場所は目と鼻の先という位の距離ですが、面している道路や建物の距離など条件が全然違うので、それだけでも価格の差が出て当然だと感じます。

[767: 匿名さん]

供給済みって書いてあるだけで、契約済みはまだ半分もいってないよね。実際。

[768: 購入検討中さん]

オーベルと比べると、値段以外はすべてこちらがよく思えます。でも値段が。
前が43mも空いているのと、後ろに全く建物が建つ余裕が無いのが一番のプラスかと思っています。
でも、悩むなあー。

[769: 匿名さん]

まさに、おっしゃる通りです。値段以外は全てにおいてブランズが良いと感じます。

[770: 匿名さん]

そうかなあ
無計画な自転車置場
10年目以降の負担が大きいエネファーム
12年毎50万円の修繕費
売れ行き不調による値下げリスク
どこに逃げてもモノレールか高速か看板に悩まされる
ほんの少し駅やスーパーに遠い

なんかは劣る点ですね、あちらより

[771: 匿名さん]

>>770
お金で解決可能なものが多いね。

[772: 匿名さん]

自転車置場の問題は増設で改善されてましたね。
エネファームはあったらあったで電気代などの利点はあると感じますし、大規模修繕の費用は大きいですが、そこはオーベルも同じでした。

[773: 購入検討中さん]

そうですかね

駐輪場は読み間違いはあっても修正できる修正力
エネファームは売却すればよいことだし
修繕費はこの規模だとよくあること（同じ規模のほかマンションも検討したけどほぼ同じでしたよ）
値下げのリスクは確かにあるかも　笑
モノレールか幹線道路かの違い
2箇所のスーパーから選択できるメリット

劣るかどうかは人それぞれ

[774: 匿名さん]

騒音は現地で確認しましたが、モノレールも首都高も騒音のうちに入らない程の音でした。窓を開けても気にならないレベルでしたよ。
マンション前の公道はほぼ住民専用のようなものですので、想像しているより遥かに静な環境ですよ！

[775: 匿名さん]

エネファームは売却すれば、って
このマンションを売却すればって意味ですかね。
10年後のリセールが期待できますかねえ。
ここは駅から遠くて何も無くて不便だけど安いから検討できる場所なわけで。言ってみれば千葉埼玉で検討するのと同じ理由です。
千葉埼玉でリセールは期待できませんよね。
マツダ車を乗り潰すつもりで買うようなものです。

[776: 匿名さん]

http://suumo.jp/journal/2011/11/27/9858/
確かにリセール重視の人向けのマンションではないですね。どれにも当てはまらない。

[777: 匿名さん]

千葉埼玉に例えるのはどうかと…腐っても品川ですので、将来価値が落ちると言うことは考えにくいです。

[778: 匿名さん]

https://smtrc.jp/src_pc/images/useful/knowledge/market/graph1111_b.gif
京急の各停からも遠くて不便だけど
安いから検討できる場所なんですよ。
将来、中古で買う人も安ければ買うでしょう。
面積も70平米中心だから希少性もなく、オーベル含めて同じような広さの部屋が10年後あたりに一斉に売り出されれば埋没して安売り合戦になりますね。
営業さんが言う、ここは豊洲や天王洲のようになりますよって話を本気で信じてるんですか？新しい路線が入るわけでもないのに。
ここはリセール期待ではなく永住決めこんで安く住む郊外型マンションですよ。

[779: 購入検討中さん]

投資用ではないのかもしれませんが、
自分としては『住みやすそう』、だと。

人それぞれですね。

[780: 匿名さん]

>>777
なんで品川に価値があるのかわかってないね。ここは品川であるが品川ではない。

[781: 匿名さん]

>>774
確かに、モノレールの真下にいても、その通過時に
電車のような轟音とは感じませんでした。

上から見たらミニチュアモデルみたいで楽しいかも
しれませんね。

[782: 匿名さん]

品川3.2km圏て、だからどうしたの？って感じだし
開き直って競馬場400m圏！でいいよ

[783: 匿名さん]

ほんとに人それぞれですね
ここを住みやすい、とは…
ホームページのライフインフォメーション見ました？医療施設、教育、金融機関、勝島には見事に何も無いですが。

[784: 匿名さん]

私も住みやすいと思いますよ！ほとんどの用事は徒歩圏内で済みますし品川シーサイドエリアも近いので(自転車なら3分です)シーサイドには多数病院も入ってますので

[785: 購入検討中さん]

鮫洲駅の時刻表見たことありますか？
田舎のバスみたいな。

それでもね、安けりゃいいんですよ。
乗れりゃ何でもいいや、で軽自動車買う感覚なんです。
私も港区のモデルルームで予算伝えたら鼻で笑われて、あー…勝島しか無いですね、と。
妥協しまくりの自虐マンションなんです、ここは。

[786: 匿名さん]

勝島ってものすごく限定されたエリアの事ですので、勝島に何もなく住みにくいと言っている方は、周辺の情報をあまり知らないのだと思います。

[787: 匿名さん]

バスも頻繁に出てますよ？電車は各駅停車しか止まりませんが、５分から10分感覚で出てますし、モノレールに関しては5分感覚でてますし、通勤時間は3分～5分感覚位ですよ。

[788: 匿名さん]

>>784
病気の時に自転車ってキツくないですか？しかも時速22.4kmって相当頑張った数字ですね

[789: 匿名さん]

>>787
あー、それはあなたの「感覚」で、鮫洲駅の平日朝は10分以上に1本の「間隔」ですね

[790: 匿名さん]

すぐお隣の品川シーサイドも少し前までは倉庫街でマンションの価格も安かったですがここ数年でかなり高騰しましたね。シーサイドもりんかい線のみで路線としては便利とは言えませんが、住むにはかなり快適だと思います。

[791: 匿名さん]

鮫洲駅は5分～10分感覚ですね！

[792: 匿名さん]

病院まで徒歩圏内ですが、病気で行くのであればタクシーでワンメーターですよ。

[793: 匿名さん]

周辺の情報知らないとネットで勝島と調べるしかないのでしょうが、実際近隣エリア見ると良いですよ！シーサイド、大井町、青物横丁まで近いので。路線バスもかなり多く出てるので便利ですよ。

[794: 購入検討中さん]

そこら辺の情報はオーベルの公式サイト見るとわかりやすいです。オーベルのサイトは路線バスの時刻表まで載ってますので参考になると思います。

[795: 匿名さん]

鮫洲駅
上りの時刻表1時間あたり
7時台5本
8時台6本
9時台6本
どこに5分間隔があるんでしょう？
まさか上り下り合わせて？

[796: 匿名さん]

シーサイドが大井町が、って
言えば言うほど勝島は不便ですって言うのと同じですよね。
シーサイドが便利ならシーサイドで買えばいいのに
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52298636.html

[797: 購入検討中さん]

急を要する通院は普通、タクシーか救急車ですよね！
定期健診や歯医者などは自転車やバスでもよいのでは？

千葉や埼玉の医療控除や教育制度は知りませんが、
少なくとも近くの川崎より品川に住んだほうが良いと感じる子育て世代は多いはず。

単身者やDINKSはメリット感じないかもですが。

[798: 物件比較中さん]

>>796
その計画は知らなかった！
長谷工なら安そうですね。

[799: 購入検討中さん]

>>795
この方はいったい何がしたいのでしょうか？勝島のマイナス面しか発言されないわりには、この掲示板にしがみつき時刻表だとかシーサイドマンションのURL貼り付けたりと、、、

[800: 購入検討中さん]

勝島に魅力を感じないのであれば、それまでのお話ですよ。わざわざ対抗するために時間費やすのは勿体ないですね。