プレミスト佃二丁目ってどうですか？

[物件比較中さん]

プレミスト佃二丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
学校も近くて子供も楽だと思ったんですが、環境的にはどうでしょうか？

所在地：東京都中央区佃二丁目50-11、50-89、50-90（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩3分
都営大江戸線 「月島」駅 徒歩3分
山手線 「東京」駅 バス12分 「佃二丁目」バス停から 徒歩1分 （都営バス「東京駅八重洲口」停留所から乗車）
間取：1LDK～4LDK
面積：54.01平米～92.79平米
売主：大和ハウス工業

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

また、資産価値・相場や将来性のことについても教えてください。
具体的には、マンション周辺の教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。

【物件情報を追加しました 2015.6.16　管理担当】

[446: 匿名さん]

中央区は別に人口少なくはないよね。千代田区に比べれば…

[447: 匿名さん]

>>418
まあ隣の港区は田舎だったみたいだから、まだ港区に比べれば増しですよね。

[448: 匿名さん]

東京都日京区

[449: 物件比較中さん]

先着順の戸数が先日まで9戸だったのに、今日は13戸に増えてますね。

[450: 匿名さん]

佃煮を作っている中央区♪

[451: 匿名さん]

部屋が広いし、住宅設備関連もしっかりしていると感じました。
でも、土地で高いのかもしれませんが、ここまでの金額を出すのだから
外観デザインももう少し高級感ある仕上がりが良いかなと思いました。
普通の団地みたいな外観はないかなって思います。

[452: 物件比較中さん]

高級感に凄く欠けるとも思いませんが、まあ確かに工夫のない直方体ではありますかね。
あえて中層というのは良いと思います。
タワマンを敬遠する人は一定数いるでしょうし、この辺はタワマン飽和状態ですので。

[453: 匿名さん]

ここはなんでこんなに管理費と修繕積立金が高いの？
150戸オーバーと大規模なので、普通はもっと安くなると思ってたんだけど、そんな贅沢な共用設備なんてあったっけ？
全住戸の3割位の設置率の駐車場の収入のうち4割程度しか管理費に補填してないってのが原因かな？

[454: 物件比較中さん]

管理費は278円/㎡程度のようですね。やや高めではありますね。
コンシェルジュ・有人管理、その他の共用施設もある割にタワマン程のスケールメリットは無いので
これくらいの管理費になることはそれ程不自然ではないと思います。
駐車場は4割程度埋まれば問題ないように設定されているようですが、
これは将来的に変わりうることなので少なめに設定しておくことは賢明だと思いますよ。
広い間取りが多く長期間の居住が見込まれるので修繕費もしっかり積み立てる方針なんだと思います。

[455: 匿名さん]

454さん、ありがとうございます。

駐車場の料金が管理費に入る割合は住民の年齢層が上がってくると埋まりにくくなってくる、ということを考えれば
これで良いんじゃないかと思います。
100％組み込んでしまい、あてにしているとその方が将来的にどうなの？というのはあるのではないでしょうか。

[456: 物件比較中さん]

ある程度長く住むつもりなら管理費・修繕費をきっちり徴収する物件の方が良心的です。
ここは永住目的の層もターゲットにしているので、おそらくは尚更デベ側も
留意しているのかなと。大和ハウスはマンション事業の実績こそまだそこまで
多くはないですが、さすがにきっちりしていると思います。
とにかく売り切って利益を確保することを再優先するデベですと、
目先の管理費・修繕費を安くすることもあります。

[457: 匿名さん]

逆も然りで、高くして利益にする悪いディベもいるから注意。

[458: 物件比較中さん]

管理費は直接的にデベの利益にはできませんよ、管理会社との癒着はありますけどね。
修繕積立金はさらにデベが手は出せないのでは？積み立てられて管理組合が扱うものだと思います。

[459: 物件比較中さん]

物件概要には〜92.79平米ってありましたけど、
その間取りは公式には載ってないですね。どういうこと？

[460: 匿名さん]

>>458
大和ライフネクストは大和の関連会社。
グループなので同じ穴の狢。

[461: 物件比較中さん]

だから管理会社との癒着があって管理費のうちの一部をどうこうしてるというのはあり得るかもしれない。
でも修繕積立金には部外者は誰も手が出せない。
マンション住民で組織された管理組合が着服するということはあり得る。すぐバレるだろうけど。

[462: 匿名さん]

>>461
ちゃんと値段通りの人員体制やケアをしてくれれば問題なしということです。
もしその値段分の対応をしなければ、同じグループとして利益を享受するという意味です。
癒着や着服といった大それた意味ではないですよ。

[463: 匿名さん]

そうですよね。
最初からついている管理会社だと割高になりがちだ、ということは耳にしたことがありますけれども
きちんとサービスが伴っていれば良いだけの話ですので…。
たまに「こんなサービスってあったの？」みたいに
いらないものも入っていたりするらしいので、
そのへんは管理組合の腕の見せ所でいるいらないの分別ができればいいかと思います。

[464: 物件比較中さん]

販売戸数が12戸から減りませんね。
おそらく残っているのは南東向きの中住戸および角住戸でしょうか。
シミュレーションで見ると日照はある程度確保できるようですが、
クレストタワーが目の前で圧迫感はあるでしょうね。
南側の角部屋はクレストタワーこそありませんが上層でない限りは
道路を挟んだ低層物件とお見合いです。
坪単価はなかなか抑えめで出してきてますがグロスとしては張りますからねぇ…

[465: 物件比較中さん]

晴海・勝どきはマンションがどんどん建ちまくって色んな意味で
賑やかでもあり騒がしくもありますが、月島や佃は
程々という感じで落ち着いていて良いですね。