プレミスト佃二丁目ってどうですか？

[物件比較中さん]

プレミスト佃二丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
学校も近くて子供も楽だと思ったんですが、環境的にはどうでしょうか？

所在地：東京都中央区佃二丁目50-11、50-89、50-90（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩3分
都営大江戸線 「月島」駅 徒歩3分
山手線 「東京」駅 バス12分 「佃二丁目」バス停から 徒歩1分 （都営バス「東京駅八重洲口」停留所から乗車）
間取：1LDK～4LDK
面積：54.01平米～92.79平米
売主：大和ハウス工業

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

また、資産価値・相場や将来性のことについても教えてください。
具体的には、マンション周辺の教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。

【物件情報を追加しました 2015.6.16　管理担当】

[446: 匿名さん]

中央区は別に人口少なくはないよね。千代田区に比べれば…

[447: 匿名さん]

>>418
まあ隣の港区は田舎だったみたいだから、まだ港区に比べれば増しですよね。

[448: 匿名さん]

東京都日京区

[449: 物件比較中さん]

先着順の戸数が先日まで9戸だったのに、今日は13戸に増えてますね。

[450: 匿名さん]

佃煮を作っている中央区♪

[451: 匿名さん]

部屋が広いし、住宅設備関連もしっかりしていると感じました。
でも、土地で高いのかもしれませんが、ここまでの金額を出すのだから
外観デザインももう少し高級感ある仕上がりが良いかなと思いました。
普通の団地みたいな外観はないかなって思います。

[452: 物件比較中さん]

高級感に凄く欠けるとも思いませんが、まあ確かに工夫のない直方体ではありますかね。
あえて中層というのは良いと思います。
タワマンを敬遠する人は一定数いるでしょうし、この辺はタワマン飽和状態ですので。

[453: 匿名さん]

ここはなんでこんなに管理費と修繕積立金が高いの？
150戸オーバーと大規模なので、普通はもっと安くなると思ってたんだけど、そんな贅沢な共用設備なんてあったっけ？
全住戸の3割位の設置率の駐車場の収入のうち4割程度しか管理費に補填してないってのが原因かな？

[454: 物件比較中さん]

管理費は278円/㎡程度のようですね。やや高めではありますね。
コンシェルジュ・有人管理、その他の共用施設もある割にタワマン程のスケールメリットは無いので
これくらいの管理費になることはそれ程不自然ではないと思います。
駐車場は4割程度埋まれば問題ないように設定されているようですが、
これは将来的に変わりうることなので少なめに設定しておくことは賢明だと思いますよ。
広い間取りが多く長期間の居住が見込まれるので修繕費もしっかり積み立てる方針なんだと思います。

[455: 匿名さん]

454さん、ありがとうございます。

駐車場の料金が管理費に入る割合は住民の年齢層が上がってくると埋まりにくくなってくる、ということを考えれば
これで良いんじゃないかと思います。
100％組み込んでしまい、あてにしているとその方が将来的にどうなの？というのはあるのではないでしょうか。

[456: 物件比較中さん]

ある程度長く住むつもりなら管理費・修繕費をきっちり徴収する物件の方が良心的です。
ここは永住目的の層もターゲットにしているので、おそらくは尚更デベ側も
留意しているのかなと。大和ハウスはマンション事業の実績こそまだそこまで
多くはないですが、さすがにきっちりしていると思います。
とにかく売り切って利益を確保することを再優先するデベですと、
目先の管理費・修繕費を安くすることもあります。

[457: 匿名さん]

逆も然りで、高くして利益にする悪いディベもいるから注意。

[458: 物件比較中さん]

管理費は直接的にデベの利益にはできませんよ、管理会社との癒着はありますけどね。
修繕積立金はさらにデベが手は出せないのでは？積み立てられて管理組合が扱うものだと思います。

[459: 物件比較中さん]

物件概要には〜92.79平米ってありましたけど、
その間取りは公式には載ってないですね。どういうこと？

[460: 匿名さん]

>>458
大和ライフネクストは大和の関連会社。
グループなので同じ穴の狢。

[461: 物件比較中さん]

だから管理会社との癒着があって管理費のうちの一部をどうこうしてるというのはあり得るかもしれない。
でも修繕積立金には部外者は誰も手が出せない。
マンション住民で組織された管理組合が着服するということはあり得る。すぐバレるだろうけど。

[462: 匿名さん]

>>461
ちゃんと値段通りの人員体制やケアをしてくれれば問題なしということです。
もしその値段分の対応をしなければ、同じグループとして利益を享受するという意味です。
癒着や着服といった大それた意味ではないですよ。

[463: 匿名さん]

そうですよね。
最初からついている管理会社だと割高になりがちだ、ということは耳にしたことがありますけれども
きちんとサービスが伴っていれば良いだけの話ですので…。
たまに「こんなサービスってあったの？」みたいに
いらないものも入っていたりするらしいので、
そのへんは管理組合の腕の見せ所でいるいらないの分別ができればいいかと思います。

[464: 物件比較中さん]

販売戸数が12戸から減りませんね。
おそらく残っているのは南東向きの中住戸および角住戸でしょうか。
シミュレーションで見ると日照はある程度確保できるようですが、
クレストタワーが目の前で圧迫感はあるでしょうね。
南側の角部屋はクレストタワーこそありませんが上層でない限りは
道路を挟んだ低層物件とお見合いです。
坪単価はなかなか抑えめで出してきてますがグロスとしては張りますからねぇ…

[465: 物件比較中さん]

晴海・勝どきはマンションがどんどん建ちまくって色んな意味で
賑やかでもあり騒がしくもありますが、月島や佃は
程々という感じで落ち着いていて良いですね。

[466: 物件比較中さん]

残りは12戸ということで良いんでしょうか？
なにか動きはあるのでしょうか。
公式サイトを見る限り色々な間取りがまだあるようですが、階数や向きはどうなんでしょうか？
MRに話を聞きに行こうとかと思っていますが…

[467: 匿名さん]

153戸もの大規模となれば管理費の収益もバカになりませんし、
過分に見積もって管理会社の利益とする会社もあるのでしょう。
しかし、こちらの管理費は最低額の21,000円として×153で321,3000円、
年間38,556,000円が管理会社に収められる事になるんですね。

[468: 物件比較中さん]

管理費は278円/㎡で、外廊下、共用施設は3つだけと考えるとやはりやや高いですよね。
とはいえべらぼうに高いというわけではないです。
パークホームズ豊洲は264円/㎡、共用施設はもっと多いですが、690戸のメリットでしょう。
タワーで言えばキャピタルゲートプレイスが337円/㎡で495戸、
八重洲のブリリアタワーは364円/㎡・387戸と、廊下や共用施設による影響があります。
ドゥトゥールは圧巻の共用施設がある割に295円/㎡と低めですが、
逆にあれだけの戸数があっても300円/㎡近くなってしまった、という見方もできますね。
（数字はザッと調べて拾ってきたものなので厳密に正確ではありません）

[469: 購入検討中さん [男性 30代]]

MR見に行きましたが、内装がちゃっちいですね。立地はいいのに。。北西側は、学校グラウンドの砂埃が気になりそう。窓開けれませんね。

[470: 物件比較中さん]

ここは、さすがに立地は手堅いと思いますよ。
ただ土地形状と周辺物件の関係で南東と北西にしかバルコニーを作れないこと、
タワマンや近接物件とのお見合いになってしまうこと、
等が人によっては譲れないネックにはなるでしょうね。

[471: 匿名さん]

バルコニーの向きが限定的もちょっとね～。
あと、都内でのマンションはお隣のマンションとの距離も近すぎで、
手が届くぐらいじゃ嫌ですね。

マンションじゃないけど、ホテルで窓を開けたら隣のビルの窓があったなんてこともあったけど、
溜息が出ちゃった。

[472: 物件比較中さん]

昨今の相場では、都心駅近で90平米を億以下で買える物件は
ここを逃したら当分は無いかもしれないので、かなり迷ってます。

[473: 物件比較中さん]

というのも、お見合いを避けられて眺望もある程度
抜ける条件の部屋は、既にさばけてしまってるんですよね…。

[474: 匿名さん]

立地は悪くないと思いますが
間取りや設備などトータルでみると普通な感じです。
即決めには、もう少し何か決め手が欲しいって思いました。

[475: 物件比較中さん]

中央区・駅近で考えると、価格的にウィルローズ日本橋蛎殻町もヒットします。
あちらの方が価格帯は上ですが、いま先着順となっている91平米（低層階でしょうが）
などはここと購入層が被ってもおかしくないと思います。

価格帯に見合った高級感という点ではウィルローズに軍配が上がりますが、
現地に行ってみると周辺環境、特にファミリー層にとっての環境はやはり佃が圧倒的ですよね。
ただウィルローズでは日本橋エリアだからということで許容できた囲まれ感も、
佃となると簡単に許容はできないということでしょうね。
クレストタワーとの距離は十分にとってあるとは言っても、圧迫感はあるでしょうから。

[476: 匿名さん]

ファミリーだとここに優位性があるのでしょうね。
子育て環境という程ではないんですが（汗）、でも周辺環境的には
この辺りは「悪くはない」という用に感じられます。
住んでいるともしかしたら優れた点が見つかる可能性も？
のんびりした雰囲気ですし、いいんじゃあないでしょうか。

[477: 匿名さん]

>468さん
共用施設の数が多いほど優れたマンションであるとは言い切れませんが、
周辺の競合マンションと比べてみれば管理費が割高なのだろうと感じます。
とは言え、ソフトサービスにコンシェルジュサービスがついているので
人件費が嵩むのは致し方ないかとも感じます。

[478: 匿名さん]

この規模でコンシェルジュいる？いらないでしょ・・・。

[479: 物件比較中さん]

タワマンにしなかったぶん、付帯サービスは多少なりとも充実させようという意図だと思います。

[480: 物件比較中さん]

ここの90平米プランの間取りは結構良いと思います。
モモレジさんのブログでは細長さ、開口部の少なさとバルコニーの狭さを指摘されてましたが、
それは確かにその通りで、少なくとも採光部はL字（間取り図上で）にして広げて欲しかったですけどね
オーソドックスな田の字ベースですが、それが功を奏して効率的で拡張性の高い間取りに
なっていると思います。玄関前のクランクもありますが
居住畳数割合も7割超を実現できており広めの角部屋としては上々ですし、
色んな物件を見てみましたが、高級物件のプレミアムプランなどを除けば
80平米の後半辺り以降になると不効率だったり変な間取りになることが多い印象があるなか、
ここはなかなか健闘しているなと。
やっぱりネックになるとすれば敷地の方角や目の前のタワマンでしょうか。

[481: 匿名さん]

コンシェルジュですか…
防犯面という点ではエントランスにいると良いだろうなと思いますが、管理費という点では・・ですね。
管理組合で話し合って継続するかどうかということを
考えていったほうが良いとい事になってくるのでしょう。
暮らしてみるといい面も感じるのかもしれませんし、早急に不要であるという結論は出さなくとも。

[482: 物件比較中さん]

防犯面はもとより、共働きのファミリー世帯やシニア世帯にはコンシェルジュは重宝するのでは、と思いますが。
求人サイトを見るとパートだったり派遣だったりするコンシェルジュもあるようですが、
大和ライフネクストはきちんと正社員雇用のコンシェルジュのようです。

[483: 匿名さん]

電話営業しつこい！！

[484: 物件比較中さん]

SUUMOでは残り4戸しか載ってませんが、公式の物件概要ではまだ10戸残ってますね。
どっちなんでしょうね。

[485: 周辺住民さん]

立地はいい。規模も悪くない。
でも他の条件が良くない。
せめて坪300未満が妥当だったかと。
でも立地と規模は重要だから悪くない選択だと思います！

[486: 物件比較中さん]

やはり最大の難点は敷地形状と隣接建造物だと思いますねぇ・・・。
規模もスケールメリットが得られると考えて良い戸数ですし、
あと地権者がいないのも良いですね。
でも、いくら10年前の駅前タワーが坪200万台だったとはいえ、
この御時勢でさすがに300万未満は難しいでしょう。
周辺の後発〜同時期販売のマンションはここよりも高いですからね。

[487: 匿名さん]

そもそもこの価格で工夫の無い田の字ってありえんわ。
一番プライベートな寝室が共用廊下に面してるって。安マンションならともかくねえ。

[488: 匿名さん]

タワマンの前なので、立地はそこまで良くないですよ。

[489: 物件比較中さん]

もっと広い意味での立地ということでしょうね。

[490: 匿名さん]

そういうことだと思います。
純粋に駅まで徒歩３分ってかなりの好立地だと考えられますから。
徒歩５分以内の場合は、資産価値の下落率がとても緩やかだと考えられています。

この辺りはタワマンが多いですから、それくらいはある程度想定の範囲内という方も多いのではないかと思われます。

[491: 匿名さん]

コンシェルジュサービスは防犯面を考えれば
安心できて良いサービスだと思います。
また、ここのコンシェルジュサービスは
他のマンションに比べサービス内容が多い感じがします。
管理人さんと違ってサービスがお仕事なので
きめ細やかなサービスを受けられるんじゃないかと期待しています。

[492: 匿名さん]

月島の徒歩3分なんて山のように物件がある。
世田谷区の徒歩3分とはわけが違う。
徒歩3分をすべて一括りに同じ文脈で語れませんよ。

[493: 物件比較中さん]

確かに単に駅距離だけをもってして立地が良いということではないでしょう。
街として成熟しており周辺環境が整っていることも含めての話だと思います。
もちろん駅歩表記それ自体はまた別に、データとして資産価値に影響するのは確かだと思いますが。

[495: 物件比較中さん]

変動金利はデンマークではマイナスになっていると書いてありますね。
本当でしょうか 笑
銀行には何の得も無いですよね。
日銀の利息をマイナスにすることで銀行に積極的に
貸し出しをさせて景気を良くすることがマイナス金利だと
理解してましたが、貸し出すほど銀行が損をするのでは意味無くないですかね？

[496: 匿名さん]

>>495
金利とは別に手数料的なものを取って利益にしてるのでしょう。

[497: 匿名さん]

コンシェルジュってこれだけの規模のマンションだったら
１戸あたりの負担額もそう多くないだろうから、いても良いんじゃないかと思いますが…
ただ管理費が高いというはなしなので、そういう観点からしていない場合のほうが安くなるのでは？ということなんでしょうか。
タクシー呼んでもらったりとかできるのですよね？
そういうのは良いかなぁとは思いますが、
駅近いからそうそうタクシー使うこともなさそう。

[498: 物件比較中さん]

割引ありますか？どのぐらいひいてくれますか？

[499: 物件比較中さん]

物件概要から見るに、最後の10戸がなかなか、というところなのでしょうか。
竣工まで約1年ありますし10戸ですからまだ値引きはしないのでは？

[500: 匿名さん]

提携割引はありますよ。会社によってですので、営業マンに聞いてください。

[501: 匿名さん]

>497
タクシーなんてわざわざコンシェルジュ通すよりアプリで呼ぶ方が楽だし早いよ。
この当たりは流しもいっぱいいるし。

[502: 物件比較中さん]

確かにリバーシティ通りは流しも多い気がします。
ただ、必要なときに来ないという時も何故かありますよね 笑
まぁ、コンシェルジュに電話してタクシーを頼んで、
来たら連絡をもらってエントランスに降りる、
という使い方なら便利な気がします。

[503: 購入検討中さん]

先着順戸数が、15戸に増えた。なんでですか？

[504: 物件比較中さん]

物件概要のトランクルーム面積別の戸数から考えると
中住戸75Dタイプにが多いですね。
90Cタイプも1戸増えている気がします。
やはりローン審査でしょうか？

[505: 周辺住民さん]

長谷工で無かったらというだけです。。
立地はいいだけに本当に残念。。

[506: 物件比較中さん]

確かにそれは思いますが、最近は日本橋物件はもとより、
スミフも中目黒で坪400超えの物件で起用してる位ですからそういう時代なのでしょう。
ここはいわゆる長谷工テイストは薄いと思いますね。

[507: 匿名さん]

マンションのすぐ隣が病院と学校ってのが気になる。。。その前に高くて買えないけど。

[508: 物件比較中さん]

平均坪340程度とはいえ、専有面積が広めですからねえ、グロスは嵩みますよね

[509: 匿名さん]

>>503
売れてないからでしょ。

[510: 物件比較中さん]

この周辺で今後まとまった土地は出なさそうですから、
都心に近くかつ環境も整っている佃に住みたい人には適した物件ですよね。
竣工まで1年程度で9割は捌けてるんですね。
残り住戸が増えたのはやはりローン審査が通らなかったパターンでしょうか？

[511: 匿名さん]

ここか月島のディアスタどうかなあと思いつつ何もアクション起こしてないです。
契約された方はどこが決め手でしたか？

[512: 物件比較中さん]

わたし契約者ですが、都心3区内・駅歩5分以内で、
かつ専有面積が広い&この坪単価の物件は他に無く、 ソフト面（コンシェルジュサービスなど）及びハード面も充実しているので決めました。
周辺環境も完成していますし。
家族がタワマン嫌いというのもありましたが。
長谷工ですが単価なりの仕様水準は一応クリアしていると思いましたし。
一方、囲まれ感や眺望に関しては割り切りましたね。
月島ディアスタもとても良いですが、ソフト面は普通ですし、
専有面積と隣が高架ということでうちの家族としては候補から外しました。
子供がいなければディアスタにしたかもしれません。

[513: 匿名さん]

>>511です。

>>512さん、ありがとうございます。確かにタワーじゃないというのは私にとっては魅力です。

差し支えなければお聞きしたいのですが近隣からのお引越しですか？周辺環境についてはどう思いますか？我が家も子供がいるので気になります。

あと営業の人の感じはいかがだったでしょうか？
数年前しつこい営業に当たってからトラウマでなかなか資料請求するのも躊躇してしまいす。

[514: 契約済みさん]

>>513
近隣からではありません、今は周辺の区に住んでいます。
都心に近く駅歩が近くかつ広めの所で非タワー、と考えていたのですが、
条件を満たす物件で手が届くのがここで、かつハード・ソフト共に良いと感じましたので決めました。
先ほど書いたように、眺望や囲まれ感、そして田の字ナロースパンなどの間取り面の問題は割り切りました。
（自分の中でそこまで悪いとは感じませんでしたし）
なので初めから佃に住むことを目的にはしていませんでしたが、
実際に足繁く通ってみて周辺環境については申し分ないかと感じています。

営業の担当者ですが、私を担当してくれた方は特に問題ありませんでしたが、
しつこい営業を掛けてくるか等はMRの方針や個人のキャラによると思います。
ここは9割以上は契約済みですが、販売側がまだまだ余裕と考えるか
あと少しということでスパートを掛けてくるかは分かりませんね。
でも、しつこい営業行為は嫌ですとハッキリ担当者に伝えれば、
それでエクスキューズを与えることにもなりますし、
しつこい営業は回避できるのではないでしょうか。

[515: 匿名さん]

>>514
毎週電話来ますが。断りましたが、しつこいです。見学した日に、前向きか聞かれ、いつ契約するかまで聞かれた。完全に焦ってます。他の物件見学しましたが、一番しつこく、買う気失せた！！大和は絶対買わないし、もう行かない！！

[516: 物件比較中さん]

なるほど…それは営業個人の暴走なのか上からの圧力なのか分かりませんが、
その気になったらこちらから連絡するとか、はっきり言うことが必要ですね。
さすがに今の時期にまだ値引きはないでしょうし。
でも大和ハウスって値引きするんですかね？

[517: 周辺住民さん]

ここは前今新しく建っている石川島病院の跡地です。病院の跡地だという事を考えた方がいいかと、、、

[518: 匿名さん]

>>516
しますよ。今月なら決算期だからするね。友人は勤務先で割引してもらってましたよ。

[519: 物件比較中さん]

決算期というのは確かにあるかもしれませんね。

ただ、勤務先で割引とは？
企業提携割引ではないのですか？

[520: 匿名さん]

提携企業によっては割引があったり、ローンの優待があったりするみたいです。
大手の会社だったり、
関連企業だったり何かしらあるらしいのですが…。
お友達はそういうことだったのではないでしょうかね？
それならわかるかな。

[521: 物件比較中さん]

まさか企業提携割引を知らないなんて、ネタでしょう。
財閥系はもとより、大和ハウスのような準大手のデベであれば
大抵は企業提携割引を用意しています。

ある程度の規模の会社なら福利厚生の一環としてそれらのデベと提携しています。
勤め先自体が提携してなくても、職種によってはその職種独自の組合を
作っていたりしますから、そういう所に加入すれば提携割引が使えることが多いです。

[522: 購入検討中さん]

皆さんも提携企業割引を活用されてますか？ちなみに、いくら割引になりますか？

[523: 物件比較中さん]

提携割引のことは営業の方から勧めてはいけないことになってるんでしたっけ。
でも勧めたとしてもそんなこと証明しようがないですし、
営業の減点にもならないでしょうから話してくれる人が多いかもしれませんね。
もちろん使えるなら使った方が良いでしょう。

[524: 匿名さん]

営業の方から進めてはいけないのって知らなかったです
となると、もしかしたら自分が勤めている会社でも提携がある可能性があるかもしれないということでしょうか
チェックしておいた方がいいですね
あまり企業提携ってマンションだとぱっと思いつかなかったんですが付き合いがある会社だとあるんでしょうね

[525: 物件比較中さん]

付き合いがあるとか、そういう事ではないですよ。
まぁ提携してるので確かに付き合いがあるのには違いないんですが、
ある程度の規模の企業なら、大抵は財閥系デベ+準大手デベの提携割引制度があります。
福利厚生の一環ですね。

[526: 匿名さん]

引き渡しまでは売り上げにならないから、決算期関係ないですよ

[527: 物件比較中さん]

躯体もだいぶ出来てきたようで、現地に行くと雰囲気分かります。
それなりに大きいですね。

[528: 匿名さん]

隣が小学校・中学校、そして病院‥という立地でもいい感じで売れてるんですね。うるささと、病院が隣というのが気になってしまい決めかねているうちに70㎡台はすぐ売れてしまいました。
企業提携割引があるんですね。なんパーくらい引いてくれるのですか？

[529: 物件比較中さん]

隣の病院は、夜間に救急車の出入りが激しいような病院ではなさそうです。
気にする程ではないかと個人的には思います。
学校に関しては確かに意見が別れますが、実際の騒がしさはどうなんでしょう。

[530: 匿名]

2パーセントくらいじゃないでしょうか

[531: 匿名さん]

>>529
となりの病院、そこまでやる気ないから。

[532: 物件比較中さん]

>>528
ここは1パーっすね。ローンの事務手数料位にはなりますよ。
大手財閥系は0.5パーが多いので、1パーはだいぶ助かりますよね。

[533: 物件比較中さん]

物件概要で1割弱の残り戸数が減りませんが、売れるのでしょうか？

[534: 匿名さん]

３％ひかれるよ！！

[535: 物件比較中さん]

まじすか？
それは値引きの提示ということですよね？

[536: 匿名さん]

入居時期って来年3月ではなかったですか？？ホームページが年内入居に変更されて12月になった。当初は遅くなったり、今では早くなったりぐずぐずですね～。

[537: 物件比較中さん]

当初の予定通りになったということですか。
まっ確かにグズグズ感はありますが、遅いよりは良いのでは。

[538: 匿名さん]

500万値引き開始したよ。
契約する前にしっかり値引き交渉して買いましょう。
契約者は残念でした。

[539: 名無しさん]

>>538 匿名さん

本当かな？
ひやかしじゃないの？

[540: 匿名さん]

>>539 名無しさん

本当なら買いたいですが、まあデマでしょ。

[541: マンション検討中さん]

>>540 匿名さん

値段聞いたら完全なデマでした。

[542: 匿名さん]

まだ販売してるの。病院の敷地と一緒にタワマンにできてれば、簡単に売り切れただろうに。

[543: 物件比較中さん]

病院の土地まで取得したら販売価格は坪400を超えたかもしれないし、
320〜380のここですらキャピタルゲートより高いのに、
高価なタワマンにする方がデベにとってはギャンブルじゃない？
いまだに坪400レベルで中古の取引があるセンチュリーパークタワーと同じ
仕様には今は到底できないわけだし。

[544: 匿名さん]

>>541 マンション検討中さん

本当に来場されてますか？
契約していただけるなら、5%頑張りますと言われてます。
営業なら、火消しに大変ですね。

[545: 匿名さん]

>>544 匿名さん

538は500万、544は5％（300万強？）、どちら？