桜上水ガーデンズってどうですか？Part7

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart7です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part6 : http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/529387/
住民板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.88平米～96.70平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組・清水建設共同企業体
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


本マンションの資産価値・相場や将来性、管理会社や施行会社の実態についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[701: 匿名さん]

いろいろな事を考えて検討して、
桜上水ガーデンズを選んでもらったら宜しいのではないでしょうか？
魅力的なマンションは沢山ありますから。
まずは、どうしても譲れないものを３つあげて、
それに該当するマンションをお探しになられたらよいですよね。

[702: 匿名さん]

>>700
経緯なんてありません。

[703: 匿名さん]

>>700
割安な理由を教えてもらえませんか？

[704: 契約済みさん]

駅近、免震構造、ゲストルームが２部屋ある、大規模、値段の割に部屋が広い、
タワマンでないという点で購入しました。
それに公立小中学校にも近いですし、新宿にもすぐ出かけられるとか、、、。
ここは我が家の理想に近い住まいでした。
お住まい探しの第一希望から叶えて行かれたらいかがでしょうか？

[705: 匿名さん]

>>703
そこまでこだわるなら、安直にこんなところで聞かずにMRに出向いて営業マンに納得いくまで食い下がったらいかがでしょう。
そしてその結果を是非ここで教えていただきたいものです。

[706: 契約済みさん]

ここの管理費が割安な理由は大きく分けて3点あるかと。

一点目は規模のメリット。
23区内のタワマン以外で878戸という大規模によるもの。
桜上水団地時代に比べて、世帯数は2倍以上になるわけで、単純に各世帯の管理費負担割合は減る。


二点目は本物件が稀有な建替事業だということ。
広大な敷地を有する本マンションは、野村と三井のJVビッグプロジェクトであり、今後の建替プロジェクトをも占う試金石。一方で、1/3を占める地権者の声が多分に反映されている。例えば、最大14階建ての多棟式マンション全棟が免震構造なんて、デベ主導の分譲マンションならばまずやらない。これだけの空地を残して植栽を多分に散りばめ、全台地下駐車場にしたのも、地権者の要望があったからこそ。当然に管理会社も建替管理組合主導のコンペで選定しているため、他物件と比べて割安になる。

三点目は必要最低限の共用施設と駐車場。
湾岸で流行りのスパやプール、バーラウンジ等の管理費負担の大きい施設を設けず、ライブラリーやフィットネスルーム等の実用性に絞った必要十分な施設に留めていることで、管理費を抑制できている。また、全台地下駐車場にしたことで駅近ながらも50%以上の設置率を誇る。そのほとんど全てが機械式ではあるが、満車を維持できれば相応の駐車場収入が期待できる。
（逆に駐車場が埋まらないと、機械式である以上コストが圧迫するリスクもある。）

[707: 匿名さん]

広大な植栽とかゲストルームとか維持費かかりそうだけどね。
部外者も出入り自由で、何か破損したらみんなのお金で直すんでしょ

[708: 匿名さん]

長々と長文書いてるのにちっとも説得力ない。
大規模だから、とか建て替え事業だから、とかプールなどがないから、とか。
世の中の普通マンションの大規模見たらよくわかる話なので。
だいたい建て替え事業だったら管理費安くなるってなんだそれ。

[709: 匿名さん]

>>708は何でMRで直接訊かないの？

[710: 匿名さん]

でも私も理由が知りたいですけどね。

[711: 匿名さん]

>>708

理解できないのはオツムが弱いからじゃん。
706は色々書いてるが、管理費が安くなる理由も書いてあるぜ。まぁどこまで事実かは分からんが。

ってか、そもそもここの管理費は割安ではあるが、
別に格安ではない。平米200円程度だし。
都内23区でも探せば平米100円台のところはたくさんある。駐車場代は確かに安すぎる感もあるがね。

[712: 匿名さん]

MRで聞いたけど的を得てなかった。真実は地権者だけが知ってるのかね。

[713: 匿名さん]

>>711
706の内容のどこに真実が？素人でも言わないような内容ばかり。
ここよりももっと高いレンジの高級マンションは当然として、
価格レンジが低い普通マンションの水準よりも圧倒的低い管理費の
説明になってない。

逆に、検討者として疑問を呈しているだけでなんでそれについて文句が出るのか
不思議だけどね。ここって検討者のスレでしょ？管理費に限らず、自分が買おうと
してるマンションの販売価格なり設備なり管理費なり修繕費が相場から大きく外れる
場合に理由を追求するのは当たり前だと思うけど。

マンションの場合、販売側は管理会社とも供託同然で売っても儲けて売ってからも儲けるのが
王道。だからどうでもよい修繕費は下げて管理費はしっかりとる。利益が上がるから。
相場よりも上がることはあれ、異常に安い理由にはならない。
建て替え事業だから、地権者が要求する水準に抑えざるを得ないってのは一つの理由だが、
だから管理会社が利益度外視にして下げた、となることはない。下げた、ということは
なにかを抜いた、ということだけ。

[714: 匿名さん]

管理費割安の謎を自ら作り、無駄に追うシリーズ、
完売する前に是非解明してください。

[715: 匿名さん]

前スレでもあったけどここは契約者が多いようでその人たちがネガになりえる話は全力で叩いて封殺してるんだよね。修繕費計画とかそういう情報もなかば脅迫じみた書き込みで消させていたし。

[716: 711]

ここは価格レンジが低い普通マンションの水準よりも圧倒的低い管理費って言うけど、
例えば2014年に分譲された首都圏マンションのうち、
以下のマンションは管理費平米単価は150円以下。

①メルディア横濱桜木町（101円/㎡）
②アーデル扇大橋ブライトカラーズ（105円/㎡）
③リビオ浮間舟渡サクライエ（106円/㎡）
④クオス横浜根岸森林公園（107円/㎡）
⑤ジグゼ湘南平塚（120円/㎡）
⑤イニシア武蔵新城ハウス（120円/㎡）
⑦オハナ八王子オークコート（123円/㎡）
⑧シャリエ金町（126円/㎡）
⑨ハミングテラス（131円/㎡）
⑩クレヴィア住吉（136円/㎡）

（以上、モモレジさんの「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」より抜粋）

上記のような物件を格安な管理費のマンションと言う。

ちなみにここは、さっきも書いたけど平米単価200円程度で割安ではあるが、
格安ではない。

[717: 匿名さん]

管理費なんて叩けば叩くだけ下がる。地権者さんたちが頑張って叩いたんでしょ。
その分、管理項目や頻度が下がるのは、経済原則として当然。
それを無駄を省いたと見るか、質を落としたと見るかは、各自の判断。
不安だっていうなら管理仕様書片手に納得行くまでチェックするしかないわけで。
契約前に管理仕様書は見せられないって言われたなら、諦めるしかないけど。
いすれにしても、匿名掲示版で抽象的な「理由」を聞いても納得できないんでしょ？

[718: 匿名さん]

>>716
そのリストみて最初に思ったのは「普通マンション」じゃないよなｗ　都内じゃないものばかりでしかも商品的にとがった格安マンションじゃないかｗ　普通マンションっていうからには、シティテラス、プラウド、パークハウス、ブランズとかそういうのだしてこいよ。

[719: 716]

誰も上記のマンションが普通マンションなんて言ってないよ。
ちゃんと格安な管理費のマンションって言ってるじゃん。
しょーもないツッコミ入れるなら、まずは人の文章ちゃんと読もうぜ。

むしろ、シティテラス、プラウド、パークハウス、ブランズが普通マンションって言うなら、
普通マンションの管理費相場をデータ交えて教えておくれ。

[720: 匿名さん]

管理費修繕積立金については駐車場料金を修繕積立金会計に回していれば平米単価は管理費200円、修繕積立金100円で十分なんじゃない
管理で一番のコスト割合になる管理人さん、コンシェルジュ、警備員さんの委託費って、直接確認してみたら、もらってる年収って250-300万くらいなんだよね
だから管理人業務費、コンシェルジュ委託費、警備員費が年間で一人あたり350万以下に収まってるかどうかでチェックできるよ

[721: 匿名さん]

それより早く高架化してほしい
あと自治会ってどんな感じですか？

[722: 匿名さん]

>>719
自分で調べないわけ？

[723: 匿名さん]

しかし、これだけの大規模マンションで、住人が一気に増えたら ちっちゃな桜上水の駅はどうなるの？
スーパーも品物がないなんてこと おこるんじゃない？

[724: 匿名さん]

駐車場の賃料とかが通常管理組合の収入にもなるのにそれまでもが
安いってことを考えると将来が不安ですね。値上げしようにも拒否権を発動するに
十分な議決権を地権者が持っているわけだし。

[725: 匿名さん]

管理費割安の謎を無駄に追うシリーズ第二弾、お疲れさま。
さてさて、次は何をネタにネガるのかな。

[726: 契約済みさん]

検討版に契約者の投稿で恐縮ですが、一応ご参考情報として。

管理業務については、契約時に配布される冊子に、対応内容と予算計画等かなり詳細に記載されています。
修繕積立計画（期間ごとの増額幅等）についても、細かく立てられています。

詳細を書くと嫌がる方もいらっしゃるようなので避けますが、もし気になるようでしたら、営業さんに聞けば契約前でも教えてくれるのではないでしょうか。
マンションを選ぶ際には重要な事項ですしね。

その内容をご自身で評価の上、買っても良いか、買わないべきかご判断されれば良いと思います。

[727: 匿名さん]

どういう情報なのかおしえてくださいよ。もったいぶらずに。

[728: 匿名さん]

管理費が上がる時期、上げ幅もすでに決まってますよ。契約者は納得済みで購入のはず。検討中の方は匿名板で聞きかじらないでお聞きになるのが早いと思います。

[729: 契約済みさん]

>>727さん
私は営業じゃないので、さすがにそこまでしてあげたいと思いません。
買って欲しい訳でも、ご近所さんになって欲しい訳でもないので。
情報ソースの在り処は説明しましたので、どうしても知りたいと言うのなら、後は自身で調べてみてください。
そこまで興味ないなら、それで終わりで良いのでは？

[730: 匿名さん]

横から失礼します。
こちらのマンションは機械式駐車場ですよね。
いずれ交換する時期に備えて駐車場代は交換費用として修繕費とは別に積み立てておくべきかと思います。

修繕費は長期修繕計画を立てて、増額を予定しているのでしたら問題ないと思いますけど。

[731: 匿名さん]

まぁ修繕費はどこも予定通りいかずに出費が増え揉めていますよね。
ローン組が反対し色々と難しいみたいですよ。

[732: 匿名さん]

地下駐車場なのに機械式なのですか？
てっきり全車平置きだと思っていました。

[733: 匿名さん]

>>728
管理費ではなく修繕費でしょうに。何を適当なことを言ってるのですかね

[734: 匿名さん]

>>729
検討者に情報交換するつもりもないなら書かなければいいのに。契約済さんは住民版へどうぞー

[735: 物件比較中さん]

>> 734
少なからず情報を教えてくれたんだからそんな言い方はないんじゃないか？
検討者だろうが、契約者だろうが、ここは自由に情報交換する場なんじゃないの？

有益かどうかは本人の取り方次第だと思うけど、スレ主面して気に入らない投稿を排除するのはやめて欲しい。
このサイト運営されている方々、間違ってますかね？

[736: 匿名さん]

>>735
729の発言が検討者にとって情報交換になっていませんが。知ってるけど教えたくない。自分で調べろってことでしょう。言いたくないなら書き込まなければいい話。自分で調べろ、MRいけってで終わるならこういうスレ意味ないじゃん

[737: 匿名さん]

聞き方や態度が悪いんじゃない？

[738: 匿名さん]

>>737
このスレ特有だろうね。
part1からそんな感じだった。

[739: 匿名さん]

>>738
確かに ナンカオカシイこのスレ。
自由に書くってなに？
意味なさ過ぎのスレが多すぎ。
他のマンションもこんな感じかな？

[740: 匿名さん]

>>739
ネガポジ合戦があるのはどこも同じだが
詳細情報の話になると潰しまくってくるのは
ここ特有かと。

[741: 匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷なんかのスレにも面白い人たちが沢山いるよ。

[742: 物件比較中さん]

>739
ここは他の掲示板とは違う盛り上がり方ですよ。
・マンションに関する意見交換以外のレスが多い
・批判の応酬が多い

パート１からずっとみたいですね。

注目度が高い物件だから、いろいろな人が閲覧し、投稿しているんでしょうけど。

プラウドシティ阿佐ヶ谷も似た盛り上がりですね。
共通項としては、（売り出し当時の）物件価格が相場より高い、建て替え物件で地権者が存在（新規に物件購入する人と、地権者では、入居条件が異なるので意見対立が生まれやすい？）であることがありますね。

[743: 匿名さん]

自分も地権者になりたいな
50年後とかに、無料で建て替えてもらえるのかなぁ
人口減少で過疎化してなければいいけど…

[744: 匿名さん]

>743
まずは資産を持たないとね！

[745: 匿名さん]

建て替えになりそうな古いマンションを安く買って、建て替え事業に色々と協力して、無料にはならないかも知れませんが新しいマンションを手に入れるのも良いかも？建て替えられなければ残念ですが。
しかし結局、最初の購入資金と建て替えの労力と追加資金とで、新築マンションを買った方が良かったりして…。

[746: 匿名さん]

ここみたいに、新規購入者が費用負担してくれるマンションは珍しいですよ。

[747: 匿名さん]

建て替え事業だからね。管理規約も地権者の意向が取り入られており拒否権を有する数の議決権があるため実質変えられない。
駐車場なんかは通常管理組合の収入にもなるはずだが安すぎるのも地権者の要望だろうね。
新規購入は建物は新築だがルールは桜団地のつもりで入居ってことは忘れないほうが良いだろうね

[748: 匿名さん]

>>745

普通に新築マンション買った方が良いでしょうね。
建て替えが具体化してから建て替えが完了するまで十数年はかかる。
建て替えが具体化すると価格は急上昇するので、 20年ぐらい前に買っておかないと、うま味がない。
でも、そのときには建て替えが具体化していないので、建て替えは30年後かもしれないし、具体化しないかもしれない。
どう考えても割に合わない投資でしょ。

[749: 匿名さん]

ここって地権者で50平米の部屋もってた人って何平米ただでもらえたんだろう

[750: 匿名さん]

>>749
等価交換なので70でしょ