シティテラス川崎鈴木町ガーデンズってどうですか？その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので立てました。
シティテラス川崎鈴木町ガーデンズその2です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373764/
所在地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前2-1-1（地番）
交通：京急大師線 「鈴木町」駅 徒歩5分
東海道本線 「川崎」駅 バス13分 「花見橋」バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.78平米～81.36平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[No.1 by 住民でない人さん 2014-10-10 22:14:10]

1000スレ、ゲットか？

[No.2 by 匿名さん 2014-10-10 23:58:22]

住友=高級は、住友=高給で、そのために物件高く売っている、と思ってしまいます。
ほんとに高級であるなら、長谷工に、物件価格にみあった何か特注発注でもしていると?

[No.3 by 匿名さん 2014-10-11 00:00:09]

ここスゴいね、ネガだけで次スレたったよ(笑)さすが天下のスミフ様

[No.4 by 周辺住民さん 2014-10-11 01:24:50]

鈴木町より少し離れた東門前の方がよいです。ヨーカドーは島忠&okに食われてますから。

[No.5 by 周辺住民さん 2014-10-11 05:40:43]

駐車場4500円、ばっかり目立った看板立ててっけど、住宅の販売価格未定ってなんなんだよ。
後だしジャンケンか？
鈴木町より東門前の方が断然いいね。
激しく同意です。

[No.6 by 購入検討中さん 2014-10-11 08:27:09]

私が聞いたときは、上からしたまで一律3900で抽選でした。また、他社との比較がほぼ悪口大会でした笑

[No.7 by ご近所さん 2014-10-11 08:40:51]

競輪場近所の第一京浜沿いに20年住んでるけど、大師線沿いには何処も住みたくないね
港町はギリギリ徒歩圏内だけど周辺が競馬場と風俗でイメージが悪いし
主観だけどこの辺長く住んでると徒歩で川崎駅へのアクセス良いのは本当に重要だと思うよ、島忠近いとか強調してるけど買い物便利なだけでは生活しやすくはないでしょ？
俺には東門前とかもうw

[No.8 by 匿名さん 2014-10-11 08:42:44]

東門前だと、川崎からのタクシー乗ると遠そうなんですよね。後、オーケーって生鮮の品質が…。安い理由はそれなりですよね。

[No.9 by 匿名 2014-10-11 09:20:57]

東門前の友人訪ねたけど昼タクシー川崎から1500円くらいだったよ。
とても住みやすそうだったけど。
自分は競輪場近くとかのが嫌だけどな。
川崎駅周辺は便利とは引き替えに雑雑しくて自分はちょっと、、、
まあ高くて買えないのもあるけどｗｗｗ

[No.10 by 匿名 2014-10-11 09:25:07]

競輪場からだと駅まで歩いても15〜20分かかるよね。大師線から徒歩5分くらいの物件と比べて特別ドヤ顔するレベルじゃないだろ。

[No.11 by 匿名さん 2014-10-11 09:57:31]

川崎駅前もいいですが、この辺は地方育ちの私にはしっくりきます。
お値段もそんなに気になりませんが、狭めの部屋が多くて選択肢が少ないのが残念です。

[No.12 by 匿名さん 2014-10-11 10:16:01]

競輪場近所の第一京浜沿いに20年住んでるけどw

[No.13 by 匿名さん 2014-10-11 10:47:01]

広さは自分的には十分かな。
定番の３LDKで価格も安いのが魅力！
買い物も便利だし売れてるのも納得できる感じです。

[No.14 by 購入検討中さん 2014-10-11 11:34:42]

ベランダが曇りガラスじゃなく、透明だから、開放感があっていいね。しかもベランダ蛇口つきだし、

[No.15 by 匿名 2014-10-11 12:03:42]

>>14
逆にいうと丸見え、、

[No.16 by 匿名 2014-10-11 12:11:59]

ここは曇りガラスのがいいよ。高層で景色が売りではないし、比較的、隣の棟と近いし。

[No.17 by 契約済みさん 2014-10-11 13:20:40]

イトーヨーカドー近くにあるの、べんりですよねー。抽選待ちなので、希望通りの部屋になるといいなっ

[No.18 by 匿名さん 2014-10-11 14:32:16]

念の為、第２希望の部屋も考えておいた方が良いかと・・。
営業さんに相談ですね！

[No.19 by 周辺住民さん 2014-10-11 16:05:56]

>>6
出来野に建ってる看板には4500万円〜って書いてあるけど。

[No.20 by 匿名さん 2014-10-11 20:36:40]

スミフにしては安いし、お買得。ネガレスが多いのは買いたい人が多い証拠。

[No.21 by 匿名さん 2014-10-11 20:59:17]

引き渡しも来年春であまり待たずに済むのもいいですよね。

[No.22 by 匿名さん 2014-10-11 21:07:27]

４５００万で買えるんですか？

６０００万はするかと思ってました。

結構安いんですね。

[No.23 by 購入検討中さん 2014-10-11 21:40:50]

そうですね。
同じ長谷工の少し沿線先の物件より手前だけあって、そこより1,000万弱
高くてもまだ安いかも。

即売ですかね。

[No.24 by 匿名さん 2014-10-12 00:15:27]

もうここのポジ恐い((( ；ﾟДﾟ)))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

[No.25 by 購入検討中さん 2014-10-12 15:22:36]

この物件に興味があるんですけど、もう売り出しているのでしょうか？
「価格未定」って事は「まだ販売していない」=「希望の部屋を選べる」との認識でよろしいでしょうか？
賢者のみなさまよろしくお願いします。

[No.26 by 匿名さん 2014-10-12 16:07:44]

その考え方でいいんじゃないっすか。ただしどれを出してくるかは営業さん次第かな。今回販売分とか名打ってる数は少ないはずですから。

[No.27 by 購入検討中さん 2014-10-12 16:45:41]

>>26
お返事ありがとうございます。
子供がいるのである程度希望の部屋にしたいと思っています。

[No.28 by 匿名さん 2014-10-12 17:09:00]

>>23
先入観で言えば大師線そのものというか川崎区ってのが値下げ要因なんだけどサスガはスミフマジックって印象、ラブイズブラインドですね。

[No.29 by 匿名さん 2014-10-12 17:13:02]

>>27
すべてはローンの仮審査を通してからですからよりどりみどりって訳ではないですよ。
希望の部屋に巡り会えると良いですね。

[No.30 by 購入検討中さん 2014-10-12 17:49:32]

>>29
おっしゃる通りですね。
以前欲しかった部屋を審査していただいたときの審査額が4600だったのですが、このマンションは最低価格が4500からなんですよね？
4600で審査は通りましたがこのマンションは敷居が高いかもしれません。
このマンションが安い、お買い得と言える人がいることにびっくりしています。

買える人、買った人、よいマンションライフをお過ごしください。

[No.31 by 匿名さん 2014-10-12 17:58:49]

武蔵小杉だと８４００万円とかしてるから、ここはかなり安いと思いますよ。約半額ですもん。

小杉はパスして、ここで２戸買って１戸賃貸収入を得る手もありですね。

[No.32 by 匿名さん 2014-10-12 18:06:56]

初期投資４２００万の賃貸で儲かるわけないだろ

不動産投資の素人か？

[No.33 by 匿名さん 2014-10-12 18:14:23]

かたや３LDKで８０００万の部屋を買う　→　賃貸収入は入らない
３LDKで４０００万を２戸買い１戸を賃貸に出す　→　月２５万～３０万位の賃貸収入が入る

儲かるとかではなく、同じお金をかけるなら、そういう方法もありって事では？

[No.34 by 匿名さん 2014-10-12 22:48:32]

>>33
大師線沿いの駅近でないマンションを月25万で借りてくれるお人好しはいないよ。ここに25万だすなら、川崎駅前か23区借りるよ

[No.35 by 匿名さん 2014-10-12 23:55:53]

二戸買って賃貸に出す年金生活の人とかもいるのでしょうか。毎月の収入は有難いでしょう。

２０万位の家賃かな？

[No.36 by 匿名さん 2014-10-13 00:19:28]

>>35
大師線のポジションをご存じないですか？支線ていうのはネットじゃなかなか検索してくれないからそんな高値じゃ貸せませんよ。
70平米の新築駅前なら15-18万ってとこでしょうか。
3500万以下ならトントンでしょうがスミフ物件は割高なので気に入って住むには良いですが投資には向かないですよ。逆にいえば投資用の購入者がいないから住民層が安定するわけです。

[No.37 by マンション投資家さん 2014-10-13 01:22:07]

ここで言うのもなんですが、一般的にいって、マンションを賃貸に出す場合は、
土地価格分が高いほど、物件価格と賃料から計算される利回りは悪くなります。
理屈から考えて、同じ3000万のマンションで建物が70㎡の物件と40㎡の物件では
建物部分のコストは当然70㎡の物件のほうが高く、建物部分は貸している間に
劣化が必ず起こるので、それを考えれば、都心部の1LDKで3000万円の物件に比べ
鈴木町の3000万円の物件の方が賃料は高くなるのが普通で、家賃15万円としても
管理費相当額を別にもらうとすれば、年間家賃180万円で利回りは6%になりますね。
最近の都心物件は4%くらいが普通ですから、大師線の新築物件はマンション投資としても
利回り期待は悪くないといえるでしょう。
なお、物件購入時にデベの方が示す想定賃料は、実際の相場より低いことが多いです。
その理由は、実際に貸すとなったときに、それより低くなるとうそをつかれた
といわれるのも面倒だからなのでしょう。
リヴァリエは貸しに出ている物件の情報がたくさん出ていますが、これらは取得価格が
わかるものからすると、ずいぶん利回りを欲張っているなと思います。東門前のマンション
は新しいものがあるのですが、賃貸に出ているものは程なく借り手がついているようです。
70㎡強の3LDKの賃貸相場は15万～17万と見受けられます。
2件買いで片方を賃貸というのは、将来的に親を呼ぶとかの理由で近居する予定がある人は
それまで、賃貸でまわしておくという考え方はあるでしょう。2件買いしてもスミフは
あまり値引きしてくれないかもしれませんが、粘るべきでしょうね。

[No.38 by 匿名さん 2014-10-13 05:34:19]

>2件買いで片方を賃貸というのは、将来的に親を呼ぶとかの理由で近居する予定がある人は
それまで、賃貸でまわしておくという考え方はあるでしょう。

賃貸で貸すと、借りたほうが「借家権」を持ちます。
将来、親を住まわせたいので明け渡してくださいといっても、うちも転居できない事情があって困りますといわれちゃうとどうにもならない。
それじゃ、定期借家で貸そうかと考えても、こちらは不人気のうえ普通の借家より悪い条件でしか貸せない。

そもそも、新築時の家賃が将来ももらえるという保証はまったくない。
修繕のお金は人が替わるたびにかかりますし。

割高な分譲マンションは賃貸には不適です。　

[No.39 by 購入検討中さん 2014-10-13 09:33:04]

競馬場までも歩けるし、この沿線はますますの発展しか要素がない。投資妙味はあるね。
ムサコとか高杉で手がでない。

[No.40 by 匿名さん 2014-10-13 12:53:36]

競馬場に近いと書くと他のマンションみたく叩かれますよ～

[No.41 by 住民でない人さん 2014-10-13 12:58:46]

大島の広い土地にも大きなスミフの看板があるけど、
あちらにも近々建てるのでしょうか？

[No.42 by 匿名さん 2014-10-13 14:29:55]

これから空き家が急速に増えてマンションも虫食いになることが明らかなのに、ここで賃貸に誘導しようという人はこのマンション関係者かな？
投資用を考えるのは川崎駅徒歩圏内まででしょう。
大師線沿いは軒並み厳しいと思います。

[No.43 by 匿名さん 2014-10-13 15:16:25]

ここは堀の内から距離があるので、港町よりも資産価値は高くなるように思いますね。

[No.44 by 匿名さん 2014-10-13 15:18:07]

大師河原のほうが遠いよ

[No.45 by 匿名さん 2014-10-13 15:51:11]

分譲マンションを賃貸に出すのは、何かの事情でやむなく
というケースが大部分

最初から賃貸目的

これは、競争力のある物件を安く買わない限り成り立ちません
そんなものは素人が簡単に入手できない

金持ちの節税とかの目的ならともかく
ここで年金生活の人がやったりするのは自殺行為でしょう

[No.46 by 匿名 2014-10-13 16:30:14]

ここのどこに、4500の価値があるのか全く分かりません。他の地域と比べてる方がいますけど、ここは排ガスだからけ、傾きかけのヨーカドーのみ

[No.47 by 匿名さん 2014-10-13 17:08:48]

確かに武蔵小杉は高すぎな感じだけど、ここで半額近いなら十分安いでしょう！？
駅徒歩５分だし、川崎までも徒歩圏ですよ！（ちょっと遠いけどね・・）
高いと感じるならバス便マンションを検討するべきではないの？

[No.48 by 匿名さん 2014-10-13 17:15:16]

大師線沿いだったら、港町も産業道路もここより駅近でそれなりの金額ですよ。わざわざバス便を選ぶ必要はない。大師線沿線で自分が見えていないのは唯一ここだけかと。

[No.49 by 購入検討中さん 2014-10-13 19:59:28]

高級物件らしいですけど、なぜ7階建てなのですか？
無知ですみません。

[No.50 by 匿名さん 2014-10-13 20:05:40]

高さ制限内で作っているからです。

[No.51 by 匿名さん 2014-10-13 20:25:51]

ここは港町や産業道路の物件と比べても割高な印象です。
武蔵小杉の半分とか、比べるレベルが違うでしょう。
今は首都圏全体の物件がなくなってきたから、大師線沿いもそこそこ好調のようですが、焦って購入する物件かな。

[No.52 by 購入検討中さん 2014-10-13 20:26:17]

>>50
お返事ありがとうございます。
もっと高く作って部屋数を作ればなーと思ったのですが、
そういう事情(法律ですかね？)があるんですね。

となりの空き地に高い建物が建つのではと思い、契約を思案していたのですが、高さ制限があるとの事なので安心しました。
ありがとうございました！

[No.53 by 匿名さん 2014-10-13 20:39:29]

>52
高さ制限は再開発で緩和されることがあります。
リヴァリエも緩和されたから建てられたのだと思います。

[No.54 by 匿名さん 2014-10-13 22:52:35]

低層だと高くなり易いみたいですが、ここはかなり安い値段ですかね。

上から売れてるのでしょうか。状況教えて欲しいです。

[No.55 by 匿名さん 2014-10-13 22:56:48]

リヴァリエは2年も借り手つかないおかしな賃料。

[No.56 by 匿名 2014-10-13 23:05:51]

武蔵小杉、グランツリー開店は、11月末のようです

[No.57 by 匿名 2014-10-13 23:06:03]

私の勝手な予想です。
ここは比較的、条件の良い割安感ある部屋から売れ、現地モデルルーム１年間続行。
産業道路マンション完売後、こちらが値下げ。
200〜300くらいかな。

過去に、都内スミフモデルルームを半値近くで購入経験あり。

[No.58 by 匿名さん 2014-10-13 23:29:59]

向かいの三井の物件も片方は制限内での7階建てで、もう1つが総合設計制度を使い高さ制限が緩和され15階建てを建てています。
隣に高いマンションができる可能性は残念かもしれませんが、十分あります。

[No.59 by 匿名さん 2014-10-13 23:31:40]

>>57
その予想からすると、産業道路竣工再来年春だから、仮にそれまでに完売したとして、ここの入居開始後一年後ですね。
スミフも粘りますね。
その頃には西の空き地が既に施行中でしょうか。

[No.60 by 匿名さん 2014-10-13 23:43:50]

かなり前に見学に行きましたが、今さら「どうしてもナシですか？」とのお電話。
かなり苦戦している印象ですが…

[No.61 by 匿名 2014-10-13 23:59:07]

>>59さん そんな感じでしょうね。西側の施工が始まったら、さらにモデルルーム期間延びそうですね。でも、家具付きで目の前で､かなりの金額の値下げ話されたら、購買意欲湧きますよ(笑)

[No.62 by 匿名さん 2014-10-14 01:24:00]

>>60
我が家にもTELありました。それも他物件に決めたから要望書取り下げると話したにも関わらずです。

[No.63 by 匿名さん 2014-10-14 12:18:46]

西側空地に15階建だと仮定して、施工業者は長谷工の可能性が高いのでしょうか？

[No.64 by 匿名さん 2014-10-14 19:55:29]

西側は誰の土地？

[No.65 by 匿名さん 2014-10-14 22:54:56]

抽選の案内とかしないとクレームになるみたいですよ。
「何で連絡くれなかったんだ！！ほしい部屋が売れてるじゃないか！！」って。
ＤＭとかも見てない勝手なお客が世の中多いんですね。

[No.66 by 匿名さん 2014-10-15 00:21:00]

西側の土地も住友不動産のものですよ。

[No.67 by 匿名さん 2014-10-15 07:17:55]

西側に１５階の建物などとセコい事言わないで、いっそのこと味の素敷地買い取ってタワーマンション、巨大ショッピングモールなどでスミフワールドを築き上げたらどうでしょう。
港町に負けてられません。スミフならできます。

[No.68 by 匿名さん 2014-10-15 07:34:33]

>>66
その前の持ち主が長谷工なら、隣も長谷工になるだろうね。
長谷工が土地と建物をセットですみふに売ってるだろうから。

[No.69 by 匿名さん 2014-10-15 07:40:39]

味の素は今年100周年記念イベントをしたり、新しい施設を作ったり、あそこから移動する気はさらさらないと思うのですが。

[No.70 by 匿名さん 2014-10-15 08:05:38]

味の素の株価はここ数年右肩上がりなので潰れることもなさそう。

[No.71 by 匿名 2014-10-15 10:48:16]

味の素がﾊﾞﾝｸﾞﾗﾃﾞｯｼｭに工場を作る話は耳にした、この一帯は、もともと工場地帯だったが、移転して住宅地に変わっている、
最後の工場が味の素、土地が高く売れるようになれば売るかもしれない、武蔵小杉も駅前は工場地帯だったが、ﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝ群に変化、残るはNECの工場のみ、、売った方が得となれば工場移転も検討するかもしれない

[No.72 by 匿名さん 2014-10-15 11:19:11]

武蔵小杉とはアクセスに差がありすぎると思いますが。
夢を見過ぎでは？

[No.73 by 匿名さん 2014-10-15 12:56:36]

小杉はコンパクトかつ路線が多いけれど、ここは大師線のみだしね…利便性ですでに負けてるかと。

[No.74 by 匿名 2014-10-15 13:04:40]

羽田とのアクセス、橋ができれば、マンションが沢山できて人口ふえれば、住みたい街として注目されれば変わるかも？

[No.75 by 物件比較中さん 2014-10-15 14:59:50]

道路沿いなので、騒音がうるさいですね

[No.76 by 匿名さん 2014-10-15 15:27:55]

関東は車派と電車派が綺麗に分かれますから、橋だけではなく、電車の使い勝手の良さも求められると思います。大師線も羽田空港への乗り入れができるか、京急川崎での乗り換えなしで横浜か品川に行けるようになれば尚いいですね。

[No.77 by 匿名さん 2014-10-15 19:58:45]

>>76
横浜や品川に行くには快特が早い。
大師線から快特が走るわけがないんだし、そこまで求めるのは非現実的だよ。

[No.78 by 匿名さん 2014-10-15 20:06:21]

武蔵小杉は電車の路線が集まっていて良いんだけど、川崎が生活圏だと武蔵小杉にない利便性もあるよ。

[No.79 by 匿名 2014-10-15 22:30:56]

川崎駅周辺の商業地もなかなかですが、もうすぐ武蔵小杉もｸﾞﾗﾝﾂﾙｰという大型商業施設が駅前にできるので、川崎ほどの商業地ではないが少しはよくなります、11月22日に開店のようです

[No.80 by 購入検討中さん 2014-10-15 22:54:26]

棟と棟の間が、駐車場でバルコニーも透明ガラスだから、ヘッドライト気になるかも

[No.81 by 匿名さん 2014-10-15 23:08:05]

ｸﾞﾗﾝﾂﾙｰww

ﾑｻｺ待望の大型商業施設ですね。
10数年待ちました。

[No.82 by 匿名さん 2014-10-16 08:02:51]

グランツリーと同じイトーヨーカ堂が駅前にあるんだから建て替えればいいんじゃない

[No.83 by 匿名さん 2014-10-16 22:48:05]

グランも同じヨーカドーです。

ブランド違い？で基本的にヨーカドーですよ！

[No.84 by 匿名 2014-10-17 18:35:09]

セブンアイホールデイング、グランツリー、綺麗にできてますね

[No.85 by 匿名さん 2014-10-17 20:50:29]

ここはムサコの物件だったんだ

[No.86 by 匿名さん 2014-10-17 21:38:41]

ムサコではないでしょ笑　少しは勉強しましょう。

武蔵小杉の半額で駅前の割安物件です。

[No.87 by 購入検討中さん 2014-10-17 22:02:11]

>>86
半額で買えるなら、買いですね。
4500万円~ですよね？

[No.88 by 匿名さん 2014-10-17 22:31:03]

>>86
(笑)

[No.90 by 匿名さん 2014-10-18 01:52:53]

グラン釣りー♪

[No.91 by 匿名 2014-10-18 09:06:56]

11月開店！　ｾﾌﾞﾝｱﾝﾄﾞｱｲﾎｰﾙﾃﾞﾝｸﾞ　ｸﾞﾗﾝﾂﾘｰ
ﾊﾝｸﾞﾘｰﾀｲｶﾞｰ入るらしい

[No.93 by 匿名さん 2014-10-18 15:52:51]

>>86
大師線沿線では割高のスミフ物件です。

[No.94 by 周辺住民さん 2014-10-18 16:40:45]

毎日409を通るけど、とてもじゃないけど「高級マンション」には見えない。
お見合い作りの市営.県営住宅みたいだ。

完成するのは楽しみだけどね♫

[No.95 by 匿名さん 2014-10-18 18:29:15]

>>94
完成しても人目を引くこともなく忘れ去られる普通の団地だよ。隣の空地に何が建つかのほうが興味ある。

[No.96 by 匿名さん 2014-10-18 19:20:24]

港町よりこっちのほうが高級感ありますね。

[No.97 by 周辺住民さん 2014-10-18 19:30:58]

>>95
確かに。
あそこはカーブだから見づらい地ですね。
見ようかなと思っても見えない=危ない。

隣りに15階建てが建つので今買う人は可哀想ですな。
(個人の感想です。)

[No.98 by 匿名さん 2014-10-18 20:12:23]

>>96
はぁ、釣られてやるよ。

わぁ～、さっすが天下のスミフ様。大師線に似つかわしくない高級感ある工事現場、他の長谷工の現場とはひと味もふた味も違いますね。クレーン車のメーカーが違うのですかね？ボルトの材質が違うのですかね？

これで満足か？

[No.99 by 周辺住民さん 2014-10-19 19:06:07]

産業道路駅んとこのグレーシアのモデルルームの斜め前の駐車場んとこに、シティテラス川崎鈴木町の看板をもたされたオジさんがいる。
いくら仕事とはいえ気の毒に感じる。
あれで時給いくらなのか？？？

グレーシアを見に来た人達に笑われている事を住友不動産は気が付いていないのだろうか？

[No.100 by 匿名さん 2014-10-19 19:27:00]

スミフは川崎駅前でもそうだけど、地味な看板持ち＆ティッシュくばりだよね。そこには金かけてるけれど、鈴木町のポスターは港町と産業道路だけしか貼り出してないしね。

[No.101 by 匿名 2014-10-19 19:52:16]

リヴァリエ、鈴木町、グレーシア、比較して検討している人が多いのでしょうか？
値段、広さ、立地、など

[No.102 by 匿名さん 2014-10-20 17:57:27]

鈴木町、産業道路、東門前、マークウィングは全て長谷工なので間取り、作りなどはドングリの背比べです。
値段は鈴木町がダントツに勝っています。

[No.103 by 匿名さん 2014-10-20 18:13:47]

鈴木町は値段以外で勝てるところないんじゃない？(笑)

[No.104 by 匿名さん 2014-10-20 21:01:42]

駐車場代が安い、引っ越し代要らない、一流デベなので移住後のサポート安心。
スミフさんの代弁しました。

[No.105 by 匿名さん 2014-10-20 21:22:32]

またまた、代弁だなんて～かわいいね、営業さん。

長谷工なのに高い、引っ越代というたった10万そこらで喜ぶ(自称)高級物件信者、一流デペなので横浜物件みたく高圧的な態度でミスを隠匿する。

[No.106 by 購入検討中さん 2014-10-22 00:06:47]

ここは本当に素晴らしい!!

[No.107 by 匿名さん 2014-10-22 01:58:56]

ここって、１人が誉めて５人から突っ込まれる感じ。スレの動きが鈍くなると誉めるやつが現れる。んで、結局また叩かれる。その繰り返しをやっているだけ。結局は、みんなアンチ。どれだけ嫌われてるんだよ、スミフ…

[No.108 by 物件比較中さん 2014-10-22 17:37:20]

だってこの物件をほめる方って
「すごく安い」とか「高級感がある」とか
価値観が狂いまくってる（というか営業）としか思えない物言いをされますから。。。

ここは、大師線沿線の他マンションと大差ない設備（というより他に比べて明らかにショボい）ですし、
「住友」というブランドに対して数百万円余分に払ってるということですからね。

営業は、ブランド＝信頼とうたって「その金額を払う価値がある」と言うのかもしれませんが、
パークスクエア三沢の一件で、その「信頼」とやらも大したものではないことが立証されてしまいましたから。

[No.109 by 周辺住民さん 2014-10-22 20:19:40]

ここって、となりの空き地に15階建てぐらいのが建つよね？
道路を挟んだ向かい側のマンションと同じ作りになるんだろうな。

[No.110 by ご近所さん 2014-10-23 17:49:35]

地元住民としては、川崎区の地価向上のために、住友さんには是非がんばってこの高値で完売してほしいところです。

私は買いませんが。

[No.111 by ご近所さん 2014-10-23 20:15:47]

同感です。ここで地価があがればいいなーなんて思ってます。私も買いませんが。
でもこのマンションに出入りする人を哀れみの目で見てしまいそうです・・・

[No.112 by 物件比較中さん 2014-10-23 21:21:00]

買わないというより、買えないって素直に言えばいいのでは？

[No.113 by 匿名さん 2014-10-24 02:52:50]

>>112
買えないじゃなくて買いたくない。
あなたもスミフの営業マンです。売れてないから買って下さいと素直に言えば？

[No.114 by 購入検討中さん 2014-10-24 13:24:31]

再度おたずねしますが、ここの価格に見あった点て何ですか。
同沿線と同じ長谷工で間取り広さ設備、共有部分も特出するするところが見当たりませんが。

[No.115 by 物件比較中さん 2014-10-24 16:15:50]

設備や立地なら港町の物件が魅力。
値段なら東門前や産業道路の物件が魅力。

ここは何もかも中途半端。
[価格設定]だけは立派ですが。

[No.116 by 匿名さん 2014-10-24 16:18:04]

>>113
三流デベの営業いつもお疲れ。

[No.117 by 周辺住民さん 2014-10-24 19:22:31]

営業の方に質問します。
なぜ公式ホームページに「価格未定」なのですか？
イトーヨーカドー港町のティッシュ配りの人や、京急川崎のティッシュ配りの人に聞いても
「モデルルームにて……。」みたいな。
売る気ないんだろ。（イコール 売れない）

こういう営業をするから皆様に反感を買うんだよ。
看板やチラシに4500の文字があるが、この4500は駐車場の値段。
いい加減に気が付かないとヤバイと思うぜ。

[No.118 by 匿名さん 2014-10-24 22:45:10]

>なぜ公式ホームページに「価格未定」なのですか？

営業じゃないけど、公開したくないからに決まってるでしょ。
価格を大っぴらにしないことによって、後で価格帯を見直せるし、それで条件の良い部屋のほうが安いというような不公平な価格付けになっても気付かれにくい。
また、価格を見せたら検討対象にもしない人がモデルルームに来てくれて、そこで売り込むことで、頑張って買っちゃおうかなという気にさせる機会が得られる。

[No.119 by 匿名さん 2014-10-24 23:21:38]

まぁ、スミフの営業手法がセコいってことでしょう

[No.120 by 匿名さん 2014-10-25 22:43:32]

ここを買う人は資金に余裕のある人ですよね。羨ましいです。

[No.121 by 匿名 2014-10-25 23:33:58]

お値段であきらめたなら、ｸﾞﾚｰｼｱの方を検討するのがいいんじゃないですか？駅前だし少し安いんじゃないですか？

[No.122 by 匿名さん 2014-10-26 08:38:10]

誰も値段で諦めたとは言ってない。立地、設備、サービス等、他のマンションと比較して勝てる要素がないのに、デペだけが気持ち悪いほど強気な点に購買意欲が削がれている、それだけじゃない？

[No.123 by 匿名さん 2014-10-26 18:31:35]

建物の構造とかが違うから、近所と同じ値段にはならないみたいですね。
物はかなり一級品だから、安くはならないって感じかな。
カローラとクラウンみたいな物みたい。
見た目は大して変わらないけど。

[No.124 by 匿名さん 2014-10-26 19:50:43]

長谷工のビジネスモデルは特殊で、土地の仕入れから企画、設計、施行を長谷工で行い、その事業をデベに売るというものらしい。
そのため、長谷工のマンションの構造はいわゆる長谷工仕様に統一されることが多い。
このマンションの場合はどうですか？

[No.125 by 匿名さん 2014-10-26 21:35:56]

>>123
ここの構造とか見ても他の長谷工と何ら変わらないのですが。
具体的に説明をお願いします。
その二車種は見た目からかなり違いますよ、
スミフのデべさん。

[No.126 by マンション投資家さん 2014-10-26 23:41:01]

長谷工が値段を決めているわけではないですよ。また、長谷工だから仕様は同じということではないですが、
具体的に見ても、それほどの違いは無いですね。値段を決めているのはここの場合スミフです。
そしてスミフは内容が良いから値段を変えているわけではなく、単純に高く売りつけたいというだけの話です。
その話は、すでに散々出てきていると思いますが。スミフがコストをかけているとしたら、建物や不動産の原価というより
営業経費でしょう。当然高く売るためには時間もかかりますし、人件費もかかりますね。

[No.127 by 匿名さん 2014-10-27 12:16:25]

素朴な質問ですが、なぜスミフはそのような営業スタイルなのでしょうか？それでも売れてしまうスミフの魅力がはっきり言ってわかりません。

[No.128 by 匿名さん 2014-10-28 10:32:47]

近隣物件のスレッドから流れてきました。
ここはデベの社員が暴れまくっててすごいですね。
自社物件のイメージ下げて何がしたいんでしょうね。

営業不振で焦りが出てるんでしょうか？
以前スミフの物件を見学したときは、社員同士の競争が激しいのか
ランナーズハイ状態のような営業さんが多い印象でした。

[No.129 by 匿名さん 2014-10-28 10:46:25]

リヴァリエとグレーシアの下位互換（価格以外）のような物件に見えますが、
ここを高値で売り抜くことができれば、競合物件の中古販売価格も上がって大師線沿いの未来は明るいですね。

[No.130 by 匿名さん 2014-10-28 12:29:27]

さすがにリヴァリエほど部屋の仕様はしょぼくないよ。

[No.131 by 匿名さん 2014-10-28 17:32:31]

全体的にショボいけどな

[No.132 by 匿名さん 2014-10-28 19:42:52]

DFSとか安タワー技術と低層耐震はどっちがまし？

[No.133 by 匿名さん 2014-10-28 19:53:56]

そもそもリヴァリエの検討者はここは検討対象外だと思う。
逆もね。
違いすぎるから。

[No.134 by 匿名さん 2014-10-28 19:55:02]

タワーと低層は比べることが出来ないんじゃないかと思うんですが。

[No.135 by 匿名さん 2014-10-28 19:55:08]

グレーシアは競合するでしょう。

[No.136 by 周辺住民さん 2014-10-28 20:35:54]

ここ4~5日でやっと値段がでたね。

「ちょータケー」ってのが第一印象。

81.36平米しかないのに(←最高広い部屋)で5.490万円。

たたたたたたた高過ぎる~~~~~。

グレーシアならその平米で4000万円ぐらいだろ。

[No.137 by 匿名さん 2014-10-28 20:38:22]

タワーマンションなんだから当然です。

[No.138 by 匿名さん 2014-10-28 21:40:57]

>>137
どこにかかった言葉ですか？(汗

[No.139 by 匿名さん 2014-10-28 21:45:51]

高さ20mのヨの字型タワーマンションかぁ...

[No.140 by 匿名さん 2014-10-28 21:55:50]

グレーシアシティは倍の高層で価格は大師支線妥当価格。当然です。

[No.141 by 匿名さん 2014-10-28 22:27:52]

>>139
笑わせて頂きました

[No.142 by 購入検討中 2014-10-28 23:21:57]

えっ値段公開したの？だいじょうぶ？
お客さんいよいよ閑古鳥になっちゃうんじゃない？！

[No.143 by ご近所さん 2014-10-29 11:55:50]

今住んでるところを高値で売りたいんで、
スミフさんにはぜひとも超高値で売りきって
いただきたい。

[No.144 by 匿名さん 2014-10-29 14:08:59]

価格：4,190万円～5,490万円

これが高いの？
川崎市川崎区って・・・

[No.145 by 匿名さん 2014-10-29 14:29:09]

色々な条件を加味して、ここのスミフと考えると高いのです。産業道路程度に押さえれば良かったのでしょうが。

[No.146 by 物件比較中さん 2014-10-29 16:21:24]

ここは川崎市川崎区の”大師線沿線物件”ですよ？（笑

立地条件・駅力・スペック加味して考えてください。
同沿線の他物件と比べても
ひとこと、高いです。

[No.147 by 匿名さん 2014-10-29 18:14:48]

高くない(安い)と言ってるかたはもっと良い条件の物件探したら？
いくら資金に余裕があってもドブに捨てる必要はないのでは？

[No.148 by 匿名さん 2014-10-29 18:22:24]

産業道路、港町の物件と比べたときに強みが見えませんね。
スミフブランドのプレミアを乗せた上で競合物件と同価格以下とするのが妥当な値段かと思います。

[No.149 by 匿名さん 2014-10-29 18:55:24]

高すぎると思われたら売れないだけでしょ

別にいいんじゃね？

心配してあげなくても。

[No.150 by 匿名さん 2014-10-29 19:17:13]

ごもっとも

[No.151 by ご近所さん 2014-10-29 19:42:57]

どんな金持ちさんが入居してくるのか今から楽しみだ♫

あの物件を買って幸せそうに暮らす人々を見ながらニヤニヤしたい。

購入する人ってこのスレみてるのか？

[No.152 by 匿名さん 2014-10-29 21:41:49]

失礼ながら、産業道路と同様の立地条件と思っているなら、大間違いだと思う。

[No.153 by 匿名さん 2014-10-29 22:14:20]

はじめまして
良ければ大きな違いを教えて下さい。

[No.154 by 匿名さん 2014-10-29 22:39:20]

川崎駅からの距離＝京浜工業地帯への近さ＝空気
プラス、産業道路への近さ

[No.155 by 購入検討中 2014-10-29 22:46:38]

目くそ鼻くそやんな

[No.156 by 匿名さん 2014-10-29 23:29:20]

またまたスミフさんに笑わせてもらいました

[No.157 by 匿名さん 2014-10-30 05:21:15]

>>152
確かに、駅までの距離違いすぎますもんね。
駅前広場完成後のグレーシアは実質徒歩1分以下ですからね。
大師線とはいえなかなか魅力的な物件だと思います。
それに比べてここは…

[No.158 by 匿名さん 2014-10-30 07:20:28]

グレーシアは空気の汚れ具合がひどいですよ。目に見えない物は気にしないって人しか買えない物件ですよね。

[No.159 by 匿名さん 2014-10-30 07:29:38]

ここも国道409号線が至近距離ですが。
まあ産業道路＋首都高に比べれば通行量は大分少ないとは思いますが。
そこまで決定的な差には思えませんね。
ヨーカドーが近いのは良いと思います。

[No.160 by 匿名さん 2014-10-30 11:52:39]

>>158
目に見えないものが見える特殊な才能をお持ちの方ですね。

[No.161 by 匿名さん 2014-10-30 12:14:24]

鼻では感じられますね。
外壁、室内、洗濯物のスス汚れは目に見えます。

[No.162 by 匿名さん 2014-10-30 12:22:23]

来年３月から入居なのになかなか住民スレ立ち上がりませんね。

[No.163 by 匿名さん 2014-10-30 12:22:42]

409号の交通量は１日通してどうですか？409からひとつ奥に建っているから静かですよと言われましたが、今目の前の409を工事されていますよね。建設現場から409まで何も遮るものがない状況ですが、今後どうなるのでしょうか。

[No.164 by 匿名さん 2014-10-30 12:24:25]

>>162
購入者がいない。もしくはこのような情報サイトで情報を仕入れることがないような人が営業トークを信じて買っている。

[No.165 by 匿名さん 2014-10-30 15:40:24]

ここに限らず最近のスミフは値の吊り上げ方がすごいですね。
大崎ウエストシティタワーズ(個人的にはスミフの最高傑作だとおもいます)の頃はこんな露骨な割高感なかったんですけどね。
公式HPもよくわからない宣伝文句だし一体なにがあったのか

[No.166 by 匿名さん 2014-10-30 16:24:40]

スミフの営業マンらしき書き込みにみられる競合物件の貶し文句が
ことごとくブーメランになって帰ってきてて笑える

空気が悪い、仕様が悪い、風俗街、そもそも大師線が悪い、目に見えない物は気にしないって人しか買えない、等。
全部この物件のことじゃないか
こりゃ売れませんわ

[No.168 by 匿名さん 2014-10-30 20:07:04]

そうだそうだ。あと野村のマンションが建てば完璧だ。

[No.169 by 匿名さん 2014-10-30 21:02:23]

>>162
シーンとなるシンボルですから、騒ぎませんよ。

[No.170 by 匿名さん 2014-10-30 21:42:22]

空室率が高い状態が長期間続く物件は管理費修繕費を居住者が多く負担しないといけないから大変だ。
スミフや野村の割高物件を長期間かけて売る戦略は住民に相当な負担を強いてるね。

[No.171 by 匿名さん 2014-10-30 23:47:09]

無知は怖いね。

[No.172 by 匿名さん 2014-10-31 00:32:22]

>>171
それはスミフの営業マンのことですよね、わかります。

[No.173 by 匿名さん 2014-10-31 01:12:13]

三菱地所、三井不動産が平均年収千万超えなのに住友不動産が平均年収600万円代って
やはり売れ残り上等の高値根付けが他財閥系より低年収を招いてるんですかねー

[No.174 by 匿名さん 2014-10-31 01:15:25]

やっぱり　三菱>三井＞住友＞他　っていうのは不動産でも証明されてるのかなー

[No.175 by 匿名さん 2014-10-31 09:28:43]

>>170
部屋所有者負担が一般的と
遠い昔聞いた事あるようなないような、、、、

[No.176 by 匿名さん 2014-10-31 10:28:52]

>>173
同じ財閥系でそんなにちがうとは驚きです。
ここの営業さんがいつもたたかれるような内容でレスする気持ちもわかります。
他の財閥に転職しましょう。

[No.177 by 匿名さん 2014-10-31 12:23:09]

>>170
さすがに恥ずかしな。w

[No.178 by 匿名さん 2014-10-31 12:27:58]

ここ買う人は年収最低でも700万くらい？

[No.179 by 匿名さん 2014-10-31 12:45:49]

>>178
ここを買う人は年収じゃなく、スミフサイコーで周りが全く見えない人だけ

[No.180 by 匿名さん 2014-10-31 13:11:06]

それじゃ、お勧めはどこなの。
まさか、川崎大師河原の物件なんて言わないよね？

[No.181 by 匿名さん 2014-10-31 13:16:48]

おっ！さっそく信者が釣れてますね～食いつきよくて良い釣り場だ

[No.182 by 購入検討中さん 2014-10-31 13:19:59]

>>178
年収1000万前後だと思う。

[No.183 by ご近所さん 2014-10-31 13:48:20]

三菱地所や三井不動産が高収入なのは確かですが、
どっちにしろそれらの会社的にはマンション事業
なんて主流ではないです。

彼らのなかでは東京駅や、ららぽーとみたいな
プロジェクトを手掛けるのが花形なんであって、
時代遅れの広告で煽って、変な客に高いの安いの
言われながらマンション売るなんて、誰もやりたくないでしょ。

[No.184 by 匿名さん 2014-10-31 15:02:11]

>183
使えねえ奴
マンション営業は、これを棄てるゴミ箱なの？

[No.185 by 匿名さん 2014-10-31 17:44:05]

>>183
なるほど、だから使えない営業ばかりなんだな。これからは憐れみの目で見るか。

[No.186 by 匿名さん 2014-10-31 22:13:43]

その上割高な値段設定で売らされて客から敬遠されてね。
末端の営業だって許されるならもっと安い値段で売りたいだろうに。

[No.187 by 匿名さん 2014-10-31 22:17:31]

ここは修繕費と管理費のランニングコストがリーズナブルですね。
やはり本体∔３０年間の維持費の面積でみることが大切だと思いますよ。

[No.188 by 匿名さん 2014-10-31 22:55:44]

でも本体設定が高いから、ローンの一部として払うか、維持管理費として支払うか…

[No.189 by 匿名さん 2014-11-01 06:14:08]

本体価格は、購入するために売り主に支払うものであり、設定された価格をほぼ受け入れるしかない。

管理費は、住人がマンションで受けられるサービスの対価として支払うものであり、サービスレベルと金額を住人が後から変えていけるもの。

修繕積立金は、設備の買い替えや建物の修繕を行うために住人が積み立てる金額を机上で試算しただけのものであり、これも住人が求めるレベルに応じて金額を変えていけるもの。
計画が甘いと安くなり、計画がしっかりしていると高くなるということもあるので注意が必要。

[No.190 by 購入検討中さん 2014-11-01 08:56:58]

実際のところ全体の何%ぐらい売れているのでしょうか。
この掲示版見ている限りだと厳しい状況に思えるし。
今後の修繕費考えると気になります。
そうでなくとも物件価格高いので。

[No.191 by 匿名さん 2014-11-01 11:09:27]

購入者の声が全然聞こえないのは不気味ですらありますね。安いと高級しか叫ばないデペにも入居後を心配してしまいます。

[No.192 by 匿名さん 2014-11-01 14:21:30]

産業道路が売り切れるまで待つしかないね。
競合がいなくなればゆっくり売れていくでしょ。

[No.193 by 匿名さん 2014-11-01 15:03:22]

いや、それが、榊先生の御宣託によれば

>競合物件が多過ぎ
>川崎市川崎区。JR東海道線の南側のエリアです。
行ってみると分りますが、結構開発余地の残されたところ。だから、大きなマンションが次から次へと出てきます。

[No.194 by 匿名さん 2014-11-01 16:05:36]

グレーシアとリヴァリエが売り切れるころに新しい大規模物件が出てきたら・・・
目も当てられませんな 笑

[No.195 by 匿名さん 2014-11-02 09:15:12]

住友の平均年収が低いのは、マンション販売の人達も含まれるからです。

[No.196 by 匿名さん 2014-11-02 10:19:36]

え、でもここのMRであった方々は坪単価400当たりのマンションを購入や検討していましたよ。ただ、
他社物件でしたが(笑)
スミフのマンション営業もお金持ちなんだなと勝手に思っていました。

[No.197 by 匿名さん 2014-11-02 10:36:55]

来年3月の入居開始まで後4ヶ月後ですが、実際売れ行きどうなのでしょうか。
上下階、左右とも空き室だったらある意味買いかも。

[No.198 by 匿名さん 2014-11-02 12:05:55]

購入後もずっと空室のままで、そのままスラム化したりしてね(笑)

[No.199 by 匿名さん 2014-11-02 17:08:32]

公式の物件概要見ると、未だに「予告広告」、販売戸数・価格「未定」になってますからね。
悪徳商法である以前に売る気がないように誤解されてそう。

[No.200 by 匿名さん 2014-11-02 17:39:18]

ここだけじゃなく
大師線沿線のマンションは全体的に勢いが落ちてるようです

購入者は息切れ、売主もこれ以上の安売りは無理
土壷に嵌りましたかね？