シティテラス川崎鈴木町ガーデンズってどうですか？その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので立てました。
シティテラス川崎鈴木町ガーデンズその2です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373764/
所在地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前2-1-1（地番）
交通：京急大師線 「鈴木町」駅 徒歩5分
東海道本線 「川崎」駅 バス13分 「花見橋」バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.78平米～81.36平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[785: 購入経験者さん]

すみません、何点かわかりづらかったようなので補足します。

仰るように、利便性の範囲での価格に妥当性があれば文句を言う人は
いないはずですが、価格の問題と、その使い道については分けて考える
べきです。

そもそも、一般の月極めの駐車場は他人の土地を占有的に借りることに
対する対価である一方、マンションの駐車場は住民全体の資産のはずです。
本来なら全住民が必要ないと判断すれば全て無くすこともできますし、
平置きなら無料で利用できてもいいはずです。

しかし、それをすると、先日投稿したように、マンション全体の管理予算が
駐車場収入を前提としているため、管理費が足りなくなってしまうのです。

また、利用者が支払う200とか300から駐車場の経費100を引いて余った分は、
駐車場の修繕費ではなく、管理会社の「管理費」に計上されます。
つまり毎月の単純な支出です。

大規模修繕時に一時金を徴収するのはここだけではなく、
新築マンションの販売時にはほぼ既定路線として計画されています。

＞駐車場の維持費に対して、多めの駐車場代を徴収しているのに、追加で一時金を徴収するのは到底理解されるとは思えないですが、

私が言いたかったのは正にそこです。
普通に10年後とかに「駐車場修繕一時金」とすると、「私たちが毎月払ってきたあれはどこいったの？」
と思う人が出てくる（というか普通はそう思う）ので、それを「長期修繕一時金」として丸めてしまうのです。
したがって、駐車場を利用しようがしまいが、全住民が負担することになるのです。

私はこの計上の仕方、費用の見せ方は犯罪ではないかもしれませんが、
著しく悪意のある販売方法だと思います。

[786: 匿名さん]

2つの話をごっちゃにしているみたいですね。

駐車場の使用料だけを考えると、地域の相場程度の料金に設定している所は、ほぼ空きがない状態と仮定すると、使用料収入の合計は、毎年の維持費と定期的な修繕費を上回っていることが多いので、その他の費用に充当できます。

月々3000円とか極端に安い価格設定のマンションは、駐車場の維持費を管理費や修繕積立金から充当することを前提としています。

前者が使用する人が不利で、後者が使用しない人が不利なだけで、デベロッパーや管理会社の儲けとは全く関係ありません。

管理費や修繕積立金、駐車場や駐輪場やテラス使用料などは、全てマンションを維持するために集めるもので、維持にかかる費用をどのような比率で集めるかだけの話です。

駐車場の台数が多く、機械式の比率が高い場合は、空きが多いと機械式駐車場の維持ができないというリスクがあるのは確かですが、その辺は駐車場が少なくて購入時に駐車場を確保できないリスクとのトレードオフなので、心配なら平置きが多いととか、台数比率の低い物件を選ぶしかないですね。
逆に駐車場の少ない物件は、駐車場使用料収入がないので、管理費が高めになる傾向があるので注意が必要です。

駐車場使用料が管理費会計に入って、修繕積立金にはならないとの記載がありましたが、これも問題ではありません。

管理費は毎年の支出のため、修繕積立金は10年毎の大規模修繕のために集めますが、管理費の繰越金は大規模修繕にも使用します。修繕積立金は無駄遣いしないように定期的に積立ているだけです。

駐車場使用料の収入があることで、管理費が安くなっているので、その分修繕積立金が高くなっても結果は同じです。

最後に修繕積立金が、安く設定されている問題ですが、確かにデベロッパーが売りやすくする目的でそうしている面もありますが、最近は長期修繕計画を立てて、定期的に修繕積立金が、上がることを明示しているので、そこを理解しておけば良いと思います。
前に住んでいたマンションは30年以上修繕積立金を値上げせずにやっていたので、新築のマンションが修繕積立金を値上げするのか、一時金として集めていくことになるのかはよくわからないですが。
積立金を低く設定しているのは、将来的に滞納や値上げなどが上手くいかない場合に、費用不足が発生するリスクがあるのは確かだとは思いますが、例えば10年以内に手放す事を考えると、新築時の維持費は、古いマンションに比べて少ないのだから、30年後の維持費はその時の所有者が負担すべきとの考え方も確かにあると思います。

長文になり申し訳ありません。

[787: 匿名さん]

駐車場の積立金のことは、けっこう違いがあるとおもいます。
このあたりは、事前に調べておくのがポイントになるのではないでしょうか。
金額的に不利益になってしまうのは、決して望ましいことではないので。

[788: 匿名さん]

>>782さんの言わんとしたことが何となく分かりました。

確かに駐車場使用料を管理費会計に入れるのは問題ですね。

本来は修繕積立金会計に入れるべき分が管理費会計の収入になり、その分管理費が安くなります。
修繕積立金は、段階的な値上げや一時金の徴収を前提に低く設定されているので、新築時の管理費や修繕積立金は共にかなり安くなることになります。

この目的は、確かに販売時に安く見せるのもあると思いますが、本当の目的は、デベロッパーが入居開始後も販売する物件の管理費や修繕積立金の負担を少なくするためではないかと思いました。

当然、デベロッパーが節約した分は、購入者が負担することになります。

782さんは、デベロッパーの利益のために、将来の駐車場維持に使用するための駐車場使用料を、年度ごとの管理費支出に使うのは詐欺的ではないかと指摘したかったのかなと思い直しました。

[789: 周辺住民さん]

結構入居してますね。完売は時間の問題ですか？

[790: 匿名さん]

まだ完売してなかったんですね。

[791: 匿名さん]

駅の移転も無くなりましたからね

[792: 匿名さん]

駐車場はできれば平置きがいいですね。機械式は思わぬ事故など心配されますし、出かけに故障したら困るし、でも車上荒らしなどは防げそう。車寄せもあったりするので荷物を下ろしたり、雨の日など便利ですね。

[793: 匿名さん]

隣の敷地の方はいつ頃から販売開始か知ってる人いませんか？

[794: 匿名さん]

フラット設計でルンバであちこちお掃除楽楽です。家具もシンプルにお掃除しやすい設置をしたいなと思います。共働きは何かと忙しいので。

[795: 匿名]

>>794

今どきはワンフロアオールフラット段差無しが普通だと思っていますが
こちらの物件では特筆すべき良い点はありますか?

[796: 周辺住民さん]

カーテンがかかっていない部屋が多すぎ。未入居部屋多数？

[797: 物件比較中さん]

鈴木町の駅は地下になるから今より近くなるんじゃないですか？大師線は全部地下化するんですよね？
もうすぐ１年になりますが、５期ということは後何戸ぐらいでしょうか？

[798: 周辺住民さん]

>>797
川崎大師～京急川崎間の地下化は事業休止の方針です。
3月末で切れる都市計画事業認可期間の変更申請を行わない方針なので、仮に再び計画が動き出したとしても相応の年月はかかるでしょうし、もしかしたらそのまま事実上事業中止になってしまうかもしれませんね。

[799: 検討中の奥さま]

まだ販売中ですか？
モデルルームキャンペーンは終了しましたか？

[800: 匿名さん]

やっぱり、実物を見た方が物件のイメージはできると思います。
カタログだけでは、判断ができない、という人もいるでしょう。
このあたりは、人によって判断基準が違うように感じます。

[801: 購入検討中さん]

ところで、ここって既に竣工後1年経過してますよね？
て事はもう新築じゃないですよね？
新築じゃな物件が不動産サイトの新築検索に未だに引っかかるのは違反じゃないんですか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[802: 匿名さん]

>>801
お疲れさまです。
ご存知と思いますが、特にそんな規定はありませんね。

[803: 購入検討中さん]

>>802
そうなんですか？では「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の第二条2は何のためにあるのですか？
まさか、不動産サイト側の問題であって、自らのサイトでは新築だと記載も発信もしてないから、とか言わないですよね？

[804: 匿名さん]

>>791
駅の移転なくなったんですか？
モデルルームでは、移転すれば駅至近になるので便利だと説明されたのですが…それじゃ、遠いままという事でしょうか。話が違いますね。