阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）ってどうですか？③

[匿名さん]

1000超えたので、新しいスレ立てました。
引き続き情報交換しましょう。

阿波座ライズタワーズフラッグ46
所在地：大阪府大阪市西区江之子島二丁目32-3、32-6（地番）
交通：大阪市営中央線 「阿波座」駅 徒歩2分
大阪市営千日前線 「阿波座」駅 徒歩2分
間取：1LDK～4LDK
面積：66.30平米～90.52平米
売主・事業主：名鉄不動産 大阪支店
売主・事業主：関電不動産
売主・事業主：長谷工コーポレーション　関西
売主・事業主：ヤスダエンジニアリング
販売代理：長谷工アーベスト　関西支社
販売代理：住友不動産販売

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/431120/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ、名鉄不動産株式会社

[1: 物件比較中さん]

このマンションかっこいい
きっと値上がりするでしょう

[2: 契約済みさん]

値上がりするとは思えませんが、気に入ったので購入しました。

[3: 周辺住民さん]

現状ではとても値上がりするとは思えませんが、これからの経済情勢で
変わってくると思います。

[4: 契約済みさん]

私は買い値からの下げ幅は少ないと予測してます。

これからできる他のマンションはかなり高くなると思いますので。

[5: 契約済みさん]

人気が出るといいですね。
売るにも貸すにもね！

期待しています

[6: 匿名さん]

今後の建設予定・計画をみると、新築マンションの供給過剰というトレンドは明らかです。中古物件価格や賃貸物件の家賃も値引きが常態化してますから、建築資材の高騰にともなって今後の販売価格も上昇傾向が続くとは限りません。此方の物件は販売価格の設定が安めなのは良いのですが、住環境、オール電化や免震構造の風揺れ対策が無いなどデメリットも目立つのでその辺りを気にしなければ買いでしょう。

[7: 匿名さん]

じゃあ買いですね！

[8: 匿名さん]

ぶっちゃけ風揺れ対策の無い免震ってどうなんですか？？目まいや偏頭痛とかになるって話もありますよね？？

[10: 周辺住民さん]

２０５戸は南堀江の物件？、こことは購買層が違うでしょう。

[11: 物件比較中さん]

西区は若い世帯や働く世帯が多く検討する場所！　サンクタスも既に賃貸情報に出てきました。
OMPもきっと利回りで賃貸が出てくると思います。
完成までに完売する物件だと思います。

[12: 物件比較中さん]

風揺れ対策？
他の免震の対策はどのようになされているのでしょうか？

[13: 匿名さん]

オイルダンパーと弾性すべり支承を組み合わせた免震装置がいわゆる風対策技術になり、パッシブロックダンパーやジャッキ＆ロックダンパーなどが最新の技術です。どちらも地震動にはダンパーが減衰作用し、日常の強風に対してはロック機能が働く為、免震構造を拘束し不快な揺れや変形を抑制します。

[14: 物件比較中さん]

>>13
無知なもんで、もう一つ質問があるのですが
こちらにもオイルダンパーが付いていようですが
なんの為なんでしょうか？

[15: 契約済みさん]

ＯＮＰにもオイルダンパーが付いてるのですが、これは風対策では無いのでしょうか？

[16: 契約済みさん]

失礼ＯＭＰでしたね。

[17: 契約済みさん]

現在、高槻市の閑静な住宅街に15年前に新築を建て子供の環境を考えて住んでいますが、住宅街の近隣との付き合いやゴミ当番に、班長制度！ それに毎月の管理費に会合！ ウンザリしています！
一番の悩みは、郊外に引っ越したのは環境を考えての事だったのですが、周りの田畑の方達の野焼きや、生活ゴミを燃やしたりと苦情との戦いです！お年寄りは一向に話を聞かず毎日の様に燃やします！秋になれば窓を開けて空気を感じたいのですが、煙のせいで、空気清浄機や換気扇もススだらけです。
それから毎日、虫との戦いも避けれません！ゲジゲジやムカデ、蜘蛛に蟻にヤブ蚊！

毎日のストレスから解放と子供の進学が決まり市内のマンションに引っ越しを考えました！
しかし、戸建て住宅は売りにくいみたいで中々売れません。
マンションだと隣人の付き合いも少ないし、中古でも売れやすいと思います。
市内の環境も良くないと思いますが、郊外も色々有りますね。
早く、戸建てが売れてOMPに引っ越しが出来る日を楽しみにしてます！

[18: 匿名さん]

随分環境の異なる場所に移るのですね。感心しました、１８０度方向転換？
高槻ではそういうことがあったのですか、同じ大阪でもね。
戸建て、良い価格で売却できれば良いですね。頑張ってください。

[19: 匿名さん]

>>13
>>14
ロック機構の無いダンパーが付いてて安心できますね。

[20: 匿名さん]

免震装置が付いているマンションなら安心でしょう。
チョットやチョットの揺れは感じないでしょうからね。
ダンパーが付いていると言うのは、XY軸の動きで揺れを吸収しているのですかね。
免震装置って本当に凄い物なんですね。

[21: 物件比較中さん]

ここは修繕積立金が異常に安いですけど大丈夫なのでしょうか。
定期的に大きなお金を払うのでしょうか。
こんな修繕積立金でやっていける気がしません。

[22: 契約済みさん]

総戸数が560戸ですからね。まぁ妥当なラインだと思いますよ。
東京のタワーみたいにプールやスパなど維持費がかかりそうな施設もありませんし。

[23: 匿名さん]

平米いくらぐらいですか？

[24: 匿名さん]

修繕費が安い物件は必ずと言っていいほど５年後ぐらいには値上げになってきます。
管理組合がしっかりした組織だとあまり値上げ幅も少なくて済みますが、５００世帯
以上の物件だとまとまりが悪いのでまず無理ですね。
１００世帯の物件、５年後には２倍に値上げの提案がありました。

[25: 契約済みさん]

MRを訪問すれば、販売業者想定の管理費計画を部屋単位
で示してくれます。(どの部屋も閲覧可能で右肩上がり設定)

販売担当者は「管理費の将来計画を安めに見積もると後で
苦情となるので、少々厳しめにしています。」とのことで
したが、私には比較するものもなく、その信憑性を判断で
きませんでした。(ただし、信頼したのでOMP物件を購入)

もちろん入居開始1年後には管理組合が発足し、入居者の
総意で管理費の改定(変更)が可能です。購入者は一応これ
を見て契約されているわけですから、一つの基準となると
思われます

本気で検討される方は電話で問い合わせたら教えてくれる
と思いますので、ここでの金額オープンは控えます。

[26: 匿名さん]

>>21
長谷コミュなんで、後々ガッツリ値上げされますよ。

[27: 周辺住民さん]

長谷コミュはそんなにひどいですか？　南堀江の１００戸程度の物件も長谷コミュですが
評判はそんなにも悪くなかったと思いましたが。長谷コミュの担当者によって異なるかも。
それよりも、管理組合の組織がしっかりしているかにかかっていると思いますけどね。
要するに、管理会社の言いなりにはなるなということです。

[28: 購入経験者さん]

確かに管理会社は担当者によるところが大きいですよね。
今のマンションも担当者が変わって理事会もうまく回らなくなりました。

[29: 契約済みさん]

長谷工コミュはそんなひどくないですよ。

言えばちゃんと真摯に対応してくれるイメージです。

[30: 購入検討中さん]

隣に病院も完成すると、住居が800で病院に来る人を考えたら、近くにスーパーが欲しいですね！
来ないのかな？

[31: 匿名さん]

スーパーライフが近くに来る話は進展ないのでしょうか？

[32: 周辺住民さん]

そんな話聞いたことありませんが。

[33: 周辺住民さん]

スーパーライフについては、南堀江4丁目の関西スーパー東側の倉庫の場所
に新店舗が出来るとか2年ほど前に聞きましたが、その後どうなっているの
か話が出てきません。デマだったのですかね。3丁目から東側の住人は期待
していたように聞いていましたけど。

[34: 周辺住民さん]

ライフはこれと言って特徴のないスーパーとか聞きましたけど。まあ、近くにスーパー
がない場合はいいだろうけどね。　あ、そうか特徴のないのが特徴か？

[35: 匿名さん]

＞21さん
修繕積立金が初年度で6,300円～8,600円なので世帯規模を考えれば異様に安いとは思えませんが、タワーマンションにしては安い方なんですか？

タワーマンションの大規模修繕にかかるコストがどのくらいになるか想像できませんが、どなたか参考になる資料・情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

[36: 匿名さん]

修繕費などは一律には言えないと思いますよ。管理会社、管理組合の運営で大きく変わります。
特に大きな要因となるのは管理会社です。　この規模でいえば一般的には修繕費だけで１万円
から１．５万円程度ではないですか。　設定価格ではすぐにパンクして値上げとなります。
管理組合がいかに運営していくかが問題ですね。

[37: 21です。]

e-bigmansion.com/category/1296128.html

良ければ参考に。

タワマンはお金が余っている人が買うべきだと思います。

ギリギリ、カツカツの人は買わないほうがいいんじゃないでしょうか。

[38: 買い換え検討中]

人生決められた時間で、タワマンに住みたいと思い何年住めるか？　と考えたら修繕費や管理費をケチって賃貸や安いマンションに住むより、タワーマンションに住みたいと思うので資金計画を立てて神戸と大阪で検討中！　
ローンが組める年齢と年収を考えたらここ数年かなぁ～～と思います。

[39: 周辺住民さん]

安いマンションがいやでしたら他のマンションにされたらいかがですか。この物件は格安物件と言われていますけどね。

[40: 匿名さん]

タワマンに住んでみたいのはわかる

[41: 買い換え検討中]

自分の収入に見合った物件を買うのが妥当、その中で、タワマンがあれば、買いでしょう。

[42: 匿名さん]

http://dot.asahi.com/wa/2014082900057.html

地方都市に外国人投資家はやってこないでしょうが、他の条件はOMPも結構当てはまってないですか？

・不動産会社が売れ残りを恐れ、まだ抑えた価格で売っている

・再開発など街づくりとセットで建設されることが多く、周辺環境などを含めた『総合点』が高い

・一般のマンション以上に、法人からの需要が期待でき、より安定した運用が可能になるという。

・企業が社宅としてタワーマンションを借りることが多い

・「職住接近」を求める会社員が多い。駅に近く、会社まで一本の路線で通える都心部のタワーマンションはそうした企業のニーズに合う。

・都心までの交通アクセスに優れた物件

・敷地が狭かったり、細長かったりすると、今後、隣接地に別の高いマンションが建って眺望が妨げられる可能性がある。そうならないよう広くて正方形の敷地の物件

[43: 入居済みさん]

ファミリーマートのあったビルと隣のビル、東側の今解体してるビルを全部商業施設になるとネットで調べたらのってました。やはりライフ移転するのかも。

[44: 匿名さん]

やっぱりライフがやってくるんですか？

[45: 匿名さん]

http://constnews.com/?p=6034 これでしょうか？

[46: 21です。]

ここは安いので、大損する可能性は低いでしょうね。

ただ僕が言いたかったのは、タワマンの修繕積立金がこの先どうなるのかわからないという事なんです。

ご自身で住んでも、賃貸に出しても、修繕積立金が高くなる可能性がある事を頭の片隅に入れておいたほうがいいのでは無いでしょうか。

[47: 周辺住民さん]

悪くすれば修繕積立金は４～５倍程度になるのは覚悟しておいた方がいいですよ。
いかに、管理組合が対応するかにかかっています。組合に無関心ではだめです。

[48: 契約済みさん]

ライフかどうかは別として、商業施設ができるのは嬉しいですね。

[49: 周辺住民さん]

あのヴィークタワー、コンシェルジュはやめる方向で検討している、管理人で十分だとのこと。
管理費はかなりの赤字の様子。修繕費はまだ築５年たっていないのでまだ値上げは出てない。
管理費、修繕費の支払いができず手放した戸数も数件とか。　つまらない見栄を張ってコンシ
ェルジュなどを入れるからこういうこと。　　また駐車場の契約率は３０％程度とか。これも
予想を大きく下回ったのでは？、こうなると後の修繕費は相当な値上げになるのは必至である。

[50: 匿名さん]

日本商業開発のサイトをみるとライフの開発例が多く見られますね。
他の商業施設でも良いんですがヤマダ電機とかは嫌ですね。