ザ・パークハウス東十条フレシア

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hjj/

＜全体概要＞
所在地：東京都北区東十条1－13－1、王子4－348－9
交通：京浜東北線東十条駅から徒歩7分、南北線王子神谷駅から徒歩8分
総戸数：114戸
間取り：2LDK～4LDK、62.63～89.11m2
入居：2015年8月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス、日本貨物鉄道
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工会社：鍛冶田工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ


【物件情報の入居予定日を修正しました。2015.4.10管理担当】

[722: 匿名さん]

成約フェアやってるんですね。
けっこう良いもの配ってますね。

[723: 周辺住民さん]

売れないからでしょう！

[724: 匿名さん]

>>718
答えになってないです。指標を知りたいのですけど。
結局のところ実際のところは何も分からないってことですか？

[725: 匿名さん]

>>724
端的に申し上げると構造・階高・スラブ厚・天井高を調べても騒音リスクを完全に回避する事は出来ません。
それは竣工前に買う以上その住み心地を直に確認する事が出来ないからです。

但し、スラブ厚が構造に力を入れていない物件ほど削られています。
200mm前後の物件も当たり前のように売られています。

なぜ天井高を5cm高くした方が売りやすいのにスラブを250mmにするのでしょうか。
それはスラブを厚くした方が騒音リスクが減るからです。スラブだけで騒音リスクは拭えませんが、スラブが厚い方が安心材料になるという事です。

直床と二重床を同じコストで作れば、二重床の方が騒音リスクがあります。

それでも二重床を採用するのはどうしてでしょうか。二重床の方が売りやすいからです。素人から見れば直床と聞くより二重床の方が言葉のイメージが良いからです。

ですから二重床物件を買われるのであれば出きるだけスラブ厚と天井高が高い物件を買って下さい。
騒音に対しては当り外れあると思って頂いた方が良いと思います。

[726: 匿名さん]

>>725
言ってることがめちゃくちゃになってきましたね。もう結構です。

[727: 契約済みさん]

>>726
725さんはスラブが厚い方が騒音リスクが少ない。スラブ250mm以上だと比較的安心。二重床だと騒音リスクが高いと指標を示されていると思いますがなにがめちゃくちゃなのですか？

もし二重床の安心材料を知りたいのであれば他の方からもアドバイスがあるように他スレに行かれた方が間違いのない情報が得られると思います。ここはあくまでもこのマンションを購入、検討している方の情報交換板ですから。

[728: 物件比較中さん]

>>717
意味はき違えているよ。一般的に低コスト物件の遮音性だけを見れば、直床＞二重床は当たり前の話。

二重床が標準的に使われる高コスト物件で比較するなら階高が高い方が物件としての価値が高いってだけでしょ。

ここの物件価格帯（4000万円台3LDK）は直床と二重床で半々くらいだけど、この中で比較するなら二重床のメリットなんて何もないって事だよ。

[729: 物件比較中さん]

マンション入居後のクレームで一番多いのが室外から来る騒音と室内から来る騒音。

ただでさえ都内で生活リズムが違う人が一緒に住むわけだから、どんなに立地良くても騒音酷かったら絶対長く住めないよ。
ここも決して万全な仕様では無いから安心は出来ないから低コスト二重床よりまだマシってレベルだけどね。

[730: 匿名さん]

仕様にお金かけてそうなマンションの二重床なら安心だけど、仕様に金かけてないマンションの直床不安って話でしょ。

それはそうかな。

ちなみにここのll値は？

[731: 匿名]

北赤羽とスカティアラ等、私は買わないよ
マンションが重要なのは、立地と外観だよ
内装仕様はよくなければ、リォームで対応できるからね
但し、立地と外観は変えることができないからね
北赤羽との比較はもういいじゃない
もっと価値マンションを議論しようぜ

[732: 匿名さん]

>>731
騒音性能は快適に住むために重要ですよ。
上階がうるさいという理由で殺人事件にまで発展してしまう恐れがあるわけですから。
最終的には住民次第ですけどハード面で軽減できるならそれに越したことはないです。
殺人事件は極端ですけどクレーム貰うだけでも神経質になってしまいますから。

[733: 匿名さん]

>>732
その通りだと思います。
この物件は少し買い物は不便かもしれませんが、立地はとても良いですし外からの騒音は安心ですから中からの騒音が気にならなければ本当良いマンションですよね。
個人的には都会の便利だけどゴミゴミした地域より少し不便でも郊外の落ち着いた場所で探したいと思っています。

[734: 購入検討中さん]

立地なら、王子のタワー！

[735: 匿名さん]

>>730
特別な構造を取っていなければLL値（遮音等級）は以下ですよ。

　直床　：ΔLL（Ⅰ）-4、ΔLH（Ⅰ）-3相当
　二重床：ΔLL（Ⅱ）-3、ΔLH（Ⅱ）-2

あくまで一般的な構造の物件（低コスト）の話なのでご参考まで。

[736: 物件比較中さん]

>>734
あくまでリセール目的のみならでしょ。騒音含めた立地ならフレシアの方が立地良いっていう人はいるよ。

王子タワーはリセール目的の人が多すぎ。すぐに売りたい人いっぱいになるから、リスク考えたら永住目的の人にはフレシアおすすめするよ。

[737: 匿名さん]

>>736
投資目的はともかく永住目的ってのは本人の希望だけで叶わないから難しいんだよ。
日々環境はかわるし自分を取り巻く状況も変わる。マンション住民も変わるしね。みんなそういう状況の中で住まいを変える。今30歳の人が死ぬまでそこに住み続けられる方が少なそうだけどね。
スパンは違えども車だって定期的に買い換えたほうが合理的だしね

[738: 物件比較中さん]

>>737
10年後、20年後にそこへ住み続けたいかっていうのは分からないのは同意ですが、今売れているマンション（特にタワー）って海外の投資家割合めちゃくちゃ高いですよ。これは不動産業界では不通に話題となる話です。

そんなタワーに永住目的のファミリーが住みたいですか。私は色んなリスクが潜んでいると思います。

王子タワーの立地はとても良いですが価格も高いですし修繕・管理費も高い。色んなリスクがありますよ。

これは個人的な見方ですが、30年後の資産価値（売却額-購入額-維持費）ではフレシアの方が上だと思います。
私は上層階の2LDKを買いたかったのでタイミングを逃して後悔しています。

[739: 匿名さん]

>>738
色んなリスクって具体的には何でしょう？

[740: 物件比較中さん]

>>739
これは個人的な見解ですので異なる意見の方いれば恐縮ですが参考までに私見申し上げます。

海外投資家は今は円安だから日本に投資していますが、円高になれば直ぐに手放します。

円高に振れるタイミングは市場次第です。そのタイミングで売りが殺到するわけです。ＦＸとかと同じ様に不動産が動けばどうなるでしょうか。

これは一例です。ビジネスで捉えている方は賃貸目的の比率も高まります。永住目的の方とは住み方が違います。

マンションに何を求めるかは人それぞれで良いと思いますが、王子タワーとフレシアでは購入層が違うと思います。

[741: 匿名さん]

>>740
色々なリスクとは何ですか？と聞いているんです。購入層の違いがリスク何ですか？あと王子タワーの外国人投資家比率はいくつですか？