シティタワー目黒

[匿名さん]

地名地番 東京都品川区西五反田三丁目605番2、606番1
階数　地上25／地下1
延床面積(m2) 21890.75
建築面積(m2) 1128.27
敷地面積(m2) 2454.12
建築主 住友不動産株式会社
設計者 前田建設工業株式会社
施工者 前田建設工業株式会社
着工 2014/12/15
完成 2017/04/30
備考 共同住宅

所在地：東京都品川区　西五反田3丁目10番17　
交通：東急目黒線「不動前」駅から徒歩4分
　　　JR山手線「目黒」駅から徒歩10分
　　　JR山手線「五反田」駅から徒歩10分
総戸数：244戸　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/meguro/

【タイトル変更・物件情報を追加しました　2015.1.24　管理担当】
【タイトルを変更しました　2015.6.7　管理担当】

[995: 匿名さん]

>>993 匿名さん
40-Pのモデルルームってあるんですか？

[996: 匿名さん]

>>995 匿名さん

モデルルームではなく、実際の部屋を見れます。
訪問が2回目以降であれば、見せてもらえると思いますよ。

[997: マンション検討中さん]

>>996 匿名さん

そうなんですね！ありがとうございます。

[998: 匿名さん]

竣工後の坪単価は500超えでしょうか。これだけ市況が頭打ちの中、強気ですね。。

交通利便性と目黒川沿い環境、豪華なエントランス、デザイン、間取りなどなどいずれも申し分ないものの、さすがにこの価格だと投資目的は厳しいかな。武蔵小山の再開発がどの程度の価格設定にしてくるかにも左右されそうだけど。

[999: 検討板ユーザーさん]

>>998 匿名さん

余裕で坪500越えていますね！平均は510～550くらいです･･(ただし24F、25Fは除く)
営業さん曰く、武蔵小山は500越えるのでここはお得なのだとか。
人気マンションブロガーのマンマニは、ここは割高だと言って、ザ・マジェスティコート目黒を推しています。

[1000: 匿名さん]

お隣さんはまだ残っていますよ、僅かですが

[1001: 匿名さん]

>>999 検討板ユーザーさん
24、25Fももう、販売されたのでしょうか？
竣工後の販売と聞いていましたが。

[1002: 匿名さん]

>>999 検討板ユーザーさん

マジェスティ、ガーデンの売れ行きからしてもう少し高めに設定してくるのかと思ってました。
とは言え、山手通り沿いと目黒川沿いの違い、駅アクセスはこちらの方が断然良いし(目黒駅も行人坂9分と線路沿い10分なら後者)、支払い体力があればやはりシティタワーかな。
個人的にはコストパフォーマンスはガーデンテラス>シティタワー>マジェスティ。

[1003: 匿名さん]

>>1001 匿名さん

25Fは現在3戸販売されています。(1LDKが1戸､2LDKが2戸)
2LDKの場合、23Fとの価格差は1000万円で、坪単価は600万円です。
色等を選択できるだけでこの価格差はちょっと微妙ですね。
24Fはまだ1戸も販売されていませんが25Fと同じになるのでしょうか？

[1004: 匿名さん]

ガーデンテラスは一度は検討しましたが止めました。私的にはあり得ないです。
角部屋の意味がないくらい側面の窓が小さいし、仕様も良くないですね。
高層の建物に囲まれていて、唯一開けているリビング側も近い将来JRの土地に高層マンションが建てられる可能性が高いため、閉塞感が半端ないです。
大井町のJR土地は住友が落札したので、ここも住友が落札しそうで怖いです。

[1005: 匿名さん]

>>1003 匿名さん

最上階は2LDKで大台にのる位なんですね！
とても手が出ない...

[1006: 購入経験者さん]

>>1005

価格は9980万円と9780万円で、ほぼ大台です｡
坪単価600万円なのでブリリアタワーズ目黒が買えてしまう値段です．．
あちらは当初中古が坪1000万円になるのではという話しもあったので、坪600でも許されるんですかね?
ただ買えたとしても買いたくはないです｡

[1007: 匿名さん]

先日モデルルーム見学した際、ついでに五反田から目黒まで目黒川沿いを歩いてみましたが、数あるリバーサイド物件の中でも雰囲気は際立っていました。エントランスやお庭も想像以上に素敵でした。価格見て目玉が飛び出ましたが、良くも悪くも、住友らしい物件ですね。

[1008: 匿名さん]

目黒といいつつ西五反田なのが気になり、購入に踏み切れていません、、、
実際問題どの程度資産価値に影響ありますか？
あまり変わりませんか？
多分永住はしないので、売る時のことが気になって。

[1009: 匿名さん]

>>1008 匿名さん

西五反田は響き微妙ですね。。
ただ立地条件として、アドレスのブランド以上に重要な、駅アクセスが良いのでそこまで影響はないんじゃないですか。下目黒アドレスより目黒駅も使いやすいし。
その目黒駅も品川区ですが（笑）

[1010: 匿名さん]

エントランスは狭いし（高級感あるのか？）、ガーデンも狭いし、目黒駅は坂の遥か上だし、と思って予約なしでモデルルームにいったら、人がいっぱいで入れませんでした。そのうち売れるんだろう。でもエントランスは微妙すぎた。

[1011: 匿名さん]

品川区より目黒区の方が地価が高いんですかね？
この辺に関して言えば、目黒区の方が明らかに駅から遠いので、不便な印象ですけどね。

[1012: 匿名さん]

上大崎はイメージいいけど、西五反田はあんまりよくない。

[1013: 匿名さん]

イメージにお金をかけたいか、利便性にお金をかけたいか、の考え方次第だが、
個人的には利便性重視なので、ガーデンのコスパが一番良いと思った

[1014: 匿名さん]

>>1010 匿名さん

色んな見方があるんですね。1,000戸超の大規模マンションじゃあるまいし、この規模、敷地面積からするとかなりレベルの高いエントランスと植栽環境実現していると思いますが。
特にエントランスは野村プラウドと並び定評ある住友•シティタワーですからね。逆に言うとそこに金をかけ過ぎてる（吹き抜けにするから販売戸数が減る分も含め）とも言えますが。

[1015: 匿名さん]

>1009さん
ありがとうございます。
やはりアドレスよりも駅アクセスの方が重要ですよね。3駅使えるのは魅力的ですし。

[1016: 匿名さん]

公式サイトにコラムが掲載されているマンション評論家さんの予想、
『私の見込みでは2LDKの住戸で7000万円台、3LDKは角住戸なので1億円台（いずれも1000万円単位）になるのではない』はほぼ当たっていましたね。
エントランスは微妙なんですか？竣工写真の植栽はそう悪くないように見えますが。

[1017: さくらこ]

エレベータ３基のうち、１５より上の階用のエレベータが2基あるのに対し、１４階より下は1基しかないので、14階下の住民はとても待つ時間が長くなることがあります。

買うとき特別説明されなかったので、いざ住んでみてこの不公平にきづきました。

住民からすでに苦情が出てはいるようなので、エレベータの1基を全階にオープンするようになると良いなと思っています。

[1018: 匿名さん]

初めから説明ありましたよ。
右の大きなエレベーターは非常用と兼用です。
タワマンはどこも高層階が優位になってるって別の物件で聞きました。
それより高速運転に切り替えてもらいたいです。
短期なのでイライラします。

[1019: 匿名さん]

すみません。
短気です。

[1020: 匿名さん]

隣のガーデンは108戸に2基に対して、ここの低層は14×8=112戸に1基ですか？きついですね

[1021: ご近所さん]

賃貸でも募集しているが、6000万～で購入して、家賃20万～で貸す。25年でチャラ。12.5年で3000万以上で売ればチャラ。お金持っている人はそんな投資しているんですね？駅近だしリスクが低いと思えば売れるかも？

[1022: マンション検討中さん]

売れてません！

[1023: 匿名さん]

仕様も普通でこの立地でこの値段じゃ買う人なかなかいないでしょうね。とにかくタワーが良くて、通勤に便利でお金は気にしない人くらいでしょうか。デザインは素敵ですし。

[1024: 匿名さん]

実際どの程度売れてるんでしょうかね。
マンマニさんブログ情報では、どの時点か定かでないものの、竣工前のある時点で残り70戸程度だったということなので、少なくとも7割は契約済みということでしょうか。
https://manmani.net/?p=6211

しかし価格強気だね。最近はスミフも値上げ一辺倒ではなくなってるのに。
ほんとに早期完売させる気がない会社なんだと改めて実感してます。。

[1025: 匿名さん]

ここって各階ゴミ置場からのゴミの搬出は普通の住民用エレベーターを使っているのでしょうか？

臭いがこもったりしませんか？

[1026: 名無しさん]

>>1025 匿名さん

私はエレベーターで出くわしたことないです。非常用エレベーター使ってるのかな？たまたま出くわしたことないだけかもしれませんが、においを感じたことはないです。

[1027: 匿名さん]

>>1021 ご近所さん

>賃貸でも募集しているが、6000万～で購入して、家賃20万～で貸す。25年でチャラ。12.5年で3000万以上で売ればチャラ。お金持っている人はそんな投資しているんですね？駅近だしリスクが低いと思えば売れるかも？
↑
不動産投資のイロハ。
家賃には所得税、住民税がかかります。それなりの投資家は他の所得がありますから経費を引いてざっくり30%~は国に持っていかれます。私の計算だと手取り月12万ほど。6000万の回収に41年かかります。
同じ理由でローンで買って人に貸して自分の持ち出しゼロで所有するのは不可能。
税金を説明した不動産投資の本がほとんど無いから皆勘違いします。

[1028: マンション検討中さん]

エレベーターの目安って５０戸で一基？

[1029: 匿名さん]

>>1027 匿名さん

そうそう、税金が一番のコストなんですよね
ローンのみ金利部分は費用算入できますが元本部分は関係ないので
年が経つ度にローン金利が減って元本返済が増える分税金がきつくなってきます。
今住んでいる家は表面利回り５％の計算ですが
頭金４割入れてもローン返済部分がギリギリ相殺できただけでした

[1030: 匿名さん]

>>1026さん

返信遅くなりましてすみません。
ありがとうございます！
エレベータやエレベータホールで臭いを感じることはないのですね。安心しました！

[1031: 匿名さん]

目黒川の桜、窓から見ることができるでしょうか。家の中でシャンパンと桜というのもオツなものですね。いいなと思います。

分譲賃貸で貸すにしても、借り手がいればいいですね。ちょっと高級なので、気軽に借りることができなさそうなのがネック。

間取り見ましたが1LDKからあります。ということは、1人暮らしや夫婦2人も住める感じでしょうか。面積が40㎡だったので、それこそ住宅ローン減税適用外。現金で買える人用マンションなのだと感じます。買える人、羨ましいです。

[1032: 匿名さん]

もちろん部屋の向きにもよりますが、ダイレクトウィンドウの角住戸は勿論、ガラス手摺なので中住戸も室内から桜の木がよく見えると思いますよ

[1033: 匿名さん]

武蔵小山のタワーは値段が出ている見たいですね

[1034: マンション検討中さん]

武蔵小山の価格、見て来ました！
武蔵小山であの価格だったら、こっちのマンションの方が良いかな〜。。
不動前は急行止まらないけど、山手線の駅が徒歩圏内ですし。

[1035: 匿名さん]

営業さんから武蔵小山のざっくりとした予定価格を聞いていましたが、やはり高かったのですね！
坪500くらいでしょうか??

[1036: 匿名さん]

83A　西角　　83.39平米　1億1590万円　@459
65A　南西中　65.80平米　　 9190万円　@451
83B　南角　　83.74平米　1億2390万円　@489
76A　南東中　76.19平米　1億 390万円　@451
82A　東角　　82.84平米　1億2090万円　@482
72D　北東中　72.95平米　　 9200万円　@417
63A　北東中　63.49平米　　 8690万円　@452
60D　北西中　60.20平米　　 8490万円　@466
47A　北西中　47.08平米　　 6790万円　@477

全部20階だそうです

[1037: 匿名さん]

武蔵小山はいい街ですが、やはり山手線徒歩圏というのは大きいです。しかも五反田と目黒というそこそこメジャーな駅２つが行き先によって使い分けられるというのは想像以上に便利。

[1038: 匿名さん]

>>1036 匿名さん

価格ありがとうございます｡
武蔵小山なんてターミナル駅でもないのに、この価格はちょっと高いですね！

[1039: 匿名さん]

ここの立地は目黒線へのアクセスが「武蔵小山駅1分」に負けていますが、
"山手線徒歩圏内"はやっぱり大きいようですね

[1040: 匿名さん]

公式ホームページのモデルルームの予約状況を見ていて気づきましたが、
ここはお盆休みを取らないんですね。
お盆は閑散期でもあるのか、大手のデベロッパーは長いところで二週間近く
お休みしている会社もあるようです。
住友不動産がそのような体制なのか、こちらのマンションだけが休日返上で
オープンしているのか、どちらなのでしょう。

[1041: 匿名さん]

スミフの方針です
社員だと嫌だけど、忙しい検討者にはいいと思う
ジジババよんで一緒に見に行けるしね

[1042: 匿名さん]

目黒駅まで遠いいね。不動前駅には近いけど、それなら急行止まり、商店街も充実している武蔵小山の方がいいかも？

[1043: 名無しさん]

>>1042 匿名さん

目黒駅全然問題なく普段使いできますけどね。線路沿いからのアトレエレベーター使えばかなり楽です。混雑する目黒線に乗りたくないのもあり、私は毎日目黒駅から通勤しています。

武蔵小山はダブルムサコの住民増加でますます悲惨になるであろう目黒線一択というのが辛くないですか？専業主婦なら別でしょうけど。

[1044: マンション検討中さん]

この辺のマンションを検討中で目黒から不動前、そして武蔵小山辺りをなんどか歩いてみた。武蔵小山にいる住民と、不動前にいる住民が違いすぎた。。
不動前、気に入りました！
シティタワー目黒から目黒駅も、近道使えば8分でしたよ！