プラウドシティ西神中央ってどうですか？

[物件比較中さん]

プラウドシティ西神中央についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅までデッキで直結なのは良さそうですね。

所在地：兵庫県神戸市西区竹の台6丁目3（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「西神中央」駅 徒歩2分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.90平米～96.92平米
売主：野村不動産　大阪支店

物件URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/seishinchuo/index.html
施工会社：株式会社 長谷工コーポレーション
管理会社：未定

[201: 匿名さん]

西神南の価格はかなりお得なのでリセール考えても西神南買う人多そうですよね。
これからも子育て世帯は西神南に流入してくるでしょうし。
子育て世帯は西神中央より西神南の方がいいかもですね。

[202: 購入検討中さん]

共益費 管理費 積立修繕 駐車場はいくらですか？？

[203: TIMPON]

残念ながら西神南に将来性はないでしょ。人口も中央の半分以下、商業施設はショボイし、役所や銀行窓口関係はすべて中央、朝は座れない、三宮からの遠距離度についても中央に対するadvantageなし（たった1駅w）、明石方面へのバスなどもほぼ中央発着、安いマンションや公営住宅が多くてイマイチ治安？？
南より中央が高いのは当然だわさ。

[204: ママさん]

>>201
西神南の価格はかなりお得なのでリセール考えても西神南買う人多そうですよね。
これからも子育て世帯は西神南に流入してくるでしょうし。
子育て世帯は西神中央より西神南の方がいいかもですね。

安いマンションはリセールも悪いのが常識ですよ。
ただ元が高いと値落ちの絶対値も大きいですがね。

震災後築のイルグラッツオは築11年にも関わらず、新築価格より高値で売買されているケースもあります。
中央でも下落が大きいのはダメなのはバス便地域です。正直、最多販売価格帯が2000万円台、3000万円台の
マンション、とくに西神「南」だと資産性には乏しいと考えて買ったほうがショックが少ないのではないでしょうか？

子育て・・・子供が多ければいいというものでもありません。要は質ですね。

[205: ﾏﾏさん]

西宮の浜側が子供が多くて・・・質がよいですね。

[206: 匿名さん]

いや、井吹台中は兵庫県一のマンモス校ですよ？

ただそこで勘違いして、
長田合格者数ナンバーワンだからってのに魅力を感じて
西神南を選ぶ人がいますけど、
数が多い分率になおすと大したことないですからね。
西神中や、下手したら太山寺のほうが率はいいです。

[207: 匿名さん]

若い夫婦が多いのは西神南、未だに人口が増えてるのも西神南、ただ20年もすれば今の西神中央みたいに廃れてくるとは思いますが。
これから子育てでお金がかかるので西神中央の2物件は私には高すぎました。

[208: 申込予定さん]

ここは実際のところ、売れるのでしょうか？

[209: ONAN]

西宮の浜側？
阪神沿線なんて＊＊が多いんじゃないですか？
安いですけどねw

[210: 買い換え検討中]

>>208
>ここは実際のところ、売れるのでしょうか？

売れるんじゃないですか？
最高でも6000万円弱ですからね。買える層は多いと思いますよ。

東（中央区、灘区、東灘区など）に行けば、8000万円クラスのマンションでも即日完売ですよ。

[211: 匿名さん]

東を買う層の脳裏には西区なんて全くないのでは？
そんな層を例に出しても意味はありませんよ。

[212: 契約済みさん]

そうですね。西神南との間に1000万円以上の差があるとは思えません。
オールドタウン化している西神中央とこれからまだ人口が増える西神南とで1000万円の差は、、。

[213: 匿名さん]

210
売れるんじゃないですか？ 売れない
最高でも6000万円弱ですからね。買える層は多いと思いますよ。 多くない平均世帯年収450万円

東（中央区、灘区、東灘区など）に行けば、8000万円クラスのマンションでも即日完売ですよ。 始めて知りました

世帯年収は頭打ちで、もう上がらないのに
現実を直視して

[214: 購入検討中さん]

売れると思います。

イメージですが、
　①西神中央　中古マンション　20年落ち　2000～2500万円　駅　5～15分
　②西神中央　中古一戸建て　　20年落ち　3500～4000万円　駅　15分～
　③西神中央　新築1戸建て　　　　　　　　5500万円～　　　駅　　20分
　
　プラウド西神中央　　新築　　　　　　　　4000～5000万円　駅2分

　参考
　④プラウド西神南　　新築　　　　　　　　3500万円　駅6分
　⑤西神南　　　　　　中古一戸建て　　　　4500万円　駅20分

西神中央で比較すれば、妥当かと思います。

単純計算ですが、20年後　2000万で売れるなら、経費（管理費除く）2500万円（中央値）で
125万/年（月々10万ちょっと）

西神中央の新築物件は、数年振り、駅2分（最も近い）となれば、
お得では、ないでしょうか？

売れない、高いの意見が多いのは、
4000万以上だせる世帯の割合が少ないためと思ってます。

推定ですが、購入者層は、世帯年収1000万以上となるため、
割合は、約10％しかいません。

10人に1人ぐらいしか、お得、売れると思わないからでは。
　※多めに見ても、4人は高い、1人はお得と感じるのではないでしょうか？
　　↑ネットに接続しない、年金生活世帯が半分いたとしています。

掲示板の書き込みの割合もそんなものでは？

第一期が楽しみですね。

[215: 契約済みさん]

結局、うちの親くらいの一戸建てからの住み替えがメインですね。

[216: 匿名さん]

ここの平均年収なんて知れてるでしょう。

一流企業や公務員でも、30前半ならまだ年収伸びてないし。30前半で管理職してる人間がわざわざ西神に住むと思えないし。

世帯年収400から600が殆どじゃないかな。子育て世代なんて高々しれてるし、このマンション購入する人の半分以上が一流企業な訳ないし。

[217: 物件比較中さん]

ジオも高額物件ほど引き合いが入っているそうですね。

共働きだと、世帯年収1000万円を超える層はそれなりにいますよ。

自分たちが中心ではないのです。現実を直視しましょうよ。

[218: 検討中の奥さま]

>213

あなたやその周囲はその程度の年収レベルかもしれませんが、残念ながらお金を持っている人はたくさんいます。

高額物件が即日完売って知らないって・・・現実を知らないのですね・・・。

若い夫婦でも親からの相続や資金援助が少なからずある世帯も多いのですよ。

たとえば公務員夫婦なら、30歳代前半で世帯年収は1000万を超えますし、上場企業や二部上場クラスでも共働きなら1000万円くらい軽く超えますわ。

西神といえど5000-6000万円のマンション位、下手すると即金で買う層もいるのです。

資金が足りなければ他を当たりましょう。玉津とか安いですよ？

上の方も書いてらっしゃいますが、ジオの最高額物件（＞6000万円）は何人も手を打っているという噂です。

かえって安い中途半端な物件のほうが売れないかもしれませんね～（笑）

[219: 匿名さん]

ここは駅直結っていっても雨には濡れますし、駅は一階ですし何よりあの橋は雨の時かなり滑ります。西神中央住民ですが何人も滑ってる人を見ました。高齢の方はお気をつけください。
また眺望がないのが致命的ですね。

[220: 匿名さん]

世帯年収1000万で6000万はかなり厳しくない？
そこまで無理するエリアではないと思うけど。

[221: 匿名さん]

6000万出すなら阪神間で探します。
西神中央のマンションで6000万出すって考えられないわ。

[222: 匿名さん]

西神推しってなんでこんなプライド高いんだろうね。

上場企業とか例出すけど、それなら神戸で働く上場企業の人間が和えて西神に集まる根拠は？

知らないようだから言うけど、上場企業で働いてたら解るけど、非常に転勤が多いんだよ。つまり、手厚い家賃補助が出る会社が殆ど。子育て、共働き世代で上場企業勤めが和えてこのマンションに集まる根拠なんて何もない。

本当に上場企業で働いてるのかね？

[223: キャリアウーマンさん]

阪神間でJR/阪急の駅から徒歩10分以内で6000万円で買うことのできる世帯用新築マンションなんかありませんぜｗ
で阪神間でも阪急線から上の急激に勾配の上がる地域なんか不便極まりないですぜｗ
バスや自家用車の送迎となると、コストやリスクがupしますぜｗ

○○山手とか▽▽台（東灘区など）になると、冬は凍結しますぜｗ

[224: 匿名さん]

２２３＞阪神間でJR/阪急の駅から徒歩10分以内で6000万円で買うことのできる世帯用新築マンションなんかありませんぜｗ

ありますよ、正確にはありました。（もう完売しましたので）
プラウド伊丹郷町マークスです。
立地も仕様もとてもよかったですよ。

[225: 匿名さん]

伊丹は飛行機うるさいから無理。ガラも悪いし。

[226: 匿名さん]

JR住吉から徒歩6分のプラネスーペリア住吉なら93㎡が5880万になってますよ。
6000万も出せば阪神間でも探せば見つかりますよ。
1年ぐらい前なら夙川や苦楽園のプラウドも6000万で買えましたよ。

[227: 匿名さん]

地下鉄の快速を復活させれば西神中央の価値も大幅に上がると思うし、企業誘致に繋がると思う。
企業誘致が西神の衰退を食止める手だてと思う。

[228: 匿名さん]

快速なんか5分くらいしか変わらないよ。
あと何年かすれば阪急と直通始まるから西神中央も西神南も上がるよ。

[229: 周辺住民さん]

何年先の話なのやら・・・

[230: 匿名さん]

＞226
それは場所柄安いんですよ。
神戸はそういうのが本当に激しい。

[231: 匿名さん]

共働きで世帯年収が1000万円ちょいの世帯が6000万円の買い物は危険すぎ。
あくまで世帯主は1人で考えないと。
物件価格6000万円の場合は
30代なら世帯主の年収1000万円で、自己資金2割、
40代なら世帯主の年収1000万以上、自己資金4割超。
50代以上なら世帯主の年収1000万以上、自己資金6割超もしくはキャッシュやね。
世帯主の年収が1000万円に満たない場合は自己資金をもっと増やすべき。
諸費用もけっこうかかるし、しんどい資金計画は無謀。

元値が西神の相場からかけ離れてるので、売れ残りリスク＆値崩れリスク有。
西神でこの価格帯はけっこう厳しそう。
あと2割安かったら、買いだと思いますが。
以上、個人の意見です。

[232: 匿名さん]

貯金ばかりの面白くない人生。
無謀。

[233: 匿名さん]

>232貯金ばかりの面白くない人生。
それはあなたの所得が少ないから。
もっと働けば？

[234: 購入検討中さん]

第1期の販売は、11月8日でしょうか。
今週末にはオプションの冊子もできるようです。

2016年1月下旬引渡しは、
引越し代が安く嬉しいですね。

[235: 購入経験者さん]

>>231
それは親などからの資金援助が一切ないケースですよね。おまけに最多販売価格帯は6000万円ではなく4000-5000万円台なので、世帯年収1000万円超（年代によるが）で贅沢しなければ十分やっていけますよ。不人気間取りは出るでしょうが、値崩れはないと思いますがね。

>>元値が西神の相場からかけ離れてるので、売れ残りリスク＆値崩れリスク有。
西神南なら割高かもしれませんが、便利な中央かつ駅徒歩5分圏なら駅周辺お中古マンションの価格などを見ても相場でしょう。中央でも震災前の建築（築20年超）やバス利用地域のマンション、西神南と比べてはいけませんよ（笑）。須磨や垂水は坂が多いし、駅近＋スーパーなどが充実しているような治安のいい地域が少ない（主要な駅前でも何もない）。兵庫・長田・北区は問題外。中央はリタイア組やDINKSは良いが就学児童のいる世帯に適切な場所はない、灘・東灘・芦屋の文教地域で本物件と同じ条件だと倍以上の値段になる　など神戸は住環境に適した地域が少ないのです。治安や不便さを厭わなければ、安い地域はたくさんありますが。

三宮から遠くても住環境を求める方は多いと思いますよ。
西神南は駅近でも何かと車が必要なのです。住んでた私が言うので・・・。

[236: 物件比較中さん]

>>213
>>多くない平均世帯年収450万円

低所得層は他の物件を探せばいいと思います。明石あたりのヤ●グ開発のマンションなら新築でも2000万円前後であるんじゃあないかなあ？

↓　兵庫県労働者の年収データ
http://doda.jp/guide/heikin/2013/area/kansai/004.html

兵庫県の男性平均年収分布で40歳以上で615万円、600万以上が約半数です。1000万円以上も10％いますね。
奥様が働いていれば、世帯年収としては相応のものになりますね。
要するにこのマンションの販売ターゲットで年収450万円の方々ハナからお呼びじゃないのでしょうww

[237: キャリアウーマンさん]

>226
プラネスーペリア住吉
2号線より南は急激に値段が落ちますよ～ｗ

[238: 匿名さん]

バブルのころの西神はすごかったが、今となっては西神に住むのは都落ちのイメージしかない。
丁度、六アイの感じかな。

[239: 匿名さん]

>>235
三宮から遠くても住環境を求める方は多いと思いますよ…ってスーモなどの住みたい街ランキングで西神中央が載っているのを見たことがありません！
例えば行政市区別ランキングでも10位以内には兵庫県は西宮市（1位）東灘区・中央区（3位）芦屋市（5位）灘区（10位）と誰もが納得する市区が入っています。
さらには姫路市（20位）宝塚市（26位）垂水区（28位）須磨区（29位）明石市（30位）となっておりランキングはここまで。
西区は大阪市はランクインしていますが神戸はランク外！
確かに兵庫・長田・北区は問題外ですが西区も同様ですよ。
それが世間一般の認識では？

[240: 匿名さん]

>>239

2014年スーモの住みたい街(駅)ランキングに西神中央が載ってるね。ファミリー男性26位にだけｗ
探すの苦労したｗｗ

[241: 購入検討中さん]

え？何なの、上の人たちは。思いのほか値段が高くて買えないからって腹立ち紛れに書いてるの？？住みたいまちランキングの中でも西神中央より安い地域が沢山あるから、そこにすれば良いじゃん。お金がなければ人気の？明石や姫路でいいんじゃないの？逆にお金があれば芦屋に住めばいいよね（笑）。人気の東灘？でも山裾に住むとさ、確かに三宮～御影までは10分少々で着いても、そこからバス＋歩きなんかを入れたら優にドアトゥドアで30分以上かかるんだよね・・・。田舎の西神中央でも4000万～5000万円で駅近なら売れると思うけどナ～。ス～モランキング高くても明石、須磨、舞子や垂水の駅前なんかガラは悪いし纏まったスーパーもないし校区もイマイチなのでヤダよね。

今日たまたまモデルルームの横を車で通ったけど、駐車場満杯だったよ。買える人はどんどん買っていくっしょ。

[242: 購入検討中さん]

神戸市西区内にも、日経平均採用銘柄の一流企業が結構ある。その人たちは、阪神間よりも西神中央駅前の方が魅力あるんですよね。

[243: 購入検討中さん]

242です。西神中央駅前にしようか、阪神間にしようかなんて、天秤に掛ける人は殆どいないと思います。ここを買っていくのは、西神中央内で駅から離れた戸建に住み経済的に余裕のあるシニア、西神工業団地の大手企業に勤めるファミリー層、がメインだと思いますよ。

[244: 匿名さん]

一流企業で働くことがそんなにも偉いのですか？
勉学学歴なんて無意味だし、手に職をつけて早朝から
働くことが家族のためだと思う。
このマンション現場にも仕事で入るかもしれない。
現場監督最近うるさいわ。

[245: 周辺住民さん]

もし243さんの言う通りなら、この駅前2棟は西神没落の象徴になる。ニュータウンバス圏の戸建やマンションは暴落し、環境悪化が周辺部から加速する。ニュータウンは外から若い世代が来て新陳代謝が進まないと廃墟になるんだよ。

[246: 匿名さん]

　高齢者が買うとしたら、西神の一戸建てを売却して購入がメインだろう。ただし西神に愛着があるか、地域コミュニティが出来ている人に限られる。高齢者なら都心部のマンションの方が絶対便利。
　ファミリー層だと上に書かれている様に、西神に職場があり職住近接志向の人。
他の購入層は思い浮かばない。若い世帯だと価格の安い西神南か中古。

[247: 住まいに詳しい人]

公務員以外だと、医者、歯医者とか薬剤師とかSEとか・・そういった専門職の人たちだろうね。
転勤も遠くはあまりないだろうし、収入もそこそこあるから余裕なんじゃないかな。
実際、須磨区や垂水区は人口が減ってるし、良い立地の駅前なんかないから、それだったら西神のほうが良いかも知れないな。

>>244
>>一流企業で働くことがそんなにも偉いのですか？
勉学学歴なんて無意味だし、手に職をつけて早朝から
働くことが家族のためだと思う。

別に誰も偉いなんか言ってないと思うのですが。それに一流企業でも早朝から深夜まで働いている人は多いですよ。企業によって異なるけど、内部の出世競争も激しいし、50歳近くになるとリストラや子会社出向（≒年収減）も普通にあるからね。勉学学歴自体は無意味ではなく、素養は広がり交際する相手は良質なものも含めて数多くなり、人生また違ったものになるんじゃあないですかね。トピずれで申し訳ありません。

[248: 匿名さん]

医師は関西では圧倒的に阪神間と北摂に住んでいますね。
大学の医局派遣の時代は数年ごとに転勤させられたものです。
ジッツの多い大学は結構地方にも行かされましたしね。
最近は大学に残る者が少なく状況は変わっているかも知れませんが。
西神ニュータウンに住む医師は神大のドクターぐらいじゃないかな？
一流企業の転勤族（エリート）もアクセスの良い北摂や阪神間に多いですね。
やはりこの辺りの需要はかなり限定的でしょうね。
どのスレでも否定的な意見には買えない者のやっかみだとかの反論をされる方がいますが住みたい街のランキングは将来性を考える上では重要な要素だと思いますよ。
この辺りのマンションで6000万も出すのは馬鹿らしくありませんか？
そごうが撤退したら何が残るのでしょうか？
せっかく神戸に住むのなら海と山に挟まれた神戸らしい所にお金をかける方がいいと思いますね。

[249: 匿名さん]

そういう自分本位な人もいるし、仕事より子育て環境とか教育環境を重視して西神に住む人もいる。
価値観は人それぞれです。

[250: 購入検討中さん]

何か6000万という数字が一人歩きしているけど、6000万は、一番広い住戸の最上階だけじゃないですか？　
3LDKなら3500万～5000万が価格帯でしょう？　最高価格住戸の6000万で阪神間がどうとか比べても仕方ないと思いますが。