OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part16

[匿名さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240543/

総戸数 608戸（非分譲住戸135戸含む）
総販売戸数 473戸

販売履歴
友の会及び豊島区民優先分譲住戸 100戸（2009年末から）
第1期1次 40戸（2010年9月）
第1期2次 30戸（2010年10月）
第1期3次 20戸（2010年11月）
第2期1次 30戸（2011年1月）
第2期2次 30戸（2011年2月）
第2期3次 20戸（2011年9月）
第3期1次 20戸 (2012年1月）

竣工 平成22年12月10日
即入居可

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
売主：ゴールドクレスト
施工会社：大成建設株式会社東京支店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

東京都豊島区東池袋四丁目21番1（住居表示）

交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分

[184: カワウソ]

>>183
ありがとうございます。高層階の南向きは軽く坪400万円超えですね。推測通り、ゴールドクレストは強いバランスシートを徹底的に活かして、ゆっくりゆっくり在庫を減らして行く戦略のようです。

ゴールドクレストの2014年4~6月期は前年同期比70%の減収。在庫を叩き売りさえすれば簡単に計上できる売上を敢えて上げないようにし、じっと在庫に高い値札を付け続ける経営者の信念が窺い知れます。

依然、ゴールドクレストは他の大手ディベロッパーを圧倒する財務余力を持っており、売上を一時的に大幅に減らしてもバランスシートはビクともしません。今後も強気の価格戦略でゆっくり販売し、利益の最大化を図ると予想します。

繰り返しになりますが、私達アウル住民の望みは叶わず、アウル完売の日は数年先になるのではないでしょうか。

[185: 匿名さん]

住人としては、売れ残りがあってもここまで高額で取引されているなら許容できますね。

[186: 匿名さん]

新築販売はデベの方針なのはわかりました。
テナントが埋まらないのは何故ですか？

[187: 匿名さん]

すでに周りに何でも揃ってるからね。

[188: 匿名さん]

先月まで新築在庫が８戸だったのが、１０戸に増えたのはなぜですか？

[189: カワウソ]

私は正確な数は知りませんが、ゴールドクレストはマンション市況値上がりメリットを享受するためにもっとたくさんの在庫を意図的に残しているはずです。たったの8戸や10戸では意味がありませんから。

[190: 匿名さん]

住民の方はこの板にいますか？
組合や管理会社からの報告で、推測ではなく、空き室の実数はわかりますよね。

[191: カワウソ]

管理組合からの配布物には、理事会で空室数の報告がなされた旨は書かれていますが、実数の記載はありません。他に知る方法もあるのかもしれませんが。

[192: 匿名さん]

普通は収支報告書の管理費納入実績などで戸数がわかったり、
理事の選挙で選挙権のある戸数が明示されるはずですが、
あまり外部に言いたくないなら別にかまいません。

[195: 周辺住民さん]

最上階（南東）とうとう入居されたようですね。

[196: 匿名さん]

今週のスーモ（雑誌版）に珍しく広告をだしている。
何もしないと売れないと思っているのかな。
竣工して4年も経つのにあっちこちの写真が完成予想図なのには笑える。手抜きして。

[197: マンション投資家さん]

このマンションは実際には、完成からずいぶんの期間が過ぎていますから、内装材や
キッチンなどの住設はすでに一昔前のものになりつつあります。
新しい物件のモデルと比較すればすぐわかると思います。
事実上は中古物件に近いと考えておく必要があるでしょう。
財務体質がよいとされるゴクレですが、在庫の評価減はしていないので
市況が反転した際には一気に悪くなるリスクがあることを考えておく必要があります。
その際には、換金のために一気に安売りに出してくる可能性が高いでしょう。
そこまで完売は先になりそうな気がします。
評価減しないためには高く売り続けなければならないからです。

[199: カワウソ]

物件価格が大幅に上がり、今のところはかなり大きな在庫含み益があるはずです。売り急ぐ必要はありませんが、近隣の大型マンションプロジェクトが一巡し、供給不足がますます顕著になった今が高値販売のチャンス。強気の価格を維持しながら、販売に力を入れると思います。スーモの広告や夜景見学会は、そういった販売努力の一環だと言えます。

[200: 匿名]

>>198
>>残り数戸しかないのに今さらネガしなくても、、、

残っている戸数は数戸ではないらしいので、というか残戸が未知数だから、どう判断すればいいのか判らないはずでは？

住民「もっとたくさんの在庫を意図的に残しているはずです。たったの8戸や10戸では意味がありませんから。 」

[202: カワウソ]

残戸に関する私の発言は全て推測であり、毎回、「思います」等の言葉を使い、推測であることを明記しています。

ただ、ゴールドクレストは、不動産価格値上がりメリットを享受するため、しかも近隣の大型マンションプロジェクトが途絶える今のタイミングで地域唯一の「新築」タワマンを販売するという圧倒的に有利な立場を得るために、意図的に少なからざる在庫を残したに違いないと推測します。

ゴールドクレストのバランスシートを見ての、金融屋としての推測です。

なお、私は総会にも出ず、総会に関連する資料ももらった日に捨ててしまうので、残戸数を確認することができませんが、それらを通じて残戸数を知っておられる方がいれば（残戸数が私の推測に反して少ないのであれば）、是非ここに書いていただければと思います。

私は自らが所有するマンションについて、過度にポジティブになるつもりはありません。限られた経済力で購入したマンションがどのマンションにも勝る完璧な物件であるはずがありませんから。

ただ、マンションのクオリティが低いから売れ残りがあるというネガティブな書き込みに対して、ゴールドクレストの経営方針のため、アウルの価格を値上げして意図的に在庫が残されてきたという反論を展開しているだけです。自らが正しいと信じる推測を用いて。

[203: 匿名さん]

>>202
地域唯一の新築タワマンにはならない。
ミレーニアを忘れてるの？
ミレーニアはかなり売れ残り出る。

[204: 匿名さん]

アウルは十数戸、ミレーニアは300戸くらい売れ残ってる（まだ売り出してないだけ？）

[205: カワウソ]

>>203
すみません、ミレーニアはほとんど完売したのだと思っていました。

いずれにしても、競合物件が少ない時が高値で売るチャンスなので、アウルの価格は高値に据え置かれ、在庫はじっくり売られていき、それにより、ゴールドクレストは収益の最大化を図っていくと思います。

[207: カワウソ]

>>206
こんなに書き込みをしていると、暇人と言われると思っていましたが、やはり言われましたね。ご指摘ありがとうございます！

私は金融屋ですので、自らが購入した資産（アウル）の価格動向は非常に気になりますが、近隣のマンションについては、わざわざ掲示板を覗きにいくほど興味はありません。アウルの実勢価格の参考情報としつて、近隣物件の坪単価がいくらで、売れ行きがどうだったかが分かれば十分です。

ミレーニアは南池袋のオシャレ地域に近いという書き込みは、住民とおぼしき人がミレーニアや近隣の物件に対して過度にネガティブな書き込みをしているように見えたので、他物件の良さも認めましょうという文脈で書いたものです。

アウルの住民に他物件に対してネガティブなことを言う人が多いなんてことになれば、わたしが気にするアウルの価格にマイナスの影響があり得ますので。

[209: カワウソ]

>>208
ちなみに、まだ残業中です（笑）

一々細かく反論しませんが、新聞折込広告でアウルの中古価格が暴騰しているのを知り、にわかにアウルの価格や残戸数に興味を持ち始め、色々調べているうちに、つい最近この掲示板に辿り着きました。それまではアウルもそろそろ完売だろうと思い込んでいました。

アウル所有者として、アウルの価格にネガティブな影響を及ぼしそうな書き込みがあれば、これからも何らかの反論を試みたいと思います。アウル住民らしき人が他物件に対して書く不当でネガティブなコメントがあれば、これもアウルの価値を損ねるので反論したいと思います。

自惚れかも知れませんが、私がゴールドクレストの戦略についての推測を書くようになってから、>>1のような書き込みが少なくなってきて良かったと思っています。

また、アウル住民らしき人が他物件に対するネガティブなコメントをすることがほとんどなくなったのも良いことです。

私のことはこれくらいで良いでしょう。他物件を尊重し合いながら、建設的な書き込みをしましょう。