変動金利は怖くない！！その１１

[匿名さん]

変動金利は怖くない？？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない？！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！？その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！？その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！？その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

[651: 匿名さん]

>>636
>ボーナス150万×2
それって会社負担減らす為に基本給少なくして、
賞与にまわしただけじゃないの？

[652: 匿名さん]

スルーするつもりだったけど、
30×12プラス150×＝760
年収800万で手取り760万て有り得ます？
税金と社会保険、そんな安くないでしょう。

[653: 652]

スミマセン
30×12＋150×2＝760ね

[654: 入居済み住民さん]

>>653
660マソ

[655: 匿名さん]

660でしょ？

[656: 652]

計算ミス…(-_-;)恥ずかしながら間違えてますね。失礼しました。

[657: 匿名さん]

>>649
>簡単ですよ。
>半年ごとに見直される金利改定から逆算すれば、いくら繰上げすれば総返済額を変えないで済むかわかります。
>その分だけ繰上げすればいいんですよ。
確かに、方法論は簡単に書けるネ！

では、実践例を検証してみましょう！
【前提条件】
借入金額：３，０００万円／返済期間：３５年／適用金利：０．９７５％
＊住宅取得控除等は考慮せず、支払金利のみに限定して試算

【ケース１】
◇借入後、半年の間に政策金利が０．５％上昇し、ローン適用金利が０．９７５％⇒１．４７５％にアップした場合
（計算式は省略）
◆ベンチマーク達成に必要な繰上返済額は、約１，０００万円

【ケース２】
◇借入後、①半年で政策金利が０．２％上昇し、ローン適用金利が０．９７５％⇒１．１７５％にアップ
　更に半年後、②政策金利が０．２％上昇し、ローン適用金利が１．１７５％⇒１．３７５％にアップした場合
（計算式は省略）
◆①の時点で必要な繰上返済額は、約５００万円
　②の時点で必要な繰上返済額は、約３５０万円となり、１年半の間に８５０万円の繰上が必要となる

以上を実践することが簡単だと思うかい？
＊政策金利の上昇が、「４～５年無い」という不確実性が実現されれば、必要繰上返済額はもうちょっと減るし、
　金利上昇の無い４～５年の間に繰上返済原資の蓄積（約２００万円／年）も相応に出来る人はいると思うが・・・

>言い方はそれぞれですが、こういう考え方って過去に何度も出ていますよ。
↑は、私の読解不足で申し訳ない
が、謝りついでにお尋ねしたいが、その話が出た時には上述の様な計算例は出なかったのですか？
＊まさか、「借入は年収の３倍まで、手持ち資金は年収程度」って話は、その時からあるの？
＊上記計算の実践には、年収１，０００万円（借入３，０００万円なので３倍）、手持ち資金１，０００万円
　（年収程度の１，０００万円で、必要繰上返済額１，０００万円）があれば、丁度で可能だし・・・

今回は、「教えてちゃん」で申し訳ないが、解説願いたい！（何方でも結構）

[658: 匿名さん]

↑文が長い、話がくどい、つまらない。

[659: 匿名さん]

>>658
理解できないだけだろ。オマイが消えろ。

>>657
スマンが過去例は俺も知らん。
しかし、当初金利ベンチマークってのを実践するのは相当難しいな。また、過去レスでは繰上返済資金は余剰資金だから手元資金とは別だってのもあったな。そうすると、金融資産は２０００万円必要ってことになるから、それなら最初から３０００万円も借りないって話にもなる。
もっというと、現実には住宅取得減税の効果を考慮することになるから、話はより複雑になるってことだな。
俺も解説に期待するよ。

[660: 足長坊主]

今夜22時のガイアの夜明けを観られたらよろし。

[661: 匿名さん]

とりあえず、ここに年収800万のやつはほとんどいない事は解ったｗ

それと、たまたま上に来てた

年収６００万でマンション契約してしまいました
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31772/

2年前は年収5倍で長期固定は常識的だったっぽい。
固定の競売が増えてるわけだｗ

[662: 匿名さん]

住宅ローンの収入基準は月収の2.5～4倍から推定すれば
年収比率３倍もだいたいのところそんなにずれていない。
家族構成や年齢などによってのぶれは当然。
ここでは一般的な話しをしているはずなので、それだけを問題にするには問題外。
３倍がいいとか、４倍が良いとかでの絶対的なことではなくて、あくまでも目安だよ。
しかし、４倍ならまだしも５倍以上借りてしまっているいるとすれば、生活もきついだろ？

[663: 匿名さん]

>>662

だから年収比率ってのは論理破綻してるっての。
過去スレ嫁よ。ってか何でそんなに拘るの？

年収1000万の5倍借入と年収300万の3倍借入で比較してみてください。
それでも年収300万の3倍のほうが安全と言いますか？

[664: 匿名さん]

固定金利で計画を立てて実際は変動にすればいいんじゃないの？
支払額の差はリスクとって運用しているんだから当然。
うまくいけば運用益が出たわけで、失敗すれば運用損が出たと
いうことだ

[665: 匿名さん]

>>664

ずっとそういう話になってるのに固定さんは何故か年収比を持ち出す。

[666: 匿名さん]

>◆ベンチマーク達成に必要な繰上返済額は、約１，０００万円

正解！
ちなみに、正確には1055万円。
ここで、繰上げと総支払額の増加の関係は次の通り。(千円以下四捨五入)
1000万円 → 16万円アップ
800万円 → 71万円アップ
600万円 → 126万円アップ
400万円 → 181万円アップ
200万円 → 237万円アップ
ゼロ → 292万円アップ

>以上を実践することが簡単だと思うかい？

どう、いかに貯蓄が大事かわかったでしょ。
1000万円を現金で持ち続けるのは死に金と言ってた奴がいるけど。
1000万貯蓄があれば、たいていのことに対応できるということだ。

ちなみに、一番現実的な線で、0.25%上がったとすると、
636万円の繰上げでよい。

変動金利なんか怖くないでしょ。
頭金出して預金を減らした人は、
早くこのレベルに復帰することを目指すべきだと思うよ。

ちなみに、もう少し付け加えると、
余裕資金をMRFに預けた場合の利回り(現在は年利0.1%前後、これも政策金利にほぼ連動)の
上昇も加味すればより現実的だが、話が複雑になるのでここでは言及しない。

[667: 匿名さん]

すまん。
なんかおかしいと思ったら、>>666は返済額軽減で計算してしまった。
期間短縮型なら、ベンチマーク達成に必要な繰上げ額は283万円だった。

[668: 匿名さん]

なんか難しい話になっててよく解らないんですが、
私、この度3年固定期間が終わって毎月自動繰上でプラス3万にした結果借入3100万が2600万になってました。
銀行と交渉の末、固定明け後の金利は1．6優遇を勝ち取り、先日手続きしてきました。
今回も同じようにプラス3万の毎月自動繰上を申し込みました。

で、本日返済予定表が届きましたが、月々の金利って2万くらいなんですね。

返済の内訳は
月額返済額9万（元本7万＋利息2万）繰上3万計12万です。

で、5年間は12万は変わらないんですが、絶対あり得ないですが、もし今の金利で変わらなかったら、
5年後の月々の返済額は5万に激減でした。
5年の間に金利がどのくらい上がるか解りませんが、変動で月12万のなるには金利が4%超えになる事が必要な
事から、私の場合、変動金利はもう怖く無い状況になったと思っております。

あとは5年後どの程度繰上が進んでいるかですね。楽しみです。

[669: 匿名さん]

>>667
誤) 283万円 → 正) 616万円

[670: 匿名さん]

>663
あなたこそ､よく読まれたら。
ここで問題になっているのは、年収６００万円以下で借入れ５倍以上って何度も出てきているではないの？

[671: 匿名さん]

年収600万5倍3000万固定借り入れより変動のがマシじゃね？

結局今の時代、どんな比較しても固定劣勢になる。変動が3%超えないと固定は何言っても負け惜しみ

[672: 匿名さん]

今月の住友の固定金利35年も凄い下がってるジャン＾＾

すでに固定だった人　撃沈だね＾＾

[673: 匿名さん]

一度変動でローンを組むと、フラット３５のような安い金利では固定に変更できない。

激安金利３％以下で３５年固定を蹴って１％の変動と選ぶのは目先の返済の安さに
目がくらんだとしか思えない。

[674: 匿名さん]

変動でも他銀行で借り換えできますよ、固定ですかもしかして　かわいそう。。。

[675: 匿名さん]

ちなみの私の変動は全期間0.875%ですよ。

[676: 匿名さん]

よほどの情報弱者以外は、今は固定を選択することは有り得ない状況なような。

変動で優遇付で３％超え金利っていうのは、バブル期並みの好景気が必要です。
そんなのが10年やそこらで来るとは到底思えない。

[677: 匿名さん]

変動はさらに下がりそう　固定も下がるでしょう

　すでに　固定の人はこの先　悲惨ですね

[678: 匿名さん]

>>677

固定だって変更に借り換え可能なんじゃないの？
よく知らんけど

[679: 匿名さん]

>>666
レスありがトン

（話が複雑になるから貴方も割愛する）総支出額（支払利息に限定せず、住宅取得減税の戻額や手元資金の運用益
等を考慮したネットの持出額）に着目すると、当初金利ベンチマークが確行可能な者とは、
◆全額自己資金で購入可能だが、敢えて住宅ローンを借りた者
に限りなく近づいてしまうと思う
◆その様な者は、当然にして「変動金利は怖くない（と言うより借入自体も怖くない？）」訳だ！
が、その様な者以外の全てが「変動金利は怖い」かと言うと、そうでもないのではないか？と思う

過去レスにあった通り
◇＋５０万円の返済余力のある者
や
◇固定金利ベンチマークでの繰上返済が確行出来る者
も（その他条件が同一という条件付となるが）、金利上昇リスクの受入については「変動金利は怖くない」と
言っても差し支えないと思う（←は個人の感想だからね！）

期待していると書いた解説は、ぶっちゃけ無理（複雑すぎる）であることは判っているので、もう結構です！
但し、当初金利ベンチマークの考え方自体は、当方の認識には無かったので、参考にになったよ
いろいろ含めて、有り難う！

[680: 匿名さん]

>私の変動は全期間0.875%ですよ。
全期間？　って意味不明？

[681: 購入検討中さん]

変動はもう下げしろないじゃん

[682: 匿名さん]

>>675
願望をむき出しですね。

[683: 匿名さん]

>>682
６ヶ月で完済すれば・・・・全期間０．８７５％・・・・

[684: 匿名さん]

過去の情報か・・・
何の役にも立んよ。

取り敢えず、おめでとう。

[685: 匿名さん]

>>679

ここの人は、1000万の貯蓄にはビビるけど、ウン千万の借金は平気なんだね。
所詮、君もギリギリ君なのか?

たとえ、頭金を出して貯蓄が減ったとしても、この程度の貯蓄を早期に復活させることができないようでは、
いつまで経っても固定君にいびられるよ。
つまり、そういう人にとっては変動金利は怖いってことだ。

[686: 匿名さん]

>>657
>>666
>>679

実際にある程度の貯蓄を持っている人なら、
上記のような繰上げはほとんど意味がないことに気がつくはずだよ。

政策金利が上がれば、ローン金利も上がるけど、預金金利も上がる。
繰上げすれば、ローンの総支払額は抑えることができるけど、預金の運用益は減ってしまう。
結局、会計上の付け替えをやっているに過ぎない。

実際には、政策金利が0.5%上がれば、ローン金利はそのまま0.5%上がるが、
預金金利の上げ幅は0.5%より小さくなるので、その分は繰上げしたほうがよい。

もっと賢い人なら、普通預金のような利率が不利なところ預けるより、
利回りが政策金利にほぼ連動するMMFやMRFなどに預けた方がよい。


っていう考えは、やっぱり貯蓄がなければ思いつかないよね。
>どう、いかに貯蓄が大事かわかったでしょ。
ハイ、その通り。

[687: 匿名さん]

セコイすぎる。
ある程度貯蓄があるなら株などのリスク商品に手を出すべきだろ。
何だよＭＭＦ、ＭＲＦって、、、、ＭＲＦでどっと増えるほど貯蓄が
ある人は住宅ローンなんて組まないよ。

[688: 匿名さん]

>>687
この人、貯蓄はある程度としているだろ。たくさんあるとはしていないわけだよ。
貯蓄がたくさんあれば、運用先は選ぶだろが、ある程度しかなければ安全性は大事なわけで。
ただ、687の書きぶりからすると、そのある程度の金額的なイメージがかなり過小なんだろうな。
たとえば1000万の余資金もなくてリスク商品なんてやらない方がいい。
運用の話しをギリギリ君がコメントしても噛み合わないよ。

[689: 匿名さん]

>>665
どうして変動さんだけが年収比を否定するのでしょう。
都合の悪い指標だから。
言い換えてみれば、既に借りすぎを暴露してるということ。
年収600万円で3000万円借りで５倍。ありがちな話しかもしれません。
しかし、生活は楽ではないはず。
将来にも不安がないわけではないはず。
金利が上がらないことを、生活していく上での大前提になっているのが悲哀を感じます。

[690: 匿名さん]

>利回りが政策金利にほぼ連動するMMFやMRFなどに預けた方がよい。

ローン金利と同じ利益を生む為には借入額と同じ額の運用資金が必要だと思うのですが違いますか？

>どうして変動さんだけが年収比を否定するのでしょう。

むしろ固定さんはどうして年収比に拘るのですか？年収比が有効な借入額の基準になるような要素って
全然見あたらないんですよね。ようするに説得力が無い。年収比だけを見て借入額を決められるとは
とても思えません。何度も出てますが年収に対する返済比率ではなぜダメなのですか？そっちのほうが
よっぽど具体性あるし、実態に合ってると思いますが？
試しに年収比３倍で借入額を決める場合のメリット、年収に対する返済比率で決めるデメリットを
教えていただきませんか？

>年収600万円で3000万円借りで５倍。ありがちな話しかもしれません。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31772/

この人ですね。

[691: 匿名さん]

>ローン金利と同じ利益を生む為には借入額と同じ額の運用資金が必要だと思うのですが違いますか？

当初の変動金利での利払いは容認するわけだから、
その利払いまで預金で相殺することは考えなくていいと思いますよ。

[692: 匿名さん]

>>687

変動でリスクをとり、貯蓄でもリスクをとる。
リスク(振幅)を増大させるのがよほど好きなんだな。
その書き方だと、退屈なインデックス投資より、スリリングな信用の方に手を出しそうだな。

普通、年収分くらいは現金で持っておきたくない?
運用なんてのは、それを超えてから考えてもいいと思うが。
それ以下で運用しも、運用益なんてたかが知れてる割には、いざという時の現金を少なくするので、
リスクを増大させるだけだ。

[693: 匿名さん]

妻４００万
僕７００万（来年０円・２年～三年間ぐらいの予定）（仕事が無い）（景気にもろ影響）（取引先ばんばん倒産）
変動（年二回見直し）1.45％（妻が銀行努めの為）

借入金２６年１２００万円
来年の１月に２００万円の返済金圧縮で繰上返済
（妻の会社から、住宅手当１万支給）

僕は・・・・・貧乏・・・・・・

変動最高　全期間固定2％なら、固定最高

[694: 匿名さん]

>>689

>どうして変動さんだけが年収比を否定するのでしょう。
>都合の悪い指標だから。

私は変動です。

これまでのレスを読んでれば分かると思いますが
私も含め他の変動さん達も都合が悪いから否定しているのではありませんよ。

根拠が論理的ではないからだと思いますよ。

借りる人の年齢や子供の数、年収によって
一概に何倍なら安全とは言えないと思います。

あなたも本当は分かっていて書いてませんか？

散々その手のレスはありますよ。
見てないなら読み返してみてはどうでしょうか。

年収比の反論がでたらギリギリと決めつけるのは
ただスレを荒そうとしているとしか思えないですよ。

[695: 匿名さん]

あくまでも、目安なんだから、
そんなに必死に否定する理由って・・・

銀行でもデベにも、年収比率の説明もありましたよ。

[696: 匿名さん]

>そんなに必死に否定する理由って・・・
過去何度も説明している方がいるのに、
幾度も噛み付いて来る人がいれば、
終いには半切れ状態もあるかもね。

>銀行でもデベにも、年収比率の説明もありましたよ。
そりゃそうだろ、客の収支なんて知らないし、
大まかな説明で無難な回答しかできないから。

専門のコーディネーターに有料で依頼すれば、
収支で判断してくれるだろね。

[697: 匿名さん]

>>692
むしろ変動の方が低リスクだと思うが
固定の方がリスクがあると思うよ 将来の変動金利が今の固定金利より
下で推移する可能性が高いんだから、変動金利が急上昇するという
可能性が低い方に賭けているのが固定

そうでないと変動でローンを組んだ人に対して大きな損を被る

[698: 匿名さん]

>>695

>あくまでも、目安なんだから、
>そんなに必死に否定する理由って・・・

689みたいに、わざわざ論破された話をぶりかえさなければ、誰も突っ込みを入れないんじゃない？

必死とか、そういう問題じゃなくて、説得力の問題かと。

掲示板なので誰が書いてるのかも分からないし、そのうえ説得力なしではね。。。

それに目安なら、年収に対する借入額より、年収に対しての返済比率の方がまだいいと思うけど。。

[699: 匿名さん]

>あくまでも、目安なんだから、
>そんなに必死に否定する理由って・・・

なら皆を納得させられる根拠ある説明をすればいいのでは？
目安というのは何を基準に目安としているのでしょうか？
年収3倍以上は何故危険なのか具体的な話って一つも出ていません。ようするに根拠がゼロです。
逆に年収や借入額、返済期間によって3倍が安全とも危険ともいえないとする例は数値を元にした
検証例が何度も出ています。

とりあえず、
年収1000万の5倍借り入れより年収300万の3倍借り入れのほうが安全な理由を述べてみて下さい。

それと、共に年収が800万として
30歳年収4倍借り入れより45歳年収3倍借り入れのほうが安全な理由も述べてみて下さい。

[700: 匿名さん]

>固定の方がリスクがあると思うよ 将来の変動金利が今の固定金利より下で推移する可能性が高いんだから、

この論理もよくわからん。
いったいリスクとは何ぞや？