ワンダーベイシティ「サザン」その１２

[とくめいさん(旧)]

ついに内覧会や入居手続会が始まります。３月の入居開始まであともう少し。
引き続き良い情報交換を続けて、皆さんで楽しく春を迎えましょう。

＜前スレ＞
ワンダーベイシティ「サザン」
http://e-mansion.co.jp/bbs/thread/39342/
ワンダーベイシティ「サザン」その２
http://e-mansion.co.jp/bbs/thread/41355/
ワンダーベイシティ「サザン」その３
http://e-mansion.co.jp/bbs/thread/41247/
ワンダーベイシティ「サザン」その４
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ワンダーベイシティ「サザン」その５
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ワンダーベイシティ「サザン」その６
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ワンダーベイシティ「サザン」その７
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ワンダーベイシティ「サザン」その８
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ワンダーベイシティ「サザン」その９
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ワンダーベイシティ「サザン」その１０
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ワンダーベイシティ「サザン」その１１
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購入者限定スレ：ワンダーベイシティ「サザン」
http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=4&disp=1

＜公式ＨＰ＞
ＳＡＺＡＮ　　　　　　http://www.w-sazan.com/
ゼファー（売主）　　　http://www.zephyr.co.jp/

＜参考ＨＰ＞
工事中写真ブログ　　　http://blog.livedoor.jp/w_sazan/
東京ベイ船橋ビビット　http://blog.livedoor.jp/vivit2007/

[836: 匿名さん]

建築費㎡単価155,000×登記面積(内法面積)
まだ高すぎます。

例えば、専有登記面積90㎡で建物価格(購入価格-土地代&税)が2,000万円だとします。
この2,000万円の中には、エレベーター、階段、廊下、駐車場、庭、etc・・・の
共用部分の値段が含まれている訳です。（宣伝費やデベ利益も入ってますが）
そんなこんなで換算すると、分譲マンションの場合2,000万円のうちの40%〜45%が
本当の専有部分(自分の部屋の壁の内側部分）の建築価格です。これは一般的な常識になってます。
つまり、各部屋の建築費60%分でマンションの棟全体を建てている訳です。
とすると、上の例の場合、800万円が妥当な金額です。
この800万円に対し、保険会社により、増減20%程度の幅を設けています。
この幅はオプションを付けているので保障額を増額したい場合や、
保障は少なくても構わないという場合に対応するためです。

新築分譲マンションの場合は、このパターンが本来の計算方法です。

先方提示の計算だと、「155,000×90㎡＝1,395万」
建物価格2,000万円に対し、1,395万は約70%になり、
専有面積の建築費40%と大きくズレがあります。

万が一、百歩譲って、この計算で出すとするならば、
最初の提示額の単価224,000円というのは何だったのでしょうか？
計算間違いで155,000円になることがあるのでしょうか？
そんなずさんな計画であれだけのものを建築しているのでしょうか？

もし本当に計算違いだとするならば、
そもそもの物件販売価格が適当だという事になります。
なおかつ、あくまでもこの計算方法で単価を下げて修正すると言うなら、
㎡単価で70,000円分、100㎡なら700万円分も、
「当初の予定より安く造りました」と公表しているようなものです。
「材料悪くして、手を抜きました」と公表しているようなものです。

「ちょっとした儲け根性」が嘘の上塗りになり、取り返しがつかなくなる。
子供でもわかる方程式です。

それで良いのですか？

[837: 匿名さん]

訂正した金額が一律ではないなんて、どう考えてもおかしいです。
火災の後、現状の状態に復元する費用ですから、
いくらオプションなど付けていても、それは増減20%の幅でこちらが決める事です。

オプション無しの状態でも、階数や面積によって、
材料を変えたり、差をつけて造っていると言うのでしょうか？

[838: 匿名さん]

836さんの言うとおり、まだ高いね。

[839: 匿名さん]

うちは提携ローンですが三井不動産が信用出来なかったので銀行に聞いたら８３６さんの仰るとおり
「基本：建物８００万以上であればＯＫです」と言われました。
ということはまだ三井不動産はぼったくってますね。
そもそも入居説明会で商品を提供する際、高額：高保障〜低額：低保障と消費者に選択肢のある方法をとっていなかったことに不信感を感じてます。
「安くしました」といっても最初のぼったくり提示額との比較だからねえ．．．
確かにまだまだ高いね。
年度末で１２００世帯もあれば収支にも影響するからそう簡単にはいかないと思うけど三井不動産には全く誠意を感じません。提携って人を騙す事なんだという事を改めて知りました。

[840: 匿名さん]

三井不動産の保険営業部ではなく、「直接、三井住友海上の人間と話をさせろ」というのはダメなんですかね？

[841: 匿名さん]

7日、入居説明会に行った者です。
計算間違いで切れていた人・・最終的には誤解だったのですが、あんな大勢の前で発言し立派だと思いました。
そして・・子供うるさかったですね。案内書類に子供は出来るだけ連れて来ないで・・みたいな事書いてあったのに・・子供があんなにグズっていたら、親だって説明を聞く所じゃないでしょうし、子供を連れて外へ出て行って欲しかったです。

話は変わり、昨日オート開催していたので初めて見てきました！
思っていたより消音で良かったです！！
月に何日かの開催なので、あの程度なら余裕で生活していけそうです(´∀｀)

[842: 匿名さん]

子供は泣いていたようじゃないしちょっとくらいは仕方ないのでは？！
それに出入り口が前じゃなくて後ろだったら気軽に出入りできてよかったんじゃないかと思います。

私も発言した方は誤解だったとはいえ立派だと思います。

[844: いとしのエリー]

皆さんもめてらっしゃいますが、いずれにしろ羨ましい限りです。

ららぽーと・ビビットスクエア・IKEA・オートや競馬場などなど、千葉のBAYラインは開発途上なので京葉線などの交通事情も便利良くなっていくんでしょうね。もっと未来に競馬場やオートレース
が無くなり、フリーな敷地がうまれたらすんげー町になるんだろうな。でも中山競馬場筆頭にギャンブル場の恩恵を受けているのも船橋市の現実。

もう勝手に震度BAD!! 羨ましい。

[845: 匿名さん]

保険額ですが、確かに払うのに高くて嫌ですが、高いということはそれだけ良い物件評価をされたとういうことではないでしょうか？
単価のことも書かれていますが、物件価格が高かったりすれば相場より高くなるでしょう。
稼ぎによって？？生命保険の金額を出されるのと一緒ですね。もしもの時いっぱいもらいたければいっぱいかけなくては・・・。

[846: 匿名さん]

保険会社が良い評価をしたということですか？
単価は保険会社が出すものではないはずですよ。

それに、火災保険の保障額は、建築価格に対して算出するものですから、
物件評価(立地や交通の便などを含んだ）とは別の問題だと思いますが。

[847: 匿名さん]

物件購入価格から土地代と税を引いた金額が建物価格。
その40%が専有部分、60%が共用部分。
だから建物価格の40%が、火災保険の補償額として適正。

この理論は確かに正解だと思います。
共用部分の火災保険は、管理組合で加入するのですから、
個人負担は、これで充分なはず。

[848: 匿名さん]

じゃあ、何故、三井は高い金額を提示するんだ？
これはどうしたもんだろう。

[849: 匿名さん]

結局、専有部分の負担割合が減っても、共有部分の保険料を管理組合に管理費で
払うのなら負担は同じ..ということにはならないですか？

[850: 匿名さん]

＞８４８さん
①三井は当初ぼったくろうとしていた。
②でも１２００世帯もの消費者がいたため中には保険に詳しい人やそれなりに勉強している人もいた
③三井はそういう消費者の抗議に理論的に説明がつかなかった（三井の担当は素人集団）
④素人集団に加え元々利益を法外に乗せていたから当然計算ミスとしか言えない
⑤SAZAN物件での収入予測が大きく乖離、世帯数が多いためその額は大きくマイナス
⑥又、適正な価格に戻すと当初の価格の半分以下の額になるため消費者に怪しまれる
⑦当初の（法外なぼったくり）利益に少しでも近づけたいからプチぼったくりを企む
⑧結局再見積もりも文句言われる事を覚悟で高く出さざるをえなかった
自分も購入者なので他人事ではないんだけど客観的に見ちゃうなあ．．．
この後どういう終焉を迎えるのだろう。

[851: 匿名さん]

入居説明会に子供を連れてくるなといわれていたけど、みんながみんな預かってくれる人がいるとは
限らないし、託児室を設置してくれるわけでもないのだから連れてきたのにそんなに目くじらをたてたらかわいそうですよ。連れてきた人は子供が騒いでいたり、泣いていたのなら一度外で落ち着かせるなりの対処は必要だとは思いますけどね
子供がいない人からすればただうるさいだけと思ってしまうかもしれませんが、泣いてる子供の親も肩身が狭いので大目に見てあげて下さいね

[852: 匿名さん]

>>819さん "キレテ怒る人" が私です。
気分を害した方、大変失礼致しました。
>>841さん、842さんご理解頂きまして有難うございます。

「住戸における占有面積が変更になり、貸店舗面積を増やしたので、承認のためのサインをして下さい」ということを、「軽々しく発言できるな」と思いました。
該当住戸の方には、事前に説明があったのでしょうか？
私の本意は、「承認書」における記載事項が正しいということを売主に認識してもらった上で、「占有権の考え方」について話をしたかったのですが途中で止めてしまいました。
以前、駐車場、バイク置場の面積が変更となりましたが、なぜそれらの変更については、購入者の「承認」を必要としないのでしょうか？
共有部分の持分を含めて購入したにも関わらず、売主の都合の良い解釈であらゆる変更がなされており、今回はとうとう「占有部分」にまで及んでいるのです。

ご近所の方に対して不愉快な思いをさせたことはお詫び致します。

[853: 匿名さん]

852です。
重要事項説明書に記載されている広義において建築計画で認めている「変更」を、売主自身で説明がつかないほどの危険な解釈をしてしまっていると判断しました。

[854: 匿名さん]

入居説明会のとき後ろで子供がうるさかった・・・というのは多分ウチです。
思っていた以上にうるさかったようで大変申し訳ありません。
泣いたらもちろん外にでるつもりでしたが、そうではなかったので実際のところ
出口も遠いし出るタイミングを逃してしまった・・・というのも事実です。
本当にご迷惑おかけしました。
以後気をつけます。

[855: 匿名さん]

829です。
火災保険料の平米単価が@155,000ではないのでは？と思って電話したのですが、私の味方が悪かったことが判明しました。対応も悪くなかったです。更に皆さんの不信感を煽ることは避けたいので、三井さんのために報告しておきますね。
損保に勤めている友人に聞いたのですが、地震保険はつける必要ないのでは、とのことでした。免震構造なので、地震保険が降りる可能性は極めて低いそうです。建物の保険金額は金融機関の都合が関係してくるはず、とも。いや〜〜、ほんとに保険って何だかよくわからないですね。

[856: 匿名]

火災保険ですが、変更後の火災保険設計書をみると、地震保険・家財特約・個人賠償特約は任意で付帯することをお勧めしますと書いてあります。
８５５さんが書かれているように任意であることが明記されています。
保険は何もおきなければもったいないということになりますが、何か起きたときには入っておいてよかったということになるものですので、私は任意の部分にも加入するつもりです。