理事長を訴えたい

[無能理事長弾劾]

理事長が無能で困っています．

新築物件を購入したのですが，重大な瑕疵を発見し，その件について理事会で説明させろと何度も言っても聞かず，あげくの果てに売り主と結託し瑕疵をごまかすかのような改善策を総会で採決しました．

また，来年の予算も共用部の電気代，有人管理費・費用等の無駄遣い，インターホンシステムの保守費用がないといった点があり，，住民として損害を被る案を総会で採決しました．

これも元はと言えば理事会で十分に吟味せず，またこちらの意見も組み入れないのが原因と思われます．

そこで理事長を損害賠償で訴えたいのですが可能でしょうか？

[2: 匿名さん]

総会で採決の結果、議決（承認）されたのですか？

[3: ３年目理事]

重大な瑕疵とは共用部ですか？

[4: 匿名さん]

＞住民として損害を被る案
損害とは誰が誰に与えたどのような損害ですか？
住民として損害を被る案とは、決算で損金処理するということ？

[5: 無能理事長弾劾]

＞０２
総会で採決の結果，承認されました．

＞０３
瑕疵とは共用部の問題です．
長くなるので別途，書き込みます．

＞０４
廊下の電気設備を２４時間点灯しているのですが，電灯をワット数の小さいものに換える，中庭の電灯を夜中は消灯する，その他，改善案を試算すると年鑑２００万は削減できるはずです．その旨，理事長にも伝えているのに結局改善することなく管理会社の言われるがままに予算案を総会に上程しています．これは住人にとっては大きな損害です．

[6: 無能理事長弾劾]

＞０３
当マンションは居住者の扉も含めて３次のセキュリティがあります。
１次は敷地内外、２次は棟内外、３次は個別の扉になります。
また，敷地内には複数の棟があります．

ここで、１次と２次のセキュリティの間はマンション共用部で自由に行き来できるべきです．
また，物件のパンフレットを見ても１次セキュリティと２次セキュリティの間に中庭やゴミ置き場等の共用部が含まれており，複数ある敷地内への入り口をくぐればそれらを自由に行き来できるべきです．
ところが実際にはそれらがつながっておらず，正面の入り口から中庭に行くには一旦棟内へ入った後でしか行けません．また，そのせいで別棟に行くには何度もセキュリティをくぐる必要があります．

｜をセキュリティとします
＜本来＞
敷地外｜エントランスホールー中庭等｜棟内｜各戸

＜現状＞
敷地外｜エントランスホール｜棟内｜中庭｜別棟｜各戸

これはマンションの利便性に関する重大な瑕疵と考えられます．
この点を何度も理事長に指摘し，住人全員に認識してもらった上本来の形になるように住人側で意見をまとめた上で売り主に無償でなおさせる，無理なら訴訟を起こしてでもなおさせる必要があると指摘しているのに結局，売り主の提案した簡単な改善案を総会に上程し，その承認をもって解決した，と言い張っています．

こちらから売り主にも何度か指摘しましたが共用部の問題は理事会を通してしか受け付けられないとはねのけられています．

となると，理事会が売り主に対して訴える義務があったのにおざなりの折衷案を総会に上程した理事会，理事長の責任なので損害賠償が可能かと思っています．

[7: 03]

損害賠償のためは、どのような根拠でいくらの損害額と試算しますか？

[8: 匿名さん]

総会で承認⇒組合員つまり住人が認めた。⇒もう、理事長だけの責任ではない。

[9: マン管オタク]

共用部の電気代が掛かり過ぎるのはよく聞く話ですが、
年間200万円削減するために、どれだけ投資が必要かまで
試算しましたか？
たぶん莫大な費用が掛り、修繕積立金の取崩しが必要に
なるんじゃないんでしょうか？
新築時には無理ですね。次年度にあなたが理事長になって
手を付けたらいかがでしょう。

[10: 無能理事長弾劾]

>０７
具体的な試算は現在も進めていますが，
＜根拠＞
１．０６で言ったような本来あるべきセキュリティが設備的に実現されていない
２．またその設備の不備により２４時間有人管理が正常に機能していない
３．共用部の電灯は２４時間点灯ではなく，人感センサーやタイマーなどで電気代を押さえる設備が本来あるべきだが，実現されていない
４．上記設備が実現されていないために電気代の無駄が発生しており管理費の無駄な消費が発生している

上記項目は本来，売り主が企業姿勢として（環境に配慮していると）アピールしているHPの内容や，物件のコンセプト（さりげない高いセキュリティ）を考えればもともと実現されているべきもので，実現されていないなら瑕疵として売り主側で改修するべきものです．
そしてそれらの項目を企業姿勢や物件の特徴としてアピールしており，それらは実現されているべきなのにされていないことは企業側に確認済みです．
なのであとは理事会がそれらの内容をまとめた上で売り主側に主張すべきなのにそれらを怠っている．これは善管注意義務に反しています．
あげくに，売り主の提示した中途半端な改善案を理事会で受領し，独断で総会事項とした上，承認しました．
これにより本来満たされているべき設備を実現できず住民側は損害を被っています．
よって上記にあるように善管注意義務に反している理事長に上記設備を実現するための費用を損害賠償として要求したいのです．

＜損害額＞
１．を実現するための共用部の工事費（壁の取り壊しおよび自動扉の再設置）
２．を実現するための共用部の設備費および工事費（仕様を満たすインターホンシステムの設置費）
３．を実現するための人感センサー，タイマー等，省エネ対策の設備費用
４．のために無駄に発生した電気代

以上を考えています．

[11: 無能理事長弾劾]

＞０８
総会で承認してしまった原因は理事会で十分に審議しなかったためと言えないでしょうか？
そもそもまだ新築１年の物件で理事会や管理組合の仕組みや今回の瑕疵を十分に知らない住民の現状を考えれば，委任状が大多数を占め，総会事項になった時点で承認できてしまうことは容易に想像できます．
となれば住人の納得のいっていない事項が承認された根本原因は理事会にあると言えます．

＞０９
前述の通り，これらの無駄が発生してしまう原因となった設備の不備は売り主が認めています．となればその投資も売り主が行うべきで，その要求を理事会はするべきなのに行わず，現状の不備があるままで予算を組んでいます．よって要求を行わなかったままで予算を組んだ理事会がその無駄に相当する部分を賠償するべきだと考えます．

[12: 新米理事長]

スレ主さんのお気持ちはわからないでもないですが訴訟などおこして後々すみずらくなりませんか？
新築なので理事たちはおそらく抽選などの方法により有能・無能関係なしに選出されたのではないですか？（立候補でも有能かどうかわかりませんが）
スレ主さんが本気で損害賠償などを考えているくらいなら、まずはその労力を
１．理事会を解散して自分が理事長になり率先して環境改善に動く。
２．解散がだめなら改善委員会などを設置、委員長に立候補して自分が率先して環境を改善する。
などされてはどうでしょう。

個人でクレームをいっている限りは、理事会から見ればただのクレーマー扱いにされてしまいますので、まずは仲間を集めましょう。
それらを改善した後に損害賠償なりなんなりを考えればいいとおもいます。
いまのままだとあなたの考えでは損害が拡大していることになりませんか？
まずはそれを食いとめるほうが先決とおもうのですが

[13: 理事経験あり]

12さんに同意

私も1期目は、理事経験初めての方ばかりでしたので
以前理事を経験した者からすると歯がゆい事は多かったです。

>改善策を総会で採決しました
総会で可決されますと
>8さんの仰るとおり理事長だけの責任追及は難しいと思います。
理事長を損害賠償で訴える前に、理事長を解任し新たな役員体制を整えるのが先ではないでしょうか？

私の場合は、大きな瑕疵ではありませんでしたが
アフター補修の問題があり、2期目に理事に立候補し
有志を募り組合員の3割が参加の委員会を立ち上げ問題に取り組みました。

必要な事は、この現状に問題意識をある組合員を募り行動する必要があると思います。
ＭＳは集合住宅です。
他の組合員が、許容範囲と判断してしまえばそれまでです。

[14: 周辺住民さん]

この状況で理事長を訴えるのは得策ではないと思います。

まず損害賠償で訴えると言う事は
総会で可決されている事項なので、理事長個人では無く管理組合に対しての賠償訴訟になると思います。

損害賠償ですから金銭が絡みます。
管理組合から金銭を取る形になりますから、スレ主さんを含めた組合員の管理費から取る形になります。

訴訟に勝ったとしても、何も利益は生まれないと思います。

それよりも、13さんが言うように
新たな役員体制を整えるのが必要だと思われます。

[15: 近所をよく知る人]

売主から提案がなされ総会で決議したのですから、状況はもっと込み入っているでしょう？

１．設計図書もしくは販売時のパンフ等ではどうだったか
２．引き渡し時の状況（とくに１に基づいていたか）
３．総会で提示された改善案
４．あなたが思う然るべき姿

おそらく>>06の説明にある＜本来＞が４、＜現状＞が３ですね。

瑕疵に該当するのは１と２の比較
理事会の責任は２〜３へ至る経緯
これからやる（やりたい）のは３→４へ持っていく事ですよね。


>>10についても同様です。
販売時と引き渡し時の約束をお願いします。

予算については、前年度と比較してどうなのかも大切です。

[16: 近所をよく知る人]

補足
私は、多かれ少なかれ理事長の責任はあると思います。
総会上程前に住民の意見を十分に審議していないからです。
（意見を述べる機会すら与えられなかったのはおかしい）

それを根拠として、損害賠償とまではいかなくても再審議を求める事はできると思います。
そして、納得のいく形にするには、みなさんのおっしゃるように「あなたが役員（できれば理事長）」になる事が最善策です。

[17: 元理事]

>廊下の電気設備を２４時間点灯しているのですが，電灯をワット数の小さいものに換える，中庭の電灯を夜中は消灯する，その他，改善案を試算すると年鑑２００万は削減できるはずです．その旨，理事長にも伝えているのに結局改善することなく管理会社の言われるがままに予算案を総会に上程しています

理事長の肩を持つ訳ではありませんが
私も同じ問題意識を持ち、理事会で管理会社含めて議論いたしました。
結論から言うと、総ての照明を省エネ品に替えるには多額の費用が必要なので、我々の場合は、半分を省エネ品に変更、使える照明は在庫として保管に切り替えました。
使える物を処分するのは、もったいないとの意見からです。
在庫が無くなり次第、省エネ品を在庫にする取り決めにしました。
スレ主さんの様に電気代節約の考えからすると、鈍い改善と思われるかもしれませんね！
その様な事情もあるのではないかと、私は想像いたします。

[18: 匿名さん]

所詮1期目の理事役員は、ＭＳ管理初心者が多く
前例も無い状況下で、頼みの綱は、管理会社です。
その管理会社に上手い事丸めこまれたのかもしれませんね！

多くのスレさんが言うように
理事長の解任決議を取り、スレ主さんが理事長になり
改革を行うのが一番だと思います。
理事をやる事で、色々分かる事も多いと思いますよ！

[19: ケロロ軍曹]

１８さんの意見と同感。志が高く、問題意識のしっかりとある方が理事になることが全ての組合員のためになります。がんばってください！！

[20: 新米理事]

12,18さんに同感。あとは、このマンションの住人がどれだけこの問題に関心を示すかどうかでしょう。無関心な住人が多いと、仲間を集める事もむずかしくなります。問題だと思う事を理事会役員が問題視せず、何かを掲示するのも理事会の承認が必要で、パソコンでの意見交換もできない場合、どのような方法で同じ問題意識を持った仲間を集めればいいのでしょうか？　問題点などを書いて、自分で全戸配布し仲間を集めるしかないのでしょうか？少し論点がずれますが、特に大規模マンションの場合で何かいい方法があったら教えてください。

[21: 18]

>問題点などを書いて、自分で全戸配布し仲間を集めるしかないのでしょうか？

私のＭＳ（小規模）ではＨＰが無かった為に、問題点を具体的に指摘し
全戸に配布し、共感者に集まって頂きました。
結果、約1割の組合員が委員として登録して頂きました。

追伸
委員は1割でしたが、毎月出席して頂いたのは半分強でしたが・・・

小規模なので参考にならないかもしれませんが
情報提供いたします。