区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[203: ↑]

つまり問題の本質はこうだ。

スレ主は、ひとりの外部居住のオーナーであり、この人物の意見は多数派とはいえないだろう
（外部居住者と、現居住者の利益は一致しないことが普通であり、外部居住者の意見が主流になることはない）

理事会は、一応、管理組合全体から承認された理事で構成されているし、素人ゆえ時に間違えることもあろうが、大筋では組合員に支持されている。
外部居住者よりも現居住者を優先して、共有施設を利用させたいという考えは、理事会だけがもっているというより、組合員の総意に近いのではないか？　つまり総会決議に持ち込めば、理事会側の考えは支持され、理事会が規約変更すれば、特別決議だろうと支持されるのではないか？

みんな法律論議を楽しんでいるが、このスレの本質は、たった一人の外部居住者のわがままなど、
理事会はいちいち聞いてられないということじゃないか？

[204: 匿名さん]

＞規約で外部居住者の利用を制限することを明文化してしまったら、どうするのだよ？

数に限りがある駐車場の様に、利用の制限は可能だが、外部居住者と言う理由でだけで制限は不可能と言うことです。

[205: 元理事]

私は、スレ主が真摯な態度で理事会と「話し合い」できる方策が見つかればっと思ってました。
勝ち負けでなく、外部オーナーは共有財産の持ち主なのですから、その恩恵を得、楽しめるのは良いことだと思うのです。
喧嘩腰ではいけません。
理路整然と求められる権利かつ相手側が理解できる説明を模索し、もしそれが正当であれば余裕をもって請求すればいいのかと。
但し、それは逆も言えるわけで、理事会側がなぜ今回のような行動に出たのかを理解しないといけないなぁっと思います。

理事会の真意、現行細則の正確な記述 などを明らかにされないのが残念ですね。

[207: ↑]

理事会の真意は、外部居住オーナーに対する警戒心がベースにあるはずだ。

現住の組合員にとって、外部オーナーは疎ましいものである。

[208: 匿名さん]

>>207
同感です。共用施設はちゃっかりと利用するとはおいしいとこ取り
だと思われても仕方がありません。

[209: 匿名さん]

＞理事会の真意は、外部居住オーナーに対する警戒心がベースにあるはずだ。

＞現住の組合員にとって、外部オーナーは疎ましいものである。

>>207　同感です。共用施設はちゃっかりと利用するとはおいしいとこ取りだと思われても仕方がありません。


共有者、出資者の権利は法で守られるのは当然。
たかがハード、利用法は幾らでもある。その内に半数以上が賃貸しになる現実になりましょう。

[210: ↑]

お前の言っていることは、管理規約が改正されないという条件付だ。
断言するが、現住民の権利を優先させるために、理事会は、スレ主がごねればごねるほど、
規約を改正することにはしる。

>>その内に半数以上が賃貸しになる現実になりましょう。

でたらめいうな。分譲マンションがそこまで構成がかわるのには、15年〜20年以上かかる。
もしお前のでたらめが現実になったとすれば、そのときに、規約を変えればいい
。

[211: ↑]

>>たかがハード、利用法は幾らでもある。

たかがハードだから、お前のいうような大げさな権利保障の問題ではない。
使用細則のレベルでも、外部居住者の利用制限を加えることは合理性がある。

[212: 匿名さん]

＞たかがハードだから、お前のいうような大げさな権利保障の問題ではない。使用細則のレベルでも、外部居住者の利用制限を加えることは合理性がある。

数に制限がある駐車場の例でも、規約で特定の区分所有者と使用契約し、専用部分の貸与した区分所有者の契約の効力失効を定めているのが普通で、貴方のように生活主体感覚の感情論ではすまないのです。資産価値の維持や建て替えなどの際の外部居住の区分所有者の賛同が不可欠なことは、共有団体の宿命なのです。

[213: ↑]

資産価値の維持や建て替えなど　またまた大げさな話で、自分の法律論をぶちかましているが、
意味がない。

スレ主の質問は、スカイラウンジごときの共用施設の利用に関してでの話であり、資産価値維持？
ましてや建て替え？とはずいぶん筋の違うお話ですな。

感情論ではなく、現実論である。
スカイラウンジの使用方法など、ただいま現在住んでいる住民の都合（区分所有者、賃貸者の区別なく）を優先すべきであって、外部居住者のわがままよりも、大多数の現住者の意見をきくべきである。

↑あくまで法律論を振りかざすなら、理事会は粛々と外部居住者の共用施設の利用制限を規約化するのみ。例えば、現住であれば、毎月5回まで使えるが、外部居住者は月1回とか、差をつけることも可能。

[214: 匿名さん]

みんな、本当に分譲マンションに住んでいるのであれば、自分のマンションの規約集を読んでみるといい。机上の空論ではなく、資料に当たってみると良い。

私のマンションの規約は、理事会の決議事項として、「共用部分の管理に関する事項」を明記している。これが普通だと思う。

共用施設の利用方法を含めた共用部分の管理に関する事項については、骨子を規約で定め、細部を使用細則で定めるのが普通であるが、全てを使用細則で定めきることは難しく、実際には、適宜、臨機応変に判断しなければならないことがあり、理事会の決議事項としているわけである。

共用部分の管理に関する事項の決定権限を理事会に委ねることはできないという人がいるが、それは間違い。そのようなことを言う人は、実際のマンション管理規約を読まずに、想像で書いているだけだろう。

理事会は、規約と使用細則を前提に、それに反しない範囲で、自由に管理に関する事項を決定することができる。その意味で、理事会の権限はかなり強い。

さて、ここで重要なのは、理事会が決定するとしても、「規約と使用細則」に反してはならない、という点である。理事会の決定は、あくまでも「規約と使用細則」に反しない範囲で、という限定があるのであり、「規約と使用細則」に反する決定は、無効となる。

では、スレ主のマンションの理事会の決定は、有効だろうか。無効だろうか。

スレ主のマンションは、規約か使用細則で、共用施設を利用できる者として、「区分所有者」と「占有者」が併記されているようであるが、区分所有者については「現に居住する」という限定は加えられていない、とのこと。このスレ主のマンションの規定をどう解釈するか。

一つの解釈は、「現に居住する」という限定がない以上、居住していない区分所有者、賃貸に出した区分所有者も、利用権者から除外されていない、と考える（Ａ説）。

もう一つの解釈は、第三者に賃貸に出してしまった区分所有者は、賃借人を通じて共用施設を利用している（利用できる立場にある）と考え、「賃貸に出した区分所有者でも利用できる」という明文がない限り、自分自身はもはや共用施設を利用することはできない、と考える（Ｂ説）。

規定をどう解釈するかは、つきつめれば、意思解釈の問題ということになる。分かり易く言うと、規定の解釈とは、当該規定をつくった人がどういつもりでつくったのか、ということを明らかにする作業ということである。ただ、そこでいう「当該規定をつくった人」が、マンションの規定（規約、使用細則）の場合は、多数となり、しかも、個々具体的な人間を想定するのではなく、当該マンションを購入する属性下の人間というおおざっぱなくくりを設定はするかも知れないが（この点は私自身は若干疑問に思っている）、「一般通常人」という抽象化された人間を前提とする点で、例えば売買契約書の解釈（売主と買主が合意した意思の内容の解釈）よりは、ずっと難しい。文言が一番重要であるが（文理解釈）、それだけでは意思を推測することはできない。当該規定の前後関係及び規定全体の趣旨をも考慮して意思を推測する作業を行う。マンションとはなんぞや、という根源的な問題も影響する。

文理解釈をつきつめるとＡ説が出てくるが、区分所有者間の公平という視点に立つと、第三者に賃貸に出してしまった区分所有者についてまで共用施設の利用を認めるということが規定制定者の「意思」であったとは到底思えず、Ｂ説になる。

私はＢ説を採用するし、おそらく多くの人はそう考えるのではないか。このスレを読むと、賃貸に出した区分所有者が共用施設を利用することについて、理屈抜きに拒否反応を示す人が多いように感じるが、その感覚が多数であるのであれば、まさに、そういった感覚を持つ人がマンション購入における「一般通常人」であると言うことができ、Ｂ説を採用する根拠となるものである。

そうすると、スレ主のマンションの理事会の決定は、当然の決定をした、ということになり完全に有効ということになる。

なお、Ａ説とも、Ｂ説とも、結論がつかないという場合はどうなるか。この場合は、そのようなお互いに矛盾する二つの解釈の余地のある規定の有権的解釈権限が、共用部分の管理に関する事項の決定権限の一部として、理事会に与えられている、と考えることができるのではなかろうか。この立場に立つと、スレ主のマンションの理事会は、上記の有権的解釈権限を行使した、とみることができ、やはり有効ということになる。

規約・使用細則の文言の解釈の根底をなす一般通常人の感覚、言葉をかえれば「常識」について、色々考えさせるれスレだと思う。とても、ためになった。

[215: 匿名さん]

・1日4時間を超えない範囲とする
・9:00〜18:00までとする
・部外者の同伴者は1名までとする
など利用を円滑にする範囲であれば理事会で決めることができるでしょうが、そもそも利用することができないというところまでが理事会の権限なのでしょうか？特に迷惑行為があったとかでなく他の利用者が利用できないほど使っているのでない限り理事会にそこまで踏み込む権利はないと思います。

[216: 匿名さん]

＞文理解釈をつきつめるとＡ説が出てくるが、区分所有者間の公平という視点に立つと、第三者に賃貸に出してしまった区分所有者についてまで共用施設の利用を認めるということが規定制定者の「意思」であったとは到底思えず、Ｂ説になる。

公平ではなく、衡平の視点に立って規約を決めろと言うのが、区分所有法の規定である。
一層の勉学を期待する。

[217: 匿名さん]

>>214
>共用部分の管理に関する事項の決定権限を理事会に委ねることはできないという人が
>いるが、それは間違い。

それはそのとおりですが、集会決議によらない場合、共用部分の管理に関する
決定方法（法１８条２項）は、絶対的規約事項ですから、必ず規約にその旨の
規定を置かなければなりません。
あなたのマンションでは、規約にその旨の規定がありますか？
「使用細則による」となっていませんか？

>もう一つの解釈は、第三者に賃貸に出してしまった区分所有者は、賃借人を通じて
>共用施設を利用している（利用できる立場にある）と考え、「賃貸に出した
>区分所有者でも利用できる」という明文がない限り、自分自身はもはや共用施設を
>利用することはできない、と考える（Ｂ説）。

賃借人の使用権と、賃貸人（区分所有者）の使用権は別個のものです。Ｂ説だと
賃貸人の法定共用部分の使用はどのように説明しますか？

[218: 匿名さん]

２１７番の方

まず、私のマンションの規約ですが、２１４番に書いたとおり、規約に、理事会の決議事項がいくつか列挙されていて、その中の一つに「共用部分の管理に関する事項」が書かれています。但し、「規約、使用細則、集会の決議に反しない範囲において」という限定が付いています。


次に、賃貸人の使用権と賃借人の使用権は別個だとの指摘についてですが、別個ではないでしょう。賃貸人が使用権を持っているから、賃借人は、賃貸人の使用権に依拠して、賃貸人の使用権を援用して、使用できる、だけです。
賃借人が賃貸人とは別個に使用権を持つはずがありません。
共用施設の利用権者は使用細則で定められるのが普通でしょうが、この使用細則で賃借人を含めた「占有者」という書き方がされます。だからといって、賃借人がこの使用細則の効力によって、当然に、共用施設を利用できることになるはずがありません。
まず、賃貸人（区分所有者）から正当に賃借した、という賃貸人（区分所有者）からの授権があり、それを前提に、区分所有者間でそのような賃借人の使用を許諾した、それが規約及び使用細則です。

[219: 匿名さん]

おーい、スレ主さん。

あなたのマンションの規約中、理事会の権限・決議事項の部分を書いて。

[220: 匿名さん]

>>218
>但し、「規約、使用細則、集会の決議に反しない範囲において」という限定が付いています。

この場合、規約による別段の定めとは、「使用細則により定める」という意味です。
（当然、規約で直接規定している事項もあります。）
一度、管理規約全体を鳥瞰してみてください。

>賃貸人の使用権と賃借人の使用権は別個だとの指摘についてですが、別個ではないでしょう。

>>96 に書いたとおりです。

[221: 匿名さん]

２１６番の方

区分所有法第３０条第３項に、規約は「区分所有者間の利害の衡平が図られるように」定めるべきことが規定されています。

あなたは、このことを言っているのですね。

私が言っているのは、共用施設の利用者の範囲を定める規約・使用細則の規定を「解釈」する場面における、区分所有者間の「公平」です。

賃貸に出した区分所有者（賃借人が共用施設を使っている）と自ら住んでいる区分所有者との比較をしているのであり、文字通り「公平」に関する議論です。「平等」という言葉でも良いでしょう。

この場面で、「衡平」という言葉は使わないでしょう。「衡平」は、種々の要素を取り混ぜ総合判断する最終局面で使用する言葉でしょう。表面的な「平等」とは異なる、より上位の判断基準として使われるべき言葉です。

私が「公平」を使用した文脈では、まさに「公平」が正しいはず。区分所有法の文言をそのままもってきて、「衡平」が正しい、という指摘は、余りにお粗末。

法律を知っているのであれば、もう少し、意味のあることを書きなさい。

[222: 匿名さん]

２２０さん。

あなたの言っていることが全く分かりません。

あなたに質問だが、借地（賃借権）上の庭付き一戸建住宅の賃借人は、何故、当該庭を利用できるのでしょうか？

あなたの考えでは、建物所有者（土地賃借人）が保有している土地に対する借地権とは別に、建物賃借人は土地に対する使用権を別個に保有する、ということになってしまう。

そんなばかなことはないよ。

建物賃借人は、賃貸人である建物所有者（土地賃借人）が地主に対して有している借地権を前提に、それを援用して庭を利用できるに過ぎないのですよ。

だから、親亀こけたら子亀もこける、建物所有者（土地賃借人）が地主に対する関係で借地権を失えば、建物賃借人も、地主に対して権利を主張することができなくなるのです。

あなたの理屈だと、建物所有者（土地賃借人）が借地権を失おうが失うまいが、建物賃借人は、権利を主張できることになってしまうよ。

区分所有マンションでも、専有部分の賃借人は、賃貸人である区分所有者が敷地や共用部分に対して有している持分に基づく使用権を前提に、それを援用することができるだけです。

あなたは、規約に共用部分の利用者として「占有者」とあることから、賃借人には何か独立した権利が生じるように勘違いしているのかも知れないが、全くの勘違い。

あなたは、少しは法律をかじったようだが、物事の本質が分かっていない。リーガルマインドというものが欠落している。

一から勉強をやり直した方がいいね。

[223: 匿名さん]

２２０さん、簡単な例を出してみましょう。

１．夫婦と２０歳の長男、３人家族で賃貸マンションに住んでいる。

　　賃貸借契約上の賃借人は夫である。

　　この場合、妻と長男は、なにゆえ、居室を使えるのか？

　　妻と長男は、夫の賃借権とは別個の何らかの権利を有するのか？

２．法人契約で、借上社宅として、従業員が賃貸マンションに住んでいる。

　　賃貸借契約上の賃借人は、勤務先の法人である。

　　この場合、従業員は、なにゆえ、居室に住めるのか？

　　法人の賃借権とは別個の何らかの権利があるのか？


これらの事例では、賃借権と別個の権利などというものは生じないでしょう？

１の妻と長男も、２の従業員も、賃借人が有する賃借権という権利を「援用」して居室を利用しているのです。

賃借権とは別の権利が生じることはない。

１で夫と妻・長男の間に、２で法人と従業員の間に、何か約束ごとがあり、その約束ごとに従って、一方が相手に何かを要求する「権利」があるとしても、それは、およそ賃貸人に主張できる権利ではない。