区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[163: 匿名さん]

>何故、規約変更が総会の特別決議（４分の３以上の賛成が必要）で、使用細則の変更が総会の普通決議（過半数の賛成が必要）となるのか、理解できない。

お教えしましょう。
ペットの可否は規約で、可なれば細則でペット取扱の規定を決める。
管理費等の負担割合は規約で、具体的金額は、規約の負担割合で管理費等の金額設定や金額改定を普通決議で。
駐車場の使用を契約とし、居住の区分所有者でなくなった時は契約の効力がなくなるとの本筋は規約で、それ以外の金額、書類などは使用細則で決めて普通決議。
のようにね。規約は規定の本筋を、細則はこの本筋の運用規定をね。

[164: 匿名さん]

＞（出席理事の議決権の過半数

デタラメは書かないこと。

[165: 匿名さん]

標準管理規約と全然違う内容の管理規約を採用しているマンションもある。

実際、うちのマンションは、使用細則の改正は理事会で行う、と明記してある。

これは法律違反なの？

[166: 匿名さん]

>>165

使用細則改正の要件について管理規約に特段定めがない場合は普通決議。
ただし使用細則の改正条件については、管理規約で定めることができるから
別に違法ではないと思います。

[167: 匿名さん]

＞実際、うちのマンションは、使用細則の改正は理事会で行う、と明記してある。これは法律違反なの？

区分所有法違反。
その細則違反での制裁は無効。

[168: 匿名さん]

区分所有法第１８条（共用部分の管理）では、
１項　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２項　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
と規定しています。

共用部分の利用行為は、狭義の管理行為のひとつですから、規約で管理者その他の
機関（たとえば、理事会）に決定させるものと定めることもできます（２項より）。

スレ主のマンションの場合、このことも含めて管理規約等の規定を開示しないと
判断はできないということになります。

[169: 匿名さん]

本来規約で定めるべき事項を使用細則に委ねていながら、その使用細則の改正要件を総会の普通決議とか理事会の決議とかにしているときは、区分所有法違反だと思う。その使用細則の改正要件が規約と同様、総会の特別決議を要求しているのであれば、その使用細則は規約と同じもの（一体のもの）であり、違反ではないと思う。

これに対し、必ずしも規約で定めなければならない、という程ではない事項については、規約以外の使用細則等（総会の特別決議を要しないレベルの規範）に委ねることができる。

それでは、スレ主が固執するスカイラウンジ等の規約共用部分の利用権について、その利用権者を居住していない区分所有者や賃貸に出した区分所有者についてまで認めるとか、禁止するとか、そういった類の問題については、必ず規約で定めるべき事項なのか、それともそうではないのか。

非常に難しい問題だと思う。

私のマンションでは、スカイラウンジ等の規約共用部分の利用権者の範囲については、使用細則で定められているが、この使用細則について、「規約と一体」、「使用細則の制定改廃は規約のそれに準じる。」と明記されている。すなわち、この使用細則は規約と一体であり、規約の一部を構成するものと言える。

従って、私のマンションでは、使用細則でスカイラウンジの利用権者を決めることは全く問題が生じないと思う。

このような使用細則は珍しいのだろうか。

[170: 匿名さん]

１６５です。

規約集をよく読んだら、理事会決議で決めるのは、「使用細則」ではなく、更にその下の「運用規程」なるものだった。すいません。

[171: 匿名さん]

理事じゃなく、組合員だった。

使用細則の改正は、普通決議　（出席組合員の議決権の過半数）
管理規約の改正は、特別決議　（全組合員総議決数の4分の3以上）

と覚えておきましょう。

[172: 匿名さん]

>>163

教えて下さい。

スカイラウンジの利用者の範囲は、

規約で決めるべきか？

使用細則で決めるべきか？

[173: by169]

いろいろ調べて、考え直した。

必ず規約で定めなければならない事項というのは存在しないようだ。

実際、規約のないマンションはある。かなり古いマンションの場合だが。

区分所有法は、規約で定めることができる事項を示しているだけで、それら事項は必ず規約で定めなければならない、ということではないようだ。

ただ、いったん規約で定めてしまうと、その変更には特別決議が必要だ、ということ。

共用部分の管理に関する事項は原則、総会の普通決議で決する（区分所有法１８条１項）、ということ。

１６６，１６８，１７１が正解でした。

共用部分の利用者の範囲を使用細則で定めることができ、そしてその使用細則を総会の普通決議で変更できることがきる、ということ。

お騒がせしました。

[174: 匿名さん]

>>173
>必ず規約で定めなければならない事項というのは存在しないようだ。

規約によってのみ、定めることを認めている事項はあります。
その対象となる事項を、「絶対的規約事項」といいます。

[175: 匿名さん]

↑
そのとおり。

でも、共用部分の管理に関する事項は、絶対的規約事項ではないですよね。

[176: 匿名さん]

スレ主へ。

あなたのマンションについて、共用部分の利用に関する部分だけでよいから、管理規約と使用細則の条文を抜粋せずに原文そのまま、紹介して欲しい。

また、管理規約と使用細則、それぞれの改正要件に関する部分も、同様にお願いします。

それがないと有意義な意見交換ができないと思う。

[177: 匿名さん]

６００戸規模、展望ラウンジ、駐車場外部貸し出しＯＫ、カフェそして
外部居住者として利用を申し込んで断られている。
これで原文だしたら確実に特定されちゃうからたぶんムリだよ。

[178: 匿名さん]

誰がスカイラウンジを利用できるか、といった事項をどのレベルの規範で定めるかは、マンションそれぞれが決めること。

規約ということもあろう、
使用細則ということもあろう、
はたまた運用規程なるものということもあるかもしれない。
また、総会で個別決議することもあるかもしれない。
また、規約や使用細則・運用規程、総会決議などで理事会や管理者に授権されていれば、理事会や管理者が個別に決議・決定することもあろう。

規約に書いてあることであれば、その変更は総会の特別決議が必要、
使用細則で書いてあることであれば、その変更は原則、総会の普通決議が必要、
運用規程なるもので書いてあるとすれば、その変更は理事会の決議でできそうだ。
理事会や管理者に決定が委ねられているのであれば、過去に決定した事項を変更することは、その理事会や管理者が随時、決定し直せば良い。

規約や使用細則を具体的に示してくれなければ、判断しようがない。

[179: 匿名さん]

>>177

マンションの規模を含めて、モディファイしているに決まってるでしょう。

原文を示したからといって、特定されることはないと思う。

スレ主が規約と使用細則を示すことに何の支障もないと思う。

[180: 匿名さん]

>>177
特定するなら現時点での情報でも特定できてますよ。
こんな変わった要求をする人も少ないですから。

[181: 匿名さん]

結論はスレの負け。

理事会がダメと決めたらダメだよ

[182: 匿名さん]

＞理事会がダメと決めたらダメだよ

各共有者は、共用部分をその用法に従って、使用することが出来る。（区分所有法１３条）
各共有者は、その持分に応じて、共有部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。（同法１９条）