区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[163: 匿名さん]

>何故、規約変更が総会の特別決議（４分の３以上の賛成が必要）で、使用細則の変更が総会の普通決議（過半数の賛成が必要）となるのか、理解できない。

お教えしましょう。
ペットの可否は規約で、可なれば細則でペット取扱の規定を決める。
管理費等の負担割合は規約で、具体的金額は、規約の負担割合で管理費等の金額設定や金額改定を普通決議で。
駐車場の使用を契約とし、居住の区分所有者でなくなった時は契約の効力がなくなるとの本筋は規約で、それ以外の金額、書類などは使用細則で決めて普通決議。
のようにね。規約は規定の本筋を、細則はこの本筋の運用規定をね。

[164: 匿名さん]

＞（出席理事の議決権の過半数

デタラメは書かないこと。

[165: 匿名さん]

標準管理規約と全然違う内容の管理規約を採用しているマンションもある。

実際、うちのマンションは、使用細則の改正は理事会で行う、と明記してある。

これは法律違反なの？

[166: 匿名さん]

>>165

使用細則改正の要件について管理規約に特段定めがない場合は普通決議。
ただし使用細則の改正条件については、管理規約で定めることができるから
別に違法ではないと思います。

[167: 匿名さん]

＞実際、うちのマンションは、使用細則の改正は理事会で行う、と明記してある。これは法律違反なの？

区分所有法違反。
その細則違反での制裁は無効。

[168: 匿名さん]

区分所有法第１８条（共用部分の管理）では、
１項　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２項　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
と規定しています。

共用部分の利用行為は、狭義の管理行為のひとつですから、規約で管理者その他の
機関（たとえば、理事会）に決定させるものと定めることもできます（２項より）。

スレ主のマンションの場合、このことも含めて管理規約等の規定を開示しないと
判断はできないということになります。

[169: 匿名さん]

本来規約で定めるべき事項を使用細則に委ねていながら、その使用細則の改正要件を総会の普通決議とか理事会の決議とかにしているときは、区分所有法違反だと思う。その使用細則の改正要件が規約と同様、総会の特別決議を要求しているのであれば、その使用細則は規約と同じもの（一体のもの）であり、違反ではないと思う。

これに対し、必ずしも規約で定めなければならない、という程ではない事項については、規約以外の使用細則等（総会の特別決議を要しないレベルの規範）に委ねることができる。

それでは、スレ主が固執するスカイラウンジ等の規約共用部分の利用権について、その利用権者を居住していない区分所有者や賃貸に出した区分所有者についてまで認めるとか、禁止するとか、そういった類の問題については、必ず規約で定めるべき事項なのか、それともそうではないのか。

非常に難しい問題だと思う。

私のマンションでは、スカイラウンジ等の規約共用部分の利用権者の範囲については、使用細則で定められているが、この使用細則について、「規約と一体」、「使用細則の制定改廃は規約のそれに準じる。」と明記されている。すなわち、この使用細則は規約と一体であり、規約の一部を構成するものと言える。

従って、私のマンションでは、使用細則でスカイラウンジの利用権者を決めることは全く問題が生じないと思う。

このような使用細則は珍しいのだろうか。

[170: 匿名さん]

１６５です。

規約集をよく読んだら、理事会決議で決めるのは、「使用細則」ではなく、更にその下の「運用規程」なるものだった。すいません。

[171: 匿名さん]

理事じゃなく、組合員だった。

使用細則の改正は、普通決議　（出席組合員の議決権の過半数）
管理規約の改正は、特別決議　（全組合員総議決数の4分の3以上）

と覚えておきましょう。

[172: 匿名さん]

>>163

教えて下さい。

スカイラウンジの利用者の範囲は、

規約で決めるべきか？

使用細則で決めるべきか？

[173: by169]

いろいろ調べて、考え直した。

必ず規約で定めなければならない事項というのは存在しないようだ。

実際、規約のないマンションはある。かなり古いマンションの場合だが。

区分所有法は、規約で定めることができる事項を示しているだけで、それら事項は必ず規約で定めなければならない、ということではないようだ。

ただ、いったん規約で定めてしまうと、その変更には特別決議が必要だ、ということ。

共用部分の管理に関する事項は原則、総会の普通決議で決する（区分所有法１８条１項）、ということ。

１６６，１６８，１７１が正解でした。

共用部分の利用者の範囲を使用細則で定めることができ、そしてその使用細則を総会の普通決議で変更できることがきる、ということ。

お騒がせしました。

[174: 匿名さん]

>>173
>必ず規約で定めなければならない事項というのは存在しないようだ。

規約によってのみ、定めることを認めている事項はあります。
その対象となる事項を、「絶対的規約事項」といいます。

[175: 匿名さん]

↑
そのとおり。

でも、共用部分の管理に関する事項は、絶対的規約事項ではないですよね。

[176: 匿名さん]

スレ主へ。

あなたのマンションについて、共用部分の利用に関する部分だけでよいから、管理規約と使用細則の条文を抜粋せずに原文そのまま、紹介して欲しい。

また、管理規約と使用細則、それぞれの改正要件に関する部分も、同様にお願いします。

それがないと有意義な意見交換ができないと思う。

[177: 匿名さん]

６００戸規模、展望ラウンジ、駐車場外部貸し出しＯＫ、カフェそして
外部居住者として利用を申し込んで断られている。
これで原文だしたら確実に特定されちゃうからたぶんムリだよ。

[178: 匿名さん]

誰がスカイラウンジを利用できるか、といった事項をどのレベルの規範で定めるかは、マンションそれぞれが決めること。

規約ということもあろう、
使用細則ということもあろう、
はたまた運用規程なるものということもあるかもしれない。
また、総会で個別決議することもあるかもしれない。
また、規約や使用細則・運用規程、総会決議などで理事会や管理者に授権されていれば、理事会や管理者が個別に決議・決定することもあろう。

規約に書いてあることであれば、その変更は総会の特別決議が必要、
使用細則で書いてあることであれば、その変更は原則、総会の普通決議が必要、
運用規程なるもので書いてあるとすれば、その変更は理事会の決議でできそうだ。
理事会や管理者に決定が委ねられているのであれば、過去に決定した事項を変更することは、その理事会や管理者が随時、決定し直せば良い。

規約や使用細則を具体的に示してくれなければ、判断しようがない。

[179: 匿名さん]

>>177

マンションの規模を含めて、モディファイしているに決まってるでしょう。

原文を示したからといって、特定されることはないと思う。

スレ主が規約と使用細則を示すことに何の支障もないと思う。

[180: 匿名さん]

>>177
特定するなら現時点での情報でも特定できてますよ。
こんな変わった要求をする人も少ないですから。

[181: 匿名さん]

結論はスレの負け。

理事会がダメと決めたらダメだよ

[182: 匿名さん]

＞理事会がダメと決めたらダメだよ

各共有者は、共用部分をその用法に従って、使用することが出来る。（区分所有法１３条）
各共有者は、その持分に応じて、共有部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。（同法１９条）

[183: 匿名さん]

区分所有法に罰則規定はないし、理事会がダメといったらダメでしょうな。

[184: 匿名さん]

１８２番を１３条原理主義者と呼ぼう。

区分所有者は専有部分を所有しているだけで、既に共用部分を使用している。
１３条はそれを保障しているだけ。

共用部分に属する共用施設の利用者の範囲をどう設定するかは、共用部分の管理に関する事項であり、区分所有法１８条の問題である。
この１８条は、１項で、共用部分の管理は原則、「集会の」（総会のこと）「決議」（普通決議のこと）で決めるべきこと、２項で、「規約で別段の定め」をすればそれに従うことを規定している。

ちなみに、最近のマンションの規約を読んでみたら、「共用部分の管理に関する事項」の決定を理事会決議に委ねることを明記していることがほとんどのよう。みなさん、自分のマンションの規約（理事会の権限の部分）を読んでみると良い。規約や使用細則、総会決議に反しない範囲であれば、理事会決議で決定できるのです。理事会の権限は、結構、強い。

なお、共用部分の管理に関する事項を決定するに当たって、１３条の趣旨が尊重されなければならにことは、その通りであり、その限りでは、１３条も意味を持つことは確か。
例えば、一定の持分以上の（床面積以上の）区分所有者に限って共用施設を利用できる、等の合理的理由のない内容であれば、それは、１３条の趣旨に反し、無効となる可能性はあろう。
しかし、賃貸に出した区分所有者の利用を制限することは、区分所有者が利用できなくなることの反面その代わり賃借人が利用することができることになるわけであり、不合理な制限とは言えない。完全に有効と考えられる。

[185: 匿名さん]

１８４番。補足。

民法の債務不履行の分野に「履行補助者」の理論がある。
履行補助者が故意・過失で債務不履行を犯し債権者に損害を与えたときは、履行補助者を利用した債務者自身が賠償責任に任じる、という理論。

賃借人は、この「履行補助者」に該当することがある。

賃借人は、いわば、賃貸人の「手足」ということ。

手足である賃借人が共用施設を利用すれば、それは一種、賃貸人である区分所有者が利用したと同じことであるし、手足である賃借人が共用施設を利用できる立場にあるのであれば、それは一種、賃貸人である区分所有者も共用施設を利用できる立場にあることを意味する。

賃貸に出した区分所有者の共用施設利用を禁止したからといって、区分所有法１３条違反云々の問題は生じるものではない。

[186: 匿名さん]

チェックメイト

[187: 匿名さん]

だから理事会にダメと言える権限はないんだって。総会決議があれば制限できる。

[188: 匿名さん]

＞ちなみに、最近のマンションの規約を読んでみたら、

たいしたもんだ。マンションストック数は５００万戸を超えているらしいが、みんな読んだ分けじゃなかろう。


＞「共用部分の管理に関する事項」の決定を理事会決議に委ねることを明記していることがほとんどのよう。

集会決定の原則主義で、規約で別段の定めは出来るが、理事会に委ねることは出来ない。

[189: DASH]

１つ疑問なのですが、ほぼ全員「匿名」で書かれるのはなぜですか？

自信ありげに「変わった要求する人」「おかしなこと言う人」「○○に決まってる」
等といっている方が多く見られますが、特定のお名前で書き込まれたらどうですか？
そこまで自信あるのであれば、匿名で書く必要もないでしょう。
（本名を書けと言っているのではなく、同じハンドルネームを使用したら？という意味です）

さて、本題。

共用施設を利用できるのは、
「区分所有者、占有者および、その同居人と、その来訪者」
となっているので、現状の規約上は居住していることを条件にはしていません。
そして、今までは居住している、していないにかかわらず利用できた。
そして、現在も規約には変更を加えずに、理事会の決定で運用方針だけを変えた。
ここまでが現状の事実確認。

そして、理事会の決定も「絶対に禁止してやるんだ！」という状況では無く、
今後の運用として「その方がわかりやすいんじゃないの？」という感じだったとのこと。
この点は曖昧ですが、「なにがなんでも！」というのとは違うらしく、
皆さんの言うような「総会で意地でも明文化してくる」という状況でも無いようです。

そもそも、「使いにくくする」「住みにくくする」「がんじがらめにする」
のが組合の目的ではないですから、何かしらの目的、もしくは何かしらの予防効果を
期待しての理事会での決定だと思いますので、その部分をきちんと説明して
いただければ、こちらとしても納得いくのですが、そう言った説明はなく、
「決定したから」というだけで、「現状、特に不利益は出ていない」にもかかわらず、
住んでいないという理由だけで、利用禁止にするのは、本来の組合の目的から
逸脱している気がしますが、どうなんでしょうか。

私としても理事会の言い分もわからなくはない（「二重に使うのはおかしい」という理屈）ので、
別に「敵対」したい訳ではなく、特に現状大きな不利益があるわけでもないのだから、
平等に（回数の上限を設けるなど）共用施設を使えたらそれで良いと思うのですが、
そんなに難しいことなのでしょうか。そして、それがそんなに「変」な要望なんですかね。

あるモノを使わずに、組合費の収支の赤字を拡大させる方がよっぽどナンセンスだと
私は考えるのですが、、、

[190: 匿名さん]

＞手足である賃借人が共用施設を利用すれば、それは一種、賃貸人である区分所有者が利用したと同じことであるし、手足である賃借人が共用施設を利用できる立場にあるのであれば、それは一種、賃貸人である区分所有者も共用施設を利用できる立場にあることを意味する。

つまり、賃借人も賃貸人も利用出来る立場にあると言うことだ。明解だね。

但し、手足の理屈は自己流解釈で頂けない。

[191: 匿名１号さん]

＞共用施設を利用できるのは、
＞「区分所有者、占有者および、その同居人と、その来訪者」
＞となっているので、現状の規約上は居住していることを条件にはしていません。
なぜ「共用施設を利用できるのは」で括るのかな．．．
各主要設備ごとに細則はあるはずだが、全て使用者の項目は同じなの？

[192: 匿名さん]

あるモノを使わずに、組合費の収支の赤字を拡大させる方がよっぽどナンセンスだと
私は考えるのですが、、、

理事会経験者からいわせるとすごい誤解ですね。
共用施設の収入など、駐車場収入を除けば、微々たるものであり、組合費の収支には全く影響しない。収支に影響するのは、ずばり言って、収入では管理費の滞納の有無であり、支出では管理会社への支払いである管理委託料が、全てを決するのです。

例えば、スカイクラブ。こんなものは遊ばしておいてもいいのです。ルームの使用料などはっきりいって元がとれるような価格で設定していません。原価償却費の方が高いと思うよ。
あまり乱暴に使われると備品が壊れたりして、その修理代の方が高いくらいです（保険で賄われることが多いですが、免責１万円とかかかる）うちも大規模マンションなのですが、まかさと思われるところが壊されたりしますよ。月に数回しかつかわないのにですよ。
だから理事会は、面倒なことをするような人には貸したくないわけ。

スレ主さんがなにかした？というわけではなく、突然の理事会のルール変更は、その背景になにかあったのだと思う。おそらく外部利用者でマナーのわるい奴がいて、そいつを追い出すための言い訳をしたのでは？よくある話。

[193: 匿名さん]

＞この点は曖昧ですが、「なにがなんでも！」というのとは違うらしく、
＞皆さんの言うような「総会で意地でも明文化してくる」という状況でも無いようです。


スレ主さん。甘いね。議案を起草するのは、理事会ですよ。
スレ主さんが攻めれば攻めるほど、彼らは考える。最終的には、「総会で意地でも明文化してくる」が結論です。

スレ主さんは、法律や理屈で攻めているのだから、対抗する理事会も、細則の変更、場合によっては覚悟を決めて規約の変更に着手します。スレ主さんのような大規模マンションに僕も住んでいるからよくわかるけど、大規模マンションなら、白紙委任状や議決権行使書は、管理会社の尻を叩けば彼らはなにがなんでも集めてきます。４分の３の議決権も理事会が管理会社とともに本気になれば実現しますよ。大規模マンションの大方は無関心層だからかんたんに委任状があつまるのです。

結局スレ主さんの都合の悪いほうに行くね。

自分も理事会にいたことがあるけど、スレ主さんのようなからまれかたしたら、規約の変更にはしるかもしれないね。

[194: 元理事]

>>192
同意します。
うちも大赤字な施設持っているけど、使用料下げて使用率をアップするよう図りました。

>>193
同意します。
外部オーナーさんや賃借の方は、どうしても物件への思い入れが薄いのか施設を乱暴に扱う傾向があります。
全員ではないにしても、損傷したり汚したりするを避けたいと考えるのは理事会（管理組合）としては自然の成り行きだと考えます。

自分も賃貸してる物件ありますが、同じように制限されても、それは賃貸で収入得ている代償だと諦めます。（今のところ、特に制限受けてませんが、あまり使うこともないです。）

[195: 匿名さん]

>>188
>集会決定の原則主義で、規約で別段の定めは出来るが、理事会に委ねることは出来ない。

区分所有法第１７条および第１８条の理解度を問う問題です。

（問題）
あるマンションの管理組合の規約の定めに関する次の記述のうち、
区分所有法の規定によれば、有効なものはどれか。

（正解肢）
共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を
伴わない場合には、理事会の決議で決する。

[196: 匿名さん]

（問題）
あるマンションの管理組合の規約の定めに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、有効なものはどれか。

（誤解肢）
共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない場合には、理事会の決議で決する。

（正解肢）
共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない場合には、集会の普通決議で決する（区分所有法１７，１８条）。

[197: 匿名さん]

>>>196（後期若年xyz氏）

平成１６年度　管理業務主任者試験における［問 32］は、正解肢のない問題でしょうか？

[198: ↑]

話が横道に言ってますよ。

スレ主へ

スレ主さんが攻めれば攻めるほど、理事会は防御策を考える。最終的には、「総会で意地でも明文化し」規約を改正してきます。

外部居住者のあなたががんばっても、4分の3の特別動機は通ることでしょう。
外部ではなく、現住のオーナーの利益が優先される規約の方が成立するのは当然でしょうね。

[199: 匿名さん]

＞平成１６年度　管理業務主任者試験における［問 32］は、正解肢のない問題でしょうか？

その様なものは、正しくないものが含まれているのは当然で、何ら傍証とはたり得ない。

[200: 匿名さん]

横道だとは思いませんが・・・。
感情論は別として、スレ主は、単純に、今回の理事会の決定が有効か、無効か
を知りたいだけだと思います。

利用者の範囲の中に、「区分所有者」としか謳われていないという前提条件では、
規約に「〜の使用に関する事項は、理事会の決議により決する。」旨の規定がなく、
区分所有法、規約に基づく適正な手続きを経ていないのであれば、無効だと
いわざるを得ません。

これからのことは、また別問題です。

[201: ↑]

スレ主は、単純に、今回の理事会の決定が有効か、無効かと問うことが、無駄だといっているわけで、横道なんだよ。もっと現実をみてくれ。理事会は裁判所じゃない。

たとえ、理事会が法的に解釈して無効だと証明されても、外部居住者の言い分に、
”感情的に”かつ”常識的に”理事会は、動かないし、それに困ったスレ主は裁判所に仮処分でも執行してもらうわけ？

百歩譲って、スレ主の言い分が通り、スレ主は、めでたく外部居住者として、スカイクラブを希望通りに利用したとしても、
次に予想されるのは、メンツをつぶされ、恨みを抱いた理事会や理事長は、規約変更で復讐するわけだ。
人は感情やメンツで行動するから、感情を害することをやると後でしっぺ返しをくらうよ。
法律論で勝っても、後が悪ければ意味がない。

[202: ↑]

200君

君がいくら無効だと証明したところで、理事会の連中の気分を害することのリスクは考えないのか？　理事会が、強硬になり、規約で外部居住者の利用を制限することを明文化してしまったら、どうするのだよ？

[203: ↑]

つまり問題の本質はこうだ。

スレ主は、ひとりの外部居住のオーナーであり、この人物の意見は多数派とはいえないだろう
（外部居住者と、現居住者の利益は一致しないことが普通であり、外部居住者の意見が主流になることはない）

理事会は、一応、管理組合全体から承認された理事で構成されているし、素人ゆえ時に間違えることもあろうが、大筋では組合員に支持されている。
外部居住者よりも現居住者を優先して、共有施設を利用させたいという考えは、理事会だけがもっているというより、組合員の総意に近いのではないか？　つまり総会決議に持ち込めば、理事会側の考えは支持され、理事会が規約変更すれば、特別決議だろうと支持されるのではないか？

みんな法律論議を楽しんでいるが、このスレの本質は、たった一人の外部居住者のわがままなど、
理事会はいちいち聞いてられないということじゃないか？

[204: 匿名さん]

＞規約で外部居住者の利用を制限することを明文化してしまったら、どうするのだよ？

数に限りがある駐車場の様に、利用の制限は可能だが、外部居住者と言う理由でだけで制限は不可能と言うことです。

[205: 元理事]

私は、スレ主が真摯な態度で理事会と「話し合い」できる方策が見つかればっと思ってました。
勝ち負けでなく、外部オーナーは共有財産の持ち主なのですから、その恩恵を得、楽しめるのは良いことだと思うのです。
喧嘩腰ではいけません。
理路整然と求められる権利かつ相手側が理解できる説明を模索し、もしそれが正当であれば余裕をもって請求すればいいのかと。
但し、それは逆も言えるわけで、理事会側がなぜ今回のような行動に出たのかを理解しないといけないなぁっと思います。

理事会の真意、現行細則の正確な記述 などを明らかにされないのが残念ですね。

[207: ↑]

理事会の真意は、外部居住オーナーに対する警戒心がベースにあるはずだ。

現住の組合員にとって、外部オーナーは疎ましいものである。

[208: 匿名さん]

>>207
同感です。共用施設はちゃっかりと利用するとはおいしいとこ取り
だと思われても仕方がありません。

[209: 匿名さん]

＞理事会の真意は、外部居住オーナーに対する警戒心がベースにあるはずだ。

＞現住の組合員にとって、外部オーナーは疎ましいものである。

>>207　同感です。共用施設はちゃっかりと利用するとはおいしいとこ取りだと思われても仕方がありません。


共有者、出資者の権利は法で守られるのは当然。
たかがハード、利用法は幾らでもある。その内に半数以上が賃貸しになる現実になりましょう。

[210: ↑]

お前の言っていることは、管理規約が改正されないという条件付だ。
断言するが、現住民の権利を優先させるために、理事会は、スレ主がごねればごねるほど、
規約を改正することにはしる。

>>その内に半数以上が賃貸しになる現実になりましょう。

でたらめいうな。分譲マンションがそこまで構成がかわるのには、15年〜20年以上かかる。
もしお前のでたらめが現実になったとすれば、そのときに、規約を変えればいい
。

[211: ↑]

>>たかがハード、利用法は幾らでもある。

たかがハードだから、お前のいうような大げさな権利保障の問題ではない。
使用細則のレベルでも、外部居住者の利用制限を加えることは合理性がある。

[212: 匿名さん]

＞たかがハードだから、お前のいうような大げさな権利保障の問題ではない。使用細則のレベルでも、外部居住者の利用制限を加えることは合理性がある。

数に制限がある駐車場の例でも、規約で特定の区分所有者と使用契約し、専用部分の貸与した区分所有者の契約の効力失効を定めているのが普通で、貴方のように生活主体感覚の感情論ではすまないのです。資産価値の維持や建て替えなどの際の外部居住の区分所有者の賛同が不可欠なことは、共有団体の宿命なのです。