区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[51: 匿名さん]

４５、４７、４８です。更に、補足します。

スレ主は、第三者に賃貸しておきながら、スカイラウンジ等を使いたい、と言っているわけですが、もしかしたら、賃借人との間の賃貸借契約において、スカイラウンジ等の利用権は賃借人にはない、賃貸人が留保する、という特約を結んでいるのでしょうか？

このような特約がなければ、賃貸人が一切スカイラウンジ等を使用できなくなることは疑いようがないのですが、仮に存在する場合、その特約に基づき賃貸人はスカイラウンジ等を使用することができることになるのでしょうか？

これも、当然、否です。

そのような特約は、専有部分と共用部分の分離処分禁止原則に反するものであり、効力を生じない、少なくとも、管理組合との関係では有効性を主張できない、ということになります。

[52: 匿名さん]

標準管理規約　(専有部分の貸与)
第19条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。
2 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなけれはばならない。
第1 9 条関係コメント
規約の効力は対象物件の使用方法につき占有者にも及ぶ　　以下略

上記の通り、組合員にも占有者（賃借人）にも双方に使用についての権利、義務があり、
どこに組合員の権利略奪規定があるの？

[53: 匿名さん]

>>50

賃貸借契約の本質から当然の帰結ということです。民法や区分所有法を勉強したことのある人に聞けば、１００人が１００人同じ事を言うでしょう。

また、法律的解釈を離れても、第三者に建物を賃貸する、ということの意味（構造）を具体的にイメージしてみれば、おのずと結論が出るでしょう。

何度も言いますが、管理規約に特段の定めがない限り、第三者に賃貸した区分所有者は、共用部分を使用することはできません。

もちろん、管理規約に別段の定めを置くことは、総会で規約改正をすれば可能です。しかし、当該規約改正が実現するまでは、使用できないのです。「管理規約では禁止されていない」という理屈は、何が原則で、何が例外であるかを理解しない、おそまつな理屈です。

共用部分の使用方法に関する分野での管理規約の文言中に、「区分所有者」とある場合、賃貸されている専有部分については、規定の仕方、前後関係にもよりますが、普通は「賃借人」と読み替えることになりましょう。「区分所有者」だから利用できる、と騒いでも、第三者に賃貸した以上、当該区分所有者の権利を賃借人が代行している、ということになるのです。なお、管理規約の文言中に、「入居者」とある場合、それが「同居人」の類を指すのか、「賃借人」まで含むものであるのかは、規定の仕方、前後関係により判断されることになります。


いずれにせよ、形式的な規約文言を振りかざしての議論は、余り意味のあることではありません。要は、「常識」なのですよ！スレ主さん！

[54: 匿名さん]

>>45 >>47-48 >>51 >>53
申し訳ありませんが、何が何だかさっぱり理解できません。

専有部分の貸与に関して、「共用部分の持分の分離処分の禁止」まで登場すると、
水道管にガス管を繋ぎ合わせたような理論に思えてなりません。

恐れ入りますが、法的根拠をお示しいただけませんか？
これが賃貸借契約の本質からの当然の帰結だとおっしゃるなら、参考となる文献を
お教えいただけませんでしょうか？

[55: 匿名さん]

結局は権利を排他的に捕らえるかどうかだと思うのですが、法的にはどうなんでしょうか？

[56: 匿名さん]

５４さん、言葉が難しくなりすいません。理屈を言うスレ主らに対する反論なもので。

理屈抜きに常識で考えましょう。

他人に部屋を賃貸して、そこには入れない区分所有者（オーナー）が、部屋には入れないのに、オーナーだ、区分所有者だ、と言って、毎日のように、マンションにやってきて、ロビーで話しをしたり、スカイラウンジで飲食したり、フィットネスジムで汗を流したりして、自宅に帰っていく。

私がその部屋の賃借人だったら、嫌だな。

私が他の部屋に住んでいる区分所有者だったら、やはり、嫌だな。

実際、そういう傍若無人な人間が私の身近ににいました。身内なだけに恥ずかしかった。

スレ種のマンションの理事会が強行したのは、法律的に正しい行為でありますが、普通はそれだけでは行動しません。賃貸オーナーらの傍若無人さに、行動を起こした、ということではないですか。

スレ主さんは、理屈っぽい方とは思いますが、基本的にはごくごく常識的な方という印象を持っておりますので（だからこそ、レスしているのです）、ご自分自身は、常識的な使い方をしていることでしょう。しかし、そうではない人がいるのでしょう。ある意味、スレ主はその犠牲となったのでしょうが、諦めるしかないのです。そして、できれば、行動を起こした理事会の勇気を称えてあげて欲しいのです。

[57: 匿名さん]

法律は分からない素人ですが、
48さんの
＞法律上正確な表現ではありませんが、分かり易く言うと、専有部分を賃貸する、
＞ということは、当然に共用部分（の利用権）も賃貸している、ということです！

をちょっと展開して、
専有部分を賃貸するにあたってエントランスの利用権を含めて貸与している。
故にエントランスの利用権は「占有部を賃借している区分所有者」にはない。
結果、エントランスを通らずにスカイラウンジ等を利用する事は不可能。

と、考えると「専有部分と共用部分の分離処分禁止原則」も分かりやすいかと。

[58: 匿名さん]

>>54
ところでオマエはスレヌシなの？

[59: 匿名さん]

的確なレスが必要であれば使用細則の利用者の項目だけでも原文のまま
書き込まれてはいかがでしょうか？

スレ主さんの規模のマンションであれば管理会社も専任担当者がいるでしょうし、
ある程度の規模の管理会社でしょうから、理事会も管理会社の担当者などと
スレ主さんのような立場の人の利用禁止が可能かを相談した上で決定している
ように感じます。
ウチのマンションでも管理会社のマンション管理士などへ相談する場合もあります。
全く勝ち目が無くて決定した可能性は低いのではと思います。

何人かの方も指摘されていますが、スレ主さんにとって不利となる条項が実は
あるように思えてなりません。

[60: 匿名さん]

５４です。
>>56 さん、お返事ありがとうございます。

>理屈抜きに常識で考えましょう。
いいえ、その理屈を知りたいのです。
共用部分の使用に関しては、>>09 がわたしの理解ですので。

[61: 匿名さん]

ハンネ２つ使ったり、屁理屈こねたり、典型的なクレーマーだな。
そういう事だから理事会に嫌われるんだよ。
理事会や管理会社に何言われたか正直に言ってみ？

規約がうんぬんとか、法律がどうしたとか言っても、
総会でも裁判でも負けるから、今まで通りにダダこねてるだけにした方がいいよ。

もっとも、総会も裁判もする気なくて、ダダこねるネタ探してるだけだろうけどね。

[62: 匿名さん]

＞共用部分の使用方法に関する分野での管理規約の文言中に、「区分所有者」とある場合、賃貸されている専有部分については、規定の仕方、前後関係にもよりますが、普通は「賃借人」と読み替えることになりましょう。

それは勝手な解釈で、第1 9 条関係コメントの「規約の効力は対象物件の使用方法につき占有者にも及ぶ　　以下略」は、組合員は勿論、占有者にも、両方に及ぶと解釈するのが正当です。

[63: 匿名さん]

>>60

６０さん、理屈が分からない、というので、理屈以外を書いたのですが。

理屈は、もう言い尽くしましたので、これ以上言いませんが、もう一度だけ、言います。極めてシンプルな理屈です。法律的には不正確な表現ですが、分かり易く言うと、区分所有者は、持分に従って共用部分を使用できますが、共用部分は専有部分の存立のため・その便益のために存在するものでありますから、区分所有者が専有部分を第三者に賃貸した場合、これに付随して、共用部分の使用権も、当該第三者（賃借人）に移転する、ということです。

６０さんは、区分所有法１３条に「各共有者」（区分所有者のこと）と書いてある、と言っていますが、それは全く無意味だと思います。その各共有者（区分所有者）の使用権を賃借人が代わりに行使しているのです。

なお、６０さんの言いたいことは、もしかしたら、法定共用部分（区分所有法４条１項）とは異なり、スカイラウンジ等の規約共用部分（区分所有法４条２項）については、専有部分を第三者に賃貸しても、賃貸人が規約共用部分の使用権を留保することが可能である、ということでしょうか？
しかし、分離処分禁止原則は、法定共用部分についても、規約共用部分についても、いやしくも共用部分であれば等しく適用されるルールですので、そのような理屈は通らないと思います。

また、６０さんの言いたいことは、法定共用部分と規約共用部分では、私が指摘する原則・例外論について、原則と例外が逆転する、ということでしょうか？私は、規約に「専有部分を第三者に賃貸した場合でも区分所有者はなお、共用部分を使用することができる」という明文がない限り、第三者に専有部分を賃貸した区分所有者は共用部分を使用できない、これが原則だ、と言っているのですが、６０さんは、法定共用部分については、それで良いが、スカイラウンジ等の規約共用部分については、原則と例外が逆転し、規約に「専有部分を第三者に賃貸した場合、区分所有者はスカイラウンジを使用することができない」という明文がない限り、第三者に専有部分を賃貸した区分所有者でもスカイラウンジ等の規約共用部分を使用することができる、と言いたいのでしょうか？この理屈は、傾聴に値するものとは思いますが、規約共用部分と法定共用部分とで、そのような大きな違いを認めるのは不相当であると思います。

[64: 匿名さん]

＞と、考えると「専有部分と共用部分の分離処分禁止原則」も分かりやすいかと。

間違った解釈を引用しないこと。
処分とは、譲渡、抵当権の設定、質権も設定などの一体的にする法律行為で、専用部分の賃貸借は全く無関係です。
全区分所有者の共有物を、共有者の承認を得ずに賃貸借契約できません。

[65: 匿名さん]

>>63
民法の「共有物の使用」と区分所有法の「共用部分の使用」を正しく
使い分けてくださいね。

「共用部分の持分の分離処分の禁止」は、処分に関する制限であって、
使用貸借、賃貸借に影響を与えるものではありません。

「共用部分の使用」については、>>9 に書いたとおりです。
「規約共用部分の使用」については、>>9 および >>19 に書いたとおりであり、
規約の定めに従います。

[66: 匿名さん]

>>62

６２さん、勝手な解釈ではありませんよ。

私が言っているのは、管理規約中の共用部分の使用方法に関する規定は、区分所有者が共用部分に対する使用権を保持していることを前提に、その使用方法を定めている、ということです。ですから、区分所有者が第三者に賃貸して使用権が賃借人に移っている場合には、当該賃借人自体を規制対象とする必要があるところ、賃借人を規制対象とする規約明文がない場合には、当該専有部分に限っては、「区分所有者」とある規約文言を、「賃借人」と読み替えることになる、と指摘したのです。規約に明文があるのであれば、明文に従えば良いのです。

なお、当然のことながら、第三者に賃貸していない専有部分に対する関係においては、上記規約中の「区分所有者」、「組合員」という文言は、その額面どおり解釈することになります。

いずれにせよ、余り意味のある議論ではありません。もう、止めましょう。

スレ主のため、と思って老婆心からレスを続けましたが、これで止めます。

[67: 匿名さん]

６６です。分離処分禁止原則について議論がありますので、本当に最後ですが、一言。

分離処分禁止原則とは、専有部分に対する区分所有権と共用部分に対する共有持分権とを分離して処分してはならない、ということを意味します。区分所有法１５条に規定されています。ご指摘の通り、ここでいいう「処分」とは、譲渡や抵当権設定を意味するものであり、一般的に賃貸は含まれないと言われています。

しかし、これは、専有部分と共用部分とを分離して賃貸できる、ということを意味するわけではありません。一区分所有者が共用部分を勝手に賃貸することができないことは、余りにも当然のことです。

ところで、この分離処分禁止原則は、共用部分は専有部分の存立のため、その便益のために存在するのものであるから、専有部分と共用部分は一体不可分のものであって、分離できない、という原則から導かれ立法されたものです。当たり前と言えば当たり前です。

私が言っているのは、この大原則、すなわち、専有部分と共用部分は一体不可分のものである、ということです。この大原則から、専有部分を第三者に賃貸しながら、共用部分の使用権を自ら留保して使用を続ける、ということはあり得ない、と言っているのです。

[68: 57]

64さん

最期の引用が間違っているのならば、それでも構いませんが、
＞全区分所有者の共有物を、共有者の承認を得ずに賃貸借契約できません。
共有者に勝手に共有部分単独での賃貸借契約は不可能でしょう。
しかし、専有部分を利用するにあたって付随する共有部分の利用する権利は含めてますよね？
貸与するにあたって、共有者の承認が必要ですか？
専有部を貸す時に、エントランスやゴミ捨て場のような必要不可欠の共有部分を
賃貸者が利用できないような契約は聞いた事がありません。

その上で再度コメントを頂きたいのですが、
「専有部分を賃貸するにあたってエントランスの利用権を含めて貸与している。
　故にエントランスの利用権は「占有（専有の誤字）部を賃借している区分所有者」にはない。
　結果、エントランスを通らずにスカイラウンジ等を利用する事は不可能。」
という解釈はどうなのでしょうか？

[69: 匿名さん]

＞しかし、専有部分を利用するにあたって付随する共有部分の利用する権利は含めてますよね？

（１）全ての区分所有者と同じく、当該マンションに住んでいる人は、誰でも共用部分を使用する権利はあります。
他の区分所有者の家族、同居人、或いは住居してない区分所有者の子供などの親族、社宅として利用しているその会社の従業員などと全く同じです。

＞貸与するにあたって、共有者の承認が必要ですか？

必要ではありませんが、区分所有法６条３項を確実にする為に、賃貸しする側も、賃借りする側も使用に関する規約を遵守させる、遵守するの誓約書を組合に提出しているのが現状です。

＞専有部を貸す時に、エントランスやゴミ捨て場のような必要不可欠の共有部分を賃貸者が利用できないような契約は聞いた事がありません。

必要ではありません。上に同じ。

＞その上で再度コメントを頂きたいのですが、「専有部分を賃貸するにあたってエントランスの利用権を含めて貸与している。

賃貸した区分所有者は、自分の専有部分の賃貸借契約をしているのみです。

＞　故にエントランスの利用権は「占有（専有の誤字）部を賃借している区分所有者」にはない。

（１）の通り。居住している人は共用部分を使用出来る。

＞結果、エントランスを通らずにスカイラウンジ等を利用する事は不可能。」という解釈はどうなのでしょうか？

賃貸しした非居住の区分所有者も、専有部分を賃借り人も、等しく共用部分を使用できます。
これが、区分所有法１３条の規定です。

[70: 匿名さん]

＞私が言っているのは、この大原則、すなわち、専有部分と共用部分は一体不可分のものである、ということです。この大原則から、専有部分を第三者に賃貸しながら、共用部分の使用権を自ら留保して使用を続ける、ということはあり得ない、と言っているのです。

共用部分の使用は、居住者全てが可能なことで、賃借り人に限ったことではありません。
他の区分所有者の家族、同居人、或いは住居してない区分所有者の子供などの親族、知人、社宅として利用しているその会社の従業員などと全く同じです。

[71: 匿名さん]

６９さん、７０さん、かなりおかしな考え方ですね。

賃借人は、区分所有者の同居人ではありませんよ！

他人に専有部分を賃貸したオーナーが、自ら共用部分を利用するには、自分が賃貸した相手である賃借人さんにお願いして、その来訪者として、その賃借人さんの監督下において利用する他ありません。

そのようなことはオーナーとしてのプライドが許せませんか？

だったら、賃貸などしなければ良い！

こんなオーナーから部屋を借りた賃借人さんに同情します。

[72: 匿名さん]

スレ主及びその擁護派の考えの誤りの原因は、専有部分と共用部分の一体性を理解しないところにある。更に、専有部分と共用部分の主従関係を理解しないところにある。

共用部分は専有部分のために存在しているのであり、両者は切り離せない。これが一体性。

そして、「共用部分は専有部分のために存在する」のであるが、その逆は成り立たない。つまり、「専有部分は共用部分のために存在する」ということはあり得ない。これが主従関係。

切り離せない関係にある主（専有部分）と従（共用部分）について、その主（専有部分）に関する権利の行使を第三者（賃借人）に排他的に委ねた以上、従（共用部分）に関する権利も当該第三者（賃借人）に委ねられる。

スレ主及びその擁護派は、共用部分に対する権利を、専有部分に対する権利から独立した別個の権利であるかのように錯覚し、「権利がある」、「区分所有法１３条に書いてある」と言っている。
全く無意味！

ちなみに、スレ主らが拠り所とする区分所有法１３条について一言。専有部分を他人に賃貸しても区分所有権自体は区分所有者に帰属するところ、専有部分が存立できるのは、共用部分（床スラブ、戸境壁、外壁、給排水管、電気配線、廊下、階段、エレベーター、エントランス．．．）が存在するからであり、その意味で、専有部分を「所有」しているだけで、ある意味、共用部分を「使用」しているとも言える。その限りで、区分所有法１３条は、他人に専有部分を賃貸した区分所有者についても、共用部分の「使用」を認めている、とも言えよう。しかし、それ以上でも、それ以下でもない。この領域の問題については、区分所有法１３条の規定は全く意味がないよ！

スレ主は、管理組合・管理会社に対して自分の主張を押し通す材料として、このスレで賛成意見を集め、「ネットでもこういう意見が多い」ということにしたいよう。故に、最初から反対意見に耳を傾けるつもりはないよう。

付き合う価値がない。故に、打ち切り！

[73: 傍目八目]

>72さんへ

拍手。
但し、最後のセンテンスは貴方の主観で蛇足。
スレ主や擁護派は打切れないでしょうよ。

[74: 匿名さん]

>>71-72
わたしは、スレ主でもなければ擁護派でもありませんが、
法律を学んだ者として、あなたの主張には納得ができないだけです。
あなたの解釈は、新説ならぬ珍説だと受け止めています。
どうか、あなたの解釈を裏付ける文献を示してください。

[75: 匿名さん]

>>74

本当に法律を学んだの？
だったら、文献を求めるのではなく、あなたの見解を書いたら？

専有部分と共用部分の一体性、主従関係は区分所有法の常識でしょう。また、賃貸借契約が賃借人に対し目的物の排他的占有権原を付与する契約であることも民法の常識でしょう。

新説でもなければ珍説でもないよ。当たり前の考えだよ。

[76: 匿名さん]

>>75
質問です。

区分所有者から専有部分の貸与を受けた貸借人は、区分所有者のマンションに
おける共有物（共用部分を含む）を自由に使用することができるでしょうか？

[77: 匿名さん]

>>76

掲示板なんだから、質問する前に自分の見解を語るべきでしょう。あなたと二人で話し合いをしているわけではありません。

そもそも、７６の質問自体、このスレにおいて何らかの意味を持つものとも思えません。

とはいえ、一応、答えておきしょう。

「自由に」とは何を言っているのか分かりませんが、専有部分の利用に必要な範囲で共用部分を利用できるでしょう。しかし、賃貸借契約における合意内容及び管理規約の定めに違反してはなりませんから、その限りでの制約はあるでしょう。ただ、管理規約は原則、区分所有者間の権利義務関係を調整する規律ですから、賃借人は直接の名宛人にはならないので（それ故、区分所有者は専有部分を第三者に賃貸するときは賃借人に管理規約を遵守させるようにすることが管理組合との関係で義務づけられているわけです。但し、区分所有法６条３項のような例外はあります。）、賃借人が管理規約の定めに服するのは、管理規約の定めに服することを内容とする賃貸借契約上の合意に服するからであって、管理規約と賃借人との間には賃貸借契約というワンクッションあるものではありましょう。ただ、賃貸借契約で、共用部分の一部について、その利用権は賃貸人に留保され（①）、賃借人は行使できない（②）、という合意をしたとしても、②について有効な可能性があるが、①は少なくとも管理組合との関係では効力を生じない（対抗できない）でしょう。

ところで、このスレに対する的確な答えは、早い時期に、８番や１４番が示してくれています。私は、それを法律的な面からサポートしたものです。法律を知っている、知っていないにかかわらず、普通の常識的な人は既に答えが分かっているのです。素人をなめない方が良いよ！

[78: 匿名さん]

＞他人に専有部分を賃貸したオーナーが、自ら共用部分を利用するには、自分が賃貸した相手である賃借人さんにお願いして、その来訪者として、その賃借人さんの監督下において利用する他ありません。

オーナーも、賃借り人も共用部分の使用は可能といっているのです。
オーナーは、専用部分の賃貸ししただけで、代位行為の契約したわけでもありません。
従って、オーナー、賃借り人の双方が、オーナーのお妾さんと同様に、共用部分を使用できるのです。

[79: 匿名さん]

＞ちなみに、スレ主らが拠り所とする区分所有法１３条について一言。専有部分を他人に賃貸しても区分所有権自体は区分所有者に帰属するところ、専有部分が存立できるのは、共用部分（床スラブ、戸境壁、外壁、給排水管、電気配線、廊下、階段、エレベーター、エントランス．．．）が存在するからであり、その意味で、専有部分を「所有」しているだけで、ある意味、共用部分を「使用」しているとも言える。
＞その限りで、区分所有法１３条は、他人に専有部分を賃貸した区分所有者についても、共用部分の「使用」を認めている、とも言えよう。

やっと理解できたようですね。
居住していない区分所有者の共用部分の使用は、何時如何なる場合も、居住者全てと同様に可能であるのです。

[80: 匿名さん]

＞専有部分と共用部分の一体性、主従関係は区分所有法の常識でしょう。

賃貸借に一体性、主従関係なるもの一切関係なし。

＞また、賃貸借契約が賃借人に対し目的物の排他的占有権原を付与する契約であることも民法の常識でしょう。

専有部分のみです。では、非居住の区分所有者は総会も出られないの？
賃貸借契約は、代位行為まで認めておりません。

[81: 匿名さん]

>>78

愛人に部屋を使わせる法律関係としては、賃貸借、使用貸借、貸借自体ない、色々なケースがあります。

賃貸借、使用貸借の場合は、愛人に独立した占有権原を付与するわけですから、もはや区分所有者は共用部分を利用できないことが原則です（別段の規定が管理規約にあれば別）。

貸借自体ない、という場合は、一応、区分所有者が専有部分を占有し（自宅として居住せずとも占有することは可能です）、愛人は占有補助者ということになりましょう。占有補助者というのは、独立した占有がない状態の居住者であり、占有者の権利に依拠して事実上住んでいるだけに過ぎません。占有補助者の場合、債務名義の名宛人ともならず、明渡強制執行において債務名義なくして退居させることができます。この最後の、貸借自体なく、愛人が占有補助者というケースであれば、区分所有者は、共用部分を利用できますし、愛人もその同居人として共用部分を利用できるでしょう。

オーナーも愛人もともに共用部分を利用できるのは、この最後のケースだけです。

第三者に賃貸したケースとは全く違います。

考え違いも甚だしい。

[82: 匿名さん]

>>80

「代位行為」とは何か分かりませんが、このスレで議論しているのは、共用部分の利用についてでしょう！

総会出席権等、区分所有者としての固有の権利については、賃貸しようが、しまいが、区分所有者に帰属するのは当然。そんなことは誰も議論していない！

[83: 匿名さん]

>>79

勝手に引用し、勝手に結論を出す。おそろしい。

第三者に賃貸したら、区分所有者であっても共用部分の利用はできなくなるのが原則。

そんなに共用部分が利用したければ、賃貸などしなければ良い。

[84: 匿名さん]

マンションではなく、庭付き一戸建住宅で考えれば分かり易い。

一戸建てを賃貸する場合、普通は、建物の賃貸借契約を締結します。庭部分があり、それは土地ですが、土地の賃貸借契約までは結びません。それは、建物の賃貸借契約に付随して、庭を含めた建物の敷地部分についての利用権を賃借人が取得するからです。

ところが、後日、賃貸人がやってきて、「土地は貸していない。俺が使う。」、「土地の所有者は俺だ。所有者は所有物を自由に使うことができることになっている。」と言って、自動車を放置していきました。許されますか？

もちろん、マンションのような専有部分と共用部分の一体性というものがなく、建物と庭の分離処分は可能です。従って、賃貸人と賃借人間で、「庭部分の利用権は賃貸人に残る、賃借人は庭には出てはならない」という特約を付けることは可能でしょう。明確な合意があれば、これが優先します。

これに対し、マンションの場合は、このような特約をしても、専有部分と共用部分の一体性の原則があるため、管理規約が特に認めていない限りは、許されない（管理組合に対抗できない）ということになるのです。

[85: 匿名さん]

皆さん、一つの専有部分について、その区分所有者が一人であることを暗黙の前提としているようですが、そうではないことも多いです。

例えば、区分所有者に相続が発生し、場合により何十人も相続人が生じ、一つの専有部分を共有するに至る、という事態があり得ます。子供がなく兄弟姉妹の相続、更にその代襲相続が発生するときは、本当に何十人も相続人が発生する、という事態があります。

この場合において、実際には相続人のうちの一部だけが専有部分に住んでいるのですが、他の何十人もの相続人が、住んでもいないのに、住んでいる相続人に対する嫌がらせでしょうか、頻繁にマンションにやってきては、ロビーに陣取り、スカイラウンジを利用し、夜中に帰っていく。

そんなことが許されますか？

また、区分所有者が社員何千人もいる株式会社である場合、その従業員であれば、誰もがマンションにやってきて共用部分を使っていいのですか？

一人の従業員に社宅として住まわせておきながら、会社の社長が「我社の所有物だ」と言って、マンションに出入りすることは、そして会社の従業員の福利更生だと言ってスカイラウンジを「自由に使っていいよ」と言って何千人もの従業員に使用させる。こんなことは、許されるのですか？

やはり、実際に居住ないしは占有している区分所有者（又はその賃借人）を原則に、その関係者（同居人や来訪者など）を加えた人達の利用に限定するのが原則でしょう。

スレ主は、俺は一人だ、と言うかも知れませんが、理屈を立てるときは、一人であろうと何十人であろうと同じ理屈でなければなりません。

なお、ここまで言うと、「じゃあ、何十人も住んでいるときはどうするの？」ということを言い出す人がいますが、本当に住んでいるのであれば、仕方がないかも知れません。しかし、面積にもよりますが、専有部分の用途が住居であれば、およそ住めることのできる人数は常識的に限度があるでしょう。従って、この点は心配する必要はないのです。

[86: 匿名さん]

文章のクセから「オーナーも、賃借り人も共用部分の使用は可能」と言いはっているのはおそらくたった一人。「不可」と言っているのが大多数。かな？

尚、私のマンションの共用施設の利用条件では、「本マンションに現に居住する住戸部分の区分所有者及び占有者並びにそれらの同居人」を居住者と定めて、共用施設の中でも有料のゲストルーム等は居住者限定と制限しています。スカイラウンジ等無料の施設は区分所有者と占有者共にＯＫと明記されていますね。逆に駐車場の契約者は区分所有者に限定され、その権利を第３者へ貸与する事を禁じています。

これはＭ不動産の作成した規約なのでまず法律の専門家もチェックしている筈で、居住なき区分所有者の利用に制限を加える事が法律違反という事はないと思いますよ。

もしスレ主さんが争えるとしたら、元々の規定が私のところと同じ様に共有施設の利用を居住しない区分所有者に認めていて、正しい手続きで規定を変更したかではないかと。
規定の変更なく単に厳正に運用するようにしただけであれば、購入時に自分も規定に同意している筈なので争えないませんが。

今回、この部分をじっくり読んでみて、私はスカイラウンジと同じ向きだから行かないけど、花火大会の日に居住していない区分所有者に我が物顔でスカイラウンジを使われたら嫌だなとは思いましたが。（居住者以外の利用を制限する規定改定が来たら同意しそう！）

[87: 匿名さん]

＞総会出席権等、区分所有者としての固有の権利については、賃貸しようが、しまいが、区分所有者に帰属するのは当然。そんなことは誰も議論していない！

共用部分の使用も１３条の固有の権利だがなー。

[88: 匿名さん]

８６さん、スカイラウンジの利用について「区分所有者と占有者共にＯＫ」という規約とのことですが、規約全体を読まないと何とも言えないとは思いますが、その規約の場合、賃貸に出した区分所有者については、ＯＫではなく、ＮＯということになると思います。

マンションには複数の専有部分があるのですから、ある部屋は区分所有者自身が占有している（①）、ある部屋は区分所有者が第三者に賃貸し賃借人が占有している（②）、という場合があり、①の区分所有者についてもＯＫ、②の賃借人についてもＯＫ、８６さんの紹介する規約はそういうことを言っているのではないかと思います。だったら、最初から「占有者」という一言でいいじゃないか、という意見もありますが、その場合、自分はもとより誰にも占有させていない区分所有者の共用部分利用権を排斥してしまうことになってしまうことから、「区分所有者」という一文を入れているのではないでしょうか。実は、私のマンションも同じような規定の仕方なのですが、私は、そう理解していましたし、購入時に質問したら、そう回答されました。だって、賃貸に出しておきながら、共用部分であるスカイラウンジに陣取るということは、普通は許せないでしょう。

スレ主のマンションの規約も同様だとすると、理事会で賃貸に出した区分所有者の利用を制限したことは、規約に基づくものであり、理事会で決定できるものだと思います。総会で規約を改正する必要はないでしょう。

ただ、解釈の余地はありますので、この点、はっきりさせるために、総会で規約を変更することは良いことと思います。

[89: 匿名さん]

> 他の何十人もの相続人が、住んでもいないのに、住んでいる相続人に対する嫌がらせでしょうか、

権利の行使と、権利の乱用はまったく違うものです。

> また、区分所有者が社員何千人もいる株式会社である場合、その従業員であれば、

法人の場合と個人の場合もまた根本的に違うものです。


無関係の例を出してきても自分の論理を補強することになりません。

[90: 匿名さん]

> マンションではなく、庭付き一戸建住宅で考えれば分かり易い。

適切な例とは言えません。その例であてはまるのはマンションの部屋は貸したがベランダはオーナーも使用する権利があるという程度のものでしかありません。


1F店舗、2F住居の建物の店舗を貸し出した場合にオーナーが住居に住み続けることができないと思いますか？

[91: 匿名さん]

86です。
＞88さん
共有施設別に表になっておおり使用資格者が明記されているのですが、
スカイラウンジは「住戸部分の区分所有者、占有者及びそれらの同居人並びにそれらの来訪者（居住者の同伴要と別途制限。故に居住者ではない区分所有者は同伴者は不可と解釈されると考えています）」
ゲストルームは「居住者及びその来訪者」となっています。
居住者は84の通り、「本マンションに現に居住する住戸部分の区分所有者及び占有者並びにそれらの同居人」と定めがあります。

別途占有者がいる区分所有者を除くとも、自分はもとより誰にも占有させていない区分所有者ともなっていない為、スカイラウンジの使用資格者は解釈が残りますね。
法律で定められた犯せない権利以外であれば、各マンションで自分達がいいように細かい点は決めれば良いので、どちらも規約・規定次第で「別途占有者がいる区分所有者」に認める事も認めない事も可能だと思います。

＞だって、賃貸に出しておきながら、共用部分であるスカイラウンジに陣取るということは、普通は許せないでしょう。
個人的にはまったくの同感です。

[92: 元理事]

「分離処分禁止原則」が出てきたときに、なるほどなぁっと思ったのですが、
その後の法律談義を読むにつれ、
専有部に帰属するベランダ・玄関・共用廊下・各種配管、それに専有部を使用するに不可欠のエントランスなどの共用部と
大型マンションなどに多い専有部を使うこととは直接関係の無い付加価値サービスである共用施設
の使用にあたって、法律では区別できていない＝区分所有法などが対応遅れてる部分なんだなっと思いました。

区分所有法などで明らかになっていないものは、それこそ民法、そして憲法(^^;まで遡ってしまうことになるわけですね。

私なりの解釈では、専有部の賃貸とともにマンション全体の共用サービスも賃貸したものとし、管理規約や細則に特に定め（区分所有者が使用者として明示）てなければ、外部オーナーが共用サービスを利用するのには制限やむなしっという結論です。

但し、私のマンションではレス04で明示したとおり細則の使用者に各々区分所有者が明示されてますが・・・現時点で問題は起きていないので、しばらくは見守ります。

[93: 匿名さん]

スレヌシさんへ
もう見てないかもしれませんが、共用部の利用を主張するなら
管理組合の理事やその他係りが回ってきても逃げないでね。
住んでないから、遠いからとは言わせませんからね！

[94: 匿名さん]

＞もう見てないかもしれませんが、共用部の利用を主張するなら管理組合の理事やその他係りが回ってきても逃げないでね。住んでないから、遠いからとは言わせませんからね！

管理規約を読んでください。それに従います。
非居住の区分所有者への対応では、複合用途（１階下駄履き商店）の場合などでは、
通常業務で居住区分所有者に比べて余分に掛かる通信費等の費用は、管理費に上乗せする。
役員就任可能な場合は、交通費等の必要経費を考慮する。
しかし、居住用途では、役員は規約で役員就任は、現状認識の度合い、対応の不便さ、経費などで居住者に限られているのが一般です。

[95: 匿名さん]

＞私なりの解釈では、専有部の賃貸とともにマンション全体の共用サービスも賃貸したものとし、
他の区分所有者へもその家賃の一部を分けてもらえるのでしょうね。

＞管理規約や細則に特に定め（区分所有者が使用者として明示）てなければ、外部オーナーが共用サービスを利用するのには制限やむなしっという結論です。
使用について制約（数量、スペースなど）があれば、優先順位を決めるのは当然、しかし非居住者の理由で禁止は出来ない。
賃貸しが７，８０パーセントになったことを想起してごらんなさい。

[96: 匿名さん]

賃借人の賃貸借契約の目的（居住すること）実現には、共用部分の使用が
不可欠であり、その目的実現のために共用部分の使用が随伴します。
そして、この使用権は、賃貸人（共用部分の共有者＝区分所有者）が有する
使用権が移転したのではなく、別個の独立した使用権です。

つまり、賃貸人が有する共用部分の使用権は、法１３条に基づく使用権であり、
賃借人が有する共用部分の使用権は、賃貸借契約の目的実現のための随伴的
使用権であり、これらの使用権は併存することになります。

[97: 92]

>>95
部分的につっこまれて困惑していますが、
＞他の区分所有者へもその家賃の一部を分けてもらえるのでしょうね。
意味がわかりませんでした。

＞賃貸しが７，８０パーセントになったことを想起してごらんなさい。
これは新しい視点だと思います。
どなたか投資（賃貸）マンションかリゾートマンションなどの規約の使用者欄をアップしていただきたいものです。

一般のマンションが70〜80％の賃貸率になったら、やはり管理規約も変更になるかもしれませんね。
スレ主のところは、10％未満だったかと。

[98: 匿名さん]

準用とは、ある事柄に対する規定を、別の類似した事柄についても適用し、かつ適用されること。
従って、オーナーも占有者（専有部分の占有者で、賃借人、社宅居住者、不在所有者の留守預かり人など不法占拠者以外に制限なし）も下記１３条は有効である。
（共用部分の使用）
第十三条　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。
（区分所有者の権利義務等）
第六条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２　略
３　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。
（占有者に対する引渡し請求）
第六十条　第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
２、３　略　

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

[99: 匿名さん]

色々、議論があるが、そんなに難しい問題ではないと思う。

管理規約にどう書いてあるかで決まる問題。

管理規約に明確には書いていない場合にどう解釈するか、という問題は残るが、その場合は、賃貸に出した区分所有者は共用部分を利用できないのが常識的な解釈だと思う。その意味で、それが「原則」だと思う。

区分所有法１３条を強調する人達は、管理規約にどう書いてあろうが、共用部分を利用する権利は区分所有者の固有の権利だ、と主張するようだが、ナンセンス。

なお、最近の多くのマンションの管理規約は、スカイラウンジ、ゲストルーム、スパ、フィットネスルーム等の共用部分について利用できるのは、「現に居住している」区分所有者に限定している。人に賃貸しておきながら共用部分を利用しようとする区分所有者が多くなり、それを予防するため、明記を始めた模様。

分離処分禁止の点についても、最近の多くのマンションの管理規約は、譲渡、抵当権設定等の他に「賃貸」も明文で記載して対象に加えている。これも、みだりに権利を主張する賃貸オーナーが多くなったための措置だと思う。皆さん、自分のマンションの管理規約を読んでみたら。なお、古いマンションには、このような記載はない模様。

いずれにせよ、スレ主は、自分のマンションの管理規約を紹介すべきでしょう。そうしないと、議論が錯綜してしまう。

[100: 匿名さん]

＞管理規約に明確には書いていない場合にどう解釈するか、という問題は残るが、その場合は、賃貸に出した区分所有者は共用部分を利用できないのが常識的な解釈だと思う。その意味で、それが「原則」だと思う。

原則は法律。これに違反の規約は無効が原則。