大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[2: 匿名さん]

で、何がしたいの？
何かしたいなら、素人ですなんて言ってないで自分で勉強することです。
・管理組合・理事会の運営、決議について
・建築業界のリフォーム分野について
・工法と金額の妥当性について
自分のマンションを守りたいなら他人に頼らず自分が勉強することです。
あなたが管理組合を正しい方向へ導いてあげればいいんです。

[3: 匿名さん]

そう言う冷たいこと書かないで下さい。そのためのスレでしょ。

まず、大規模修繕するって言うんだから、築１０年程度のマンションてことでいいですか？
それからマンションの規模、入居世帯数を教えて下さい。マンションの規模で当然ですが価格は変わります。
施工は入札でしたほうがいいでしょうし、共通架設工事からはじまって工程ごといくらぐらいの金額がかかるかも調べて下さい。

うちは６５戸のマンションでしたが、総額で5300万（２年前）かかってます。

[4: 元理事]

スレ主が見てる修繕計画書は、掲示板のほかの人には見えません。
なので、もう少し具体的な提示があると、高い安いのレスが付きやすいと思います。

一番金額が大きい又は以前の計画額と差がある「工事名」と金額を提示できませんか？

あと03さんが言われてるように物件の規模や工事に関して特記事項があれば、知りたいですね。

[5: 匿名さん]

１６年度の修繕計画ということなので、まだ修繕工事にかける費用を決定しているという
段階ではないと思います。
スレ主さんの内容では、ハッキリ理解できないので勝手な推測で申し訳ないのですが、
今年の理事会が大規模修繕工事の業者選定と工事価格の見積もりをとって、
次回の総会（臨時も含む）で提案するという運びではないでしょうか。
どちらにしても、修繕計画はあくまで計画であって決定ではありませんから、
以前の総会で修繕計画が承認されているからといって、工事の実行が承認されている
ことにはならないと思います。（総会でそこまで理事会に一任してしっまっているのでしょうか）

[6: 02]

個人的な意見ですが、入札はやめた方がいいです。
皆さんが思っている以上に狭い業界です。
裏でつながっていて価格調整していることが多々あります。
出来レースになる可能性が高いのです。
たまたまきちんとした競争になったとしても、安かろう悪かろうの業者が入ってきます。
また、管理会社が入っているマンションでは、例え業者と工事について直接契約した
ところで、工事業者が管理会社に商談協力金（受注額の3〜10％ぐらい）を支払うことになります。
当然それは見積に乗せてあるのです。
なぜかって、それはそういう業界だからです。
業界の慣例を破る業者は締め出され、仕事がまわってこなくなります。

自分で勉強した方がいいと書いたのはこのような理由からです。
本当にいい施工をする会社を探し出し、適正価格で仕事をさせるためには自分で勉強しなければ無理です。
私もこの業界の一人です。
なんとかこの慣習を打破したいですが、出る杭は打たれてしまいます。
傲慢な管理会社なんてなければもっといい仕事を安く提供できるのに。

[7: 管理会社社員さん]

>>6
私は大手デベ系管理会社に勤務しています。
今時そんな管理会社があるんですか？
少なくとも当社ではそんなことはしません。

もし施工会社がイマイチだった時に、管理会社も一緒に責められるのが落ちです。
場合によっては本業にまで影響が及ぶことになり、そうなったら受注額の３〜１０
％ぐらいでは割りに合いません。
それならば、その業者を下請けにして、管理会社自身が元請けした方が責任の所在
がハッキリしますし、売上も上がります。

このサイトも見ていると、「工事＝管理会社＝悪」みたいな書き込みを多く目にし
ますが、誤解されている気がしてなりません。

[8: 管理会社社員さん]

7です。
チョット言葉足らずで、誤解されるかもしれないので補足します。

「それならば、その業者を下請けにして、〜売上も上がります。」というのは、管理会社の
立場からの発言です。管理組合の立場からではありません。

管理会社としては、大規模修繕工事に関わりたくないというのが本音です。
ただ、本業の収入である管理委託費の減額要求が続き、昨今の経済情勢で新規物件数が思う
ように増えない状況下では、修繕工事に活路を見出すしかないのです。

[9: 匿名さん]

>>8
＞管理会社としては、大規模修繕工事に関わりたくないというのが本音です。
いや、それはないでしょう。管理会社の方の嘘と思いますよ>>６さんが言う事が正しいと思いますよ。私は管理会社ごと大規模修繕を他社でやろうとしたら未だに嫌がらせめいたことされていますよ。せっかく買ったマンションに住んでられない状態にされています。こんなことならこんな作業やってやらなきゃ良かったと思います。

>皆さんが思っている以上に狭い業界です。
>裏でつながっていて価格調整していることが多々あります。
>出来レースになる可能性が高いのです。

つまり、ほとんど管理会社の利権。自分の物件かのような傲慢な態度が頭に来ます。管理組合はただ管理会社に踊らされているだけですよ。

[10: 匿名さん]

>なんとかこの慣習を打破したいですが、出る杭は打たれてしまいます。
>傲慢な管理会社なんてなければもっといい仕事を安く提供できるのに。

ほんとこの通りです。うちなんか修繕費は３倍の値段が吹っかけられてますよ。差額は全部管理会社の取り分。
デベは結構批判にさらされるけど、実際にひどいのは管理会社のほう。
大規模修繕でひどい目にあわせられる人って結構いますから気をつけてね。鬱になったりはざらですよ。そのうち自殺者も出るかもね。

[11: ３級管理士]

修繕委員会を立ち上げ、検討してはいかがでしょうか？

案としては、コンサル（設計事務所）に改修設計を御願し
図面を仕上げる。

そして、数社の建設会社に見積もりをお願いする。
もちろん、管理会社も見積もり徴収をしてもよいが、
ポイントは、見積もりをお願いした建設会社を
特定できないように、隠ぺいすることです。
　
また、外部より修繕委員会に参加してもらい（マンション管理士・建築士）
検討すればよいと思います。

[12: 02]

07さん、おっしゃる通り責任は取りたくない管理会社さんがほとんどです。
だから業者と管理組合で直接工事請負契約させて、自分達に責任がこないようにしておきながら、裏で業者からバックを要求するんです。
当然その金額は見積に乗っかるわけですから。
07さんの会社のような善良な会社が増えるといいんですが。

[13: 匿名さん]

管理と修繕は一つものじゃないでしょうか？いかがでしょう。

[14: 匿名さん]

管理規約に従っているか否かの問題かを判断すべきでしょう。
一般には、長期修繕計画書は、修繕積立金を決定するための資料で、５年ごとに見直される。
これに基ずく大規模修繕は、その必要項目の実施の要否、実施の場合の業者選定、予算額などの具体的な実施案は、新たに作成しての総会の承認事項です。

[15: サラリーマンさん]

>>10
＞ほんとこの通りです。うちなんか修繕費は３倍の値段が吹っかけられてますよ。差額は全部管理会社の取り分。
＞デベは結構批判にさらされるけど、実際にひどいのは管理会社のほう。
ほんとにそのような悪質な管理会社があり、下請けの方も困っているというなら、この匿名掲示板で具体的に管理会社名をあげては？？？

ただの悪口にしかみえないのは気のせいでしょうか？

[16: 入居済み住民さん]

スレ主です。
レスが遅くなり申し訳ありません。

>>2
自分でも勉強しているところです。
マンション管理の本や、建設資材の市場価格等についても調べたりしているのですが
なにぶん専門用語や基礎知識以外のこととなると分からない事も多く質問させていただきました。
長期修繕委員会と管理会社担当が理事会をリードしており、審査決定は長期修繕委員会２名と理事長・副理事長、他の理事がそれに追従する形になっています。

もちろん、自分のマンションを守りたいという思いからなのですが、理事会を傍聴し
理事の方達に大規模修繕の進行のしかたについて質問するたびに「クレーマー」扱いに
され、キレられるという状態です。

>>3
レスありがとうございます。
築12年で108戸のマンションです。
総会では概算（工事の上限金額）、実施時期が決議されましたが
劣化診断の結果等について説明会等の実施はされておりません。
理事は総会時の「理事会へ一任する」ということでする必要がないと思っているようです。

>>4
レスありがとうございます。
概算ですが見直し前が７千万円で見直し後は１億５千万円です。
項目は特に変わらないのですが、通常劣化補修以外の工事項目に
新たに集会室内装や鳩対策、駐車場外灯新設等の項目が加えられました。
この項目については予算が不足することが分かっているのでしないものもあるそうです。

>>5
レスありがとうございます。
>次回の総会（臨時も含む）で提案するという運びではないでしょうか。
次回の総会では施工業者による工事説明会が行われる予定です。
工事をとにかく急いでいるといった印象です。

[17: 入居済み住民さん]

>>6
レスありがとうございます。
後でわかったことですが、大規模修繕の見積会社に参加させてもらう代わ
りに劣化診断と大規模修繕の概算算出を無料で行ったとのことです。

先にも説明させていただきましたが、施工業者募集方法は、マンション内の「掲示」のみ
とのことです。電子入札や業界紙へ募集を出す方法を提案いたしましたところ
修繕委員会（設計事務所勤務２名、福理事１名で構成）の専門家の方に断られました。
その方がおっしゃるには、概算に関しては、はっきり言って管理会社を信じるしかない。とのことで、全てにおいて「信じる」というベースで進んでいる状態です。

総会後、理事会を傍聴しているのは私１人という状態なのですが、
修繕委員の１人が積立金の値上げも、今回使い切る可能性が大きい事も
臨時総会では伏せておきましょうという発言もしています。
資産価値に関る要件だと思うのですが、質問すると理事ともども苦虫を潰したような顔で無言
になってしまいます。

[18: 入居済み住民さん]

>>6
続きです。
見積り業者ですが７社中大手と思われる業者もなく、修繕委員と理事会の定める
選定基準から推測するとおのずと管理会社ともう１社しか残りません。
これから業者を集めてのヒアリングが行われますが、競争入札というのは形だけ
のような気がします。

監理も修繕委員が行うそうで昼間勤めもあるのに限界があるのではないか？と質問すると
コスト削減のために自分達が行うとのことで、工事予算と設計監理費を含め１億５千万の中で
十分賄えるのではないのか？と質問すると、それはないとかわされてしまいました。

[19: 入居済み住民さん]

>>7
>>9
>>10

今回、自分のところの管理会社についてインターネットで検索したのですが
大規模修繕に関する評判がよくないな・・と感じました。

[20: 入居済み住民さん]

>>11
レスありがとうございます。
修繕委員会はすでに立ち上がっており、現在は業者選定の段階です。
修繕委員会（設計事務所勤務２名、福理事１名で構成）されていますが
委員会の細則はありません。

[21: 匿名さん]

>>15
>管理会社名をあげては？？？
そんなことしたら、また報復されますよ。これ以上のトラブルはゴメンです。

>ただの悪口にしかみえないのは気のせいでしょうか？
そりゃ、>>7さんは管理会社の社員ですから。人にかけてる迷惑には気がつかないものですよ。
冷たい書き方のようですが、私はホントに具合が悪くなりましたよ。食事ものどに通らなくなるまでね。
この人たちはそこに住まないし、注文とって金儲けさえすればいいからね。他社にとられる工事なら工作してでも我田引水ですよ。

[22: 02]

では逆に、大規模修繕で元請けにならず、業者からバックも要求しない大手管理会社の名前を挙げてはどうですか？
それなら皆さんのための有益な情報になるのでは？
私も知りたいですし。

[23: 匿名さん]

22さんへ。そんな管理会社、聞いた事ありません。日本の国内にはそんなとこないんじゃないんですか。

[24: 22]

いや、07さんの会社のように良心的な会社もあるみたいなんで。

[25: 匿名さん]

22さん7さん、まさか自作自演じゃないでしょうね。レスも素早すぎる感じが・・・・気のせいかな？

[26: 匿名さん]

固有名詞をあげても意味ありません。
担当営業所長や担当者によっても流儀が変わりますし、その時々の事情で体制は変わります。

設計事務所勤務の理事が勤務時間内に工事監理などヒマな設計事務所でもなければあり得ません。設計者との責任分担も曖昧になりますし、管理会社、施工会社との癒着を想定されるような体制を組むこと自体、理事長の見識を疑います。
１億５千万もの事業にあたり見積を「信じるしかない」とか、長期修繕計画や見積が大幅に上方修正されて説明がないとか、「積立金の値上げも、今回使い切る可能性が大きい事も臨時総会では伏せておきましょう」とか、劣化診断結果の公表もなしに１億５千万を使い切るとか、ともかくすべてにおいて論外な運営です。
コメントのしようがありません。

[27: 匿名さん]

>>26
でも実際は、管理会社が金が欲しいから癒着してるか自分で請け負って丸投げかどっちかでしょ。
住民に迷惑かけるっていっても、理事長一人ではどうにもならない。理事に管理会社の犬が入っていたらなおさら。

[28: 匿名さん]

>>27
＞実際は、管理会社が金が欲しいから癒着してるか自分で請け負って丸投げかどっちかでしょ。

普通は違いますよ。
理事長は管理者権限があるんですよ。ひとりでできるから管理者なのです。
管理会社もただの雇われ者に過ぎません。癒着を匂わせてきて管理費を食い物にしようという腹が見えたら管理会社をクビにして代えればよいのです。理事会に犬がいても傍聴したり総会で追及して理事長の責任を問えばよいのです。
理事長や管理会社の質は、住人の質で決まるってことです。

[29: 匿名さん]

＞管理会社もただの雇われ者に過ぎません。癒着を匂わせてきて管理費を食い物にしようという腹が見えたら管理会社をクビにして代えればよいのです。理事会に犬がいても傍聴したり総会で追及して理事長の責任を問えばよいのです。
ここまでは同意。

＞理事長や管理会社の質は、住人の質で決まるってことです。

それより以前に、区分所有者がアパート住人との区別が出来ていないことに無関心にある。
これを打破するには、ショック療法で、管理費等の倍額値上げや建替えの提案をしたら少しは効くかなー。

[30: 匿名さん]

＞理事長や管理会社の質は、住人の質で決まるってことです。
じゃあ、うちのマンションの住人は最低だわ。w
いくら話しても管理会社の都合のいいようにしか話をもっていかない。犬としか言いようがない。

[31: ここ掘れわんわん]

いろいろマンコミュ読んでいくとこの業界、犬ばっかりだな。あほらし。

[32: 匿名さん]

>管理会社もただの雇われ者に過ぎません。癒着を匂わせてきて管理費を食い物にしようという腹が見えたら管理会社をクビにし>て代えればよいのです。

そんなに簡単に管理会社をクビに出来るんですか？うちのマンションの住民は管理会社の犬だらけだから無理だな〜

[33: 匿名さん]

>>32
管理会社を変えるのは大変な作業ですよ。比較検討作業はもちろん、何故変えるかという説明をきっちり住人にしないといけない。しかし変えようという以上、問題点があるからなので、その共通認識を理事間で共有していけば、進んでいくと思います。理事会がアクションを起こせば管理会社も様子見ながら動きだしますからね。

＞うちのマンションの住民は管理会社の犬だらけだから無理だな〜

ってどういうことですか？管理会社に尻尾を振ってどんなメリットがあるんですか？まったく想像できない。。

[34: 匿名さん]

＞そんなに簡単に管理会社をクビに出来るんですか？うちのマンションの住民は管理会社の犬だらけだから無理だな〜

手続きとしては、過半数の同意、つまり四分の一の賛成で変更可能です。

[35: 匿名さん]

>管理会社に尻尾を振ってどんなメリットがあるんですか？

管理会社に尻尾振っておけば、そのあといろいろと便宜を図ってくれるらしいよ。生活上のこまごまとした事まで。駐車場なんかいい場所とってくれるし。どうせ他人の金、どうせ共有財産。そういう人は管理会社にとってもってこいだよね。

[36: 匿名さん]

>>35
ちょっと被害妄想ぎみ。
だいたい「らしいよ」とか言ってる人は根拠ないのは明白だけど。

[37: 匿名さん]

「らしいよ」って書いたのはあきれてるから。実際に見返りに便宜計ってもらってるよ。どこの世界でもやってるでしょ。
やってないなんて言わせないよw

[38: 入居済み住民さん]

スレ主です。

>>26
レスありがとうございます。
私もそう思い、理事と修繕委員に対し通常のプロセスはこうではないのか？
といろんな例を示し、うちもこの様にすれば全てがガラス張りとなるのではと
提案するのですが、ため息交じりの失笑と、進行を邪魔する『うるさ方』として
一向に取り合ってもらえません。

[39: 匿名さん]

私もスレ主さんと同じ立場になりまして、とっても不快な思いもしました。結局のところ、やればやるほど空回りをしてしまうものなので、あまり他の理事を当てにせず、事なかれ主義であたるのがいいですよ。結局、管理会社の好きなようにしかできないのですから、釈迦の手の上で動き回る孫悟空のようなもの。
自分が周りと関係が悪くなって終わるだけです。
「君子危うきに近寄らず」っていうじゃないですか。適当にお茶を濁した方が身のためです。

そこで生活ができないようにされてからでは遅いですよ。注意して。

[40: 入居済み住民さん]

>>39
レスありがとうございます。
私もよほどそうしたほうがいいのでは？と悩みましたが
使い切る→積立金ゼロ→資産価値に影響→積立金大幅値上げ→借り入れ→一時金・・・
適当にお茶を濁し見てみぬフリをすることで結局、自分自身に全て返ってくると思うのです。
難しい問題ですよね本当に。。

[41: 匿名さん]

そうですね。でもそこで事を荒立てると、自分がそこを出るはめになり、もっと大損しますよ。
ですから、住民の皆さんは自業自得ですので高い修繕費を払っていただき、スレ主さん自身は「自らの保身」でいいんです。

住み替えの大損よりましでしょ？

[42: 匿名さん]

とにかく相手にしないこと。人間が一番恐ろしい。特に管理会社はそれで飯食ってるからね。見た目に紳士的でもホントは何するかわからないよ。

十分注意してください。失敗した人間からの忠告です。

[43: 匿名さん]

>電子入札や業界紙へ募集を出す方法を提案いたしましたところ
>修繕委員会（設計事務所勤務２名、福理事１名で構成）の専門家の方に断られました。
>その方がおっしゃるには、概算に関しては、はっきり言って管理会社を信じるしかない。とのことで、全てにおいて「信じる」>というベースで進んでいる状態です。

>総会後、理事会を傍聴しているのは私１人という状態なのですが、
>修繕委員の１人が積立金の値上げも、今回使い切る可能性が大きい事も
>臨時総会では伏せておきましょうという発言もしています。
>資産価値に関る要件だと思うのですが、質問すると理事ともども苦虫を潰したような顔で無言
>になってしまいます。

これを読む限り、住民を巻き込んだできレースのように感じられます。　あなたの身が危ないですからこれ以上関わらないこと忠告いたします。

[44: 匿名さん]

>理事長は管理者権限があるんですよ。ひとりでできるから管理者なのです。
>管理会社もただの雇われ者に過ぎません。癒着を匂わせてきて管理費を食い物にしようという腹が見えたら管理会社をクビにし>て代えればよいのです。理事会に犬がいても傍聴したり総会で追及して理事長の責任を問えばよいのです。
建前はこうでも実際はこうは行きませんね。

>長期修繕委員会と管理会社担当が理事会をリードしており、
かなり怪しいですね。

>もし施工会社がイマイチだった時に、管理会社も一緒に責められるのが落ちです。
>場合によっては本業にまで影響が及ぶことになり、そうなったら受注額の３〜１０
>％ぐらいでは割りに合いません。
管理会社を責めるなんかいる？実例があったら教えてほしい。管理会社が悪くて本業のデベに影響があったってあるの？これも実例お願いします。少なくとも私は知らないので。

[45: 匿名さん]

ホントに　マンション管理会社は悪質な会社が多いよ。

[46: 匿名さん]

＞ホントに　マンション管理会社は悪質な会社が多いよ。

その様にさせる管理組合があるからです。
管理組合は、悪徳管理会社を契約で糾弾し、是正させ、改善の余地のない場合には変更する。
始めから変更する管理組合には、又、善悪の判断も出来ずに、同じ様な管理会社と契約することになり、更に、ダメージは大きくなる。

[47: 匿名さん]

>その様にさせる管理組合があるからです。

そう、住民の中に犬のように管理会社に尻尾振ってる奴がいるからな。

[48: 匿名さん]

マンション管理会社の人間は893。

[49: サラリーマンさん]

あいかわらず自立できないオトナの人が悪口だけ吠えているようですね？
マンションは自分達のもの。
いつまで「世話してもらってる」気でいるのでしょう？
管理会社くらい自分達の意のままに使いこなさなくちゃ．．．．ダメダメです。

[50: 匿名さん]

また出て来たよ。「ダメダメです」のサラリーマン。もうでてこなくていいよ。