はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。
長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？
最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？
あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。
[スレ作成日時]2008-11-17 19:18:00
注文住宅のオンライン相談
大規模修繕について
| No.151 |
by ３期連続理事長 2009-09-12 14:10:51
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うちは普段メンテしてもらってる『日本水理』って設備屋さんに給水直結と排水管の大規模改修をしてもらいましたが担当の兼次さんや監督さんが誠意あってとても丁寧でしたよ。契約は管理組合直ですが、たぶん管理会社にいくらか取られてると思います。
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| No.152 |
1回目の大規模修繕工事って、普通は築12年目、13年目くらいでしょうけど、15年過ぎてからでも大丈夫なんでしょうか？予算を取ったとこですけど、理事会、修繕委員会の両方ともおばさんばかりがでてきて、機能しないと思われ、相当に時間がかかりそうなので。
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| No.153 |
おばさんをなめてはいけません。
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| No.154 |
大規模修繕は、計画通りにやると修繕積立金の増額に大きく影響します。工事施行者や管理会社にとっては
一年でも早くやってくれた方がいいし、早くやっても何ら影響はないですからね。 修繕周期が修繕積立金にもろに影響してきますので、専門家の意見に左右されず、自分達で自主点検を行い、 適切な修繕周期をジャッジすることが必要です。危険や漏水等がなければ先延ばししても何等問題はありません。修繕積立金の積立状況で判断すべきです。 修繕積立金のアップは修繕周期で大半決まります。例えば大規模修繕を１年先延ばしするだけで１戸当り月 いくら抑えることができるか計算してみてください。 計算方法は簡単です。大規模修繕計画で工事費（１回目）の総額を全戸数で割り、それを期間、年、月で割ってください。 わかり易く例示しますと 修繕積立金の１戸当り月必要額 工事費２億 戸数 １００戸 １３年目 の場合は 月１戸当り 12,820円になります。 １４年目にすれば 11,900円になります。 このように１年先延ばしするだけで、月920円の修繕積立金のアップをしなくていいのです。 専門委員会に管理会社は基本的には、参加させない方がいいでしょう。特に業者選定時は絶対参加させてはいけま せん。紹介もしてもらってはいけません。バックリベートを取られることになり、１０％は違ってきますよ。 |
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| No.155 |
第1回の修繕委員会では、あたまのおかしいおばさんが一人いました。その他のおばさんはほとんど黙っていました。私は管理会社への発注に大反対したのですが、どこまでわかっているか心配です。。。
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| No.156 |
管理会社を通してバックリベートがないということは１００％ないでしょう。
１０％～１５％は確実に工事費が上乗せされてます。 金額的には大きいですよ。 相見積りとかはとらないんですか？ しかし、管理会社に発注とは今時希少価値があるぐらい稀有なことですね。 何かもらってるのでは？賄賂でも業者としては１００万ぐらいやってもたいしたことないしね。 どうせそれ以上に工事費に上乗せできるんだから。 |
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| No.157 |
まだ第1回ですから、私から先手を打っているだけです。管理会社はあぶないよ！って。管理会社も同席していまして、怒号が飛んできて怖かったです。
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| No.158 |
まず見積り業者を５～６社選ぶべきです。そしてその中から、１社に絞ればいいのだが、必ず各社ごとに
２０分程度づつ説明会を開いて説明させることです。 そして専門委員会で評価して最高点のところに決めればいいのです。採点基準を各項目毎に決めておけばいいでしょう。当然それには管理会社は参加させません。専門委員会の組合員できめるのです。 私のところも今年１３年目ですが、今月から大規模修繕工事がスタートします。 ３６０戸（４棟）約3.8億の工事費をかけてやります。工事期間は約１年かかります。 ６社応募（大手ゼネコン中心でした）した中で点数評価し、一番高い点数の大○建設に決まりました。 設計・監理業者は地元の業者でした（１，７００万） 管理会社の紹介はありませんでした。バックリベートは多分取られてないと思ってます。 大○建設さんは、すごく良心的で立派な仕事をされると確信しました。誠意もあるようです。 私は何ももらってはいませんし、個人的な知り合いとか付き合いがある訳でもありません。 |
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| No.159 |
１戸当たり100万円を超えていますね。70万でできたはずです。
1回目の修繕工事では、そんなにかかりません。 （概ね15階以下のマンションの場合です。高さ４５メートル以上の高層マンションの場合は足場が組めないのでゴンドラを使うんで、めちゃくちゃカネかかりますけど。） ゼネコンが１５％ひいて、その下請けが１５％ひいて 実際に施工する大規模修繕工事専門業者は1戸当たり70万くらいで作業していると思います。 ゼネコンを見積もり参加させてもいいのですが、最初は専門業者中心に見積もりをとって、 ゼネコンは最後にするといいです。最初からゼネコンを入れると、関係のある専門業者が遠慮して手を引いてしまいますよ。 |
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| No.160 |
>159さん ありがとうございます。
予算を１戸１００万以内ということで、やれるところはどこまでできるかということで、見積りをとりました。 プールを壊して、緊急車両や送迎バスの待機所をつくったり、鍵の取っての交換とか網戸の張替え、玄関の 照明工事のやり変え等が追加されました。 ご指摘のように、最初の見積りは設計・監理会社に依頼しました。 詳しい工事概算の予測ありがとうございました。 |
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| No.161 |
>159さん 158です。
設計・監理業者に１，７００万支払ますが、この金額は相場としてはどんなものでしょうか。 事務所はなく、常駐はされないということです。 工事費3.8億の中に、設計・監理業者分も含まれています。 |
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| No.162 |
1700万に建物診断も含むんですかね。。
私のとこは80戸ですけど、設計監理200-300万って聞きました。 戸数が360戸なら80戸の4.5倍ですね。 1350万前後でできたのかも！ でも、私が相談したのは、ゼネコンＯＢのひとで 安く言ってくれてるんで、知り合いとかでないと 割高になるのかも。 しかし、これだけ調べても、提案しても、理事会が採用するかわかりません。 大規模修繕専門業者は数十人規模の会社だし、 倒産したらどーするとか、管理会社の担当が、不安をあおるのは明らかなんで。 |
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| No.163 |
>161
設計・監理には劣化診断もふくんでいます。それに工事終了後の大規模修繕計画を入れてます。 |
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| No.164 |
>>162さん
大規模修繕工事については、大手の方が絶対いいですよ。 あなたのとこは、管理会社が絡みおまけに弱小専門業者ということですので、倒産の心配もそうですが、 工事内容やバックリベート等考えれば無茶苦茶な決め方ですよ。 誰か、旨い汁吸っている者がいますよ。間違いなく。理事長や専門委員会のメンバーとか。 設計・監理業者も工事施工会社や管理会社と繋がっているとしか思えません。 見積り業者を募集することから再スタートすべきですよ。 今、決まっている？業者と同じ内容で見積り取られてみれば分かりますよ。 かなりの工事費の差があると思います。 |
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| No.165 |
以前は大手ゼネコンはマンションの大規模修繕はやりたがらないといわれていましたが、現在そういうことは
絶対ありません。仕事をとるのに努力されてますよ。 そして、仕事を受けたら信用にかけてもしっかりした仕事を責任もってやられますよ。 私のところでも、設計・監理会社の方でさえそういってましたけど、実際はそんなこと全然なかったですよ。 |
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| No.166 |
うーん。。。
管理会社は関係ありません。関係ないようにするために、私が安くする方法を提案しています。 専門業者を使う方法ね。コンサルに設計事務所を入れます。 工事金額はコンサル込みで1戸当たり70万以下で。仕様はコンサルが決めて、施工業者は一応、公募です。 80戸だから総額5600万以下です。 ゼネコンは手抜きが多いそうです。下請けに安く投げてるんで手抜きしないと下請けが赤字になっちゃうからでしょう。今後どうなるかわかりませんが、もし私の提案で決まったら、たぶん現金払うつもりかもしれないので、 私がうまい汁すってることになるのかもなあ。。。 でも、どこに決まってもそういうのはあるらしいよ。 |
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| No.167 |
大手ゼネコンで工事したけど、理事長で大規模修繕委員長を兼務していた私に対して、中元と歳暮で
ビールが届いただけで、それ以外は何にもなかったよ。 管理会社の関与も全然させなかったからね。勿論管理会社とか設計・監理会社からもリベート等はなし。 |
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| No.168 |
>仕様はコンサルが決めて、施工業者は一応、公募です。
これって全てどこの組合でもやってることだよ。それでも巧妙に管理会社が裏で絡んでるんだよね。 あなたたちの組合では、それを見抜くことは無理でしょう。 管理会社が工事に立ち入りすぎてますので。 コンサル（設計・監理）も管理会社の息がかってるんじゃないですか？もちつもたれつの関係 だったら何の防波堤にもなりません。 |
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| No.169 |
うーん。コンサルをどう決めるかですが
私が3人くらい連れてくると警戒するでしょうから、 マンション管理センターから紹介を受けようかと思ってますよ。 その場合、私の役得はなくなりますけどね。 |
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| No.170 |
公募した施行業者の中から、１社に絞るのは専門委員会でしょう。
コンサルはその時は、当然ノータッチなんでしょう。 工事請負業者を決める時は、管理会社やコンサルの意見を聞いたらだめでしょう。 それができないようだったら、最初から全ておまかせと同じですよ。 |
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| No.171 |
コンサルに点数評価の方法を聞いてください。
そして、コンサル、管理会社抜きで、専門委員会のメンバーで各自評価し、点数の一番高い業者を 決めればいいでしょう。 当然同時審査し同時開票しなければなりません。 あなたたちの組合でそれをやる能力があるかどうかでしょう。素人でも十分できます、点数評価は。 それをやらないんだったら、高い工事費になりますが、能力がないとあきらめて、工事費の１０％から １５％を上乗せして支払えばいいでしょう。 ５～７社公募してやってみてください。必ず大きな差がでてきますよ。 |
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| No.172 |
＞あなたたちの組合でそれをやる能力があるかどうかでしょう。素人でも十分できます、点数評価は。
大規模修繕工事の見積評価を素人ができるとは思いません。 少なくとも、配管施工に詳しい人と建築士（できれば１級）ぐらいの「素人」が委員会に参加してないと。 点数評価を促す方、皆さんの経験では、どんな評価ポイントだったのですか？ それらを具体的に提示頂いたほうが、参考になると思いますけど。 |
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| No.173 |
点数評価方法は若干専門的な要素が入ってきます。
それについては、設計・監理の一級建築士が事前に専門委員会に指導をしてくれます。 専門委員会には、建築士はいません。素人集団で点数評価をしました。 大規模修繕時はまず最初に設計・監理会社を決めるのが先決です。そして設計された仕様に添って 見積りを各業者が提出します。その業者への説明は、設計・監理業者が行います。 応募施行業者には、各２０分ずつ説明をしてもらいました。（ＰＲも兼ねて） 評価については、見積り工事費、会社の規模、経営内容、その他専門的な項目等で、それぞれ項目毎に 点数配分がされており、２０項目ぐらいだっとおもいますが、それを合計して合計点数が一番高かった ところに決めました。勿論見積り工事費の点数配分が一番高かったですね。 点数評価方法は、建築士の方なら誰でも知っておられますので、聞かれたらいいと思います。 |
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| No.174 |
工事施工業者は大手ゼネコンにしなさい。
大手ゼネコンは一端引き受けたらちゃんとした 仕事するよ。 信用がかかってるからね。 場合によっては赤字でもやるからね。 ノウハウももってるし。 バックリベートもとりにくいしね。 管理会社も介入しづらい。 但し、ゼネコン系の管理会社はとるだろうがね。 修繕積立金が豊富なところは煩わしいから バックリベートやってもいいんじゃないの。 ２億の工事の場合、２千万程度だから。 １戸当りにすれば微々たるものだから。 工事業者も儲けさせてやってください。 |
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| No.175 |
「バックリベート」が平然と公言できる業界か．．．変らないねぇ。
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| No.176 |
大手ゼネコンがそんなにきっちりやるのなら、施工を大手ゼネコンに発注する場合、設計監理者はいらないのですか？
設計監理方式ではなくて、責任施工方式でよい？ |
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| No.177 |
設計・監理は保険みたいなもの。
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| No.178 |
ゼネコンなんて下請けに丸投げです。赤字になんかなる訳ない。下請けが損するだけ。末端の職人さんがかわいそーだ。ましてやゼネコンが改修工事の塗装や防水の詳しいことなんて知る訳ない。改修専門業者に頼むのがいーよ。ゼネコンに頼んでもどーせ改修専門業績に丸投げだし。
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| No.179 |
そのとおり。ゼネコンＯＢも同じ意見で、専門業者に頼むように言ってますよ。外壁塗装の保証は５年間くらいでしょうけど、５年以内に倒産しなさそうなところならまったく問題ありません。大規模修繕に必要なのは塗装や防水の知識よりも、住民が生活しながら安全に工事するノウハウらしいです。これがあるから大規模修繕は専門業者しかできないんですよ。設計監理方式なら施工は中小規模の専門業者でも問題ありません。
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| No.180 |
外壁塗装の保証期間は１０年です。
専門業者に個々に依頼するのも大変ですしね。 大手ゼネコンが全て丸投げすることは法的にもできません。 下請け・孫請けまでならオーケーでしょう。この世界では。 どんな大きな建設工事でもゼネコンが下請け・孫請け業者に頼まずに工事することはないでしょう。 実際工事するのは、専門業者がすることになるでしょう。どのゼネコンでも。 |
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| No.181 |
外壁塗装の保証は、通常は5年だと言ってる業者もあるし、15年のとこもあるみたい。
大規模修繕工事の専門業者というのは、施工の元請になりますので、 管理組合から見れば1社に発注ですよ。 いま言ってるゼネコンというのは大手総合建設業者のことで、 統括請負会社の意味ではないと思います。 |
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| No.182 |
総括請負会社として大手ゼネコンに依頼しました。
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| No.183 |
設計監理方式じゃないなら総括管理をさせるのにゼネコンに頼むのはまだいーかもね。
コンサルがおるのにゼネコンに頼んでもあまり意味ないよ。 俺は改修工事の現場監督20年しててゼネコンの下でやったこともあるけど、改修工事の事全然わかってないよ。住所対応から仕事の事まで全部下請け任せです。 外壁塗装の保証は現在一瞬的に使用される塗料で基本5年です。メーカーは5年しか出さないよ。15年は聞いたことない。特殊なものなら10年ならあるかも。 防水材は20年とかあるけど。 |
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| No.184 |
設計・監理方式なんですけど、大手ゼネコンに総括管理を委託してます。
設計・監理会社が逆に工事期間中はすることがあまりないようです。 設計・監理会社にかなりの経費を投入したんですけど。 大手ゼネコンがちゃんとした仕事をしてくれれば、責任施行方式がいいんでしょうがね。 |
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| No.185 |
私の住んでいるマンションの管理会社は西日本では大手ですが最低最悪です2昨年中規模修繕工事で見積書が自分の会社関係が約230万円又調べてみると、その孫受関係で事務員も居ないような会社の約240万円の見積書を提出して来ました、たまたま、輪番制で廻って来た副理事でしたので管理会社の影響のない工事業者に見積書をとった所約128万円でした理事会で検討した結果私の推薦した最低価格の業者に決まりましたが同席した管理会社の担当二人から随分クレームを付けられ、他の理事長、理事は何の事だか判ってません、理事も一年限りの輪番制なので管理会社の言いなりで、今年度の理事長なんかは、総会の冒頭の挨拶から全て管理会社に書いてもらい小さい声で読んでました、今7年目で大規模修繕工事計画が出ました、今は理事ではありませんこんな悪質な管理会社と一人戦っいくにはどうしたらと、ストレスたまります。
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| No.186 |
私も同じような状況です。管理会社は日本○〇○〇〇です。理事の輪番制は立候補、推薦を妨げるものか裁判所に確認訴訟を起こしてください。管理規約に輪番制と書いてるわけではないと思います。輪番表は分譲時に管理会社が作っただけではないですか？たぶん勝てますよ。勝てば立候補して理事になれます。
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| No.187 |
普通管理規約には、輪番制が謳ってあるところが殆どでしよう。
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| No.188 |
>>187
管理規約でそこまで謳っているところが殆どだという根拠を示してください。 |
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| No.189 |
私のところは輪番制が規約に謳ってあります。
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| No.190 |
規約に理事の選出方法が規定されてないところがあるんですか？
その場合は輪番制が規定されてるのでは。 |
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| No.191 |
私のところは理事は総会で選出するとなっているだけですが輪番制です。規約には輪番制のことは何も書いてありません。
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| No.192 |
あんまんさんのような人がいれば、管理会社の言いなりにならず住民も無駄に高い金を払う必要はなくなりますよね。
輪番制でも、危機感とか意識を植え付けつつ自覚してってもらえればいいですね！ |
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| No.193 |
規約にないなら昔の総会決議では？
それでも一応影響力はあると思いますよ 規約にあるなら仕方ないですが普通は立候補を輪番制だと言って突っぱねないでしょうけどね |
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| No.194 |
【ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。管理人】
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| No.195 |
＞私のところは理事は総会で選出するとなっているだけですが輪番制です。規約には輪番制のことは何も書いてありません。
輪番制とは誰もやりたくない、責任もなければ、仕方なくいやいややるだけのシステムで、管理会社は大歓迎のシステムです。 |
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| No.197 |
知り合いのマンションの修繕工事で、職人がほとんど中国人だったって話ききました。
仕事もけっこういい加減だったとか。 日本は建設業で外国人なんか受け入れていませんから、名目は研修生なんでしょうね。 ゼネコンは外国人を使わないので、少なくともそういう心配はありません。 |
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| No.198 |
修繕工事ほど、安かろう悪かろうって業界はありませんよ。
実際に建物自体が建っているため、適当に施工してもわからないからです。 安いのには理由がある。高いのにも理由がある。 同じ仕様で大きな金額差はありえません。 特に顧客の立場になると、企業努力のみで魔法のように高品質低価格が実現できると思い込んでいる方がいますが、実際にはそんなことは不可能です。 他社より歴然と安い場合。絶対に理由があります。 なので、入札の際は最高・最低価格を提示した業者は切るべきですね。 |
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| No.199 |
戸数１８０戸のマンションです。今回１３年が経過し、第１回目の大規模修繕を実施しました。
施工会社は７社の中から総合評価方式で大手ゼネコンに決まりました。工事費は１戸当り１００万の範囲でやることにしてたんですが、最終的には９０万程度で済みそうです。（第１回目の相場は７０万程度といわれていますが、積立金に余裕があるので鍵の交換や網戸の張替え、駐車場工事、プールの改善、集会室の改装とかのグレードアップも図りました。） 兎に角丁寧な工事で感心させられています。手抜きとかはまずやっていないと思われます。 例えば、私の部屋は１４階東南の角部屋でルーバル付きの部屋なんですが、そのルーバルの修繕工事を参照したいと思います。これをみただけでも丁寧な工事がされているのではと思います。 ウレタン塗膜防水工事（床面だけに限定して説明します）素人の説明になります。 まず高圧洗浄 → シーリングの撤去 → 隅のシーリング剥がしとアルミ部分の撤去 → コンクリートで床面を 薄く塗る → 目地をつける → タールを前面に塗る → シート（オルタックシートを前面にかぶぜる → その上に前面シートをかぶせる → ブルーのタールを床面と側面・柵の台のところに塗る → 又、同じブルーのタールを 床全面に流しこむ → グレーのタールを全面に流す → 清掃・手直し 今までのは、単なるコンクリートの打ちっ放しだけだったので余計丁寧さが目立ちました。他の工事もすごく丁寧でこれで採算があうのだろうかと思われるような工事をされました。 約７ヶ月の工事期間でした。勿論設計・監理会社も導入しております。 建設会社は大成建設さんでした。 工事期間中の住民に対する配慮もすばらしいものでした。是非参考にしてみてください。 |
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| No.200 |
現在は大手ゼネコンがマンションの大規模修繕をやるようになってきたからな。
しかし、デベ系のマンションは他所の業者に依頼しずらいしね。 デベ系に頼めば管理会社にバックリベートは取られるは、工事費は高いわでふんだりけったりだな。 |
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