新築マンションの初代理事長になりました

[初代理事長]

新築マンションの初代理事長になりました。

自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような
管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。

ところが、デベから選任された他の理事さんたちはあんまりやる気がなく、
管理丸投げがいいみたいで、デベ傘下の管理会社の言いなりになりそうです。

こんな状況ですが、たとえ一人でもがんばるつもりです。

管理組合としての活動、理事長としてどうすべきか
経験者の方、アドバイスをお願いします。

ちなみに、30戸ほどの小規模のマンションで、
あまり売れていない様子です（デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません）。

[2: 匿名さん]

まず、理事を報酬制にしましょう。ボランティアでやることはありません。
１ヵ月１万円ぐらいで。最初の理事会で決議しましょう。

[3: 匿名さん]

＞ちなみに、30戸ほどの小規模のマンションで、あまり売れていない様子です（デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません）。

情けない理事長さんですね。もう他人頼りですか。３０戸位自分の足で調べたら如何ですか？
売れない分の管理費、修繕積立金は法的には現所有者（デべ？）が払うべきですが、どうせ売買契約書で１年に限るとの条項に購入者全員署名済みでしょうから、１年後の管理費、修繕積立金の不足をどうするかを管理会社ぬきで検討を始めるのが第一の仕事でしょう。

[4: 初代理事長]

>>03さん

スレ主です。

おっしゃるとおり、情けないかもしれません。
しかし、「自分の足で」といわれますが具体的な方法すらわかりません。
もし理事長のご経験がおありなら、どのように調べればよいかご教授ください。

あと、管理費不足・修繕積立金不足の件、参考になりました。
ありがとうございました。

[5: 匿名さん]

正直、面倒くさい・どうしたらいいかわからない、というのが他の理事の気持ちだと思います。

人の気持ちってなかなか変えられないですよね…

最初は、管理会社主導でもしかたないと思います。
管理会社は面倒なことは棚上げ後回し、簡単なことは金をかけてやろうとします。

それを阻止しつつ、本当の問題が発生した時(他の住民も不満が出てくる頃)、協力をあおぎ理事会として機能していくのではないでしょうか…多分。

[6: 匿名さん]

＞しかし、「自分の足で」といわれますが具体的な方法すらわかりません。もし理事長のご経験がおありなら、どのように調べればよいかご教授ください。

理事長とは何でしょう？　区分所有者の全員から管理を委任されている立場ですよ。その区分所有者リストを作るのが理事長の仕事です。各戸に訪問し登記済権利証を見て回っても良し、あいまいな場合は登記所で有料閲覧も良し、会えない人には区分所有者名など必要項目記入用紙を配布するも良し、管理会社におんぶにだっこは止めることが先決です。

[7: 匿名さん]

>>2
>１ヵ月１万円ぐらいで。最初の理事会で決議しましょう。

理事会で理事報酬は決められないです。

経験ないスレ主を騙しちゃいけません。

[8: 匿名さん]

>>3
>３０戸位自分の足で調べたら如何ですか？

購入しても、貴方のように直ぐに引越してくるとは限らないよ

[9: 初代理事長]

スレ主です。

説明不足のようなので。

引渡しはまだ終わっておりません。
先日入居説明会があり、その直後に仮理事会と称した
役職決定の集まりがあったばかりです。

そのときの管理会社の説明のいい加減さ、
他の理事さんのやる気のなさ（デベの人選ですからこれはあきらめています）に
危機感を感じてこのスレを立ち上げた次第です。

説明が足りなかったことをお詫びします。

[10: 小規模理事長]

>>5さんに
同感です。

スレ主さま
3、6の云う事も一理ですが
他にどのような組合員が居るか分からない状況で
理事長のみで、精力的に動く事によって
他のスレに上がっているように
理事長の暴走と言われ兼ねないので
5さんの様に、上手く管理会社を使いながら
理事の結束を図るのが良いかと思います。

個人的に
スレ主さんの管理会社の誠意は感じられません。
>デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません
教えない理由がわかりません。
よっぽど売れていないのかと思いますが
本来管理会社は、管理組合の立場に立つものです。
デベ系の管理会社との事
今後のアフター保証を考えると
管理会社任せは危険だと思います。
補修箇所の洗い出し、チェックは、管理組合中心でやられる事をお勧めします。
判断に迷う箇所は、管理会社と関係の無い専門家に判断しもらう事も必要になると思います。
補修箇所の洗い出しなどは、専門委員会を立ち上げると良いと思います。
共感してくれる組合員と出会えると思いますので

1期目の組合運営で今後の理事会の価値が大きく左右されますので
頑張って下さい。

[11: 匿名さん]

私もマンションの理事です。

#２，#３のメッセージは無視したほうがいいです。無料奉仕が原則です。下手に報酬もらうと
後でやっかいなことになります。また、下手に個別訪問すると、個人情報の関係で問題になる
可能性があります。

管理会社は、絶対に持ち主を知っています。滞納していなければ、誰が払っているのか
知っているはずですから・・・ただしそれを理事長に教えるかどうかは別問題。たぶん、
なんのかんの言って教えてくれないと思います。管理会社も訴えられたくありませんから。

やる気のない理事、文句だけ言う理事なんて、どこでも同じですよ。

お金に余裕があれば、管理会社にまかせきりにするのもひとつの手です。
かなりぼられてしまうかもしれませんが、世の中そういうふうにできている
のです。

結局、住民レベルの管理しかできないものですよ。理事長だけがいくら頑張っても
無理なんです。どうせ、２年くらいで交代でしょ?　理事長のがんばりが、その後
も受け継がれる可能性は低いですよ。まあ、やるとしても長い目で見て、ゆっくり
やったほうがいいですね。

[12: 匿名]

管理委託契約を確認されては？たぶん、組合から求められれば「区分所有者一覧表」を提出しなくてはならないと思いますが・・・。
また、管理費・修繕積立金について、未販売の場合「１年間のみデベが負担し、その後は知らない。」なんてデベあるんですか？私のところは完売まで全部デベが負担してくれたんで・・・。
あとは、管理会社の問題ではなく、担当フロントが悪いんですよ。替えてもらったら？

[13: 匿名さん]

>管理費・修繕積立金について、未販売の場合

色んなケースがあるようですよ

売れるまでは、管理費・修繕積金は納めないとか
売れるまで1年間は収めず、1年以上はデベ負担とか
売れるまではデベが負担とか

>１年間のみデベが負担し、その後は知らない

このケースは少ないと思いますが

それよりも完売難しいデベの子会社が管理だと不安では？
預金管理は重要な仕事です。

[14: 匿名さん]

>やる気のない理事、文句だけ言う理事なんて、どこでも同じですよ。

11さんの事？

[15: 元理事長]

デベ系列が管理会社の場合
管理費は割高で
修繕費は引く目に設定するケースが多い様です。

1期目は、管理費・修繕費の見直しと
アフター保証、適正に補修工事をしているか
確認するのが、1期目の重要な仕事だと思います。

やる気の無い理事の皆さんには
参考書籍などの重要事項を抜粋した物を配布するのも良いと思います。
問題提起する事によって、積極的になる役員さんも居ましたので

[16: 匿名さん]

スレ主さま
>デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません

>引渡しはまだ終わっておりません。

この段階だと、デベも管理会社も販売数を把握していないと思います。

私のＭＳも完売と聞いていたのが、入居が始まってから
キャンセルが入ったなどと聞いた事があります。
最終的にローン審査が通らなかった様ですが
不確かな情報提供は控えているのでは？

[17: 匿名さん]

>>11

>下手に個別訪問すると、個人情報の関係で問題になる
>可能性があります。

個別訪問して何故個人情報の問題になるの？

>管理会社は、絶対に持ち主を知っています。滞納していなければ、誰が払っているのか
>知っているはずですから・・・ただしそれを理事長に教えるかどうかは別問題。たぶん、
>なんのかんの言って教えてくれないと思います。管理会社も訴えられたくありませんから。

滞納問題は、管理組合の問題
それを管理会社が組合に教えないでどうするの？
管理会社が、所有者や滞納者を組合に報告しない方が問題
役員として知った情報を他言すればそれは、問題

やる気の無い理事らしいコメントでしたね

[18: 匿名さん]

動き出すのは入居して数ヶ月たってからでいいでしょ。
最初から張り切りすぎです。

[19: 匿名さん]

＞新築マンションの初代理事長になりました。自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。

全く奇特なお考えで立派です。理事長となりますと区分所有法の上での管理者となりますので、区分所有法26条の権限を一読することをお勧めします。特に、他の理事とは違った権利、義務があることを認識する事が必要です。

[20: 初代理事長]

スレ主です。

いろいろと貴重なご意見、ありがとうございます。

>>18さんのおっしゃるように、
確かに、熱くなりすぎているのかもしれません。

ご意見参考にしながら、やるべきことを整理して、
少しずつ実践していこうと思います。

[21: 匿名さん]

私も初代理事長です。

スレ主さんは設立総会を開かれていないということですよろしいのでしょうか？

規模は分かりませんが、初めは、理事会でのコミュニケーション&理事会開催が出来るようにすることを考えた方が運営がしやすくなると思います。(開催日程を固定化してしまうのがよいかもです)

今期は、ルール作り、鍵の数や各種書類の把握、を重点的にしたて次期へ引継ぎをされた方が無難かも知れません。

大体、駐輪場の数や騒音、フトン干しなどの問題などがあると思います。(取り組んでる事を広報していければベターです)

管理委託契約に理事会・総会補助がある場合は、管理会社に、はっきりと議事録の素案を作成してもらうよう依頼したほうがよいかと思います。

なんにせよ、管理会社は何でも理事長にお伺いをたてるかもしれませんが、1人で抱え込まないで理事会での合意形成を大事にしてくださいね。

[22: 匿名さん]

＞なんにせよ、管理会社は何でも理事長にお伺いをたてるかもしれませんが、1人で抱え込まないで理事会での合意形成を大事にしてくださいね。

理事会での合意形成は全てではない。管理者としての自覚と規約に従うこと。

[23: 理事長経験者]

修繕積立金は高かろうと、安かろうと全て管理組合員のもの、つまり組合員全員の財産。（管理会社や売主には入らない）
問題は長期修繕計画案が妥当かどうかだ。基本的にはどの建築屋が施行しても、同一のマンションの修繕にかかる累計修繕額は同額なはず。（あくまでも原則論だが。）したがって、あとは集め方。初めは低い額から細かく段階的に引き上げるのか、初めから高く設定して、あまり値上げをしないのか。途中で一時金を集めるのか。じっくり思案をしてその組合にあわせた方法に総会で変更すればよい。
管理についても、電気代、水道代、ロードヒーティング費用等は、どこの管理会社が管理しても同じだけかかるはず。（これも原則論だが。）したがって、違いは一点、管理委託料の中の管理会社の取り分（事務管理費、管理報酬等にて表記されていると思う。）
この部分が管理会社の利益と人件費、軽費なんだと思う。
管理会社の仕事がこの部分と比較してどうなのか、よく判断することをお勧めする。

[24: 匿名さん]

管理費と修繕積立金がどのようになっているかが心配です。
総戸数が少ないので、未収時の問題も大きい。
５〜６年済んだら手放す方向でいいのではないでしょうか。

[25: 匿名さん]

＞管理費と修繕積立金がどのようになっているかが心配です。

これらを判断できない貴方の方が心配です。

[26: 匿名さん]

>>25

>>24は、『スレ主のマンションの』って意味じゃない？

[27: 入居済み住民さん]

>新築マンションの初代理事長になりました。

私も４年位前に新築分譲マンションの初代理事長を１年やりました。

＞自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような
＞管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。

とても頭の下がる思いです。
私の場合は、理事会メンバーはあらかじめ決まっており、その中の抽選で
当たってしまいました。

管理会社のフロントと管理員さんがとてもしっかりしていて、かなりたすけられました。

４０世帯程のマンションですが、ゴミの出し方の徹底（分別や当日朝のゴミだし）や、
回覧板をクリアファイルに入れてポストに入れてまわす、来客用駐車場など、最初の準備や対応が大変でした。
何かあると管理会社のフロントの人に相談したり、自分で決めたりしました。

小規模のマンションでも色々な人がいるなと思いました。
モラルのない人など・・・色々といい勉強になりました。

何事も初めが肝心なので、ぜひ頑張ってください。
２年目以降は結果がでてきますよ。
何かあれば、1人で決めないで、管理会社に相談するのがいいですよ。
過去の事例や、いい解決方法を持ってます。
私は３０代前半で、自分より年上の方が理事会メンバーでしたが、理事会に出席するだけで、
１人の方以外は、何も協力してもらえませんでした。
自分に被害が及ばなければ全く関心なしで、悲しくなりましたね。

初年度は色々と大変ですが、過去の実績と比較されることもないので、
基本的なサイクルがきちんとまわるようにすることが役目ではないかと。

決して無理しない、1人で抱え込まないで、管理会社の人とうまくコミュニケーションを
とれば、難題でも案外簡単に話がすすみますよ。

応援しております。

[28: 匿名さん]

＞ちなみに、30戸ほどの小規模のマンションで、あまり売れていない様子です（デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません）。

自分の足で確認、判断できない様でしたら理事長を辞めた方が良いです。
今から他人の責任になすり付ける性格、態度が見え見えです。

[29: 入居済み住民さん]

スレ主様

私は新築マンションの初代監事に偶然なりました。この際試験には落ちるとは思いますがマンション管理士の勉強はしておこうと思い

ます。スレ主さんのような人が理事長だったらありがたいと思ってます。

私も初めてなのでまだ手探り状態ですが徐々に詰めていこうと思います。そして周りを少しづつ見方につけようと思ってます（人選はくじ引きがほとんどのため）

まず情報を入手するため、

1　収支報告をみて駐車場はどうなっているか（駐車場は自走式か機械式でだいぶ違います収入はあるか？それは修繕費にはいっているか？・・・ただ３０戸ではそんなに注目しなくてよいですかね）
2　入居率はどうなっているか？売れてないところはいつまで修繕費と管理費は払ってくれるか・・・・うちは完売するまでのようです）
3　未収入（家賃滞納ががるかどうか）・・・それの対策をどうするか決めなければいけません
4　エレベーター保守点検見直し・・・新築マンションの場合はフルメンテナンスよりもPOGの方がよいと思います。
５年ぐらい経過したらフルメンテナンスに変更を考えたほうがいいと思います。
5　管理会社の内訳できるだけ細かく教えてもらうよう要求します（細かい情報は要求すれば教えてくれえると思います）

以上はまず情報収集と理事会独自で修繕費はどれくらいかのざっくばらんな長期修繕費計画を立てるのもよいかな？
と思います。

国のガイドラインでは70平米が１戸あたり８９００円のようです。よって足らない分を管理費を削減して修繕費にまわすことが出来うるようにするにはどうかと考えることが必要と私は考えてます。
私のマンションの場合は月１００万削減することを目指しています。（年間１２００万）
これでも私は足らないと思ってます。
まず理事長に説得をして理事のメンバーにも理解してもらうことから始めようと思ってます。

よって初年度から始めるのは大賛成で初期段階、中期段階、長期段階で常にデーターを集めながら検討していくのがいいと思います。

[30: 匿名さん]

＞私は３０代前半で、自分より年上の方が理事会メンバーでしたが、理事会に出席するだけで、１人の方以外は、何も協力してもらえませんでした。

管理者、理事会について認識不足の様ですね。
協力とは何ですか、規約にあるのですか。理事会の議長として、又、管理者の職務として、他の理事からのヘルプを求めるのではなく、リーダーシップを求められるのは貴方だったのではないでしょうか。他の役員は不適任者を理事長にしてしまったなと、貴方と反対のことを後悔していることでしょう。

[31: 匿名さん]

>>30
またお得意の公式論か。>>27さんの実情も知らないくせに判った風な口で偉そうに。何様？
間違い垂れ流しのおまえが他人様に説教とは片腹痛い。

[32: 匿名さん]

まあまあ、感情的にならずに、そんな情緒的な問題ではありますまい。

[33: 匿名さん]

31さんごもっともですね。

マンションの場合、理事会にほぼ全員出席してくれるだけでも、まだいいのかなぁと思いますけど。(出席は、当たり前だと言われるかも知れませんが、なかなか出席もしてくれない方が多いかもしれませんね)

業務分担をうまく出来ればそれにこしたことないんですけどね。

[34: 匿名さん]

＞(出席は、当たり前だと言われるかも知れませんが、なかなか出席もしてくれない方が多いかもしれませんね)

本総会でも出席率が悪いのですから当然でしょう。
会の充足率に達すれば良い分けで、もしそれに達しないのは議長の力量の問題だよ。

[35: サラリーマンさん]

＞会の充足率に達すれば良い分けで、もしそれに達しないのは議長の力量の問題だよ。
総会の充足率とは？
議長の力量よりも、組合員の意識（居住者レベル）の問題でしょう。

[36: 分譲２軒目]

思い出してください。小学校の学級委員長と思ってください。
＞自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような
＞管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。
そうです！ご自身達の住居ですから管理会社が決めてきた管理内容を把握し
それが正しいのか疑問点、不明点を良く話し合い（理事、役員含め）
明確にして行く事が最初のお仕事だと思います。
がんばってください。

学級会です。

[37: 匿名さん]

小学校の学級委員長…!?
そんな感覚で組合役員やってるんですか？
さすがに驚きです。
所詮無責任な学級委員長とは違って、理事長の責任はずっと重いでしょう。
もう少しマシな例えを出した方がいいと思うんですけど？
分譲２軒目とのことですが、一体どんな社会人生活を送ってきたのかと思ってしまいます。

[38: 理事長経験者]

>議長の力量よりも、組合員の意識（居住者レベル）の問題でしょう。

確かに、でも組合員の意識をレベルを上げるのも
管理組合の仕事なのです。

[39: 匿名さん]

>>37
>もう少しマシな例えを出した方がいいと思うんですけど？

それで貴方のマシな例えは？

[40: 分譲２軒目]

社会人生活まで指摘されましたが・・・（*^_^*）

そんなに気張ってやる事でないです。
スレ主さんは新築物件ですし、理事長、理事、役員も　皆住民です。
管理会社はオブザーバーです。

[41: 匿名さん]

小学校の学級委員長、皮肉をこめた表現で、わざと幼稚に比喩しているのだと思いますが、すごく納得ですね。

理事会は、理事長は、区分所有法に定められた管理者だし、法的に責任が生じますが、他の理事はなんら法的責任はないし、言いたいことを言っているだけの奴も少なくありません。
監事も理事との違いをわかっていることはなくて、監事機能はないがごとしだし、大抵のマンションは学級委員会以下の無責任集団です。

学級委員会の方が、クラス委員長、美化委員、保健委員、図書委員、など仕事が明確でもっと実質的なことをしていたと思うね。

[42: 入居済みさん]

41さん

私は新築マンションの監事ですが気合入れて少しですが勉強してデーターをチェックしてますよ。

監事は総会にもでれるし、提案もできます。4月になり6つ提案してます。全ての人がやる気がないわけではないです

よ。

他に私が管理会社と理事長にAEDと自動販売機のコラボを提案したのですが、他のマンションでもあったようです。

ですから素人ながら取り組んでいる人は私のほかにいると思いますよ。法律的にかかわるかどうかで仕事をするしな

いはないでしょう。

だって自分のマンションが余計にとられたら嫌ですもの。今は情報社会なので入手しようと思ったらすぐ手に入りま

すからね。

41さんの周りの人たちは仕事をしないぐうたらな人が多いんですね。・・・・かわいそうあきらめてるんですね。

[43: 匿名さん]

42さん
他のスレッドでも発言されている監事さんだと思いますが、
やる気の行き先が微妙な気がしているんですが。

＞監事は総会にもでれるし、提案もできます。4月になり6つ提案してます。

理事会への提案でしょうか？

[44: 匿名さん]

>＞監事は総会にもでれるし、提案もできます。4月になり6つ提案してます。
>理事会への提案でしょうか？

このような程度の低いやりとりは誰の責任？

[45: 匿名さん]

監事はあくまで、理事でなく「監事」の業務に徹するほうがいいでしょうね。
理事の仕事がしたかったら、監事を辞め理事になるべきかと。

[46: 匿名さん]

理事会決議の数には入りませんが、別に提案ならよいんじゃないでしょうか？

出席しない、発言しないより良いんじゃないでしょうか？

[47: 入居済み住民さん]

42ですごめんなさい総会ではなく理事会でしたね。

43さんへ最近いろいろなところで私は書いてますね。

たしかにはりきりすぎるかもしれませんが、新築マンションであるがゆえ、理事会では管理会社が中心になりがちな

ので、おもに管理会社と理事長に意見を述べさせてもらってます。理事会では私は監事なので黙ってますが、思った

ことはデーターをまぜながら提案書を理事長に出しています。

理事会で承認されなければそれはそれでしょうがないとおもってますよ。（まだ皆さんがどういう人かわかりませんので理事会ではおとなしくしてますが管理人からいろいろなデーターをもらって分析してます）

皆さんの批判は理解してますが４１さんみたいに監事機能がないとか理事会はやる気がない人が集まっているみたいなことが書いてあると、「理事会の中でも頑張っている人はいる」と書いてしまうんですよね。

45さんへ
理事は本当は２０年後ぐらいに仕事が落ち着いたらやりたかったのですが、くじ引きで監事になったのでこれも運命かな？と思いやることになりましたので自薦ではありません。
私はトラブルの問題ではなく会計上で分析して削減の提案をしてますが、それが監事の業務ではないでしょうか？
私はそんなに頭がよくないので１年間の収支報告をみて理解して判を押すようなことはできません。
月々の収支報告を見て理事長はもちろん、管理会社が適切に管理費を使用しているか見ているのですが・・・・

[48: 購入検討中さん]

監事は、場合によっては対理事長権限までもつのだし、
自らを監査する仕組みは限られている存在なのだから、理事会とは一歩離れた立場で、理事会（組合）全体を見渡すのが優先業務。

必要以上に身を乗り出して理事会に参画しては、誰が理事会を監査するんだ？

[49: 匿名さん]

＞必要以上に身を乗り出して理事会に参画しては、誰が理事会を監査するんだ？

意見を言い得るが採決権はないので参画とは大袈裟な。つまり味噌っかすよ。

[50: 現理事長]

初代理事長は、大きなことはしないほうがいいですよ。
後を継ぐ人がやりにくくなるので。

1年はいろいろと様子をみる期間ですし、じっくり観察してから、2年目以降に改善すべきことを着手したらよいと思います。　初代は問題点の把握をして引継ぎ資料を作成して、次期理事会に橋渡しするのが役目だと思います。

1年目から拙速に理事会が動くと、将来に遺恨を残すことがあります。

[51: 匿名さん]

50さんは、ご経験ですか？

遺恨って、動きすぎないとなにもやらない理事会になってしまうと思いますけど。