新築マンションの初代理事長になりました

[初代理事長]

新築マンションの初代理事長になりました。

自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような
管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。

ところが、デベから選任された他の理事さんたちはあんまりやる気がなく、
管理丸投げがいいみたいで、デベ傘下の管理会社の言いなりになりそうです。

こんな状況ですが、たとえ一人でもがんばるつもりです。

管理組合としての活動、理事長としてどうすべきか
経験者の方、アドバイスをお願いします。

ちなみに、30戸ほどの小規模のマンションで、
あまり売れていない様子です（デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません）。

[120: 匿名さん]

なら改めて言う。

いちいち揚げ足取る>>113はやっぱ根暗な奴。

[121: 匿名さん]

匿名掲示板ですから、仕方がないですけどね。

揚足取りがお上手な方なんですね。

[122: 匿名理事長]

ある程度経過すると、関心のある人とか出てくるんじゃないかなと思います。
(結構口うるさい奥さんとか→奥さんは区分所有者じゃない方が多いので理事会役員になれないと指摘あると思うけど)
まぁそんなこんなで、AGE

[123: 匿名さん]

>>6の閲覧して名簿作成って、普通ですか？
費用はどうするんですか？

[124: 匿名さん]

組合員の資格つまり区分所有権を取得したときや喪失ときは、書面で管理組合に届出るのが普通です。
登記所利用は、一件700円くらいは掛かるので余程問題がある場合に限られましょう。
それより最近問題になるのは、登記上の区分所有者と実質所有者が混在している現象で、まともに総会で資格審査すると成立しないとか、役員全員が無資格者だったりすることです。管理組合としては組合員資格は登記簿上の区分所有者に限るべきですが現実が対応していない事です。

[125: 匿名さん]

実質所有者って何ですか？
賃借人のこと？

[126: 匿名さん]

＞登記所利用は、一件700円くらい

いまは、１０００円。
登記印紙が７００円だった時代なんかない。
こういうところがXYZのいい加減さがあらわれている。

＞管理組合としては組合員資格は登記簿上の区分所有者に限るべき

根拠なし。
日本では登記に公信力はないの！
相続によって所有権が移転しても、登記しないことが多いでしょ。この場合は実体を確認すべきでしょ。

[127: 匿名はん]

>登記印紙が７００円だった時代なんかない。

インターネット仕様だよん。

[128: 匿名はん]

＞日本では登記に公信力はないの！
福岡高裁では、所有者とは登記簿上の名義に従い、形式的・画一的に判断すべきである、甲は、総会決議時点では所有者ではないから、決議無効確認を求める法的地位（当事者適格）はないとして、門前払い（却下）しました。

[129: 匿名はん]

＞相続によって所有権が移転しても、登記しないことが多いでしょ。この場合は実体を確認すべきでしょ。

管理組合には実態を確認する義務はありません。登記の意味が分かっていない。
一般に規約では、組合員の資格は区分所有者であるか否かで判断します。

[130: 匿名さん]

相続しても登記しないのって税金逃れとかにならないの？

[131: 匿名さん]

相続税が払いたくなければずっと故人の名義のままにしてればいいんだよ。
但し、固定資産税は誰かが支払わなければならないけどね、故人が払っていることにすればいいよ。
役所の仕事はそれで十分通るよ。
私もその方法で親がいなくなってから既に２５年近くになるけど何の問題も起こっていないから。

[132: 匿名さん]

上記の方法をとれば確かに相続税は免れるね。
それに２５年もたてば時効だよ。

[133: 匿名さん]

逸れちゃいますが、>>131さんがもし亡くなって、さらに相続する人が出た場合、祖父から孫に相続…となるんですか？

[134: 匿名さん]

登記は実体法上の権利変動どおりにやるんで、祖父から息子への相続登記（原因日付は祖父が死亡した日）のあと、息子から孫への相続登記（原因日付は息子が死亡した日）をしますよ。

[135: 匿名はん]

＞相続税が払いたくなければずっと故人の名義のままにしてればいいんだよ。

良い考えね。でも売る時には孫、ひ孫など含めて遺産相続を放棄する人数が膨大となり金と手間が掛かり売る事も出来なくなりますよ。

[136: 匿名さん]

>>135
相続人については自分の息子と配偶者しかいないよ。それ以外は現状では兄弟には遺留分もないよ。

>>134
祖父から私へ相続登記をしてそれから自分の息子に相続登記をするんですか。
多分そうなるんでしょうね、私が相続放棄をすれば息子が直接祖父から相続することになるんですね。

[137: 匿名さん]

また今年制度が変わるらしいけど、遺産相続税ってよっぽどの金持ちじゃなければきちんと届けてた方が損しない。
配偶者の場合は相続財産が1億6000万円以下であるかまたは法定相続分以下であれば相続税はかからないからね。
一度に子供が相続となるとまともにかかるよ。
よく調べてからにすべきだよ。
追徴になると罰金もあるしね。

[138: 匿名さん]

調査済みですよ、役所に友達がいるので調べてもらったら相続税は祖父から孫になるので
その分だけがかかるとのことでした。

[139: 匿名はん]

＞相続人については自分の息子と配偶者しかいないよ。それ以外は現状では兄弟には遺留分もないよ。

単純ね。順位も勉強しましょう。

[140: 匿名さん]

>>139
相続については良く理解してるよ。
配偶者５０％、子供は全員で５０％が基本。
その他のいろんな条件も当然知ってるよ。

[141: 近所をよく知る人]

140さん、自分に都合のいい情報じゃござんせんか？
脱税で追徴されるほどアホらしいことありやせんぜ。
高額所得者や高額相続者に対しては、税務署は甘くないですぜ。
相続税控除で１円も払わないでいい庶民には、関係ない話ですがね。

[142: 匿名さん]

税務担当の役所が問題ないといっているんでそれでいいのでは。
役所が相続登記は受け付けるのでね。

[143: 匿名はん]

＞その他のいろんな条件も当然知ってるよ。

それなら正しくないことは書かないことよ。

[144: 匿名さん]

142さん、ただ同然の土地ですね。
相続税が発生しないような土地なら、そういうのでしょうかね？

税務署は相続が１億超えたら調査に入りますよ。
そっから先は増えれば増えるほど厳しくなります。

隠し財産がないかどうか、綿密に調べますよ。
家中くまなく、忘れてたへそくりが見つかるほどにね。
友人なんか、今身につけてる財布まで確認されたそうですよ。

まぁ、庶民には関係のない話ですね。

[145: 匿名さん]

ボーナス払い滞納で任意売却したり転勤で売却・賃貸する季節ですね！

新任理事長として心がけることってありますか？

[146: 匿名さん]

＞ボーナス払い滞納で任意売却したり転勤で売却・賃貸する季節ですね！ 新任理事長として心がけることってありますか？

去る者は追わず、代わりに来るものから取る。

[147: 匿名さん]

＞新任理事長として心がけることってありますか？

管理会社お手製の原始管理規約を、組合員独自の管理規約と変更することです。

[148: 匿名さん]

規約の変更は大変だよ。
まずたたき台を誰が作るかだね。これに時間がかかる。
これをやってなければ延々と専門委員会が続くよ。
１年ではできないかも。

[149: 匿名さん]

規約を改正するのに一番大切なのは、やはりたたき台があるかどうかだと思う。
単なる標準管理規約を参考にして、欠落してるものや不要になったものだけを検討するだけじゃだめだしね。
使用細則も含め、いろいろな問題を想定してたたき台を作らなければ改正の意味合いも薄れるね。
しかし、そのたたき台を誰が作るかだけどね。
一番いいのは、マンションの住民でマン管士の資格を取得した者が一番そのマンションのことを理解しているのでいいかもね。
勉強してマン管とりましょうよ。

[150: 匿名さん]

＞一番いいのは、マンションの住民でマン管士の資格を取得した者が一番そのマンションのことを理解しているのでいいかもね。

人の弱みにつけ込むマン管士 。

[151: 匿名さん]

管理費滞納の細則を今度の総会で変更決議します

今までは｢滞納額が10万以上の場合、総会を経ずに法的手続きを取れる…｣を
｢滞納月が３ヶ月を超えたら…｣に変更します

[152: 匿名さん]

>管理費滞納の細則を今度の総会で変更決議します

普通決議で恣意的に規定出来る細則で対応するのは余りにも姑息です。
紙に書いただけの細則でのおどしは相手には通じませんので、細則は無効にすることが必要です。
問題は理事長の滞納額回収の善管注意義務の責任感があるかないかです。

[153: 匿名さん]

責任感ではなく、善管注意義務です。義務があるのです。

[154: 匿名さん]

>>152
相変わらず日本語が下手ですね(笑)

＞問題は理事長の滞納額回収の善管注意義務の責任感があるかないかです。
ベースが整ってなければ取るものも取れないんじゃないの？

[155: 匿名さん]

＞責任感ではなく、善管注意義務です。義務があるのです。

善管注意義務は客観的事実、これを無視すかしないかが責任感の有無になるのです。

[156: 匿名さん]

善管注意義務違反は罰せられますが、責任感の欠如は罰せられません。
分かります？

[157: 匿名さん]

＞善管注意義務違反は罰せられますが

へー、誰が罰するの？
輪番制の大方の理事長は善管注意義務違反をしていますが、精々、滞納金の時効成立で損害賠償の対象くらいですよ。

[158: 匿名]

デベ選任？
大規模修繕時には確かに裏工作されて住民の管理費や修繕費をスッカラカンにされるのがオチだぞ。

理事長に至上命令だ！
いいように扱われるスパイのデベ選任役員を早速に解雇の決議をせよ！

[159: 理事長へアドバイス]

３０世帯なら楽々と自主管理は可能ですから、今年こそ管理会社の契約を破棄して下さい！
そして、浮いた分の管理費を月５千円値下げしてあげて下さい。
住民の管理意識も高まります

今は管理会社に月１０万円位ボラれてませんか？

[160: 匿名さん]

財閥系のマンションでしょうか？新規分譲でデベ専任の理事がおり、
入居者が１人から管理組合が発足しているとか？
不審に思うのですが、この掲示板のどこかのスレで威張ってましたね。

[161: 匿名さん]

＞３０世帯なら楽々と自主管理は可能ですから、

理由薄弱。二大老化マンションでは無理。

[162: 匿名]

いい加減な怠け者が多い小規模マンションならムリ無理だわね。
真面目人間が多いなら大規模マンションでも自主管理はできるわね。

[163: 匿名さん]

これからは管理会社などのハード屋との契約ではなく信託会社の時代です。

[164: 匿名さん]

経済的に無理な方は自主管理をすべきですね。

[165: 匿名]

決して管理会社の言いなりにならないよう強い信念を持って、住民の大切な管理費をヘダラニ使われないよう管理して、住民のために理事長職をまっとうして下さい。

[166: 匿名さん]

>>160
管理組合は引き渡しと同時に発足が普通です。
その場合、事前に入居予定者の中から役員を選出しておきます。
入居前説明会の場で公開抽選をしたりします。

[167: 匿名さん]

>>166、普通と思ってるのが普通じゃないんだけど。

[168: 匿名さん]

↑
標準管理規約にも書いてありますよ

[169: 匿名]

166>

多分、全戸完売で書面決議が出来る状態を仰ってると思いますが、大体３ヶ月後とか、過半数以上の販売住居がなければ設立総会が開けないですよ。

管理委託契約を締結するのに普通決議で過半数が必要ですし。