管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[918: 匿名さん]

>管理費修繕費の滞納が売却額より高くなる状態 出現しています

預金と株でおつりが出ます。

[919: 匿名さん]

>>917
競売をする場合は、不動産鑑定士が評価して最低価格が決まります。
最低価格は評価額の７０％です。
しかし、その評価額は低めに評価してあります。

[920: 917]

>>917
ややこしい書き方ですみません。
例えば、建物評価額が300万で、滞納額が350万なら、指し引き-50万の価値があるということになります。
このようにマイナスの価値しか無い場合、買受基準価格（この金額の80%以上で入札可能）は、一律1万円に設定されます。
じゃあ8千円で入札すれば買えるかと思えば、競売を申し立てた債権者から買受申出がついていて、それ以上の金額で入れないと、債権者の自己競落ということになります。
酷い例だと、建物評価額（もちろん土地の持分を含む）が300万円で、滞納額が1000万円以上のものも見かけましたが、これでも30万円での買受申出がついていたりします。

いくら何でも、査定額が市場価値の3分の1以下というのは考え辛いので、滞納額を一部減免してもらえる見込みがあるのかな？と勝手に考えていますが。

[921: 917]

すみません、>>920は、>>919宛です

[922: 匿名さん]

>>920
そういう極端な事例があるとしたら、競売が成立することはないと思います。
組合としては滞納金を特定承継人と前区分所有者に請求できますので、後は前区分所有者が他に
財産があるかどうかだとおもいます。
そこが解決しなければ競売されても売れないでしょうし、その部屋はいつまでも前区分所有者の者であり
益々滞納額が増えていくことになります。多分破産ということになると思います。自己破産が成立すれば
免責処分されますので、滞納額もなくなりますので、競売は成立するでしょう。
結局その場合は組合が負を蒙ることになります。

[923: 920]

>>922
実際に売れたかどうかまでは追いかけていませんが、債権者以外の買い手が無くても、債権者も買受辞退（=競売取り下げ）すれば、競売にかかった費用が丸損なので、恐らく所有権は移ったんじゃないかと。

あと、旧所有者が自己破産しても、管理費等の債権はそのまま住戸についていくので、次の所有者には請求できますよ。
だから、この場合は所有権を取得するのは損でしか無いはずなのに、わざわざ競売申し立てして、さらに自己競落する理由が分からないんですよね。抵当権のままで持っておけば、話の流れによっては抹消のためにいくらか貰えるかも知れないのに。

[924: 匿名]

競売物件購入者から滞納金全額を支払ってもらえますから大丈夫です。

[925: 匿名さん]

>>924
>>酷い例だと、建物評価額（もちろん土地の持分を含む）が300万円で、滞納額が1000万円以上のものも見かけましたが

あなただったら、３００万の価値しかない物件を買って1000万の滞納金を支払いますか？
まず買わないでしょう。

[926: 匿名]

買う買わないは関係ありません。
買った方には当たり前に行う請求権です。

[927: 匿名さん]

獲らぬ狸の皮算用では腹もふくらみますまい…

[928: ビギナーさん]

詳しい方教えてください・・・

管理組合法人でマンション内の住戸を所有した時の予算の組み方です。
・住戸の管理費・修繕積立金は収入・支出の予算案に計上する
・計上しないで差し引く
どちらにしていますか？

できれば判断の根拠となったものも教えてください。よろしくお願いします。

[929: 匿名さん]

管理組合法人のものではありませんが…。

単純に管理組合法人が住戸を所有しているだけなら、計上せずに相殺できる根拠がありません。

規約変更や登記変更を行い、その部分を共用部分に変更しているのなら別ですが。

[930: ビギナーさん]

>>929
ありがとうございます！

わたしも
>単純に管理組合法人が住戸を所有しているだけなら、計上せずに相殺できる根拠がありません。
と同様に考えていたので、安心しました。

法人化していない管理組合であれば、特別決議で規約共用部分とできると想像するのですが、
管理組合法人は管理所有できなかったと思いますので、共用部分への変更はどうしたらいいのか。。。

そこまでくるとスレ違い気味ですね。とにかくレスありがとうございました！

[931: 匿名]

滞納者が自己破産になっても、次に競売で買った方から滞納額は必ず取れますからご安心下さい。
マンション住民の債権はズット付いて回ります。

[932: 匿名さん]

>931

管理費と使用料の割合で使用料がほとんど(70%)の場合はどうですか？

[933: 匿名]

そんなマンションあるか。馬鹿馬鹿しい。

[934: 匿名さん]

＞管理組合法人でマンション内の住戸を所有した時の予算の組み方です。
・住戸の管理費・修繕積立金は収入・支出の予算案に計上する
・計上しないで差し引く
＞どちらにしていますか？

事実に基づく計上が必要、区分所有者が法人であるに過ぎないので、計上するのが当然。

[935: 匿名]

会計を知らないな！

[936: 匿名]

気合いが足らなすぎ！
チャンと気合いいれた督促をしろや！

[937: 匿名]

淡々と競売すればいいだけ。

[938: 匿名]

競売費用はどうする？

[939: 匿名さん]

管理費を使えばいいじゃない。
裁判は負ける筈はないんだから。
競売費用は取れないかもしれないけど、みせしめだよ。

[940: 匿名さん]

そうだな、みせしめというか、滞納者には断固厳しい対応をするということを
組合員が知れば、滞納はなくなるかもな。

[941: 匿名さん]

>>938
>>939

競売にできて、もし売れたら、競売にかかる費用は代金から最優先で返ってくるよ（第１抵当よりも先）
それよりも、無剰余で中止されるほうが問題だと思う。

[942: 匿名さん]

下らない空想だね。

[943: 匿名]

全部じゃねえだろ。

[944: 匿名さん]

競売費用はかえってこないよ。
裁判費用はかえってくるけど。規約に記載してれば。
特定承継人が、競売費用まで払う訳はないでしょう。

[945: 匿名さん]

＞競売費用はかえってこないよ。

おっ！
久々に真っ赤な知ったか君登場ですね。

競売物件が売却されたら、競売の執行費用（申立予納金など）は共益費だから、
売却代金から最優先で、かえってくるのだよ。941のとおり。

したがって
先順位の担保権者より優先される。
けだし特定承継人に追求する必要もない。

[946: 匿名さん]

>>944
特定承継人から取るんじゃなくて、落札されて代金が支払われたら、その代金から真っ先に（第一抵当権者よりも先に）競売申し立て費用に充てられるってこと。だから、仮に競売費用が６０万なら、６０万以上で落札されれば全額返ってくるって話。

第一抵当権者以外が競売申立をするケースは珍しいけど、区分所有法５９条による競売なら、配当の順番は、申立者の競売費用→第１抵当権者→第２抵当権者・・・となるよ。それでも余るようなら、先取特権にもとづいて滞納管理費も貰えるかもしれないけど、そんなんなら、そもそも競売にならないかと。

[947: 匿名]

そう言えば、半年位前に10万円未満の最低入札価格の事件を新聞広告を見た。

いち区分を共有し、共有持分もごく僅かだから、そんな価格だと思う。

今ふと思ったのだが、競売費用も回収できないもの何で競売したのかな。

申立人の心境が知りたい。誰か想像つく？

[948: 匿名さん]

>>947
10万円以下の区分所有建物なら、管理費等の滞納額が建物の価値を上回ってるのが大半。
評価額300万に対して、滞納額400万なら、実質マイナスなので、最低額で出てくる。

申立人の立場からすれば、抵当権を金に換えて、残債はサービサーに二束三文で売り飛ばして、回収できなかった額を損失として確定させないと、次にいけないからね。損失なら経費として処理できるから、いつまでも不良債権を抱えているよりずっとマシ。
で、損失分は、他の債務者からの金利に上乗せして、広く薄く回収するってこと。

[949: 匿名]

サービサーに売るという発想は金融機関。金融機関は区分所有建物の一部の共有分なんて担保不適格扱いだろ。

想像するに、相続で所有権が細かく分割された挙げ句、骨肉の争い。経済合理性を棚上げしての競売と見た。

[950: 匿名]

ほんとうにぜんぶきょうえきひあつかいになるのか。ふぁいなるあんさーでいいか。

[951: 匿名]

ほんとうにぜんぶきょうえきひあつかいになるのか。ふぁいなるあんさーでいいか。

[952: 匿名さん]

>>949
一部の共有分じゃなくて、一住戸丸々の評価額を、滞納額が超えてるって話ね。
投資型のワンルームなら、あっという間にそうなるし、ファミリータイプでも起こりうるし。

今ちょうど、大阪駅前第３ビルの地下２階、５２坪の部屋が１万円で出てるよ。

大阪地裁本庁　平成20年（ヌ）第13号
http://bit.sikkou.jp/xxW04_sv_0140Action.do?o_sale_unit_id=00000038119...

[953: 匿名]

ここまで延滞金額がいくのは店舗だからかな。

[954: 匿名]

まあ、住宅ならここまで溜まらんだろ。

[955: 匿名]

滞納額が100万円オーバーしましたが管理会社は何もいってきません。ほっといていいですか。

[956: 匿名さん]

＞滞納額が100万円オーバーしました
＞管理会社は何もいってきません。

滞納額が100万円をオーバーしたことがわかったんだから、それを知らせたのは管理会社でしょ。
管理会社はちゃんとやってるじゃん。

滞納を解消するのは管理組合なので、管理会社は何もしなくてよい。
つーか、滞納を解消するノウハウを管理会社はそもそも持っていないので。

[957: 匿名さん]

じゃあ、ほっときます。

[958: 匿名]

ほっとくな！
管理組合が機能してないかぁ。

[959: 匿名さん]

>>955
＞滞納額が100万円オーバーしましたが管理会社は何もいってきません。ほっといていいですか。
100万が未回収総額なのか延滞１戸の額なのかわからんけど、
955さんはその事態を把握しているんでしょ？
どういう立場かわからんけど「ほっといていいですか。」って誰に聞いているの？？
掲示版で部外者で問うことでなく、自分又は自分の管理組合と協議すべきでしょう。
協議し、必要な手当てを行った上で問題が残るなら、このスレで相談すべし。

[960: 匿名]

ほっとく理事に、｢喝っ！｣

[961: 匿名]

誰だっていいじやん

[962: 匿名]

ローンは払えるのに管理費滞納って何で滞納するんですか？貧乏なんですか？
滞納で破産する人居ますよね。

[963: 匿名]

ローン払っているなんて書いてないのでは。

[964: 匿名]

破産してもらえば。

[965: 匿名さん]

ローンを滞納すると、家を取り上げられちゃうけど、管理費はそうじゃない。
から？

[966: 匿名]

管理費だって溜まれば競売くらうこともあるだろ。

[967: 匿名]

いや、普通しない。

[968: 匿名さん]

管理費滞納者の名前とか役員の方達は分かるのでしょうか？
過去1回だけですが、口座から引き出す金額を間違え管理費落ちなかった事がありました。

マンション内で仲良くなった方がすでに役員やられた経験があって
管理費滞納してる人結構居るよ～と話してたので
滞納してたり、過去に1回でも滞納した事があると、履歴が残って名前とかも分かってしまうのかと思い
こちらで質問させて頂きました。

御存じの方いましたら教えて下さい。

[969: 匿名さん]

小規模マンションで理事長やってますが、管理会社からの月１回の収支報告に書いてあります。
一般の理事の人には滞納は分からないでしょう。
よほど滞納が長期かつ高額になり、対応を理事会で検討するようなことになれば別ですが。

他のマンションはどうか分かりません。

[970: 匿名さん]

標準管理委託契約書　別表第1 事務管理業務　より
2 管理費等滞納者に対する督促
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、最初の支払期限から起算して○月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、 その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。

[971: 匿名]

一般的には、現在の延滞リストを作っているだけ。過去の、それも一回こっきりなら誰も知らんて。

[972: 匿名]

一時的な延滞なら気にする必要なし。

[973: 匿名]

遅延損害金も払ってくれ。

[974: 匿名]

延滞する奴なんてロクなやつがいないんだから、とっとと債権者破産すりゃいいんだよ。

[975: 匿名]

そうですね。なんとか牢屋にぶち込む方法はないでしょうか？

[976: 匿名]

さあ

[977: 匿名さん]

遅延損害金、今時のサラ金も真っ青の金利を設定しています。
でも合法です。

[978: 匿名]

そんなもん、取り立てできなきゃ意味なし。却って所有者交代の足枷だな。

自慢げに書くところが失笑もの。

[979: 匿名さん]

売買前に買い手が知っていれば問題ない。

[980: 匿名]

買い手が知って、買うのを諦める。

[981: 匿名さん]

滞納それ自体は犯罪ではない、その内容次第で裁判で競売排除できるのみ。

[982: 匿名さん]

>>980
例えば、1000万で買うつもりだったところ、滞納額が５０万増えたら
950万で買えば済む話。
その分、売り手に入る代金が減るけど、もともと自分が滞納した分だから、何の問題もない。

[983: 匿名]

たった50万ならね。
でも延滞が高額になったらどうする

[984: 匿名さん]

どれだけ高額でも、建物価格を超えなければいい。

[985: 匿名]

建物価格を超えてなくても、担保権者が応じてくれなければ売れない。

[986: 匿名さん]

売却額が残債＋滞納額を越えていれば売れるし、足りなければ売れないのは当たり前。
オーバーローンで、払える見込みがあるなら、ローンを払い続ければいいし、見込みがなければ自己破産するなり、支払を止めて競売させるなりすればいい。
そこに、管理組合、というか他の組合員が協力する義理はない。

[987: 匿名]

でもいくらなんでも遅延損害金30%とかマズいだろ。

[988: 匿名さん]

＞遅延損害金30%とかマズいだろ。

値切られて妥当な線に落ち着くから、心配なし。

[989: 匿名さん]

高額な遅延損害金を控除したスズメの涙の金額しか払えないから
それで担保解除してくれと言って応じてくれるかね。

[990: 匿名]

989
担保解除？ 意味不明

[991: 匿名さん]

銀行が解除しないってことだろ

[992: 匿名さん]

管理費や修繕費の滞納者には下記のサイトのように、支払い督促か少額訴訟に限ります。
給料を差し押さえしてくれますから、
支払い督促がベストと思います。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20100201p4000p4.html

[993: 匿名]

少額訴訟も支払督促もメリット、デメリットあるから一概にはベストとは言えない。

[994: 匿名さん]

そうですよ、簡易裁判所に行くと当該者の金融機関を把握しておいて下さいねときて、何の為の支払督促よと言いたくなるよ。

[995: 匿名さん]

滞納者には1ヶ月目から遅延損害金と内容証明郵便料の違約金を付加請求する事にすれば結構高額になるので支払う様になるよ。

[996: 匿名]

>>994
預金の差押えの時に預金口座を聞かれるんじゃなくて、支払督促の申立時なのか。

[997: 匿名さん]

そうよマンション滞納用の用紙を貰いに行ったら開口一番、金融機関を把握しておいて下さいねときた。
だから何よそれと問うたら、裁判に移行したとき聞かれますよと。
滞納者の逃げ得になりそうな話ですねと皮肉って帰って来て、気をそぐわれたと感じて止めた。

[998: 匿名]

へぇ～。マジ言われたんだ。支払督促は片手ぐらいやってるけど言われたことない。意味不明だな。

[999: 匿名さん]

＞開口一番、金融機関を把握しておいて下さいねときただから何よそれと問うたら、裁判に移行したとき聞かれますよ

もしよければ、どこの簡易裁判所なのか教えてください。
裁判所が、支払督促の申立のときに、その後の裁判に移行することを仮定してそこまで準備しろって言うのはとても信じられません。

[1000: 匿名]

同じく信じられないなあ

[1001: 匿名さん]

＞もしよければ、どこの簡易裁判所なのか教えてください。

やってご覧なさいよ。

[1002: 匿名さん]

やったことあるけど、そんな事言われなかったよ。
というか、書類上問題なければ、裁判所の人間と会話する必要すら無いし。

申立書を送る→送達結果が返ってくる→届けば2週間待って仮執行宣言（付き支払督促）→送達結果
って感じで、文通みたいなもんだ。
それで債務名義を取ったからといって、回収できるかどうかまで、裁判所は心配してくれないよ。

[1003: 匿名さん]

＞書類上問題なければ、裁判所の人間と会話する必要すら無いし。

簡易裁判所の窓口に管理費滞納の為の支払督促申立書の用紙を貰いに行ってご覧なさい。

[1004: 匿名さん]

>>1004
そんなもん、ネットでダウンロードしたもので十分
というか、エクセルで似たような書類作っても余裕で受け付けてもらえるし。

[1005: 匿名さん]

＞＞開口一番、金融機関を把握しておいて下さいねときただから何よそれと問うたら、裁判に移行したとき聞かれますよ

これはウソだよ。
ウソは止めた方がいい。

＞簡易裁判所の窓口に管理費滞納の為の支払督促申立書の用紙を貰いに行ってご覧なさい。

だって、パソコンで支払督促の申し立てもできるじゃないか（電子情報処理による支払督促の申立）。
それでやったら書記官が申立人に電話かけてきて債務者の金融機関を把握しろ、なんて言わないだろ。

だいたい、支払督促を債務名義するとしても、なぜこれから金融機関の債権差押を債権者がすると裁判所が知ってるんだよ！
債権者が申立のときに債権差押云々を言わない限り、裁判所がそんなんこと言うはずない！

だからこいつは絶対にウソ。

[1006: ナマクラ新八]

よく知らんけど、滞納者がすでにほかの債権者に差し押さえくらうところだったのじゃないの？

[1007: 匿名]

支払督促申立は形式的に書類が整っていれば受付てくれる。
そういうことも知らんのか。

[1008: 匿名さん]

>>1006
それを裁判所が他の債権者に言ったら、そっちの方が問題だろ

[1009: 匿名さん]

＞債権者が申立のときに債権差押云々を言わない限り、裁判所がそんなんこと言うはずない！

その通り。しかし、「簡易裁判所の窓口に管理費滞納の為の支払督促申立書の用紙を貰いに」だからね。

[1010: 匿名]

なんか書いてない前後関係がありそうだな。

[1011: 匿名さん]

理屈と現実だな。

[1012: 匿名さん]

>>1010
「払って貰えないので法的措置を取りたいんだけど、どうしたらいいですか？」と、裁判所に相談に行ったところから話が始まってるとか、かも。
で、支払督促の用紙を貰いに行ったときにさらに差押について質問したら、そういう返事が返ってきたと。

[1013: 匿名さん]

差し押さえる財産　
動産（査定が低くあまり現実的でない）
給料（これが現実的な差し押さえ）
不動産（滞納者がローン等がある場合見込みなし）
第三者債権（滞納者が誰に貸付金等があるのかわらな い）
預金債権（難しいが現実的な回収です）

[1014: 匿名]

給料→債務者に有形無形の退社圧力が掛かって退社して空振り。しかも給料全額を回収できる訳ではない。

預金→借り入れと相殺されて空振り。

[1015: 匿名さん]

成る程、これを先読みして金融機関を調べておけとサジェッションしたんだな。

[1016: 匿名さん]

1000レスを超えいるので、その２を立てました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/166574/

[1017: 管理人]

管理人です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。
以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/166574/

ブックマークなどされている場合は、
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引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。