管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[801: mizyoka]

滞納者は滞納に対してゆるいところから滞納すると考えられます。まずは滞納の抑止をかけなければ
ならないと思います。
管理規約がゆるいの場合は厳しい規約に改正し、管理会社と協力して規約通りに淡々と進めるしかないと
考えています。
協力しない管理会社もいるでしょうが、協議して歩み寄りが見られない管理会社は変更した方が
いいと考えます。勿論、管理会社が動きやすいように管理組合も協力をしなければなりません。

[802: 匿名さん]

滞納者の絶滅には理事長の努力が必要。

[803: 匿名さん]

>>794
剰余金が残るくらいなら、競売になる前に売れるんじゃないかと。
相続放棄とか、所有者が行方不明とかは別にして。

[804: 匿名さん]

>>803
競売は銀行ローンの支払が滞ったらすぐにやられますよ。
売却するまでの覚悟はなくやりくりでいこうと思っていても有無をいわさずやられますからね。
剰余金のあるなしは関係ないことです。ただ１００％ローンを組んでないだろうし、支払残も少なくなっているので
銀行等は自分の貸した金額さえ取れればいいのですからね。特に１０年以上たったマンションは残債が少なくなっていたり、殆どなくなっていたりしますので、銀行の競売待ちじゃなく、管理組合での競売も有効な時もあります。

[805: 匿名さん]

＞差し押さえられる財産の調査ってされた方いらっしゃいますか？ 本人から聞き出せるばいいのですが、そう易々と教える訳ありませんよね？

そう。債務者本人は教えないだろう。

なので、１番抵当権者の取扱銀行の支店の担当者に聞いてみた。
もちろん管理費滞納という事情を話して、困っているから残債務はどのいくらい？と言って。

そしたら親切に教えてくれたよ。

そんときは、残債務はゼロで、抵当権抹消の書類を
債務者が取りに来ないケースで、
登記はついてるが何ら意味のないカラ登記だった。

要するに、管理費滞納してる人は、
抵当権がないのに登記にあることにして
（管理組合にそう思わせようとして）
管理費滞納による競売を逃れようとしていた、ということ。

[806: 匿名さん]

＞管理規約がゆるいの場合は厳しい規約に改正し、管理会社と協力して規約通りに淡々と進めるしかないと考えています。

管理会社の滞納者への対応は数ヶ月程度の督促業務のみで、弁護士のまねごとは法に触れますので、後は理事長の職務です。

[807: 匿名さん]

>>806
法的な相談をしてもそれでお金をとるんではないので全然問題はないよ。弁護士法には違反しません。
裁判になっても管理会社の担当者が理事長と一緒に裁判官と話し合いをしても全然問題はないよ。

[808: 匿名さん]

>裁判になっても管理会社の担当者が理事長と一緒に裁判官と話し合いをしても全然問題はないよ。

情けない姿ですが、無料有料に関係なく違法行為ですから、事実ではありません。

[809: noname]

>>808
こういう訳のわかんない自動プログラムあるの？
意味不明だよね

[810: 匿名さん]

>>808
法律の相談を有料でやるのは弁護士法違反です。
お金をとらなければいくら法律の相談にのってやっても問題はありません。
友達との会話の中で法律のアドバイスをしたら法律違反？

[811: 匿名さん]

管理会社の話からソラしてるね。

[812: 匿名]

>>811
無理にコメントしなくていいんだよ

[813: 匿名さん]

住宅金融支援機構というところが抵当権者なのですが、銀行と同じようにローンの滞納があったら競売に移行するのでしょうか？

[814: 匿名さん]

当然ですよ。

[815: 匿名さん]

競売になったら裁判所からマンションに聞きにきます。たぶんどこの組合でも管理員に聞くと思います。

[816: 新任理事長]

>>782 悩める理事長様
理事会として 60万円の滞納金を 毎月の管理費修繕積立金も込みで 5万円返済の2年払いまでって条件を伝えたんですが 相手が込みで3万円までしか払えないの一点張りで 遅延損害金も止めてくれとの勝手な主張で この先ですが 話し合いにならないため すべて法的かつ事務的に処理する事にしました。まずは裁判で判決を確定させて どうするのが一番効果的なのでしょうか？ 理事会としては追い出したいとの意見もあり 私もこの滞納者とはもう話しもしたくありません。

[817: 匿名さん]

>>816
それが正解です。
事務的にやらなければこじれるだけです。

[818: 新任理事長]

司法書士の訴訟費用が10万円かかっています

[819: 匿名さん]

↑

＞この先ですが 話し合いにならないため すべて法的かつ事務的に処理する事にしました。まずは裁判で判決を確定させて どうするのが一番効果的なのでしょうか？

ということですが、

管理組合としては滞納者をどうしたいのかをまず決めてから、
どういう具体的手段をとったらいいのか考えるのではないかな？？？

「まずは裁判で判決を確定させて」とあるが、
何のために裁判するのかわかりません。

法的手段を使って退去するのなら、先取特権で競売するのなら裁判する必要ないし、
そうではなく、
裁判所に滞納者に出てきてもらって和解からみで約束させるのなら、裁判をする必要があるだろうし。

[820: 新任理事長]

>>819
強制的に払わせたいという事です。滞納者に異議を申し立てられ、訴訟手続きに入りました 裁判で和解したとして 滞納者が合意を守らなかった場合 理事会は何かできますか？

[821: 匿名さん]

>>818
おいおい司法書士の訴訟費用１０万円はべらぼうに高いよ。
次は他の書士を使った方がいいね。

[822: 匿名さん]

＞強制的に払わせたいという事です。
＞滞納者に異議を申し立てられ、訴訟手続きに入りました
＞裁判で和解したとして 滞納者が合意を守らなかった場合 理事会は何かできますか？


支払督促をしたら異議を出され、通常訴訟になったということですか。

異議が予想されたのなら、時間稼ぎさせないために最初から訴訟すればよかったのにね。

和解条項の内容にもよりますが、和解内容に反したら執行文もらって和解調書で強制執行するのが通常でしょうね。

しかし、滞納者に財産がほかになかったり、
部屋を競売して先順位の抵当権がついていて剰余がなされなかったら、通常の競売なら無剰余取消しされるでしょうし、
区分所有法５９条の競売は要件が厳しいのじゃないかな。

そうすると、前提となる和解内容で滞納者が払える金額にしておくことが肝心となり、
長期間支払でもやむを得ない、ということになりそうですが。

となると、
支払督促する前に滞納者が払える金額で手を打っておいて、それを公正証書にまいときゃ、裁判するまでもなかった、ということになりそうですが。
（今さら後悔してもしかたありまへんな。）

[823: 匿名さん]

即競売手続きをやることが大切だったんですよ。
後手後手に回ってしまったな。

[824: 匿名さん]

理事会で滞納金を取り立てに行く時は 金融規制法みたいに、夜遅くは行ってはいけないとか何か決まりはあるんですか？

[825: 匿名さん]

＞理事会で滞納金を取り立てに行く時は 金融規制法みたいに、夜遅くは行ってはいけないとか何か決まりはあるんですか？

「決まり」はないでしょうけど、
同じ建物に住んでる人に対して、夜遅く取り立てにいくかい？
常識ってものがあると思うが・・・。

相手がこんな遅くに来ないでくれ、
と言っているのに何度も行ったら、
今度はあんたが逆に不法行為で訴えられて、損害賠償請求されて、滞納管理費と相殺されるかも。

[826: 匿名さん]

＞夜遅くは行ってはいけないとか何か決まりはあるんですか？

裁判してるようだから、

裁判所以外の場で請求する場合、
相手方と合意できる話し合いだったらいいだろうけど、

夜遅くはまずいんじゃないの。
裁判官にチクられて、和解内容が不利になる可能性あるね。

[827: 匿名さん]

>>825>>826
実際には そんな夜中には行かないですけど 法的な規制があるのか知りたかったんです。

[828: 匿名]

日中は仕事などで留守、帰ってきた頃を見計らって１９時や２０時に訪問しても、夜分に来ないで欲しいって言ってくる人って居ますよ。
他の時間に居なくて、どうしても用事があるから来てる訳なのに。

[829: 匿名さん]

実際、管理費は集金ってまずないと思います…。
現金だと払った払ってないと揉めたりするそうで…。
振込なら紙とか証明でるから…。

[830: 匿名さん]

滞納金の集金はいつでもいいよ。
文句いうんだったら払いなさい。
それでもだめなら訴訟だな。
それでも払わないなら、競売手続き。これで決まり。

[831: 匿名さん]

＞それでもだめなら訴訟だな。 それでも払わないなら、競売手続き。これで決まり。

理屈はお説の通り、でも現実は、訴訟から競売までは簡単ではないところが問題だ。
滞納者は一人でも、理事会側は1,2年で交代、その内に無能者が含むと,共同生活維持を図る事が困難な程の傷害を招くかその恐れの立証が出来ずに、もっと無能な役員が出ると管理組合の債権放棄までやりかねない結果となる。

[832: 匿名さん]

＞訴訟から競売までは

これがよくわからん。

これだと、訴訟の後に競売ということになるが、
そう決めつける意味がない。
競売するのに訴訟は必要ないから。

滞納が重なったら、
訴訟手続きをすると最後的な催告をしたうえで、
（広義の訴訟は通常訴訟も競売も含まれるので）

もし裁判所の和解に応じてくる見込みがあるなら、通常訴訟で裁判所に訴状を出す。
そうではなく、全く誠意がないなら、通常訴訟ではなくいきなり競売申し立てして、落札までの間に相手方が任意支払の和解を申し出れば、競売を取り下げる、

というような二つの方法で、どちらがいいか考えることではないか。

[833: 匿名さん]

まず債務名義がなければ強制執行手続きはできません。
だからまず支払い督促をやり強制執行をする、但しこれは金銭債務に限られます。
金銭債務とは、預貯金・給料等になります。

[834: 匿名]

>>833
給料差し押さえは 総支給または手取り額？の何％まで差し押さえできるんですか？ 期末手当はできるんですか？

[835: 匿名さん]

＞まず債務名義がなければ強制執行手続きはできません。

これはまちがい。
債務名義なくても法定担保物件は競売ができる（担保不動産競売の申し立て）
したがって、
作戦上、
相手が悪質であればいきなり競売でもいいよ。

債務名義で以って競売するのは強制競売のこと。
競売は二種類あること思い出しましょうね。
このスレのだいぶ前にも、同じ議論があったような。

なるほど。
こういう無知が広まってるから、
＞訴訟から競売までは
すなわち、訴訟した後にしか競売ができないという思い込みにつながる訳か。

[836: 匿名さん]

＞競売するのに訴訟は必要ないから。

区分所有法59条を読めよ。

[837: 匿名さん]

＞区分所有法59条を読めよ。

不動産競売できるのは区分所有法59条だけかい？
無知をこれ以上さらすのはお止め。

[838: 匿名さん]

＞無知をこれ以上さらすのはお止め。

これ以外には無いよ。

[839: 匿名さん]

＞これ以外には無いよ。

っていうことは、
区分所有法59条以外の競売はないってことかい？

民事執行法の競売はどうしたの？
わざわざ要件の厳しい競売をやってどうするの？

[840: 匿名さん]

しりとりか？

[841: 匿名さん]

強制競売は抵当権がついていなければ債務名義がなくてもできるよ。

実際に司法書士で簡単にできたよ。

抵当権者がいれば、区分所有法の５７条から～５９条でやるのは、

債務名義をとっても難しいんじゃないかな。判例集をよく読むとね。

それと、ここで書き込んでいる人って、実際に競売やった事あるのかなぁ。

やった事ある人に書き込んで欲しいナァ。

[842: 匿名さん]

>>841
>>強制競売は抵当権がついていなければ債務名義がなくてもできるよ。

確かにその通りだけど、管理組合が抵当権設定しているケースはまず無いし。
そもそも法人化していないと抵当権の登記もできないし。

一般論で、抵当権設定していれば訴訟なしで競売申し立てができるよっていう話と
管理組合が、管理費の取立てのために競売申し立てしようとすれば、債務名義を取るか、無剰余なら59条競売するしか無いって話がごっちゃになってるんじゃないかと。

[843: 匿名さん]

＞民事執行法の競売はどうしたの？ わざわざ要件の厳しい競売をやってどうするの？

判決は義務違反者の区分所有権、敷地利用権の競売宣言で、原告は民事執行法に従って競売を申し立てるのよ。
違いはもう少し勉強したら分かるよ。

[844: 匿名さん]

>>843
義務違反者の競売と滞納金に対する競売を一緒にするなよ、全然違うじゃないか。
暴力団を排斥する裁判とは違うのがわからんのだな。
ｄＺｑかぶりはいけません。

[845: 匿名さん]

＞義務違反者の競売と滞納金に対する競売を一緒にするなよ、全然違うじゃないか。

59条は悪質滞納者も含むのは当然です。悪質滞納者、暴力団は同質との捉えるのが59条。

[846: 匿名さん]

無理してこじつけちゃだめ。

[847: 匿名さん]

＞一般論で、抵当権設定していれば訴訟なしで競売申し立てができるよっていう話と 管理組合が、管理費の取立てのために競売申し立てしようとすれば、債務名義を取るか、無剰余なら59条競売するしか無いって話がごっちゃになってるんじゃないかと。

これがまちがい。

抵当権がつてなければ競売はできないと思い込んでいるのでは？

管理組合は抵当権なんかつけてない場合がほとんどだけど、抵当権がなくてもできるでしょ。

１　抵当権がなくても出来る競売（法定担保物権）
２　抵当権に基づく競売（約定担保物権）
３　判決や公正証書等の債務名義に基づく競売
４　区分所有法59条に基づく競売

この4種類がある。
１と２が担保不動産の実行、
３と４が強制競売だよね。
１を知っていれば、悪質滞納者に対して、いきなり競売ができる方法もあることを知っておくべきですね。

[848: 匿名さん]

↑
＞抵当権がつてなければ競売はできないと思い込んでいるのでは？

抵当権をつけなければ競売はできないと思い込んでいるのでは？

のまちがでした。訂正です。
あとは正しい。

[849: 匿名さん]

＞判決は義務違反者の区分所有権、敷地利用権の競売宣言で、

「競売宣言」なんていう判決はない。
勝手に言葉をつくっていはいけません。

この判決は給付判決です（管理費請求であれば、「被告は原告に対して●●円及び利息、損害等を支払え。」）。

これに対して被告が任意に支払わないと、裁判所で執行文を付してもらって、これを債務名義として競売申立てを執行裁判所に申し立てる
・・・というような迂遠な方法をたどる。

誰かが言ってるように、
管理費は法定担保物権だから、債務名義がいらないので、裁判しなくても競売できます。

[850: 匿名さん]

＞＞判決は義務違反者の区分所有権、敷地利用権の競売宣言で、

＞「競売宣言」なんていう判決はない。 勝手に言葉をつくっていはいけません。
59条の裁判は、他の区分所有者の全員もしくは総会で定められた管理者の原告が滞納者の有する区分所有権及び敷地利用権を競売ができる旨を宣言する判決であり、判決の確定により、競売権が生じます。

＞この判決は給付判決です（管理費請求であれば、「被告は原告に対して●●円及び利息、損害等を支払え。」）。
この競売は、民事執行法195条にいう「その他の法律の規定による換価のための競売」に当たります。