KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443469/

[1: 匿名さん]

新スレ立てました。
ポジ、ネガ含めて大いに情報提供し盛り上がりましょう。よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

ありがとうございます。

[3: 匿名さん]

旨いステーキ専門店近くにあります？

[4: 匿名さん]

2割くらいプラスで売れますか？
ＴＴＴ向かいの3L検討してます。

[5: 匿名さん]

うれません。
リセール目的なら勝どきはやめたほうがいいです。

[6: 匿名さん]

今のところＫＴＴは立地が良く、リセールは他のマンションに比べて有利かと思いますが、ＤＴは数年後に人道橋ができると「勝どき駅徒歩４分」に変わると聞きました。このスレではマンションの価値は立地が命・・・のように書かれていた方が何人かいらっしゃったかと思いますが、それでもリセールは大丈夫でしょうか？ＮＯ．４さんが言われるような２割増くらいにはなると思われますか？少々不安なもので。

[7: 匿名さん]

ドトールとKTTで駅の距離を比較してみたら、どう考えてもKTT有利じゃないですか？
断然KTT有利かと。

豪華さならDT
安さなら、断然こっち。

[8: 匿名さん]

（人道橋が出来るとの話だが）ＫＴＴ徒歩６分、ＤＴ徒歩４分ではないの？？

[9: 匿名さん]

過去レスで議論し尽くされてるけど、需給考えると２割増しは楽観的すぎると思うよ。立地がいいので値下がりの心配は少ないと思うけどね。

[10: 匿名さん]

>>4
ＴＴＴ向かい、とはお見合い部屋ってことだから
中古内覧で実際の部屋を見にきた客が
お見合い部屋を高く買いたい！と思ってくれると良いですね。

[11: 匿名さん]

表示上は４分でも、ホームの位置が劇的に変わるわけではない。多少ショートカットできるだけ。
電車に乗るまでの時間短縮は１分程度です。
あと人道橋ってたぶん朝潮小橋みたいな感じですよね。
車が通れない細い橋に沢山の人が行き交うなんてかなり微妙じゃない。

[12: 匿名さん]

風の強い雨の日の朝潮小橋は最悪です。

[13: 匿名さん]

>>12
環状二号線も同じでしょうね。天候悪い時に歩くのは大変なんだろうね。

[14: 匿名さん]

値下がりどころか、値上がり確実じゃ無いですかね。（笑）

[15: 匿名さん]

どこまで値上がりするかがカギですよね。1割くらいじゃ手数料考えたりしたら大して旨味ないよ。

[16: 匿名さん]

確かに朝潮小橋的な橋だと微妙かも。
でも、物件を探している人は、まず徒歩○○分というのを見て来ると思う。
いくら良い物件でも、まずは駅近を探している人に検索してもらって射程圏内に入らないと話にならないのでは？
立地を考えた時のインパクトも、表示上とはいえ「５分を超える」と「５分を切る」では全然違うし。

[17: 匿名さん]

1割位で我慢しないと（笑）
5年分の家賃がゼロになるだけで、数千万の得ですよ。

[18: 匿名さん]

賃貸ワンルームだと5分以内で探すだろうけど、購入となると15分位までは許容範囲だと思うよ、ここは都心にも近いし。

[19: 匿名さん]

>>17
実需ならそうですけどね。完全に投資用で考えてるので、1割だとちょっとな〜。

[20: 匿名さん]

15分以内だといろいろなマンションが入ってくるね。
せっかくのＫＴＴの立地良さの長所は・・
一番駅に近いからよかったのでは。

[21: 匿名さん]

これから勝どき5分以内のマンションは大量供給されるから6分の価値は弱まるよ。

[22: 匿名さん]

マンションは、やはり駅近で価格が安い方に人は流れる。
駅近ＴＯＰでなくなる以上、価格で勝負するしかない。
でも、大量供給される他のマンションと駅からの距離を比べられて、買い叩かれなければいいなと思う。

[23: 匿名さん]

勝どき東はここ以上に地権者が多いし、三井の単独だから安売りはしないでしょう。

[24: 匿名さん]

逆に周りが値上がりしたら、ここも値上がりするんだけどね。（笑）

[25: 匿名さん]

逆に周りが値下がりしたら、ここは（条件が悪い分）もっと値下がりするんだけどね。（笑）

[26: 匿名さん]

投資用としてＫＴＴを考えていたのだが、ＤＴが徒歩４分になるという点はちょっと想定外。
改めて参考にＤＴのスレを見てみたが、「多少は価格が高くても、住むために買うのだからリセールはあまり気にしない」というような意見が多かった。だから、多分リセールはそんなには出ない。
対して、ＫＴＴは私のように投資目的で検討している人が結構いる。
そうすると、オリンピック後の価格は読めないことから、おそらうオリンピック前に売リ抜けようという人が多いだろう。
そうなれば、クロノのようにたくさんの賃貸もしくは売買物件が出て皆がライバルということになる。
ましてや、その頃には駅直結勝どき東の計画は詳細に決まっているし、ＤＴ徒歩４分という話も世間で知られることになっている。
多くの売買物件がＫＴＴで同時期に出れば、少しでも安くした方から売れていくのは必定で、皆が様子見しながら価格を決定し、売れ残ってしまうことを恐れて高く売り出すのはなかなか難しいのではないかと思うのだが・・・。
もちろん、住居用として購入するならこうした心配もなく、特に問題のない良い物件だと思う。

ちなみに、私はデベでも関係者でもないことを申し添えておく。

[27: 匿名さん]

勝ちどきが、今後値下がりすると思ってるの？（笑）

[28: 匿名さん]

値下がりはしないでしょう。思う以上に高く売れないだけ。

[29: 匿名さん]

>>26
単なる好奇心なんですが、
投資の方ってシングル想定の狭い部屋ですか？
それともファミリー想定の広めの部屋ですか？
家族との住居用に買った人がいざというときのリセールを気にした場合、狭めの部屋を投資用に買われた方の想定がそのまま当てはまるものでしょうか？
ど素人なものですみません。

[30: 匿名さん]

>29
私も同じく疑問ですね。
小さい部屋が投資目的で買い上がっていくなら誰かがババを掴むわけで、
ファミリータイプの間取りの中古ニーズってどうなんでしょう。
私も超ビギナーなもので、どなたかご教示下さると嬉しいです。

[31: 匿名さん]

シングルの狭目の部屋が希望です。ファミリー層より需要があるからです。

[32: 匿名さん]

２６です。
私も投資のプロというわけではないので、参考になるかどうかは・・・。

ただ、私が考えていたのは、小さい部屋でもファミリー層は定の広い部屋でもなく、２馬力の夫婦が購入してくれそうな２ＬＤＫまたは３ＬＤＫの部屋。
１馬力の購入者には湾岸の物件はそう安い物件ではないだろうし、ホワイトカラーの購入者は別として、リスクを回避できる人はそう多くないと思った次第。（モテタイ云々目的も見受けられたが）
それに、所得のあるホワイトカラーがＤＩＮＫＳとして物件を購入するなら、申し訳ないが、ＫＴＴよりもっと仕様の良い物件を選ぶと思う。
ファミリーの場合も、通勤、通学、教育環境など様々な条件から購入層は限られると思われる。
都心に住む所得がそこそこあり、また利便性などから住みたいと思うのはしがらみのまだ少ない共働きの夫婦層。

あくまで私見であるが。

[33: 匿名さん]

中古販売時比較されて劣るのは目に見えている

優位性がなければ勝ち残れない厳しい世界だよ

[34: 匿名さん]

オリンピック効果を甘く見過ぎ。

[35: 購入検討中さん]

十分優位性あるよ。湾岸マンション投資のプロですが。

[36: 匿名さん]

俺もいちおう投資家だがここは元が安いからリスク少ないし運用益は期待できる。
今算出してるリスクは巨大地震時だけ。それ以外はここはもともとが都心にあって立地もよく賃貸、売却どちらも強い。
ただ、投資用としてはいい物件だが、それイコール住環境が良いとは違うので
注意されたし。少なくともファミリーとかには向かない

[37: 購入検討中さん]

今回でKTTで湾岸マンション10戸目です。利益はトータル7000万程度だけど。

[38: 購入検討中さん]

ファミリーに向いていますよ。勝どきエリアはファミリーに人気。だから、プランでも3LDKが多いのだよ。

[39: 購入検討中さん]

豊洲に比べると少ないというだけ。

[40: 購入検討中さん]

中央区は治安もいいから高所得のファミリーに人気です。

[41: 匿名さん]

今売るならいい。
今なら駅近、安さ（眺望は除く）は湾岸ＮＯ．１。
しかし、数年後の徒歩６分は。。。
大量供給の勝どき東がどう出てくるか。
売れないことはないと思うが比較はされる。

勝どき東（駅直結）＞ＤＴ（徒歩４分）＞ＫＴＴ（徒歩６分）

購入検討者はこのスレでも言われているとおり、結構立地を気にする。
６分と７分ならともかく、５分を境にした壁は大きい。
「５分以上かかりますしね。」と言われて、値引き交渉されかねない。
まあ、値引きしなければよいのだが。
運用益はとれるとは思う。
でも、儲かりまくりというのは期待しない方がいい。

[42: 匿名さん]

４１に同意。
最後は価格勝負でしょう。
勝どき東がいくらででますかね。

[43: 匿名さん]

勝どき東は坪４００万超えてくるんじゃない？

[45: 匿名さん]

坪４００で果たしてエンドの客がついていけるか。

[46: 匿名さん]

坪単価が高くなっても、狭くしたら売れるんじゃない？安くなるし。
また、６０平米で３LDKの時代がやってくるだけ。

[47: 匿名さん]

坪３５０がいいところじゃない。さすがに４００は厳しいよ。面積狭くしたとしても。

[49: 匿名さん]

勝どき坪４００なら内陸は一体どうなっちゃうのさ？

[50: 購入検討中さん]

内陸との価格差は減少します。

[51: 匿名さん]

実際アナリストも坪４１５で予想してるから値上りは確定。
あとはどこまで伸びるかだけ

[52: 購入検討中さん]

2005年のＴＴＴ分譲時は将来、勝どきが@300を超えるエリアになるとは
ほとんどの人が信じなかった。今度は@400で同じことが起きるのては。

[53: 匿名さん]

＞５１
どこのアナリストが言ってるんですか？

[54: 匿名さん]

30です。
皆様ご教示いただき有難うございました。

[55: 匿名さん]

坪４００なんてなるわけないじゃん。笑
例えなってもオリンピック後はまた坪３００以下に逆戻りだよ。

[56: 匿名さん]

つまりオリンピック直前までのチキンレース？

[57: 匿名さん]

オリンピック後の方が値上がりするでしょ。

[58: 匿名さん]

400なら安い方でしょ。
毎年2パーセントのインフレになるんだから。

[59: 匿名さん]

57
その根拠をお願いします。

[60: 匿名さん]

今後５年のインフレ率は年平均1.4%の見込みだそうです。今日届いた週間ダイヤモンドに記事ありました。

[61: 匿名さん]

たしかに不動産プロも坪420できてるよね

[62: 購入検討中さん]

リーマンショックを的中させ、2012年が不動産の絶好の買場と言っていたアナリストが2022は日経平均30000万円超えだって。

[63: 匿名さん]

４２０万ですか。ということは、買った瞬間に含み益な感じですかね。
ほくほくですなー。

[64: 匿名さん]

坪４２０になるのは勝手だけどその頃、我々のお給料はいかほど？

[65: 匿名さん]

お見合い部屋でも、坪400超え？
大きな道路の交差点に位置していることはマイナス要素ではないですか？

[66: 匿名さん]

ここは、金欲に飢えて間違った情報に踊ろされているバブルを知らない子供たちが多いね。
良い人生を送れるといいね。将来得はしないが値下がりもしないので安心を。

[67: 匿名さん]

一期当選した人ホクホクですね

[68: 匿名さん]

まあ、年収１０００万円程度しかもらっていないサラリーマンの夢のまた夢だね。年収３０００万円くらいなら投資を語ってもおかしくないが・・・。

[69: 匿名さん]

は？１０００万もらってたら余裕でここ買える。
それに住宅ローン借りても１０年は
控除でプラス。さらにここの資産でプラス。
１０年後売ったら坪４１５でプラスになって
しかも住宅費無料。ホクホクすぎる

[70: 匿名さん]

>>69
夢見過ぎw

[71: 匿名さん]

>>62
3万だよ。

[72: 匿名さん]

>>69
湾岸エリアでは免震が当たり前の時代に突入しているのに、ここみたいな非免震では中古価値も厳しいもんだよ。

[73: 購入検討中さん]

制振構造で十分。

[83: 匿名さん]

例え御見合い部屋でも、5年後坪３００なら売れるかな。。

[86: 匿名さん]

８３さん、３００は無理だけど２３０なら大丈夫ですよ。

[87: 匿名さん]

価格下落の原因としては>>74のような理由より
駅近の優位性が崩れてしまうことのほうが大きいと思う

前にも言及されてたけど
駅直結の勝どき東と、（橋の完成で）DTが駅徒歩4分になってしまうと
KTTの駅徒歩6分なんて消し飛んでしまう

将来的には駅までの近さよりBRTの利便性をウリにしたほうがいいだろうな
まだ路線は確定してないみたいだけど
銀座行きより、汐留新橋虎ノ門方面に直結してくれたほうが
価値向上につながると思う

[89: 匿名さん、]

DTの駅徒歩4分って、実際に歩く距離も短くなるの？
新しい改札ができるとか？？
そうでないなら意味ないよね。
駅近が、一番重要でしょ。毎日のことだから。
眺望なんて3日で飽きるしね。

[90: 匿名さん]

８７に同意。

今は良くても、引き渡しを過ぎる頃には形勢が変わってる。
勝どき東は駅直結の上に、様々な施設が建設予定だから明らかにこちらが条件的には不利。
坪４００もここならあり得る。

また、ＤＴは徒歩４分になる上に新橋駅までの専用シャトルバスの運行がある。
片道１００円？位の負担があるらしいが、通勤で２０日間目一杯使っても４千円ほど。
新橋駅は便がいいから会社勤めにはありがたいだろうね。

晴海の発展性は他の湾岸マンションだって享受できるし、
現在よりＫＴＴのリセール条件が良くなるということはないよ。
それは現実だから検討する際には認識しておいた方がいい。

立地、眺望で負けてしまう以上、勝負できるのは価格のみ！
欲張らなければそこそこ上がるしそれなりには売れるだろうけど。

[91: 匿名さん]

勝どき東地区敷地内に出入口ができ、そこからDT方面に人道橋がかかる。
黎明橋を回らなくてよくなる分ちょっと改札・ホームまでの距離は減る。出入り口は勝どき東地区敷地内だから、外を歩く距離はかなり減る。

[92: 匿名さん]

表示は徒歩４分。されど、購入検討者は表示の数字から検索をかける。
「徒歩５分以内」と検索されたら、ＫＴＴは勝負の土俵にすら上がれないよ・・・

[93: 匿名さん]

BRTが単なるバスとして認識されてしまうと価格上昇につながらない
DTのシャトルバスと大差ないと思われてしまう
「革新的な新交通システム」とか銘打って仰々しく売り出してもらいたい

[94: 匿名さん]

なるほどたしかにそうだよね。勝どき東やDTとは圧倒的な価格差がないとここは勝ち目ないよね。あちらが坪４００で即完売してくれればここも坪３００前半くらいではいけるのでは？

[96: 匿名さん]

本当にそんな風になると思ってるんだ？　５年後に２５０以下は確実だよ。

[97: 匿名さん]

片や徒歩6分で勝どき駅からご通勤か…。

通勤は毎日のことだし、やはりマンションの資産価値は駅近立地の影響が大きいんだね。

[98: 匿名さん]

数年後には４００万になるよ。

[99: 匿名さん]

勝どき東地区A1棟とKTTだったら、駅改札までの距離はKTTの方が近いと思うのだが。
まぁ表示はともかく改札までにかかる時間は同じくらいですよ。
DTとKTTならKTTの方が改札までは近い。これは動かぬ事実です。

佃、月島、勝どき１丁目、とこの２０年間で再開発がつづいてきてだんだん開発地域が南下してる。
この付近だけでも、環状２号線、隅田川橋梁の開通、新島橋の架替え、豊海小学校の移設新築、豊海再開発、勝どき５丁目西再開発、清澄通り環状３号線の浜松町への延伸などが予定されている。それに築地市場再開発、BRTルートの正式決定なども控えてる。
仮に５丁目、６丁目側に出入口ができたら、勝どき駅徒歩２分、３分の表示になるね。
勝どき駅交差点付近には地下に道路計画が入っているから、地下鉄新線を引っ張ってくることは難しい。

量的緩和でインフレが進むだけではなく、再開発の恩恵をダイレクトに受ける物件ということをお忘れなく。
値上がると思うけど、値上がりしなくても便利になることは間違いない。

[100: 匿名さん]

さて問題はどのくらい値上がりするか？10%増し？20%増し？もしくは30%増し？