KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443469/

[1: 匿名さん]

新スレ立てました。
ポジ、ネガ含めて大いに情報提供し盛り上がりましょう。よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

ありがとうございます。

[3: 匿名さん]

旨いステーキ専門店近くにあります？

[4: 匿名さん]

2割くらいプラスで売れますか？
ＴＴＴ向かいの3L検討してます。

[5: 匿名さん]

うれません。
リセール目的なら勝どきはやめたほうがいいです。

[6: 匿名さん]

今のところＫＴＴは立地が良く、リセールは他のマンションに比べて有利かと思いますが、ＤＴは数年後に人道橋ができると「勝どき駅徒歩４分」に変わると聞きました。このスレではマンションの価値は立地が命・・・のように書かれていた方が何人かいらっしゃったかと思いますが、それでもリセールは大丈夫でしょうか？ＮＯ．４さんが言われるような２割増くらいにはなると思われますか？少々不安なもので。

[7: 匿名さん]

ドトールとKTTで駅の距離を比較してみたら、どう考えてもKTT有利じゃないですか？
断然KTT有利かと。

豪華さならDT
安さなら、断然こっち。

[8: 匿名さん]

（人道橋が出来るとの話だが）ＫＴＴ徒歩６分、ＤＴ徒歩４分ではないの？？

[9: 匿名さん]

過去レスで議論し尽くされてるけど、需給考えると２割増しは楽観的すぎると思うよ。立地がいいので値下がりの心配は少ないと思うけどね。

[10: 匿名さん]

>>4
ＴＴＴ向かい、とはお見合い部屋ってことだから
中古内覧で実際の部屋を見にきた客が
お見合い部屋を高く買いたい！と思ってくれると良いですね。

[11: 匿名さん]

表示上は４分でも、ホームの位置が劇的に変わるわけではない。多少ショートカットできるだけ。
電車に乗るまでの時間短縮は１分程度です。
あと人道橋ってたぶん朝潮小橋みたいな感じですよね。
車が通れない細い橋に沢山の人が行き交うなんてかなり微妙じゃない。

[12: 匿名さん]

風の強い雨の日の朝潮小橋は最悪です。

[13: 匿名さん]

>>12
環状二号線も同じでしょうね。天候悪い時に歩くのは大変なんだろうね。

[14: 匿名さん]

値下がりどころか、値上がり確実じゃ無いですかね。（笑）

[15: 匿名さん]

どこまで値上がりするかがカギですよね。1割くらいじゃ手数料考えたりしたら大して旨味ないよ。

[16: 匿名さん]

確かに朝潮小橋的な橋だと微妙かも。
でも、物件を探している人は、まず徒歩○○分というのを見て来ると思う。
いくら良い物件でも、まずは駅近を探している人に検索してもらって射程圏内に入らないと話にならないのでは？
立地を考えた時のインパクトも、表示上とはいえ「５分を超える」と「５分を切る」では全然違うし。

[17: 匿名さん]

1割位で我慢しないと（笑）
5年分の家賃がゼロになるだけで、数千万の得ですよ。

[18: 匿名さん]

賃貸ワンルームだと5分以内で探すだろうけど、購入となると15分位までは許容範囲だと思うよ、ここは都心にも近いし。

[19: 匿名さん]

>>17
実需ならそうですけどね。完全に投資用で考えてるので、1割だとちょっとな〜。

[20: 匿名さん]

15分以内だといろいろなマンションが入ってくるね。
せっかくのＫＴＴの立地良さの長所は・・
一番駅に近いからよかったのでは。

[21: 匿名さん]

これから勝どき5分以内のマンションは大量供給されるから6分の価値は弱まるよ。

[22: 匿名さん]

マンションは、やはり駅近で価格が安い方に人は流れる。
駅近ＴＯＰでなくなる以上、価格で勝負するしかない。
でも、大量供給される他のマンションと駅からの距離を比べられて、買い叩かれなければいいなと思う。

[23: 匿名さん]

勝どき東はここ以上に地権者が多いし、三井の単独だから安売りはしないでしょう。

[24: 匿名さん]

逆に周りが値上がりしたら、ここも値上がりするんだけどね。（笑）

[25: 匿名さん]

逆に周りが値下がりしたら、ここは（条件が悪い分）もっと値下がりするんだけどね。（笑）

[26: 匿名さん]

投資用としてＫＴＴを考えていたのだが、ＤＴが徒歩４分になるという点はちょっと想定外。
改めて参考にＤＴのスレを見てみたが、「多少は価格が高くても、住むために買うのだからリセールはあまり気にしない」というような意見が多かった。だから、多分リセールはそんなには出ない。
対して、ＫＴＴは私のように投資目的で検討している人が結構いる。
そうすると、オリンピック後の価格は読めないことから、おそらうオリンピック前に売リ抜けようという人が多いだろう。
そうなれば、クロノのようにたくさんの賃貸もしくは売買物件が出て皆がライバルということになる。
ましてや、その頃には駅直結勝どき東の計画は詳細に決まっているし、ＤＴ徒歩４分という話も世間で知られることになっている。
多くの売買物件がＫＴＴで同時期に出れば、少しでも安くした方から売れていくのは必定で、皆が様子見しながら価格を決定し、売れ残ってしまうことを恐れて高く売り出すのはなかなか難しいのではないかと思うのだが・・・。
もちろん、住居用として購入するならこうした心配もなく、特に問題のない良い物件だと思う。

ちなみに、私はデベでも関係者でもないことを申し添えておく。

[27: 匿名さん]

勝ちどきが、今後値下がりすると思ってるの？（笑）

[28: 匿名さん]

値下がりはしないでしょう。思う以上に高く売れないだけ。

[29: 匿名さん]

>>26
単なる好奇心なんですが、
投資の方ってシングル想定の狭い部屋ですか？
それともファミリー想定の広めの部屋ですか？
家族との住居用に買った人がいざというときのリセールを気にした場合、狭めの部屋を投資用に買われた方の想定がそのまま当てはまるものでしょうか？
ど素人なものですみません。

[30: 匿名さん]

>29
私も同じく疑問ですね。
小さい部屋が投資目的で買い上がっていくなら誰かがババを掴むわけで、
ファミリータイプの間取りの中古ニーズってどうなんでしょう。
私も超ビギナーなもので、どなたかご教示下さると嬉しいです。

[31: 匿名さん]

シングルの狭目の部屋が希望です。ファミリー層より需要があるからです。

[32: 匿名さん]

２６です。
私も投資のプロというわけではないので、参考になるかどうかは・・・。

ただ、私が考えていたのは、小さい部屋でもファミリー層は定の広い部屋でもなく、２馬力の夫婦が購入してくれそうな２ＬＤＫまたは３ＬＤＫの部屋。
１馬力の購入者には湾岸の物件はそう安い物件ではないだろうし、ホワイトカラーの購入者は別として、リスクを回避できる人はそう多くないと思った次第。（モテタイ云々目的も見受けられたが）
それに、所得のあるホワイトカラーがＤＩＮＫＳとして物件を購入するなら、申し訳ないが、ＫＴＴよりもっと仕様の良い物件を選ぶと思う。
ファミリーの場合も、通勤、通学、教育環境など様々な条件から購入層は限られると思われる。
都心に住む所得がそこそこあり、また利便性などから住みたいと思うのはしがらみのまだ少ない共働きの夫婦層。

あくまで私見であるが。

[33: 匿名さん]

中古販売時比較されて劣るのは目に見えている

優位性がなければ勝ち残れない厳しい世界だよ

[34: 匿名さん]

オリンピック効果を甘く見過ぎ。

[35: 購入検討中さん]

十分優位性あるよ。湾岸マンション投資のプロですが。

[36: 匿名さん]

俺もいちおう投資家だがここは元が安いからリスク少ないし運用益は期待できる。
今算出してるリスクは巨大地震時だけ。それ以外はここはもともとが都心にあって立地もよく賃貸、売却どちらも強い。
ただ、投資用としてはいい物件だが、それイコール住環境が良いとは違うので
注意されたし。少なくともファミリーとかには向かない

[37: 購入検討中さん]

今回でKTTで湾岸マンション10戸目です。利益はトータル7000万程度だけど。

[38: 購入検討中さん]

ファミリーに向いていますよ。勝どきエリアはファミリーに人気。だから、プランでも3LDKが多いのだよ。

[39: 購入検討中さん]

豊洲に比べると少ないというだけ。

[40: 購入検討中さん]

中央区は治安もいいから高所得のファミリーに人気です。

[41: 匿名さん]

今売るならいい。
今なら駅近、安さ（眺望は除く）は湾岸ＮＯ．１。
しかし、数年後の徒歩６分は。。。
大量供給の勝どき東がどう出てくるか。
売れないことはないと思うが比較はされる。

勝どき東（駅直結）＞ＤＴ（徒歩４分）＞ＫＴＴ（徒歩６分）

購入検討者はこのスレでも言われているとおり、結構立地を気にする。
６分と７分ならともかく、５分を境にした壁は大きい。
「５分以上かかりますしね。」と言われて、値引き交渉されかねない。
まあ、値引きしなければよいのだが。
運用益はとれるとは思う。
でも、儲かりまくりというのは期待しない方がいい。

[42: 匿名さん]

４１に同意。
最後は価格勝負でしょう。
勝どき東がいくらででますかね。

[43: 匿名さん]

勝どき東は坪４００万超えてくるんじゃない？

[45: 匿名さん]

坪４００で果たしてエンドの客がついていけるか。

[46: 匿名さん]

坪単価が高くなっても、狭くしたら売れるんじゃない？安くなるし。
また、６０平米で３LDKの時代がやってくるだけ。

[47: 匿名さん]

坪３５０がいいところじゃない。さすがに４００は厳しいよ。面積狭くしたとしても。

[49: 匿名さん]

勝どき坪４００なら内陸は一体どうなっちゃうのさ？

[50: 購入検討中さん]

内陸との価格差は減少します。