買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。
直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15以前過去スレは>>2
参考サイト
不動産経済研究所 http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー http://www.mcury.jp
東京カンテイ http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット 価格情報 http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do
[スレ作成日時]2007-10-13 05:11:00
＼専門家に相談できる／
23区内の新築マンション価格動向（その17）
| No.2 |
by 住まいに詳しい人 2007-10-13 05:12:00
削除依頼
過去スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/ その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/ その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/ その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/ その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/ その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/ その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/ その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/ その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/ その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/ その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/ その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/ その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/ その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/ その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/ |
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|---|---|---|
| No.3 |
by 匿名さん 2007-10-13 06:01:00
誰かさんが、下がる下がる下がってくれ（涙）と言いだして約半年
罪深いですな |
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| No.4 |
by 上等 2007-10-13 06:27:00
冒頭にある”参考サイト”役立ちそうですね。
今まではそこの２カ所位しか見たことない気がします、ありがとうございました。 |
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| No.5 |
by 匿名さん 2007-10-13 07:11:00
２００６年首都圏新築マンション販売７４４６３戸の価格帯内訳
３千万円以下 １４４０６戸 １９％ ３〜４千万円 ２８３４６戸 ３８％ ------------------------------------------ ４〜５千万円 １６８１０戸 ２３％ 中間層 ------------------------------------------ ５〜６千万円 ７９６９戸 １１％ ６〜７千万円 ３４８９戸 ５％ ７千万円以上 ３４４３戸 ５％ 都心部中心に以下の価格帯のマンションの供給が続き、所得水準による 都心部とそれ以外との住み分けが今後も進むだろう。 ２００６年の首都圏新築マンション販売実績より ４７００〜５０００万円 ３８３５戸←多い ５０００〜５５００ ４７４１←多い ５５００〜６０００ ３２２８←多い ６０００〜６５００ ２０５２ ６５００〜７０００ １４３７ ７０００〜８０００ １４０５ ８０００以上 ２０３８ 計 １８７３６戸（全体の約２５％） しかし、都心部といえども４７００〜６０００万円の価格帯を外すと まとまった数の販売は難しくなる。 坪単価で２５０万円前後が売れ筋になり、新価格移行後も、それが可能な 一部都心部に今後人気が集中して行くことになる。 具体的には「都心湾岸部」と「都心東部」。 |
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| No.6 |
by 匿名さん 2007-10-13 08:08:00
２００６年のデータが、
今後も通用すると良いですね。 |
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| No.7 |
by 匿名さん 2007-10-13 09:45:00
>>03
上がる論者の断末魔が聞こえるよ（笑） 実態を見ること。見たくない、聞きたくないというあなたの気持ちは解るけど。 23区全体を見ると、今後はゆるやかに下がるだろう。 市場関係者の心理も冷え込んできてるよ。 サブプライム問題は対岸の火事ではない。 ボディブローのように徐々に効いてくる。 パトロンだった外資系ファンドが逃げ、銀行の融資基準が厳しくなりローン審査落ちが増え、23区物件でも契約率が落ち、中堅デベは業績下方修正を連発し、ファンド関連業者も業績下方修正。 これで、まだまだ上がるなんて主張するのはおバカさんもいいところ。 ネタとしか思えん。 |
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| No.8 |
by 匿名さん 2007-10-13 09:47:00
反論する上がる論者は事実を書いてね。妄想や思い込みはもう結構。
下がる論者として、事実を書きます。 2007/10/09 日経金融新聞 より 中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響 新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。 米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。 不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。 マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。 従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。 値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。 地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が 厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。 中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。 この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。 同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。 株価は連日ストップ安。 不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。 金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン（非そ及型融資）の提供を絞っている。 個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。 |
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| No.9 |
by 匿名さん 2007-10-13 10:18:00
>>07
もし記述通りになれば詳しくは書けないけど新たなビジネス 展開が出来るよ（笑 シナリオ通りになったら、また、誰かがめちゃくちゃ儲かるけどね。 都区のマンション動向を注目しているは外資F(欧米系） 不動産関係者だけじゃないからね。 Sooner is better than perfect! To overturn long-held beliefs..... |
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| No.10 |
by 匿名さん 2007-10-13 10:28:00
誰も23区全体が上がるなんていってなのにｗ
7は必死ですね |
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| No.11 |
by 匿名さん 2007-10-13 10:34:00
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| No.12 |
by 匿名さん 2007-10-13 10:37:00
>>08
The collapse of the "bubble economy in US" the speculative excess that led to gravity-defying land & condo prices in Tokyo ?? |
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| No.13 |
by 匿名さん 2007-10-13 10:41:00
中小デベにはきつい時代に突入しているのは誰にでもわかる。
中小デベが相場を誘導しているのではない。 簡単に考えましょう。 |
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| No.14 |
by 匿名さん 2007-10-13 11:39:00
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| No.15 |
by 匿名さん 2007-10-13 14:55:00
検討板の物件スレが、完売後内容のない書き込みで荒れるのと同じ。
いくら続けても不毛の議論。 ２３区はお買い得のものは完売して１年が経過。割高を買うか買わないかは個々の判断。 このスレの目的は 「いつ下がり始める」か見通しをたてよう。というものが、 いつかは下がる、いやまだだ みたいは的外れな話になっている。 高い、安いは絶対額をいえば個人の購買力の差が反映されて 話がみえなくなる。 せめて坪単価で話をしないとダメだ。 ところが、この尺度をつかんでいる人間が少ないときている。 だいたい７０平米が５４００万くらいだった・・みたいな 曖昧さで考えているからダメなんだ。 広告のチラシでもマンションズでもかならず電卓で 価格÷専有面積×３．３＝坪単価 を出して考える。 そうすると、そのエリアの物件の相場の動きがわかる。 そういうことをろくにやっていないバ・カがあてづっぽうで モノをいうくだらないスレになってきたようだ。 |
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| No.16 |
by 匿名さん 2007-10-13 15:32:00
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| No.17 |
by 匿名さん 2007-10-13 17:10:00
中小デべの業況悪化でマンション価格下がると思ってる人って
判ってない。 耐震偽造問題が出た２年前にこれで暴落だって言ってた人いたけど、 どういう力学が働くか考えれば結果は見えたのに。 中小デべの業況悪化は仕入れに敗れまともな土地を仕入れられ なかったこと、地価上昇の販売価格への転嫁がブランド力のなさから 出来なかったことに尽きる。 優良な物件では、中小デべが駆逐され、大手の寡占がますます 進み、値崩れが起きにくい状況になっていくのだろう。 |
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| No.18 |
by 匿名さん 2007-10-13 17:37:00
ここで下がる下がると言っている人は一体何だろう？
本当に下がると確信しているなら、誰にも言わずにそのときを待てばいいし。 逆に黙ってたら下がらないから下げあおりしようと思っているなら、それは高層ビルを一人で持ち上げようとするようなものだし。 |
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| No.19 |
by 匿名さん 2007-10-13 17:43:00
下がる論者が下がって欲しい三井・三菱・住友あたりの物件は
下がりそうもないね。というか供給自体数えるほどしかない。 これだけ物件数が減ると、デべもまわりを見ながら供給量を コントロールして売れる。住友なんてその最たるもの。 少子高齢化で需要が減るなんて超長期の需給より、足もとで 起こっている供給サイドの変化に気をつけないと相場は見えない。 サブプライム問題の日本での影響は、低金利の継続に尽きる。 1980年代後半、ブラックマンデーと円高進行の影響を見極めるため 低金利を維持したことがその後のバブルを生んだが、今回も全く 同じ雰囲気。 当時アメリカはサブプラではなくS&Lの不良債権問題を抱えていた のもそっくり。 歴史は繰り返すって考えてる欧州系ファンドは日本の不動産は買いだ なんて言い出してる。 |
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| No.20 |
by 匿名さん 2007-10-13 18:08:00
日本の低金利の根本的原因は、サブプライムや国際金融情勢などではなく、日本の産業競争力が相対的に落ちてきていること。
経済運営上、当局も不動産に資金を誘導せざるを得ないし、日本で一般サラリーマンが米国のように都心に広いマンションをもったり、通勤圏内に庭付き一戸建てをもつことはいつまでたっても無理。 アメリカはアメリカの、日本は日本の、香港は香港のそれぞれの住宅事情がこれまであったしこれからもある。 |
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| No.21 |
by 441 2007-10-13 19:40:00
久しぶりに見ると、すごい投稿量ですね。
今週はインドに行って参りました。経済成長を肌で感じることができるのはここが一番かもしれません。 とはいえ、日本並みの公共インフラが整うのはいつごろになるのやら、、おそらく無いと思えるほど、無茶苦茶でした。 海外に行くといつも感じることは、東京は捨てたもんじゃないということ。ドバイ、ソウル、香港、シンガポールもそうだけど、都市に厚み、深さが無いと感じます。ただ自分が日本人だからということなのかもしれませんが。 今色々調べてみると、少しずつ売れてますね世田谷物件も。 まあこの低金利の状況ですと、こんな感じで盛り上がりもせずにじり高展開でしょうか。 |
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| No.22 |
by 匿名さん 2007-10-13 20:13:00
441さん
自分も海外の都市にはよく行きますが、東京は世界一の都市だと 思います。 地下鉄など鉄道網の発達。 新宿、六本木、銀座、秋葉原、浅草など街の多様性。 世界有数の購買力を持った首都圏3,000万人の人口。 そしてなんと言っても治安のよさ。 成長率では上海などに負けますが、これからはバランス、均衡のとれた 熟成された都市になっていくのではないでしょうか。 |
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| No.23 |
by 匿名さん 2007-10-13 20:33:00
本気で上がるって思ってるなら嫌味な書込みする前に大人しく買ってれば？？？
デべ支援サイトじゃないんだからさ。 |
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| No.24 |
by 匿名さん 2007-10-13 21:03:00
東京都23区 住宅地の平均地価 （１㎡あたり、2007年）
1位 千代田 227.50 万円 2位 港 148.75 3位 渋谷 115.90 ──<↑90超 Ｓ↑>── 4位 文京 89.76 ──<↑80超 Ａ＋↑>── 5位 中央 78.25 6位 目黒 73.76 7位 品川 70.70 ──<↑70超 Ａ↑>── 8位 台東 65.45 9位 新宿 63.24 10位 世田谷 60.73 ──<↑60超 Ｂ↑>── 11位 中野 53.56 12位 豊島 52.80 13位 杉並 51.37 14位 大田 50.16 ──<↑50超 Ｃ↑>── 15位 荒川 44.30 16位 北 43.47 ──<↓40未満 Ｄ↓>── 17位 板橋 39.45 18位 江東 38.00 19位 練馬 37.22 20位 江戸川 33.26 21位 墨田 31.80 22位 葛飾 30.99 23位 足立 28.87 |
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| No.25 |
by 匿名さん 2007-10-13 21:13:00
大人しく買いましたが？
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| No.26 |
by 匿名さん 2007-10-13 21:16:00
特定地域だけが目立っている区と、区全体で目立っているところとでくっきり差が出てますね。
いえ江東区の話ではなく、田園調布のある大田区と世田谷区の話です。 |
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| No.27 |
by 匿名さん 2007-10-13 21:18:00
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| No.28 |
by 匿名さん 2007-10-13 21:20:00
結局家賃レベルと不動産価格はリンクするから、仕様・面積に
あまり差の無いワンルームの家賃推移を注意深く観察すれば良い。 家賃と不動産価格に大きな乖離があるところは要注意。 港区 14.20、中央区 11.65、千代田区 10.96、目黒区 10.72 渋谷区 10.67、品川区 8.87、新宿区 8.66、台東区 8.64 江東区 8.39、墨田区 7.93、文京区 7.87、世田谷区 7.71 大田区 7.42、豊島区 7.07、中野区 7.06、杉並区 6.78 北区 6.72、武蔵野市 6.67、荒川区 6.60、三鷹市 6.57 練馬区 6.45、立川市 6.40、板橋区 6.21、調布市 6.19 江戸川区 6.17、狛江市 5.99、小金井市 5.93、府中市 5.61 葛飾区 5.61、足立区 5.56、西東京市 5.56、町田市 5.56 国分寺市 5.44、国立市 5.43、東久留米市 5.07、昭島市 5.02 多摩市 5.00、日野市 4.97、小平市 4.88、清瀬市 4.77 八王子市 4.75、東村山市 4.70、稲城市 4.56、福生市 4.25 青梅市 4.01 |
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| No.29 |
by 匿名さん 2007-10-13 21:33:00
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| No.30 |
by 匿名さん 2007-10-13 21:35:00
都心回帰の効果ですね。
都営地下鉄、初の黒字 大江戸線乗客増で１年前倒し 10月13日5時56分配信 産経新聞 昭和３５年の開業以来、赤字が続いていた東京の都営地下鉄が４７年目の昨年度、初めて経常黒字を計上したことが１２日、分かった。１５日に開かれる都議会の公営企業会計決算特別委員会で公表される。都交通局は今年度からの黒字化を見込んでいたが、地下鉄大江戸線の乗客増加などで、１年早く黒字化を果たした。ただ、都営地下鉄は４７００億円にのぼる累積赤字を抱えており、今後は着実な削減が課題となる。 |
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| No.31 |
by 匿名さん 2007-10-13 21:40:00
>>28
家賃は東京の中心（東京駅じゃなくて）から東西均等に距離と比例している気がします。特にワンルームなどの単身者向けは。 ところが分譲住宅・マンションの価格になると、西高東低がはっきりと分かる。利便性が最重視される賃貸市場との違いがあると思われます。 でもこれは良く考えれば当然の話ですよね。 |
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| No.32 |
by 購入検討中さん 2007-10-13 21:41:00
>都心回帰の効果ですね。
全然関係ないでしょｗ TXから新御徒町での乗り換え需要が多いらしいよ。 |
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| No.33 |
by 匿名はん 2007-10-13 21:47:00
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| No.34 |
by 匿名さん 2007-10-13 21:49:00
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| No.35 |
by 購入検討中さん 2007-10-13 21:53:00
>住んでみてやっぱり気付く失敗ね
住む前に気付けよｗ、と思ってしまう。 不動産買うときは、周囲を少なくとも3時間ぐらい歩いて調査しないと... 一番良いのは、賃貸で1-2年暮らしてみて、町全体が気に入ったら初めて物件を探すこと。 |
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| No.36 |
by 匿名はん 2007-10-13 21:58:00
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| No.37 |
by 匿名さん 2007-10-13 22:03:00
>>31
分譲マンションを選ぶ場合一番大切なのは 利便性じゃなくて 周りの自然ですよね。 ＴＸ沿線は緑が多くて最高ですね。 http://map.yahoo.co.jp/pl?lat=35%2F54%2F28.73&lon=139%2F57%2F39.07... |
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| No.38 |
by 匿名さん 2007-10-13 22:12:00
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| No.39 |
by 住まいに詳しい人 2007-10-13 22:13:00
なんか、また地域ネタに傾きそーだな
>>17 >中小デべの業況悪化でマンション価格下がると思ってる人って >判ってない。 >耐震偽造問題が出た２年前にこれで暴落だって言ってた人いたけど、 >どういう力学が働くか考えれば結果は見えたのに。 今起きている事象と２年前の事象はまったく異なる独立した事象ですから ２年がどーだったかと言うお話をいくらしても 今起きている事象については何の説明にはなりません それとも２年前にその説を唱えた人間と今「下がり始めた」と言っている人間が 同一人物であるから彼の言動は信用性が低いと言いたいのかな？ でもそれはあなたの脳内にしかない妄想ですよね それともコノ掲示板の管理者に問い合わせてipアドレスを確認しているの？ だいたい２年前、その彼が唱えた説は 「耐震偽装」→「客に不安発生」→「買い控え」→「投げ売り」→「価格下落」 というシナリオでしょ 今起きていることで、あなたが否定しているシナリオは 「中小デベ売れ行き不振」→「中小デベ価格引き下げ」→「大手デベも追随」 というもの（実際は全然違う状況が進んでいる） この２つには共通点がないでしょ、とても比較するよーな話ではない >優良な物件では、中小デべが駆逐され、大手の寡占がますます >進み、値崩れが起きにくい状況になっていくのだろう。 マンション市場には大手の分譲デベと中小の分譲デベしかいないと思っているの？ この２年間でマンション価格が30％も騰がっているのは 国内デベが弱気に仕入れていた時期に外資ファンドが高値で都心を買い漁り 大成功したのを横目で見ていた国内勢が一気に自分たちもファンドをつくり 土地を買いまくったため用地取得が一気に札束攻勢になったから ＃おかげファンド部門が同じ会社の分譲事業部が 目を付けていた用地を横からかすめ取られることもままあった また分譲して売れ残ってもファンドが買ってくれるので在庫を抱える不安が 無くなり、思い切って高値で売り出すことが出来るよーになったのも一因 このように用地取得と在庫処理の二段階でファンドが大きな影響を与えたから 分譲価格が短期間で急上昇したわけで、この市場構造が崩れた今 中小だろうが大手だろうが、大きな影響を受けるわけで 大手はガタッと来ても「会社は潰れないだろー」というのはあるが マンション分譲事業の具体的な個別物件の価格政策に関しては 中小デベと同じ影響は受けるわけです だいたい大手だって、最近は都心物件なんてほとんどない 所沢だ三郷だなんて郊外でないと仕事を確保出来ないわけだし |
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| No.40 |
by 匿名さん 2007-10-13 22:22:00
千葉県と東京都のワンルーム家賃レベル
浦安市 6.13、狛江市 5.99、小金井市 5.93、市川市 5.74、中央区 5.74、 船橋市 5.72、府中市 5.61、足立区 5.56、西東京市 5.56、町田市 5.56、 国分寺市 5.44、国立市 5.43、我孫子市 5.39、松戸市 5.28、柏市 5.10、 東久留米市 5.07、昭島市 5.02、多摩市 5.00、日野市 4.97、小平市4.88、 稲毛区 4.82、流山市 4.77、清瀬市 4.77、習志野市 4.76、 八王子市 4.75、東村山市 4.70、八千代市 4.61、若葉区 4.57、 稲城市 4.56、花見川区 4.45、福生市 4.25、青梅市 4.01、 鎌ケ谷市 3.93、野田市 3.93、佐倉市 3.92 |
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| No.41 |
by 匿名さん 2007-10-13 22:27:00
>>35
あなたの言うのは低層マンションというか鉄骨アパートの発想だな。 タワマンで暮らすと周囲の倉庫など見えないで、レインボーブリッジ や都心のビルや広い青空の中で暮らす感覚だよ。 湾岸タワー買った友達に頼んでみせてもらいな。 |
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| No.42 |
by 匿名さん 2007-10-13 22:33:00
>>39さん
そんなに息巻いているならお尋ねします。 最近は大手でも云々とあります大手の赤坂パークタワー ５００戸以上の大規模供給なんですが、これは今後の試金石 あなたの理屈だと大幅に低い価格で出てくるってことですか？ |
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| No.43 |
by 匿名さん 2007-10-13 22:38:00
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| No.44 |
by 匿名さん 2007-10-13 22:38:00
住まいに詳しい人（よくも恥ずかしくもなく名乗るよ）
といい、元祖匿名はんといい、本質は自説に固執する石頭 本当にバ・カと呼んであげたいほど頑固だね。 こういうタイプは大成しないなぁ。おそらくは女にもモテない。 |
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| No.45 |
by 匿名さん 2007-10-13 22:41:00
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| No.46 |
by 匿名さん 2007-10-13 22:45:00
>>38
ワンルーム家賃レベルＶＳ分譲マンション坪単価 港区 14.20、４５２ 中央区 11.65、２９３ 千代田区 10.96、４９１ 目黒区 10.72、４１０ 渋谷区 10.67、６１１ 品川区 8.87、３６２ 新宿区 8.66、３５９ 台東区 8.64、３００ 江東区 8.39、２９３ 墨田区 7.93、２２８ 文京区 7.87、３６８ 世田谷区 7.71、３４２ 大田区 7.42、２７５ 豊島区 7.07、３６９ 中野区 7.06、３４１ 杉並区 6.78、３０３ 北区 6.72、２６０ 武蔵野市 6.67、？？？ 荒川区 6.60、２９２ 三鷹市 6.57、２１３ 練馬区 6.45、２５３ 立川市 6.40、１７０ 板橋区 6.21、２３３ 調布市 6.19、２０６ 江戸川区 6.17、１９６ |
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| No.47 |
by 匿名さん 2007-10-13 22:46:00
出来上がった完成品を買うなら高いコストを覚悟しなさい。
再開発で変貌する街なら当初不便でも２年３年で見違えるように 環境が変わっていくものだよ。 当然最初は安い。でも条件が整ってくれば値が価値が上がる。 当たり前のことじゃないか。 |
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| No.48 |
by 購入検討中さん 2007-10-13 22:47:00
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| No.49 |
by 匿名さん 2007-10-13 22:48:00
>>そんなに息巻いているならお尋ねします。
>>最近は大手でも云々とあります大手の赤坂パークタワー >>５００戸以上の大規模供給なんですが、これは今後の試金石 >>あなたの理屈だと大幅に低い価格で出てくるってことですか？ なんだか上記レスを繰り返してる人がいますね。 宣伝ですか？？？ たぶんかなりのぼったくり価格で分譲されるでしょう。 が、たかだか500世帯規模がなんの試金石？？？ 市場になんのインパクトもありませんよ。 |
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| No.50 |
by 匿名さん 2007-10-13 22:49:00
＞市場になんのインパクトもありませんよ
根っからの白雉だね。相手にできんな。 |
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| No.51 |
by 匿名さん 2007-10-13 22:51:00
×白雉
○白痴 |
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| No.52 |
by 匿名さん 2007-10-13 22:54:00
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| No.53 |
by 購入検討中さん 2007-10-13 22:57:00
>>49 赤坂での出来事が東京23区に波及するとは思えんのだが...。
パークタワーはかなりの値段でも完売すると思うよ。ファンドと関係ない金持ちも大勢いるし。 でも、それは一瞬の竜巻みたいなもので市場全体から見たら大して意味ないでしょ。 |
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| No.54 |
by 匿名さん 2007-10-13 22:57:00
>>49
その程度の答えしか書けないならえらそうな予言を書くなよ。恥ずかしいぞ。 |
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| No.55 |
by 住まいに詳しい人 2007-10-13 23:03:00
>>19
>下がる論者が下がって欲しい三井・三菱・住友あたりの物件は >下がりそうもないね。というか供給自体数えるほどしかない。 スミフなんか大京を越えようかというぐらい供給しているわけだけど・・・ 単に知らないだけ？ >これだけ物件数が減ると、デべもまわりを見ながら供給量を >コントロールして売れる。住友なんてその最たるもの。 > >少子高齢化で需要が減るなんて超長期の需給より、足もとで >起こっている供給サイドの変化に気をつけないと相場は見えない。 スミフはずっと以前からあんな売り方ですけど、 どこが「供給サイドの変化」なんですか？ 今まではどんなに売れ残っても在庫として抱え続けるか、 ファンドに横滑りさせていたわけですが ファンドが消極的になるなかで不安はないのでしょうか？ 利益を生まない資産が膨れていくというのは 同時代的な経営理論からだいぶかけ離れていますが 株主は認めることなのでしょうか？ 株価が上がり続けるならＯＫ？じゃ株価が下がったら？ スミフは高値で用地を買い込んでいるから 最悪身動きがとれなくなる懸念さえ考えられるかも >歴史は繰り返すって考えてる欧州系ファンドは日本の不動産は買いだ >なんて言い出してる。 具体的にはどんなファンドがアナウンスしているのでしょうか？ セールストークを信じるとはだいぶナイーブですね 円安でも「買い」なんですかねぇ 今考えられる円高場面は株安とセットだと思うけど、 それでもその時は不動産が「買い」なの？ |
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| No.56 |
by 住まいに詳しい人 2007-10-13 23:11:00
>>42
後出しジャンケンを仕掛けても、誰も引っかからないと思うけど まずはあなたが上がった下がったかを測る基準点が いくらなのか示さなきゃ あれは組合方式の再開発事業で、三井が売値を跳ね上げても あの事業だけでみれば利益が格段と増えるわけではない 三井としては売れなくても困るけど売れすぎても困るという 立場にあるから微妙だよ さて、どこを基準点に持ってくるかで あなたの情報力とスキルが透けて見えるわけで ちょっと楽しみ |
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| No.57 |
by 匿名さん 2007-10-13 23:16:00
あなた方その程度ことしか書けんのかね。
俺は相当苦戦すると思っている。 組合施行の再開発事業だから着工したもののこの時期 販売はかなりタイミングを逃している。 地権者住戸があるから一棟丸ごとファンド売りもできなかった だから市場とガチンコ勝負だ。 松涛や南平台（あなた方場所わかるか）の高額小規模も あるが結構じわじわ小出しで売っている。 ３０戸でも一気に売れてないのだよ。 需要というが、戸建の買い替えがスムーズにいくかどうか というのも大きい。金持ちが家を買うのは多くは一次取得では ない。愛人さんや息子の家を買うのに一億以上は出さんだろう。 なにしろ相場の７００万／坪なら ２０坪で１億４０００万だ。 ２０坪っていえば７０平米ない広さだ。 港区の戸建が大きいお屋敷意外ほとんど消えてなくなった昨今 西麻布、南麻布で森ビルさんが地上げするスピードは結構遅い。 かといって世田谷あたりの４５坪２５０万の土地では買い手が 少なく買い替えもスムーズにはいかないだろう。 逆にこれが三井不動産らしい弱気の値付けになれば、上がり続けた 都心相場が確実に下向く契機になる。 なにしろ、定期借地でないと高すぎて買い手がいない昨今 地べたがついての値段だ。 このあとロシア大使館脇の定期借地権２００戸が出てくる。 どういう値動きになるか大いに注目だ。 都心が下がれば当然都心周辺部も下がる。まずは三田や芝や 高輪の中古が影響をうける。 |
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| No.58 |
by 匿名さん 2007-10-13 23:16:00
ワンルーム家賃レベル、分譲マンション坪単価、立川市を基準にした坪単価、２つの坪単価の差異
港区 14.20、４５２、３７７・・１．２０ 中央区 11.65、２９３、３０９・・０．９５ 千代田区 10.96、４９１、２９１・・１．６９ 危険 目黒区 10.72、４１０、２８５・・１．４４ 渋谷区 10.67、６１１、２８３・・２．１６ 超危険 品川区 8.87、３６２、２３６・・１．５３ 危険 新宿区 8.66、３５９、２３０・・１．５６ 危険 台東区 8.64、３００、２３０・・１．３０ 江東区 8.39、２９３、２２３・・１．３１ 墨田区 7.93、２２８、２１０・・１．０９ 文京区 7.87、３６８、２０９・・１．７６ 危険 世田谷区 7.71、３４２、２０５・・１．６７ 危険 大田区 7.42、２７５、１９７・・１．４０ 豊島区 7.07、３６９、１８８・・１．９６ 超危険 中野区 7.06、３４１、１８８・・１．８１ 超危険 杉並区 6.78、３０３、１８０・・１．６８ 危険 北区 6.72、２６０、１７９・・１．４５ 武蔵野市 6.67、？？？ 荒川区 6.60、２９２、１７５・・１．６９ 危険 三鷹市 6.57、２１３、１７５・・１．２２ 練馬区 6.45、２５３、１７１・・１．４８ 立川市 6.40、１７０ 板橋区 6.21、２３３、１６５・・１．４１ 調布市 6.19、２０６、１６４・・１．２６ 江戸川区 6.17、１９６、１６４・・１．２０ |
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| No.59 |
by 匿名さん 2007-10-13 23:23:00
下がる論者にとって格好の餌みたいな赤坂パークタワーなのに
５００戸の供給なんて少ないと抜かすバ・カばかり。がっかりだね。 |
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| No.60 |
by 匿名さん 2007-10-13 23:24:00
>>港区でゴークレの売り遅れ物件以外物件ゼロに近い昨今５００戸超の供給は大事件だ。
同じゴクレの芝タワーがあるじゃん。 |
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| No.61 |
by 匿名さん 2007-10-13 23:26:00
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| No.62 |
by 匿名さん 2007-10-13 23:28:00
>>60
あれが安売りしても「売り遅れ」だから、不思議はねぇべさ。 でも、権利変換（意味わかるか？）した時点の価格に拘束される 赤坂は、安売りはできねぇべ。 おめぇそれくらいはわきまえてくれや。話つうじてっか心配になるべ。 |
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| No.63 |
by 購入検討中さん 2007-10-13 23:31:00
> 松涛や南平台（あなた方場所わかるか）の高額小規模も
松涛と赤坂は全然違うでしょ。違うもの比較してどうするのよ。 むしろ、定借しかない今だからこそ所有権つきは貴重。 でも、いくらパークタワーが高値で売れても、市場全体への 影響は限定的だと思うよ。 |
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| No.64 |
by 匿名さん 2007-10-13 23:33:00
芝タワーは坪700だの、粗利益5割りだの話が出ています。
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| No.65 |
by 匿名さん 2007-10-13 23:35:00
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| No.66 |
by 匿名さん 2007-10-13 23:44:00
世田谷あたりの買い替え期待ならちょっと難しいでしょうね。
世田谷区自体が不便な割りに高いという認識が定着して、 マンションも戸建も更地も余りまくって、買い替え需要以外無い状態ですから。 でも、赤坂の超高級マンションが売れ残っても、影響を与えるのは 坪単価が超高いレベルの物件だけで、マス相手の坪２５０万レベルの 物件には影響が無いでしょう。 |
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| No.67 |
by 匿名さん 2007-10-13 23:59:00
そんなにいっぱいの富裕層が都心部に集まったら
都心部以外富裕層がゼロになるかもｗ |
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| No.68 |
by 匿名さん 2007-10-14 00:00:00
＞55
＞スミフなんか大京を越えようかというぐらい供給しているわけだけ ＞ど・・・ ＞単に知らないだけ？ 大京が減って住不が増えていることが重要ではあるが。 増えている住不の物件で、都心５区内で売りに出されているのは どれだけあるっていうの？ ＞スミフはずっと以前からあんな売り方ですけど、 ＞どこが「供給サイドの変化」なんですか？ ずっと以前ていつからだよw ５年前に売り渋りしてたか？ ＞今まではどんなに売れ残っても在庫として抱え続けるか、 ＞ファンドに横滑りさせていたわけですが ＞ファンドが消極的になるなかで不安はないのでしょうか？ ファンドが消極的ね〜 フローでは多少勢いは衰えるが、運用残高のストックでは 増え続けてる。 そもそも都心で買い物件が枯渇して、地方中核都市にまで 進出していた状況からして多少のフローでの資金流入減は そんなの関係ありません〜ってとこでしょ。 これから年金基金、郵貯資金なんかも不動産に流入してくるけど どーなの？ いま１兆円ぽっちでも流入してきたら、都心で消化しきれないと 思うが。 ＞利益を生まない資産が膨れていくというのは ＞同時代的な経営理論からだいぶかけ離れていますが ＞株主は認めることなのでしょうか？ ＞株価が上がり続けるならＯＫ？じゃ株価が下がったら？ 利益をうまない資産が膨れてるかどうかなんて、決算後にしか 株主は把握できないし、決算出ても気づかないかもよ。 まぁ株主がデべの仕入れに口出しするとは思えんからどーでも いいけど。 ＞スミフは高値で用地を買い込んでいるから ＞最悪身動きがとれなくなる懸念さえ考えられるかも これは同意する。 たぶん住不は強気になるのも早いが、撤退も早い。 住不が弱気な姿勢を見せたら不動産は売りだな。 ＞具体的にはどんなファンドがアナウンスしているのでしょうか？ ＞セールストークを信じるとはだいぶナイーブですね ＞円安でも「買い」なんですかねぇ ＞今考えられる円高場面は株安とセットだと思うけど、 ＞それでもその時は不動産が「買い」なの？ 円安だからこそ買いなんだよ。 将来的には円高になるから、円建不動産価格upと通貨高のダブルで 儲かる。 |
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| No.69 |
by 匿名はん 2007-10-14 00:16:00
５９さんは赤坂ザタワー購入を視野に入れた発言。 私もそちら派。
６０はどうせ買えないならせめてかき回してやろう、とする豚野郎。 さあ、あなたはどっち？ |
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| No.70 |
by 匿名さん 2007-10-14 00:28:00
豚野郎は69でしょ。
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| No.71 |
by 住まいに詳しい人 2007-10-14 00:47:00
>>68
>ずっと以前ていつからだよw >５年前に売り渋りしてたか？ 5年前ですか2002年だと シティタワー四谷三丁目とかシティタワー高輪が 売り渋りでしたね シティタワー高輪の２億円以上の住戸は 今でも売り渋りですけどねｗ >そもそも都心で買い物件が枯渇して、地方中核都市にまで >進出していた状況からして多少のフローでの資金流入減は >そんなの関係ありません〜ってとこでしょ ホントに東京都心の価格がまだまだ上がると考えているなら 地方で10億円を投資しないで 東京で他社より10億円上乗せしてでも不動産を買うでしょ でもそれをしないというのは 「もう東京での商売は終わり」と考えているのか 「将来は上がるかもしれないが、今は採算が合わない」と 判断して、地方に資金を投下しているわけじゃん これって1989年−1990年ぐらいの感じと同じじゃないかなぁ >円安だからこそ買いなんだよ。 >将来的には円高になるから、 >円建不動産価格upと通貨高のダブルで儲かる。 日本は中国に対して赤字ですから 元を手に入れるため他の国でドルを稼ぐ必要がある 中国の貿易黒字が膨らみ元の切り上げ圧力がある中で 今後長期的に円高に傾く理由が思い当たらないのですが |
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| No.72 |
by 匿名さん 2007-10-14 01:34:00
＞７１
＞シティタワー高輪の２億円以上の住戸は ＞今でも売り渋りですけどねｗ ５年も売り渋ってるんだ。 今後売り出す物件も５年売り渋られたらどーするのw ＞ホントに東京都心の価格がまだまだ上がると考えているなら ＞地方で10億円を投資しないで ＞東京で他社より10億円上乗せしてでも不動産を買うでしょ ＞でもそれをしないというのは ＞「もう東京での商売は終わり」と考えているのか ＞「将来は上がるかもしれないが、今は採算が合わない」と ＞判断して、地方に資金を投下しているわけじゃん 入札しても負けてるだけ。 数少ない売りの入札に参加してもオフィス用途の値付けには とてもかなわない。 結果、分譲は激減、オフィスか高級賃貸しか出てこない。 オフィスの需要が弱まるまで、分譲は余程立地に問題があるとこ 以外は出てこない。 でもファンドは集まってしまったお金は運用しないといけないから、 地方を買っているだけ。 物件ないからお金集まらなくていいよ、というか集まっても責任 もてんよ、というのがFMの本音。 ＞日本は中国に対して赤字ですから ＞元を手に入れるため他の国でドルを稼ぐ必要がある ＞中国の貿易黒字が膨らみ元の切り上げ圧力がある中で ＞今後長期的に円高に傾く理由が思い当たらないのですが 意味不明。 どういう理屈かわからん。 |
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| No.73 |
by 購入検討中さん 2007-10-14 01:56:00
で、結局>>72は何が言いたいんだ？
下がるのか上がるのか？パークタワーは即日完売するのかしないのか？ |
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| No.74 |
by 匿名さん 2007-10-14 02:07:00
＞73
即日完売するような値付けはしないと思う。 在庫が山ほどあるならいいが、即日完売させてどーするの？ 竣工後１年くらいは売れ残り生じるくらいの値付けするんじゃない。 売れないと暴落だ〜って騒ぐ連中がまた出てくることには 確信が持てるけど。 |
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| No.75 |
by 購入検討中さん 2007-10-14 02:20:00
>>74 だから、その「即日完売しないくらいの価格」がいくらっかって聞いているのよ。坪700ならどう？
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| No.76 |
by 匿名さん 2007-10-14 02:30:00
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| No.77 |
by 匿名さん 2007-10-14 02:57:00
総事業費は建物だけか。
土地が3300坪くらいで当時坪700万くらいで交換してれば230億円 マンション坪400万で計算してれば、3万坪×400万＝1,200億。 地権者持分は2割強ってとこかな。 事業費３５０億を販売面積1万6000坪で回収できればいい。 原価250万。 坪500で売り出しても半分売れれば残りは利益だな。 |
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| No.78 |
by 匿名さん 2007-10-14 03:44:00
再開発の事業費といったら、デベが取得した敷地の一部の土地代
に建物建設費を加えたものだ。 建物を建てて地権者床と土地の一部を権利変換するわけで 権利床がどれだけあるかわからないけど、その部分は分譲の専有面積 合計から除くんだよ。 デベが土地取得して地権者になっている部分と権利変換で 得た土地が６割だとすれば、２万坪（正確には有効比８０％ としても１８０００坪、このうち分譲床は１０８００坪 総事業費３５０億を１０８００坪で割れば ３２４万／坪が原価。 逆に 敷地７３７５㎡ 述べ床 ７１３００平米 ２１６００坪 建設費 坪単価８０万として１７３億円 土地代 7375平米 ２２３４坪 坪１５００万として１７２億円分（１１５０坪） がデベ取得土地という計算。 |
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| No.79 |
by 匿名さん 2007-10-14 06:53:00
日経ビジネスの最新号
日本に波及するサブプライム問題 投資家の信用収縮、銀行の融資厳格化 都心マンション黄信「放浪物件」続出 ８割売れ残りの新築も、在庫急増で大幅な価格調整局面入りか？ 超都心の超高額物件には陰りが出て来ているようです。 投資目的が多いからかもしれません。 一般庶民は地道に東京駅から半径５ｋｍ圏内の都心湾岸部と都心東部を 目指してがんばりましょう。そして、街を変えて行きましょう。 商業施設も続々と出来上がっていますし、居住人口が増えていけば、 まだまだ色々なものが出来てきます。 楽しみですね。 |
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| No.80 |
by 匿名さん 2007-10-14 07:00:00
>>円安だからこそ買いなんだよ。
>>将来的には円高になるから、 >>円建不動産価格upと通貨高のダブルで儲かる。 将来的には円高になると予想する人は少なくない。 要するにドル機軸経済の脆弱性をわかっているからだ。 それに比べて、>>71 は、ドルが兌換紙幣であった時代の発想。 主体性のない国家経済への従属主義だ。 米国では将来のドル安を警戒して資産逃避を始める動きもでている。 サブプライム問題を契機にバブルが崩壊する国の通貨が高止まり 住宅バブルに手を貸した国の通貨が暴落するのは間尺にあわない。 円高というよりドル安だ。日本が不景気になる懸念より米国が不景気 になる可能性のほうがよっぽど高い。 >日本は中国に対して赤字ですから >元を手に入れるため他の国でドルを稼ぐ必要がある >中国の貿易黒字が膨らみ元の切り上げ圧力がある中で >今後長期的に円高に傾く理由が思い当たらないのですが 確かに中国は貿易黒字で多大なドルを抱え込んでいる。 対米黒字が進んでくれば米国はかつて日本に求めたように 中国に人民元の切り上げを求めるかもしれない。 それとドル安は関係ない。円の価値が変わらずドルが勝手に 下落する話だ。 中国にとってドルを保有したまま為替レートを変更するのは 手持ちのドルの価値が減ることだ。唯々諾々と従うはずもない。 そうなったとき、中国がドルを市場で売ってドルを暴落させる動きに 出ないとも限らない。 それによって世界経済の覇権は中国に移るかもしれない。 １ドル＝７．６人民元が半分になればドル建ての原油の輸入が恐ろしく 有利になる。米国と刺し違えても覇権を狙う可能性は高い。 産油国は、ドルが暴落すると自分たちの資産が目減りするのを懼れて 激しくけん制することになる。その前に中国は自国に原発を大量に 建設するといわれている。 あまり長くなるとスレタイと話がずれるのでこのへんで。 |
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| No.81 |
by 匿名さん 2007-10-14 07:07:00
>一般庶民は地道に東京駅から半径５ｋｍ圏内の都心湾岸部と
>都心東部を目指してがんばりましょう。 そう思うのなら一人でやれば？住宅でがんばるのはローン返済だけで 十分だと思うが。 >そして、街を変えて行きましょう。 昔の民青みたいな奴だね。オヤジさんがきっと赤旗配っていたんだね。 |
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| No.82 |
by 匿名さん 2007-10-14 07:22:00
第一生命経済研究所の経済関連レポート「富裕層ビジネスは10兆円の消費市場」によれば、年間所得2,000万円超の人の数が、1990年〜2005年の15年間でなんと1.9倍へと倍増！ その消費総額は、2006年の推計でなんと10.4兆円！ これは、全国民が1年間に負担する消費税総額に匹敵する規模で、2002年の約8兆円から4年間で30％増となっています。
http://www.ad-stock.com/pdf/070718report.pdf |
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| No.83 |
by 匿名さん 2007-10-14 07:23:00
>超都心の超高額物件には陰りが出て来ているようです。
>投資目的が多いからかもしれません。 本誌を読まずに新聞広告の見出しだけでよくここまで書くねｗ 経済誌は月曜発売でーす。 |
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| No.84 |
by 匿名さん 2007-10-14 07:34:00
>>81
＞そう思うのなら一人でやれば？ 首都圏は都心回帰が続いています。 総戸数が千戸近い大型マンションの竣工がまだまだ控えていますから、 これからのお引越しで居住人口がさらに増えて行きます。 だんだんと目に見える形で都心部が変わって行くと思います。 楽しみにしていてください。 居住者が増えていけば、自然と街は変わって行きますが、 さらに良い街にするには居住者のニーズを積極的に発信する必要があります。 どんな街になって行くのか楽しみですね。 |
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| No.85 |
by 匿名さん 2007-10-14 07:40:00
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| No.86 |
by 匿名さん 2007-10-14 07:49:00
都心部に住まない限りはそういった楽しみからも無縁になります。
それでも良い人は住む必要は無いと思いますが、 住みたいと思う人のほうが圧倒的に多いでしょうね。 団塊の世代の移動もありそう・・ |
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| No.87 |
by 匿名さん 2007-10-14 07:55:00
>さらに良い街にするには居住者のニーズを積極的に発信する必要があります。
誰が、どこで誰に「情報発信」するのかね。住んでから区役所に 「道が汚いからごみを拾え」とか電話するのか？ 道路にゴミ箱も吸殻入れもおきたがらない行政ばかりだぞ。 売ったあとデベに言っても仕方がないから、買う前に言ってくれ ってことですか？ ところで、あなたの仰る都心って何ですか？「都心回帰」の都心は 「都心方面に向かって」の形容詞だから間違えないようにね。 ２３区で１９６５年から１００万人減って１９９５年から５年で ５０万人戻ってきた。でも８５０万人のうちの５０万だよ。６％だよ。 豊洲、有明の野っ原ならいざしらず、そんな人数で街が変わるかねｗ 確かに、城東には「市街地型ニュータウン」ともよぶべき一角があったり するが、下町の離れ小島ができるだけで楽しくもなんともない。 荒川にあるアクロシティご存知ですよね。 |
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| No.88 |
by 匿名さん 2007-10-14 08:03:00
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| No.89 |
by 匿名さん 2007-10-14 08:08:00
もう一回地図書いてやろうか？都心東部って具体的にいうと
墨田区台東区か？都心湾岸部とは中央区湾岸、港区湾岸のこと だと思うが。 東京駅５ｋｍ圏は、東京駅の鳩の生活圏だね。 ＞どんな街になって行くのか楽しみですね。 ＞都心部に住まない限りはそういった楽しみからも無縁になります。 をいをい。 有楽町・丸の内方面の商業が充実していくのは豊洲の人口が増えた せいだとでも言いたいの？ ＞それでも良い人は住む必要は無いと思います すみません、ずっと昔から都心部には住んでますが。所得が ある程度ないと都心部に住んでも楽しくないよ。物価高いし。 |
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| No.90 |
by 匿名さん 2007-10-14 08:14:00
だいたい>>84の言ってるようになると考えるのが普通の神経。
勘違いしてる人が多そうだから書くが、 東側が伸びると２３区全体の税収アップにつながるので（現在の東側はお荷物状態で分配金を吸い上げるだけ）結果的に、西側、都心とも益々住みやすくなる。 広い観点で損得を考えてみよう、時代の流れには逆らえない。 これに反対して書き込みをしているのは２３区以外の住民か、西側オンリーのデベ（単にどんどん良くなっていく東側の足を引っ張りたい区民も居るだろうが）。 騙されないように注意しましょう。 |
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| No.91 |
by 匿名さん 2007-10-14 08:22:00
>>90
そんな考えの人もいるんですね。 だまされないよう注意します。 東京都が計画した「１０年後の東京〜東京が変わる〜」が参考になりますね。 都は税収の不安が無いから、だいたいこの通りに進むでしょうね。 http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm |
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| No.92 |
by 匿名さん 2007-10-14 08:38:00
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| No.93 |
by 匿名さん 2007-10-14 09:44:00
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| No.94 |
by 匿名さん 2007-10-14 09:50:00
>>84
区議会議員の演説みたいな書き込みでしたが よく主旨がつかめません。 住みやすいということは、買いやすいということであってほしいですね。 東や江東区湾岸は、これから先もっと多くの人に住んでもらうためには もっともっと「買いやすい値段」にしていかないといけません。 今年より来年、来年より再来年。年々マンションの価格は少しずつ家計に やさしいお値段になっていって誰でも気軽に買える街であり続けてほしいですね。 そういう中で、西側や超都心は、高くて住みにくく、一部のお金持ちだけしか 住めない街であり続けます。当然、買いやすいマンションは出てきません。 そういう理解でいいですね？ おそらく、東は庶民の期待を裏切らず、大量供給が価格を押さえ込んで買いやすさ に拍車をかけていくと思います。 間違っても庶民が買えない価格で売り出すことはないでしょう。 今年買えない人も３年待てば東側の新築が安くでてくることでしょう。そういう 理解でよろしいですよね。 |
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| No.95 |
by 匿名さん 2007-10-14 09:56:00
そうそう、ここは価格スレなんだから、住みやすくなる以前に
価格がどうなるかが話の中心でしょ。 人が集まってほしいのは、すでに買っちゃった人の発言。 今後順調に仲間を集めるには、デベに安売りさせないと人はなかなか 増えませんよ。 逆にこれ以上こなくていいなら、高値で売らせればいい。 そうでしょ？ 今の価格帯は東でも割高で、今後も上がっていって買いにくくなる それが真実だという気がしているが・・・ |
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| No.96 |
by マンション住民さん 2007-10-14 10:20:00
このスレに書き込む人はまず自分のポジションを明確にしたらどうですか？
すなわち、①住居用不動産をもっている人、②住居用不動産をもっていない人、③住居用＋投資用不動産をもっている人。 皆、多かれ少なかれポジション・トークなんだから。。。 |
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| No.97 |
by 匿名さん 2007-10-14 10:39:00
実際下がった話ってあるの？
在庫が積み上がってるとか、買いが鈍ってるという話は よく出るけど、それで価格を下げて投げ売りしてますって事実を 早く知りたい。 意図した在庫の積み上がりで値段が下がるのかね？ |
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| No.98 |
by 匿名さん 2007-10-14 12:20:00
持ってるとか持ってないかとかバラしたら、
不利になるようなトークが多いじゃない。 皆でカードゲームとか麻雀とかをやってるのと同じ状態だから。 手の内は明さず、三味線は弾く。じゃないの。 |
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| No.99 |
by 匿名さん 2007-10-14 13:16:00
>>90
>これに反対して書き込みをしているのは２３区以外の住民か、 >西側オンリーのデベ（単にどんどん良くなっていく東側の足を >引っ張りたい区民も居るだろうが）。 2chみたいな論理だな どうみても豊洲厨か弱小東側デベの戯言にしか見えん |
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| No.100 |
by 匿名さん 2007-10-14 14:58:00
地価の話ならともかく、
将来性とかについて23区を東西南北に分ける意味が分からない。 行政的には同じ釜の飯を食っているんだよ？ 同族嫌悪ってやつか？ |
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| No.101 |
by 匿名さん 2007-10-14 16:11:00
これから続々と大企業に採用される地方出身正社員のみなさん安心してください。
中小零細企業の土地がこれからも放出され続けます。 特に製造業、倉庫、運輸業。 日本の産業も、これからは他の先進国並みに大企業中心になって、生産性がずいぶんと上がるでしょう。 給与水準も上がっていきます。 東京駅から半径５ｋｍ圏内は、一部のプレミア地域を除いて絶対に バブルになりません。 坪単価２５０万円前後で１０年間にわたり安定した供給があるでしょう。 最初は賃貸でアーバンライフを楽しみながら場所を選んで、 結婚後は分譲マンションを安心して購入してください。 じっくり行きましょう。 職場に近いから、共稼ぎも苦になりませんよ。 http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2007/10/60haa200.htm |
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| No.102 |
by 匿名さん 2007-10-14 16:15:00
東京駅５キロ圏内のプレミア地域以外って・・・
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| No.103 |
by 匿名さん 2007-10-14 16:20:00
都心回帰の最大の敵は
価格の高騰です。 バブルの時は、人々が郊外に追いやられ 二度と戻って来れない人々を生み出しました。 このような悲劇を繰り返すことが無いよう、 デベのみなさん安定した価格で大量の物件の供給よろしくお願いします。 時代のニーズに答える努力が大切です。 |
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| No.104 |
by 匿名さん 2007-10-14 16:25:00
もうツッコム気力が…
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| No.105 |
by 匿名さん 2007-10-14 16:34:00
＞デベのみなさん安定した価格で大量の物件の供給よろしくお願いします。
デベだけじゃ足りないだろ。地主のみなさんにもお願いしないと 地価はさがんないんだぞ。いいか？ |
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| No.106 |
by 匿名さん 2007-10-14 16:37:00
>坪単価２５０万円前後で・・・
あんた。それって城東の歴史始まって以来の高値でんがなｗ バブル期など城東エリアかすめてバブルは過ぎ去った。 何度もいうけど城東のバブル物件ってアクロシティくらいのもの。 |
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| No.107 |
by 匿名さん 2007-10-14 16:47:00
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| No.108 |
by 匿名さん 2007-10-14 17:09:00
http://realestate.homes.co.jp/contents2/column/sale01/index.php
バブル期でさえ城東に高騰物件はなかったらしい。 当時の人は城東のマンションに住むくらいなら、「流山の一戸建て」を選んだ。 |
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| No.109 |
by 匿名さん 2007-10-14 17:18:00
＞デベのみなさん安定した価格で大量の物件の供給よろしくお願いします。
あのねぇ、たまには中古物件でも眺めてみたら 江東、墨田、荒川には2000万〜3000万台の中古で70平米以上が いっぱい売り出されているんだよ。これリフォームして住むのが賢い 間取りなんかぜんぜんかわんないんだから。 大量に供給しなくても中古があまっているんだから。 |
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| No.110 |
by 匿名さん 2007-10-14 17:23:00
>>108
都心湾岸部と都心東部は、バブル化せずに、安定した都心回帰の大きな受け皿になりそうですね。新卒の採用がこれから増えていくから、そんな人達も都心部持ち家ＧＥＴできると良いですね。 そのころには都心部がどんなに変わっているか、今から楽しみです。 |
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| No.111 |
by 匿名さん 2007-10-14 17:28:00
なんか、音声自動応答装置みたい。仕事でやってるの？
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| No.112 |
by 匿名さん 2007-10-14 17:35:00
>>110
新卒が坪単価２５０万など買えるか？考えて物を言えって。 |
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| No.113 |
by 匿名さん 2007-10-14 17:35:00
３８００万〜４４００万円が一般サラリーマンの予算の目安
YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。 1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％ |
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| No.114 |
by 匿名さん 2007-10-14 17:48:00
ちょっと文字が抜けていました
都心湾岸部と都心東部は、バブル化せずに、安定した都心回帰の大きな受け皿になりそうですね。新卒の採用がこれから増えていくから、そんな人達も「行く行くは」都心部持ち家ＧＥＴできると良いですね。 そのころには都心部がどんなに変わっているか、今から楽しみです。 |
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| No.115 |
by 匿名さん 2007-10-14 17:52:00
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| No.116 |
by 匿名さん 2007-10-14 18:21:00
２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下 ３９３７戸 ２５００〜３０００ １０４６９戸 ３０００〜３３００ ７９９６戸 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ３３００〜３５００ ６０９０戸←ここから都心部の中古レベルになって行く、どっちにしようかな？ ３５００〜３７００ ６０９８戸 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ３７００〜４０００ ８１６２戸 ４０００〜４３００ ６２５０戸 このあたりが一般サラリーマンの予算（近郊、郊外なら新築買えるが、都心部だと中古） ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ４３００〜４５００ ３６６２戸 ４５００〜４７００ ３０６３戸 一般サラリーマンがちょっと無理するレベル（ブランド力がある近郊・郊外新築、都心部の築浅中古） ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ４７００〜５０００万円 ３８３５戸←ここから都心部新築の購入が可能（そこそこのサラリーマンじゃないと無理、全体の約２５％に相当） ５０００〜５５００ ４７４１ ５５００〜６０００ ３２２８ ６０００〜６５００ ２０５２ ６５００〜７０００ １４３７ ７０００〜８０００ １４０５ ８０００以上 ２０３８ 計 ７４４６３戸 都心部といえども４７００〜６０００万円の価格帯を外すとまとまった数の新築の販売は難しくなる。坪単価で２５０万円前後が売れ筋になり、新価格移行後も、それが可能な一部都心部に今後人気が集中して行くことになる。 |
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| No.117 |
by 匿名さん 2007-10-14 18:24:00
↑参考になります。わかりやすい。
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| No.118 |
by 購入経験者さん 2007-10-14 18:47:00
会話調さん最近ごぶさたですね。
投稿をお待ちしています。本当にためになったし、面白かった。 |
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| No.119 |
by 匿名さん 2007-10-14 18:48:00
２００６年の首都圏中古マンション成約実績より
価格帯 件数 前年比 ２０００万円未満 ４５４７件 ▲７．７％ ２０００〜３０００ １７２６件 ▲２．８％ ３０００〜４０００ ５７６件 ＋４．２％ ４０００〜５０００ １６５件 ＋５．１％ ５０００万円以上 １６０件 ＋１５．１％ 計 ７４６２件 都心部の中古の目安３０００万円以上は全体の１２％を占める。新築（２５％）に比べシェアは少ないが、前年比増加している。中古についても都心部志向が強まっているようだ。 今後都心部の新築価格が上がって行くと、３０００万円以上の価格帯の成約数が増え続けるかもしれない。 |
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| No.120 |
by 匿名さん 2007-10-14 18:55:00
>101
そう信じたい人は、1人で信じていればいいのでは。 誰も止めないと思います。 ただ、他人を説得するには根拠が希薄かと。 日本の産業も、これからは他の先進国並みに大企業中心になって、 生産性が本当に上がるのでしょうか？ 給与水準はこれから本当に上がるのでしょうか？ 東京駅から半径５ｋｍ圏内は、一部のプレミア地域を除いて絶対に バブルにならないのでしょうか？ 坪単価２５０万円前後で１０年間にわたり安定した供給があるでしょうか？ あまりに独断すぎませｎ？ そもそも 東京駅から半径５ｋｍ圏内の湾岸・城東地区って、東京駅に近いけど 安い、ということ以外に何か普遍的な魅力があるのでしょうか？ まあ、魅力を感じる人もいれば、そう思えない人もいるでしょう。 どっちでもよろしいのでは？ |
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| No.122 |
by 匿名さん 2007-10-14 20:29:00
>>119
断言できるが、2008年は５０００万円以上の中古成約が、 2006年に比べて激増する。 2008年に都内で完成する大規模物件の築浅が大量に中古市場に出て、 その価格は５０００万円以上が多いだろうから。 |
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| No.125 |
by 匿名さん 2007-10-14 21:28:00
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| No.126 |
by 匿名さん 2007-10-14 21:34:00
供給過剰ねぇ（笑）
この言葉に泣いた人が何人いたことか |
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| No.128 |
by 匿名さん 2007-10-14 21:37:00
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| No.130 |
by 匿名さん 2007-10-14 21:54:00
東京駅から半径５ｋｍと城東（不動産業者の用語）とは関係ないよ。
都市構造上のお話だから、業者のみなさんにはピンと来ないかもしれませんね。 目先の価格変動より、もっともっと先の話なんだが、 確信犯的に分からないフリですかｗ 都心エリアにこだわるなら、狙いは断然中古マンション！ http://allabout.co.jp/1/213184/1/product/213184.htm?FM=tagaa http://www.sumishin-re.co.jp/Mpro/?allabout3_5 |
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| No.131 |
by 匿名さん 2007-10-14 21:59:00
日経ビジネスとエコノミスト。
読んでみるかい |
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| No.132 |
by 匿名さん 2007-10-14 21:59:00
中古マンションなんて地震恐くて買えません
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| No.133 |
by 匿名さん 2007-10-14 22:11:00
大幅な価格調整局面入りか
この新聞見出しですね。 |
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| No.134 |
by 匿名さん 2007-10-14 22:14:00
首都圏
分譲住宅 新築マンション 中古戸建て 中古マンション 年齢（歳） 35.8 36.4 37.2 37.7 家族数（人） 3.1 2.5 3.0 2.5 世帯年収（万円） 700.3 725.2 672.9 678.3 住宅面積（平米） 100.8 76.0 110.2 73.1 購入価格（万円） 4,096 3,865 3,215 3,076 手持ち金（万円） 1,048 978 794 750 ２００６年の首都圏新築マンション販売実績より ２５００万円以下 ３９３７戸 ２５００〜３０００ １０４６９戸 ３０００〜３３００ ７９９６戸 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ３３００〜３５００ ６０９０戸←ここから都心部の中古レベルになって行く、どっちにしようかな？ ３５００〜３７００ ６０９８戸 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ３７００〜４０００ ８１６２戸 ４０００〜４３００ ６２５０戸 このあたりが一般サラリーマンの予算（近郊、郊外なら新築買えるが、都心部だと中古） ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ４３００〜４５００ ３６６２戸 ４５００〜４７００ ３０６３戸 一般サラリーマンがちょっと無理するレベル（ブランド力がある近郊・郊外新築、都心部の築浅中古） ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ４７００〜５０００万円 ３８３５戸←ここから都心部新築の購入が可能（そこそこのサラリーマンじゃないと無理、全体の約２５％に相当） ５０００〜５５００ ４７４１ ５５００〜６０００ ３２２８ ６０００〜６５００ ２０５２ ６５００〜７０００ １４３７ ７０００〜８０００ １４０５ ８０００以上 ２０３８ |
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| No.135 |
by 匿名さん 2007-10-14 22:15:00
都市構造
５ｋｍ 新東京タワー このフレーズを＊＊＊＊にしてほしい |
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| No.136 |
by 匿名さん 2007-10-14 22:31:00
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| No.137 |
by 購入検討中さん 2007-10-14 22:35:00
常識的に考えて、東京駅なんて何もないのに...。そこから5km圏って言われても...。
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| No.138 |
by 匿名 2007-10-14 22:48:00
シティタワー品川などの割安な定期借地マンション以外は中古マンション買いでしょう、特に阪神大震災以降の耐震性改善物件(10年以内物件)がお勧め。普通の所有権マンションなどは買った途端に1000万円は下がるし、今の新築価格は賃金や貯蓄が増えていないのにバブルだよ。多少給料が増えても税金や保険料が増えているので実質手取りは伸びていない、年金などの不安もある、サブプライムのリスクもボディーブローで利いてくる。耐震審査が厳しくなったので、新築物件が着工できない、出回らないとの記事があった、普通であれば需要より供給が減るので売り手市場になるハズも、実態はその逆で値下げの打診やひつこい売り込み、不動産チラシが非常に増えている。恐らく多くの人が割高な不動産を買い控えており、グローバル企業や一握りの資産家向けの都心一等地以外は来年後半から下降局面に入るハズ。北京オリンピックが終わり、中国バブルも弾けるであろう２００８年末には新築マンション価格も２割は下がるのでは？みなさんはどのように感じていますか？
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| No.140 |
by 匿名さん 2007-10-14 22:58:00
>>138
住宅地の場合、いったん上がった地価はそう簡単に下がりませんよ。 土地の売主の中心が個人ですから、高値が忘れられない、急いで売る 理由が無い。この２つがある限りは、売りしぶり、塩漬けになる。 高値のまま、マンションの供給量が減って、だましだまし地縁のある 人に少量を売って行く。こんなところでしょう。 今年は、昨年の販売戸数の半分以下になる区も出てくるでしょう。 |
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| No.141 |
by 匿名さん 2007-10-14 23:15:00
>>138
中国は完全にバブってる気がするが、 特殊な国家体系なのでやばくなったら 国家権力が介入して底辺を切り捨てて 終わるでしょ。 とは別に北京オリンピックの後は上海万博。 その後もイベント沢山。資源は当面大陸で 消化されます。そのあとはインドの成長が 見込まれます。 日本の行く末はどうなるのやら・・・ |
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| No.142 |
by 匿名さん 2007-10-14 23:24:00
さらに郊外になると話は変わってきます。
土地はふんだんにありますし、売り切ってしまいたいと思っている人と 企業、公共団体がたくさんあります。 高値では売れないと見れば、デベの言い値で下げていくでしょう。 中古物件もほとんど売れない状況だから、これも足を引っ張る。 こんな状況ですから、デベは在庫処分に追われ、また怖くて 仕入れ値も決められずで、郊外についても供給が激減するでしょう。 結局、適正価格で、多くの購入者が見込める一部の地域に 供給が偏り、首都圏全体のマンション供給数はここ数年は大きく 減って行くでしょう。 購入しそこなった人は賃貸に回るしかないでしょう。 実際東京都の着工数は、分譲が減り、賃貸が増える傾向を示しています。 |
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| No.143 |
by 匿名 2007-10-14 23:29:00
>>140
老婆心ながら「バブルでなかったら」と条件を入れた方が良い。 138の仮説は現在がバブル状態というベースでの話。 1990年のバブル崩壊を経験している方であれば分かっていると思うが、 売主の都合など関係ない。金の流れや景気(人の気持ち)次第で落ちるものは落ちる。ここ数年は海外投資家の資金もJ-REITに集まり、それが今のバブルの元となり地価も上がった。J-REITのここ半年の動向を見ると分かるが既に落ち込み出している（サブプライム前から）。不動産関係者や建設業者、銀行などは焦りだしているハズ。今の高値で新築マンションは絶対に買うべきでないと思う。買うなら中古か定借物件にしておいた方が無難。待てるなら138の言うように2008年末以降にした方が資産の下落リスクも軽減できるのでは？ |
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| No.144 |
by 匿名はん 2007-10-14 23:30:00
TTTとCMTの竣工後の動きが気になります。
新築が限られるのでここら辺の動きが他に影響を与える。 6000万で買って1億で売りに出す、みたいなことになると予想するが実際売れるかどうか疑問。 |
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| No.145 |
by 匿名さん 2007-10-14 23:33:00
新築でも郊外区は下がりだしているよ。実際の話として。
今のマンションの売り方って １．ＨＰなんかで先行して会員募集 ２．会員に対して、先行案内会を開催して予定価格をお知らせ ３．会員の反応を見て、正式価格を決定 ４．会員とそれ以外にもモデルルーム正式ＯＰＥＮを通知 ５．モデルルーム来場者に正式価格を教える ６．要望書受付 ７．要望書の出具合を見ながら、分譲部屋数とスケジュール決定 ８．正式申し込み、抽選、契約 なんだけど、ちょっと前までは２の予定価格から３の正式価格になる時に上がるケースが多かった。 それが、最近では下がるケースが増えている。 予定価格を教えると「そんなに高いなら見送ります」って反応が多いためだろう。 もう買っちゃった人が多く、そんなに購買層が残ってないのと最近の高値に付いていけず購入を諦めた人が多いのか、来場者数も伸びないとこが多い様子。 エンドが冷めてきているのを販売現場の人は敏感に感じていると思うよ。 特に都心区以外の普通のリーマン対象にしている物件ではね。 |
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| No.146 |
by 匿名さん 2007-10-14 23:42:00
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| No.147 |
by 匿名さん 2007-10-14 23:44:00
平均所得が下がり続ける現在、東京都下の従業員数1000人以上の大企業リーマンでも年収は40歳で800万（残業代込・税込）です。
年収の5倍を不動産取得に当てるのが平均的なので予算は4000万前後。 4000万で一家（両親と子供で3人としましょう）が暮らせる間取りとなると70平米3LDKくらいでしょうか。 新築の70平米3LDKが4000万で買えるくらいが望ましい価格とすると、現在23区内では、ほぼ無理。 ちょっと前（1年前くらい？）までは荒川区や足立区なら買えましたけど。 それを考えると、ここ1年の値上がりは行き過ぎでしょう。 1年前くらいの水準に下がれば、また売れ行きが良くなると予想しますが。 ただ、当時より減税も無くなり、社会保障負担も上がりでリーマンの手取りが減ってるので、もうちょっと下がらないと厳しいかもね。 |
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| No.148 |
by 匿名 2007-10-14 23:54:00
＞＞１４１
長期的な観点で考えると、国の借金が1000兆円もあり、出生率も増やせない危機的な状態なのに、誰もメスを入れない（入れられない）という国の価値が上がると思いますか？ その借金の金利を払ったり、役人や地方を食わすために今後益々税金が重くなる国が成長すると思いますか？ 日本に住んでいると感じないが、海外から日本を見ると日本という国の異常さが良く分かる。任天堂、トヨタ、小松、などなど日本のグローバル企業は本当に良く頑張り稼いでいるし、銀行金利も超がつくぐらい低く投資しやすい環境である...がサブプライム以降の株価を見ると最も出遅れている。これは日本国自体が不健康な為に海外投資家が躊躇しているから、と思っていたら海外投資家だけではなく日本の投資家も利幅を取るだけのせこいデイトレーダーが主体の国になっているから....。国全体で痛みを伴った改革が無ければ普通の国には戻れない。 |
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| No.149 |
by 匿名はん 2007-10-14 23:58:00
東京駅から半径5キロ以内っていう発想をするのはどうかと。
豊洲と六本木を同じ扱いにするのは西側の住人に失礼な気が。 |
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| No.150 |
by 匿名さん 2007-10-15 00:07:00
発想が既に格差社会の下流だね
一般的なサラリーマンが買えないから価格が下がるはずだって・・・ 70平米3LDKの賃料を仮に20万/月だとしよう その賃料を3%で資本化したら幾らになるかわかる？ 賃料20万/月の物件はまだまだその金額より安く買える 別に買えない人はいいのよ買ってもらわなくて 買える人が買って買えない人は買った人に賃料を払い続けて搾取されるという構図が確立されていくだけだから 買った人は搾取したお金でまた他を買うから買えない人が買えなくても別に供給は細らない ”平均の”所得と不動産価格が乖離しているからバブルだなんていう発想をしていると上流との差は広がるばかりですよ |
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| No.151 |
by 匿名さん 2007-10-15 00:08:00
>>首都圏全体のマンション供給数はここ数年は大きく減って行くでしょう。
減っていくも何もデべの頭数が増えすぎてますし、 売らないと存在出来ないのがデべの宿命ですから、 極端に物件が減るなんてありえないでしょ。 |
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| No.152 |
by 競合物件企業さん 2007-10-15 00:11:00
”平均の”所得と不動産価格が乖離すれば
実売がなくなるというのを理解できている? |
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| No.153 |
by 匿名さん 2007-10-15 00:13:00
150みたいな書込みはうんざり。
あなたは高年収でしょうけどね。 |
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| No.154 |
by 匿名さん 2007-10-15 00:16:00
>>150
出た！！デベ！関係者！！ 買えない人は買わなくて良いのは、その通りだと思うけどね。 健全な都市の発展には適正価格での物件供給が必要という意味で書いたまで。 あとね、大企業勤務800万てのは恵まれているほうですよ。 それを下流というなんて。 中小企業勤務の人のほうが遥かに多いのに失礼でしょう。 それと、今後の日本は間違いなく中流はいなくなり上流と下流に別れるよ。 アメリカ型社会になる。 マスマーケティングを考えるなら下流にどう売るかを考えないとね。 まあ、上流だけに売るという考えも否定はしないが金持ちの数は所詮少ないし、彼らはもう不動産を取得してる割合が高いだろうから、金持ち特化ではバンバン数は出ないわな。 |
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| No.155 |
by 匿名さん 2007-10-15 00:19:00
もうヤバイようですよ。
2007/10/09 日経金融新聞 より 中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響 新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。 米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。 不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。 マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。 従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。 値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。 地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が 厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。 中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。 この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。 同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。 株価は連日ストップ安。 不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。 金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン（非そ及型融資）の提供を絞っている。 個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。 |
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| No.156 |
by 匿名さん 2007-10-15 00:26:00
>>150みたいな辛口発言は大切だよ。
甘いことや、都合のいい思い込みばかりじゃ、ネットは「鎮痛剤」の 効果しかもたない。 励ましは大事だけど、悔しいからこそ知恵を絞るのが人間。 俺が金持ちなら、逆に甘いことばかり言って、一生賃貸の人が増える ように仕向けるけどな。 この手の情報板では余計な自意識は捨てて書かれていることの真偽を 読めるようにならなくちゃダメなんだろうね。 |
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| No.157 |
by 匿名さん 2007-10-15 00:29:00
>>154
中小企業だから給与が少ないという偏見はやめて欲しい。 リストラはシビアに行ったが、無駄な人間がいなくなった分、残った有能な社員には厚遇しているよ。 確かに会社がぶっ飛ぶリスクは大企業よりも高い。 その分、一蓮托生だから社員の意識は経営者と変わらないレベルにある。 |
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| No.158 |
by 匿名はん 2007-10-15 00:29:00
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| No.159 |
by 匿名さん 2007-10-15 00:38:00
外国人投資家のREIT売り越し額は６月〜７月で約６００億円
今後、外国人が買えば不動産は上昇するだろうし、売れば下落するのでは。 サブプライムショック後、9/20にBBBサブプライム担保債の価格は40を割り アメリカの銀行が身動きを取れない状況になっている。 信用収縮が起こってるから、日本への不動産投資の再開は当分、無理だろうね。 それにサブプライムの問題が本格的に悪化するのは、これからだというよね。 日本人の移り気は早いもので、六本木ヒルズに閑古鳥が鳴き、 空き店舗が半年も埋まらないようだ。 新しいビルはすぐに古くなっていくからね。 もともと、収益還元法で決まる価格よりもずっと高くなっているし、 収益性を悪化させるビルが続出していくだろう。 高度成長期ならいざ知らず、経済活動を支えるべき中間所得層が 貧しくなっていくような社会で、地下の高騰を支えてきたのは まぎれもなく、ファンドなんだから 資本が逃げれば、価格は下落する。 湾岸のマンションも、とりあえず、需要を食い尽くすまで 建設が続くはずだから、その後は当然下落するんだろうけど、 その潮目の変わるのが、今かもしれないよ。 9月3日発売のAERAには、東京の地価が下落に転じる 様々な根拠を挙げていたよ。 まあ、信じるかどうかは、人それぞれだけど。 |
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| No.160 |
by 住まいに詳しい人 2007-10-15 00:39:00
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| No.161 |
by 匿名 2007-10-15 01:22:00
＞＞１６０
まあその辺の７０平米であれば、４０００万円〜駅近で５０００万円程度が相場観でしょう。賃料と比較してもその程度がリーズナブル。８０００万円などはボランティア以外の何者でもない。数年後に泣くことになるよ。 |
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| No.162 |
by 匿名さん 2007-10-15 01:32:00
マンション価格は用地価格4割、建築費用4割、粗利2割が標準だけど、新興デベがいくつか退場したところで用地競争は沈静化せず、建材価格上昇とゼネコンの重視スタンスで建築費用は上がりっぱなし。粗利も人件費・金利負担でこれ以上下げられない。
この状況で2年前の旧価格をもう一度などとボランティアを求められたら、デベはマンション事業を撤退するしかない。マンションデベは作り続けるしかないという意見もあるが、総合不動産はオフィスや仲介が伸び続けており問題ない。商社・オリは投資配分を減らすだけ。大京・藤和もオリ・地所傘下でマンション事業部門となる道がある。オーナー系はとっととＬＢＯで利益確定。 マンション販売不振のあとにくるのは、供給量をたもったままの価格低下などという消費者都合のゴールディロックスではない。1993年以前の、首都圏年間4万戸前後という市場縮小時代がまた来るだけ。 |
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| No.163 |
by 匿名さん 2007-10-15 01:55:00
市場が小さくなって結局価格が上がったというのはたくさんあるからな。
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| No.164 |
by 住まいに詳しい人 2007-10-15 01:55:00
>>161
それが今の相場感だと＠320〜330万円 70m2で7000万円ぐらいまで行ってるわけで それなりの知識のある人ならオイオイと思う水準 ところが上がる上がる＊＊さんは お金持ちがマンションを買って ＊＊＊に賃貸として分け与えてくれるから これが＠380万円で8000万円もＯＫと言うわけですよ |
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| No.165 |
by 住まいに詳しい人 2007-10-15 02:02:00
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| No.166 |
by 匿名 2007-10-15 02:21:00
供給側の業者や地主の視点、需要やマーケットからの視点、とまあ人それぞれ立場や見る角度によって意見も違うので見ていて結構面白い。立場変われば考え方も違うが、一般的には供給側の都合に市場がついていく事は無いのでは。（不動産て特殊な市場？） おそらく１５９さんの見方が的を得てるよ。
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| No.167 |
by 匿名さん 2007-10-15 02:28:00
1980年代までは、地方出身者が上京して、郊外に戸建てを建てるというのが、団塊の世代のサクセスストーリーでした。バブルでそれは埼玉・千葉に拡大しました。
崩壊後の不況・キャッシュフロー経営の一般化により、23区内保有していた社有地放出が起こり、マンションが大量製造された。その図式が崩壊した今、再度4万戸/年の時期に戻っても、不思議ではありません。 ただし、70年代80年代に企業の正社員として、地方出身者が上京して来た図式は崩れ、一部のエリートを除けば、地元に職が無いから来る者。需要も減衰していく訳です。多くの正社員は首都圏に住居・相続資産があるものが多く、それらを売って、わざわざ買いたいと思うような人気地域以外は売れないでしょうね。 |
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| No.168 |
by 匿名さん 2007-10-15 03:01:00
>>165
でもまだ新築マンションの供給数のほうが、中古マンション成約数より多いかですからね。 今のままではインパクトは薄いでしょう。 個人的にはリノベーションがもっと一般的になってほしいとは思いますし、そうなるとインパクトもあるんですが。 |
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| No.169 |
by 匿名さん 2007-10-15 03:03:00
政策的見地から見れば、19９7年の金融危機、1998年の公的資金注入
から先、地価下落を食い止め景気回復することが最大の課題だったよね。 不良債権処理が片付いたあとで、内需拡大のためのプロジェクトとして 汐留、丸の内、六本木ヒルズ、品川、品川シーサイド、飯田橋、神田 秋葉原、東京八重洲、日本橋、ミッドタウンなど多大な数のビル建設 再開発が動いてきた。 バブル期をはるかに凌ぐ量のビルが建てられた。今現在も赤坂ＴＢＳ 霞ヶ関、浜松町などでは竣工目前のオフィスがある。 地下鉄も大江戸線ほか複数の新線が増えた。都市としての利便や価値は 各段に向上し、かつて歓楽街だった赤坂・六本木がかなりクリーン度を 増した。 オフィス需要は極めて堅調だ。 なぜなら、ホワイトカラーが東京に集中しているからだ。 派遣社員、契約社員を増やすことで企業は人件費を抑え成長する術を 身に着けた。その分スペースコストは増えるが一人当たり面積も フリーアドレスなどで減っている。 オフィスだけでなくタワーマンション供給も、信じられないほどの短期間に 膨大な数を建設し分譲してきた。 その結果、バブル崩壊の1991年以降13年間下げ止まらなかった都心の地価 が上昇に向かった。外資が買いあさったのは、都市が価値を持った結果で あって地価が上がった直接の原因ではない。 ふつうここまでの建設投資をしてきたら価値の増大が地価に反映されて しかるべきなのだ。 これもデフレという病に冒され続けた日本人の意識の差なんだろうか。 金融の仕組みが土地取得の設備投資に向かわなかったせいなのか。 気がついた一部の不動産会社だけがせっせと物件を買い集めて大もうけ したようだが。 地価があがることをまるで悪いことのように「バブル」と騒ぐ癖もなんとか しないといけないだろう。 財政当局は地価を上げることで、信用創造のメカニズムを正常化したかった はずだ。中小企業は土地資産を担保に運転資金を借りる以外に銀行は カネを貸さない。土地が下がり続けるなかで、いくらベースマネーを増やした ところで、マネーサプライは増えない。市場にマネーはゆきわたらない。 一方、新興株式市場を作って直接資金調達しながらベンチャーが伸びたけど 儲けた金で社長は不動産を買って、不動産に根抵当を打って運転資金を 調達している。不動産価格は新興株よりは価格がずっと安定している。 そんなこんなで高額なタワーマンションが売れてきた。 Ｊリート私募ファンドだの言っても、不調だ低調だという話になれば 投資家が引くのは早い。逆に昔ながらの不動産担保融資に依存する 社会に戻っていく。というか直接金融の比率などさほどは伸びていない。 なにしろ土地担保金融の最たるものが住宅ローンだ。 ここで地価が下がって住宅ローンが不良債権化することは何を意味するか。 ローン板のリンク先にあったが、http://www.laon-master.com/blog/ 18年度の10年超の固定金利は1割程度の利用らしい。 これはショキングな事実だ。 世の中大半が3年固定以下の変動でカネをかりている。 今後、金利が上がっていけば所得が増えない家庭のローンは10年以内に 破綻する公算が高い。 しかし考えてみれば国家財政も同様の立場にあって、結果的に 税収を増やすかインフレになってくれない限り早晩財政破綻する状況に ある。国家を国民が見習ったのか、国ぐるみでアメリカのような借金体質に 染まっていったのかはわからないが、バブルなのは地価ではなくて 家計なのだということは言えそうだ。 |
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| No.170 |
by 匿名さん 2007-10-15 06:27:00
企業が派遣を増やして人件費を抑えた結果が労働者の3割超が非正社員でローン審査も通らない有様なんだけどな。
地方から有能な若者が上京してくる事も少なくなるよ。 地方も団塊が定年退職して、公務員とかになりやすくなるから。 かつてより就職しやすくなった地方でも職を得られず、やむなく上京してくる若者もいるだろうが、彼らは優秀ではないので派遣労働者になり安アパート暮らし。 マンション購入層にはならないだろう。 |
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| No.171 |
by 匿名さん 2007-10-15 06:38:00
>>167
地方からの上京者は昔ながらの２極化ですよ。 大企業の正社員と フリーター（昔は工場労働者だったが、今は飲食、販売等のサービス業）。 前者は都心部のワンルームに住んで、後者は西側近郊のミニ戸と安アパートの混在地域に住んでいます（中野区、杉並区あたり）。 ここ１０年余りのフリーター増加で、西側近郊のアパートは大賑わいで、 ＳＰＡでは下流社会を毎回取り上げて売れています。４０代に達した人達も増えています。 |
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| No.172 |
by 匿名さん 2007-10-15 06:45:00
>>170
なかなか良いポイントです。 首都圏の少子化進行度は地方よりはるかに深刻です。 大企業は人材不足を地方に頼らざるを得なくなります。 それでは、地方から優秀な人材を集めるのはどうしたら良いのか？ 答えは１つになります。 住宅手当を厚くして、都心部居住のコストを企業が支払ってあげるのです。 |
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| No.173 |
by 匿名さん 2007-10-15 06:48:00
>>171
昔ならば大企業に魅力はあった。 安定性・年功序列・家族主義など暖かかった。 でも今は違う、成果主義・冷酷査定・リストラ等何でもあり。 でないと生き残れないのだから仕方がないが、結果として大企業に魅力は無くなった。 有名大学を出て大企業に就職すれば生涯安泰という図式は崩壊した。 それに対して公務員は魅力的。 かつての大企業にあった安定性・年功序列・家族主義などがまだ残ってる。 加えて、少子化。 地方でも核家族が増え、1人っ子も増えた。 親や親族とのつながりが薄くなる都会での大企業勤務を望まない層が増えるだろう。 昔のように優秀な子供がこぞって都会の大企業に就職する事は無い。 近所の役所で働いて、生涯安泰・家族も安定を望むだろう。 |
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| No.174 |
by 匿名さん 2007-10-15 07:10:00
>>173
地方公務員は大幅削減の方針ですよ。 団塊の世代引退で大幅に減るけど、 その補充はわずかで、将来の予想人口規模に合わせた採用になります。 いままで手厚かった行政サービスも、その地域の人口、所得水準に 見合ったものになって行きます。 それから、地方に住んでいる親たちも地方の将来性に自信が持てなく なっているから、特に優秀な子供には首都圏への上京を勧めている くらいです。 昔は、「わざわざ東京に行かなくても、地元にも良い仕事があるよ」 と言えたのですが、 学歴が低い層になると微妙で、 「東京のアパートに住んでフリーターするより、 近くの○○市の工場で仕事したら？車買ってやるから」 なんて会話が増えています。 |
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| No.175 |
by 匿名さん 2007-10-15 08:16:00
都心部から町工場、零細販売店がほとんど無くなって行きます。
この部門の労働力が不要になります。 |
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| No.176 |
by 匿名さん 2007-10-15 08:16:00
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| No.177 |
by 匿名さん 2007-10-15 09:03:00
都心の賃料はかなり上がってきてるよ。山手線内側中央線下側の路線価が２年前と比べて15％程度上昇してきているわけだから、賃料も15％上がって当然ってことなんだよね。ただ、更新のタイミングとかがあるからデータ的にはちょっと遅れてでてくるけど↑の記事にあるように現場では着実のその上昇が体感できるようになってきているわけです。これもまさにデフレ体質からインフレ体質への変化といったとこでしょう。家賃と給与がいちばん遅れてやってきてるといったとこでしょう。
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| No.178 |
by 匿名さん 2007-10-15 09:18:00
新宿西口の地価はあまり上がらなかったからな。
新宿はオフィス街としては斜陽で、 東口の商業地のほうが評価されていますね。 地下鉄新線期待でしょうが、 富裕層が都心回帰している中で、 長期で見た場合どうなるかは 大きな疑問符ですね。 |
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| No.179 |
by 匿名さん 2007-10-15 09:22:00
>>178
だったら、だとしても、でなくてもそれは折込済みでしょう。 |
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| No.180 |
by 匿名さん 2007-10-15 09:27:00
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| No.181 |
by 匿名さん 2007-10-15 09:41:00
将来的に２３区のマンション価格分布図に与える影響も
既に織り込まれてますが |
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| No.182 |
by 匿名さん 2007-10-15 09:52:00
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| No.183 |
by 匿名さん 2007-10-15 09:57:00
むりやり１かゼロ論調にしなくても・・・
売れ残れば作らない・売れれば作るだけ 波のひとつでしょ。 |
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| No.184 |
by 元祖匿名はん 2007-10-15 09:58:00
路線価が15％上がって賃料が15％上がるとか、、、ガセはやめようよ。
正比例するのが当然のように言いますが、過去そうなってますか？ 新築賃貸の供給が増えて賃料単価の設定が上がっても意味ないんだよ。 そもそも稼動率が伴ってないと意味ないんだよ。 レジで15％値上げするなんていったら店子出てくよ。オフィスの話？ 賃料と給料の上げが結局遅れてやってこない可能性は？ |
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| No.185 |
by 匿名さん 2007-10-15 10:22:00
公営住宅に住む斜陽産業に従事していれば、その可能性は高いじゃないか。
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| No.186 |
by 匿名さん 2007-10-15 10:52:00
地下鉄新線と言っても、
東横線が新宿三丁目と池袋を経由して埼玉に延びるだけでしょ。 なんで、新宿の高額マンションの売れ行きに影響するのでしょう？ みなとみらいに行けるから？埼玉の東武や西武駅に行けるから？ |
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| No.187 |
by 匿名さん 2007-10-15 11:13:00
新宿は水商売、渋谷はガキの溜まり場のイメージ定着がまずい。
リーマンが名刺交換で相手を判断するとき本社所在地が重要なんだ。 力のある優良デベさんなんとかしてくれ！ |
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| No.188 |
by 匿名さん 2007-10-15 11:20:00
結論ありきの理由付け、何を言ってもムダ。
いわゆる「上がる論者」がなぜ必死に説明するのか？ だまって買い漁ればいいのに。 その必死さが胡散臭く感じられているのでしょう。 説明すればするほど逆効果。 |
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| No.190 |
by 441 2007-10-15 11:46:00
待てば下がるというのは安易だね。
確かに物件は枯渇してるが、地道に中古も含めて100件くらい探せば、2-3件は損しない物件に当たるのでは。どんな物件でも買い得という時期は過ぎているのを文句言ってもしょうがない。今までが異常なだけだ。 見たところ、まともな仕様、価格のマンションは少しずつ更に無くなってきていますよ。探しもしないで文句言うだけってのは情けないね。 |
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| No.191 |
by 匿名さん 2007-10-15 12:00:00
考え方は人それぞれですから、違和感は仕方がないですね。
間違った認識かどうかは、これから市場で答えが出るでしょう。 それに住宅は「借りる」及び「実家」という選択肢もあります。 私は「下がる論者」のほうが説得力を感じます。 感じ方も人それぞれですから。 |
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| No.192 |
by 匿名さん 2007-10-15 12:04:00
>>私は「下がる論者」のほうが説得力を感じます。
だって必死に上がるって言ってるのデべと投資家だけだもの。 |
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| No.193 |
by 匿名さん 2007-10-15 12:18:00
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| No.194 |
by 441 2007-10-15 12:19:00
どこまで下がったら買うのか今のうちに決めておいた方が良いね。
じゃないとまた結局買いのタイミングを逸するでしょう。 |
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| No.195 |
by 匿名さん 2007-10-15 12:36:00
人として？
二世帯住宅に住んでる方もいますよ。 |
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| No.196 |
by 匿名さん 2007-10-15 13:24:00
>>187
別に身の丈にあった本店でもいいでしょう？新宿に水商売や溜まり場の気があるとして、それを否定するほど崇高なお仕事なんてほとんどないでしょう？ |
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| No.197 |
by 匿名さん 2007-10-15 13:54:00
このスレを読んでいて，下がる論者はいるのはわかりますが，上がる論者というのはいないと思います。
上がる論者ではなく高値維持論者ですね。 上がる論者というのは，下がる論者が自分を否定する人に対して勝手につけているだけ。 下がらないんだったら上がるという論理のすり替え。 みんなが欲しくない所は下がるだろうし，欲しい所は高値維持していくっていう簡単な話。 下がる論者がいくら屁理屈こねても，人気物件は下がらないし，高値維持論者が反論しようとも下がっていく場所もある。 ところで下がる論者に聞きたい。 どこがどの程度まで下がったら，どのレベルのマンションを検討するのか？ また下げ止まりはいつなのか？ それを検討するのが有益だと思います。 |
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| No.198 |
by 匿名さん 2007-10-15 14:05:00
>上がる論者というのはいないと思います。
いっぱいいるじゃん。 |
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| No.199 |
by 匿名さん 2007-10-15 14:07:00
例えば，No.いくつ？
例出してみて。 |
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| No.200 |
by 匿名さん 2007-10-15 15:15:00
感情的になってる方がいますね。
「みんなが欲しい所、欲しくない所」がどこを指すのかわかりませんが、その考えはそれでいいのではないですか。 ただ自分の考えを他人に押し付けようとするのは良くないと思います。 「日本はもうダメだから、なんでもかんでも下がる」という趣旨の事を言った人もいる。そういう考えもあるのですよ。 もちろん私なりに考えてる住まいはあります。具体的には言いません。言ってもメリットないですからね。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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