23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[601: 匿名さん]

会話調さん応援コメしたものですが
本人じゃあありませんよ
念のため

[602: 匿名さん]

「えー。さて、本日は、あのミスター　マリシクさんにお願いして
　２３区のマンション価格を下げてもらおうという企画です。・・・マリシクさんどうぞ。」

「みなさんこんにちは。いゃー。私も一介のマジシャンですからねぇ
　いろんなものを動かしてはきましたが、マンション価格を下げるというのは、はい
　正直いって今回がはじめてです。
　最初にいっておきますが、２００７年の価格表をみせそれがいつのまにか
　２００４年の価格表に入れ替わっているとかいう類のものではみなさん
　ご納得いきませんよね。
　そういうことはいたしません。」

「マリシクさん。それはマンションの販売図面ですね。」

「ええ、ここをじっと見つめていると　ほら何か文字が浮かびあがってきます。
　耐・・・・震・・・・・偽・・・・・装　あっ　ダメですねぇこういう物件は安くなっても
　買えませんから。それじゃ別のいきましょう」

「マリシクさん、今度は別の販売図面ですね。なにやら大きく価格が書かれていますね。
　８０００万ですか。高いですね。」

「はい。ハンドパワーでこれを安くしてご覧にいれます。まずわたくしが
　販売図面にパワーを送りますので皆さんが図面をじーっと見つめてください。
　ハンドパワーで・・・・いかがですか、図面が変わっていくのがおわかりですか？」

「マリシクさん。図面がどんどん縮んでいくみたいです。」

「はい。もういいでしょう。司会者の方もう一度価格をお確かめ願います。」

「あっ　５８００万って書いてあります。確かに下がってます。でも間取りは同じ３ＬＤＫですね」
「ハンドパワーで９５平米を６８平米まで下げてみました。安くなったでしょう。
　え？ご不満ですか？

　狭くては困るという人のためにもうひとつお目にかけます」

「マリシクさん。それはダーツですね。真ん中に東京駅のある地図みたいですね。」

「そうです。このスレでも有名な、東京駅５ｋｍ圏同心円マップです。

　さて、お客さんのなかから、”ビギナーさん”あなた出てきてください。すみませんが
　あなたがお買いになれる価格の最大限を心の中で念じてください。
　さぁあなたでも、東京駅５ｋｍ圏にマンションが買えます。」

「念じましたが・・・（くだらねぇものに登場させんなよな）」

「そうですか。そしたらそれを紙に書いて封筒にいれてこの中にいれて、このダーツを
　回転する地図に向かって投げます。私の合図に従って投げてください。１・２・３はいっ！」

「あれ？どこだ？　　虎ノ門狙ったのに・・・」

「はい。曳舟です。５０００万で７０㎡です。如何ですか？」

「だめだよこんなのいんちきだよ。もう一度やらせろよ。」

「あっ、何をするんですか。」

「本当の中心はだなぁ、赤坂か表参道あたりにあってだなぁ・・・・」

「あなた勝手に的をいれかえちゃだめですよ。」


「さて、もう一回いくぞ。紙に希望価格を書いて。ほらっマリシク、しっかり持ってろ」

「しょうがないですね。ではまわします。私の合図に従って投げてください。１・２・３はいっ！」

「ほら、みろ。赤坂ど真ん中だぞ。
　これがオレが言った値段で買えるんだろう。
　いままで散々掲示板でカキコしてきた甲斐があったというもんだ。へへへっ
　まさか部屋は２０㎡のワンルームっていうんじゃないよな。
　
　・・・ん？なんだこれ
　オレの預金通帳じゃないか。
　　残高マイナス・・・・ってなんだよこれ。インチキだぞ」

「結局、資金をを貯めることに秘法はないし、
　当たり前のことを地味にやるしかないでしょ。」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30711/

「いーよ。お前なんかに頼まなくても下がるものは下がる。」

「あーあ。だめでしたね。次はもっとすごい企画でおめにかかりましょう。」

「如何でしたか。ハンドパワーというよりも石川啄木の世界でしたね。
　働けど働けどわが頭金豊かにならざり　じっと手を見る・・・・」

[603: 匿名さん]

ハンドパワーで、古い方の東京タワーをその内に消してみせます。

ぐらい言ってよ。

[604: 匿名さん]

リリーフランキーファンが泣くからダメ。

[605: 元祖匿名はん]

生活の基盤である家を上がりますか下がりますかをびくびく気にして
買う姿勢そのものが正直気に入らない。

住めば一緒だ、資産価値を無視しろと言ってるわけではけしてない。
むしろその逆で気構えも心配りも足りない。
細本さんが言うとおり、カネもなく知恵もなく無理して買う必要もない。
金が腐る程あるならともかく、無い人間が適当に買うことの痛ましさよ。

普段何十万、何百万を前にひいこらいってて、いざ何千万を超えるものを
買うのに自分の責任で判断一つ出来ないとしたらむしろ買わなくていい。
買う資質も素養も無い。そういう人にも賃貸は優しい。

人間誰しも勉強は必要だしアンテナ張らないと情報もタイミングも逃す。
モテない男（女）（以下略）のために、女が下りてくることはない。
ただ調子こいた女に対して、男が擦り寄る必要もない。

皆と同じ動きして、しかも周回遅れでアプローチも一切出来ず、しかも
性格マメでもなく、えーい不細工でもいいやと最後にがっつくかどうかで
当人の真価は問われる。耐性の問題。
いざと言うときに弱い人は結局ずっと弱い。つけこまれる。

と言ったら言いすぎですか。本音はそうです。だから知恵つけて欲しい。

今の局面、断固として高値掴みはしないというくらいの腹の据わりを
見せて欲しい。タイミングも実力だとすれば、金も無く知恵も無く
タイミングも無く勝てるようなマーケットでは既になくなっている。
せめてどれか武器を手に入れて戦え。

デベだけが悪いのではない。つけこまれる客のレベルにも問題がある。

[606: 匿名さん]

ここは、スレヌシの呼びかけに答えてみんなで不動産かわずにおもいきり
自己資金を増やしましょう。

ここにまとまったお金があるとする。お金が生ぽいなら、漬物石でもいい。
甕の底にわずかな水があるとき、柄杓が届かないときにどうする。
大きな漬物石が甕の口を通ればそれを入れることで水が飲める。

水をローン、あるいは家賃と考える。いつでも１０万から１５万の住居費用は
かかる。そこに漬物石をいれることで、広くて快適な住いが手に入る。

漬物石は水を飲み終えたら取りだせる。

インフレなら、早めにローンが終わる。
物価ベースのデフレなら漬物石の価値が損なわれない。
資産デフレなら、漬物石を取り出せる頃合に甕を割ればいい。
そういうことなんで
わずかな頭金やオーバーローンで物件購入しても値上がり期待が
薄いから危険ですよ・・・ということかな。

[607: 元祖匿名はん]

別に私は金をためろといってるわけではない。貯蓄のススメでもない。
カネも必要だが金だけじゃない。
覚悟の出来てる人間なら金があろうがなかろうが打開するはず。
フルローンでもオーバーローンでもついて買いたいのなら買えばいい。
家を買わないならじゃあ貯蓄して家を買う準備をしましょうという
発想が短絡的過ぎる。

目的と意識の問題だと思う。金や家は手段。方向性といってもいい。
精神論、概念的と思われるかもしれないが実は違うと思う。ゼロサムだ。

少なくとも今の局面は、行動をとらないことに勇があるように思う。

[608: 匿名さん]

デべからではなく個人から
チャレンジ価格の中古物件を、
高いまま買ってしまう客もどうなんでしょう。

[609: 元祖匿名はん]

まあ、デベに魂を売った人から買うのも、
S友から買うのも同じようなもんでしょ。笑

貢物は必要ありません。あくまで市場取引とは言え。

[610: 上等]

>>602の会話調さん、私の固定ハンドルを見てもお分かりでしょうが、
城東を応援する者として一言申し上げることがあります！！！

曳舟をそういう風な引き合いに利用されますとですね・・・・・。

「思わず笑っちゃったじゃないですか、それも何度も（笑）」

上手いものですね、
まぁそんな扱いの似合っている気楽な地域でもあります。

[611: 匿名さん]

つまらん投稿が多いな。

[612: 匿名さん]

大衆向けの分譲マンションなんて、
基本的に収益不動産としてはカスの部類なわけでしょう。
まともな利益を生むような場所なら、定期借地にしろなんにしろ、
売らずに持って運用するわけだから。
ふるいにかけられたあとの砂利から、
まともな資産価値のある案件などまず見つからない。

買ったときすばらしく思えた立地も、順次周りをとり囲まれ、
あとから思えば団地の一角を買わされたのだと気付く仕組み。
そういうカラクリがばれ始める前に、
どのタイミングで売り抜けるかが重要な時期。

今、数年前底値で買った人をうらやむ人が居るように、
天井で売った人がまた羨まれるときが来るでしょう。
積みあがった在庫、先高感の消失（売り惜しみ出来なくなる）、
ブームでの優良顧客の先食い、
これに建築確認で遅れてる物件の一斉供給が重なったりすると、
小クライシスはあるかもしれません。
おそらく価格競争は中小デベ物件から始まるでしょう。

[613: 購入検討中さん]

レジが終わったのは明白だね。

あとはオフィス系中心にファンドや不動産業界への
更なる融資規制があるかどうか、、、

あったら、オフィスも含めて死亡。

来年は、ここ数年の上げを帳消しにする下げがあるかもしれない。
特に郊外や地方大都市のレジは怖い。

[614: 匿名さん]

＞＞つまらん投稿が多いな。

同じことをひたすら繰り返すテープレコーダみたいなものだと思っておけばいい。
それと、まともな議論に対しても痛いところを突かれると誹謗中傷に走る癖がある。

[615: 匿名さん]

俺親に７０００万のマンション買ってもらった。
努力なしに手に入れちゃった。ラッキー！！！
ただの住宅って気分いいよ。
ローンいらないし、住宅ただだとほんと物価安いね。
豊かな生活満喫中です。

自分でなんてマンションなんて高くてかえねーよ。

[616: 購入検討していた]

＞＞６１３
同感、私もそんな気がします。

半年前までは内需が強くなるかと思い銀行・ガス・不動産・J-REIT株へ投資してきましたが、結局ボロボロ、本当に弱くなってきました。復活の兆しどころか、ジリジリ下がり続けるような雰囲気ですね。これからは食料品やガソリンなど生活関連物価の上昇により庶民の財布の紐はますます固くなり、特に中小企業などは経営環境がより厳しくなってくるでしょう。来年は中国など新興国バブルも弾けて、世界経済が急降下しそうな予感。あなたが指摘している通り、帳消しにするような下げがあるのではないでしょうか？　現在のマンション価格が高い・安いの見方は人によりさまざまですが、９０年初期の経済＆住宅バブル崩壊で傷ついた先輩方を見てきた者としては、とても怖くて買えません。現在住んでいる賃貸をあと2年延長し、様子見することにしました。

[617: 匿名さん]

>モテない男（女）（以下略）のために、女が下りてくることはない。
>ただ調子こいた女に対して、男が擦り寄る必要もない。

ざっと目を通したけど、これが一番納得できた。

自分はというと、マンションは底値で湾岸でない都心に買ったが
嫁は顔とスタイルだけで選んでしまい、ちょっと後悔してるので
一勝一敗かな。

[618: 匿名さん]

＞嫁は顔とスタイルだけで選んでしまい、ちょっと後悔してるので

顔とスタイルで選ばなかったら、もっと後悔してたよ。

[619: 441]

でも外面はどのみち飽きるからね。新しもの好きというのはDNAに組み込まれているんでしょうから。
結局は何でも駆体の良いものを選ぶべきでしょう。

[620: 匿名さん]

世の中には二種類の男がいる。
女好きと女が苦手な奴だ
女好きは生来のもので、自分の外見や稼ぎにこだわらず
女に惚れるから、少なからず煮え湯をのまされたりもする
そこは、女好きの女好きたる所以めげずにチャレンジして
ほどなくコツをつかむ
求めよさらば与えられんという聖書の言葉はなにも高尚な世界
だけに限ってはいない。
いい女といい仲になりたい。それにも適応できる格言？なのだ。

さて話をスレタイにもどすと
世の中には二種類の人間がいる。
不動産好きと不動産が苦手な人だ
不動産好きは生来のもので、自分の資産や所得にこだわらず
物件に惚れるから、少なからず煮え湯をのまされたりもする
そこは、不動産好きの不動産好きたる所以めげずにチャレンジして
ほどなくコツをつかむ
求めよさらば与えられんという聖書の言葉はなにも高尚な世界
だけに限ってはいない。
いい物権を手にいれてそこに満足して住みたい。
それにも適応できる格言？なのだ。

逆に、不動産の苦手な人はいつまでもこの世界に距離を置く
女好きと不動産好きに強雨通するのは大抵な＊＊にされること
でも半分はやっかみの目線であるからこそ、女好きも不動産好き
もおかまいなしでやっていける。
苦手な人が敬遠すればするほど自分たちに美味しい話がまわって
くる。

まぁどんな世界も一見さんがいい思いする世界はないわけで
信じてカモられてでも好きで通ってやっとその世界の面白みが
わかるという領域はあるもんだよ。
怖いなら逃げるのが正解。腰が引けていていい思いはできない。
業者を頭ごなしに悪者呼ばわりする奴が美味しい思いはできない。

[621: 匿名さん]

×強雨通するのは大抵な＊＊にされること

○共通するのは大抵バ・カにされること

[622: 匿名さん]

そんなものでしょうか・・・

[623: 匿名さん]

＞自分はというと、マンションは底値で湾岸でない都心に買ったが
嫁は顔とスタイルだけで選んでしまい、ちょっと後悔してるので
一勝一敗かな。

おいおい。傑作ののろけじゃないかよ。ひょっとしてうちの上階の人か？
奥さんは確かに美人だ。

[624: 入居済みさん]

美人でも性格キツいと疲れるでしょう〜
ブ・スでキツけりゃ最悪だけどw

[626: 匿名さん]

自分で削除依頼だしときます。スマソ　酔ってます。

[627: 匿名さん]

>>617

自分はというと、女は底値で気立てのいい美人を買ったが
マンションは価格とスタイルだけで湾岸に選んでしまい、ちょっと後悔してるので
これも、一勝一敗か？

[628: 匿名さん]

>>627
やべえ。
ちょっと面白い。

[629: 匿名さん]

>>612

結構面白い発言だ。読んで楽しいね。
＞大衆向けの分譲マンションなんて、
＞基本的に収益不動産としてはカスの部類なわけでしょう
言葉の矛盾。マンションは大体９９％大衆向け。
カスかどうかは受けて次第。だって自分が大衆なんだから
カスを借りるかカスを買うかの違い。

＞まともな資産価値のある案件などまず見つからない。
だって資産価値云々いっても大抵は資産でなく負債なんだから

それより、都会で稼ぐ前提として居住コストは「ショバ代」として
はらわないわけにいかない。それを賃料で払うかローンで払うか
だけの違いでしょ。
資産云々はそれなりの金で買った物件の話だ。親からの相続
でもない限り一介のサラリーマンが資産云々いうのが笑止。

＞買ったときすばらしく思えた立地も、順次周りをとり囲まれ、
＞あとから思えば団地の一角を買わされたのだと気付く仕組み。
なかなか辛らつだね。
何時の時代も東京に出てきた初代サラリーマンの住まいは「団地」
それだけ過密な都市だから仕方がない。キミらの父さんはそれを
嫌って郊外の戸建を目指した。その戸建だって区画割した戸建の
「団地」だよ。

不動産は早いもの勝ちの世界。最初に持っていた人が高値で売って
より広い郊外の土地を買うだけ。所詮成功したひとだけが
資産と呼びうるものを手にする。いわずもがなの話。

＞そういうカラクリがばれ始める前に、
そんなことみんなわかっているよ。あんたがロマンチストなんだよ。

＞どのタイミングで売り抜けるかが重要な時期。
売り抜けてどうする。田舎に帰って農業でもやるかね。

＞今、数年前底値で買った人をうらやむ人が居るように、
＞天井で売った人がまた羨まれるときが来るでしょう。
こないよ。バブルで売り抜けた人を何人も知っているが結局
多くは千葉の戸建に住んでる。むしろ２０年持った人が買値で
売却して今は都心に住み替えたりしている。
人は家族を抱えて天井で売り抜けて賃貸に入るほど自宅を
ばくちにつかおうと思っていない。
せいぜい底値で買って値下がりを防ぎたいとおもう程度だよ。


＞小クライシスはあるかもしれません。
＞おそらく価格競争は中小デベ物件から始まるでしょう。
５０年異常人間やってるけど親に聞いても外人の友達にきいても
不動産の値動きで「小クライシス」なんて話は知らないな。
キミは経験あるのかね。
物件が売れなくて叩き売ってもそういうのは平均値の統計に消える。
人々の記憶に残らない。
２００１年頃の世田谷市場、西麻布がまさにそういう完成在庫の
山だったのは知ってるだろ？なにが起きた？統計数値にでないなかで
２割引の廉価販売だよ。でもそんなのみんな完成在庫でなく中古市場の
統計にまぎれて表面化しない。
住宅産業は、デベが動かしているわけじゃないよ。
内需拡大、信用創造のメカニズムの維持という財政の基本テーマが
あるんだよ。

[630: 匿名さん]

×５０年異常人間やってるけど
（自爆）
まぁ否定はしない
○５０年以上人間やってるけど　スマソ

[631: 568]

>559

リクエストに応えての文ちゃん再登場、ありがとう。
確かに、神宮前あたりの築30年リノベは、魅力あるかも。

しかしながら、文ちゃんよりも
細本、マリシクのほうが、面白かったかな。
まず、木よりも一本多かったり、ッとシという東南アジア的表記ミス真似が
わたしにはうけました。

ところで、東南アジア某国で評判の占い師にみてもらったことがあるの。

「不動産を買うべきですか、買わないべきですか？」

「うーむ、もにょもにょもにょもにょ、きみはいまどこに住んでいる？」

「さっきもお尋ねになりましたが、なんたらかんたら通りの51番。」

「ふーむ、むにゃむにゃ。
どの土地でも良い。あなたが選んだところであれば、どこでも良い。
なんたらかんたら通り51番地のお住まいのように
たくさんのお客様がやってきて、楽しい暮らしができます。

ただし、土地の神様にちゃんとご挨拶しなさい。
それから、ご主人かお父様の名義で購入しなさい。」

そして、東京で良い出会いがあって、自己居住用MSをみつけました。
そのとき、共有名義をするにふさわしい男性パートナーがいなかったので
父親に１／１０をもってもらいました。

もちろん、氏神さまにはご挨拶に参りましたよ。


で、スレのテーマにもどると
（両親の一戸建てからMSへのお引っ越しも終えたわたしの興味でもあるが）

これからは、3000万円〜5000万くらいの一時金を払って
有料老人ホームに入居する老人がでてくると思うの。
これって、MS市況にどのように影響するのでしょうかね。

[632: 627]

こんなのもできるぞ（笑）

自分はというと、女は渋谷で気位の高い中学生を買ったが
マンションでは「お口」と「手作業」だけで、待ち合わせを交番に指定され、ちょっと後悔してるので
これで、０勝二敗だろ。

失礼しました・・・

[633: 匿名]

＞＞６２９さん
内需拡大、信用創造のメカニズムの維持という財政の基本テーマが
あるんだよ。

その財政テーマを実現するための今後の施策は何？

[634: 匿名さん]

う〜む
田舎に自給自足用の畑と鶏でも飼えるような一軒家でも
買っておかなきゃいけない時代になりますかね。
都会の人がきものと食い物交換に来るかな。

[635: 購入検討中さん]

>>634 それなんて竹の子生活？
　と言ってもみんな知らないかｗ

[636: 匿名]

>>634
それはいいかも。

定年間近の人が浦安の一軒家を売って安中榛名に家を建てたよ。
定年後は自給自足の晴耕雨読生活をするらしい。
田舎に移ったら近所の団塊世代組と農業をやるんだとか....。
団塊世代は個性と金があるので、都市生活組みと田舎生活組みに
二極分化するか？　郊外戸建や区内マンションの中古は増えるか？

[637: 入居済みさん]

>>636
ちょっとあこがれるが安い借家で良かったような
何年かすれば病院が近くにない生活が以下に大変か身に染みそうだ
受け入れる土地も税金落とさず医療負担がかかる人は
正直来ないでほしいんじゃないかな

[638: 匿名]

＞＞６３７
地図を見れば分かりますが、新幹線の駅前(あんなかはるな)が広めの戸建団地になっているでしょ。地元をあげて団塊軍団を誘致しているようです。先日は山の手線だったか、社内に広告だしていましたよ。価値観や個性を重視する団塊世代ですから、都会の利便性を求める方もいるでしょうが、田舎で晴耕雨読もありかな？

[639: 匿名はん]

単純に田舎に戸建てで穏やかに老後って人生計画危険だと思うなあ。

NHKの「家族に乾杯」に出ているような田舎でも、
楽しげみられるのは、ご近所付き合いなどのコミュニケーションが充実しているというフィードバックがあるからでしょう。
玄関開けっ放しで誰かが野菜をおいて帰ってたりとかね（笑）

はたして60歳過ぎて知らないコミュニティにとけ込む事ってできるのか？

財・サービスがある場所で
「無いことを想像する」のは想像で終わりますが、
財・サービズが無い場所で
「あることを想像する」のはただのストレスにしかなりませんから。

知らない土地で歳をとって慣れない場所で車を運転できるんでしょうかね。

20年後に荒れ果てた田畑付きニュータウンって感じで社会問題になりそうな予感がしますねえ。

[640: 匿名さん]

>638
あれってJRが開発に関わってるんじゃなかったっけ？

[641: 匿名さん]

元々、長野行新幹線を造るときに、群馬県もかなりの費用負担を
したのだが、県内に駅が一つも新設されないと聞いて激怒した
群馬県関係者がまさに何もない山の中に安中榛名駅を無理矢理造らせた。
JRとしてはお荷物以外の何物でもないのだが、少しは開発して
元をとらないといけないので、住宅分譲をやっている...。

そんなところに住みたいというのなら、止めはしないけど...。

[642: 匿名さん]

田舎と都心の二重生活はいいかもしれませんね。
フランスとかはミドルハイくらいの層でそーいう生活してますし。
田舎に中古買って、リフォームを自分たちでしていく。
日本も団塊世代あたりで流行るかな。

[643: 匿名さん]

在庫ってほんとに積み上がってるの？
積み上がってるなら、何故欲しい物件が見つからないんだろう。
値段の問題とかじゃなく、検討する物件がない。

坪単価は上がって、なおかつ立地、仕様が劣ってるから、
コストパフォーマンスは相当悪くなってるなぁ
昔を知ってるだけに手が出せない。

[644: 匿名さん]

バブルの頃も、軽井沢とかの田舎の不動産が盛んに売られて、その後どうなったか…

[645: 入居済みさん]

>>644
軽井沢は数年前から地価が戻し始めたでしょ
安中は栃木の野木あたりと同じ新幹線通勤を狙ったものだった気がする

実際中途半端な郊外を選ぶなら
都心から一気に頭を切り替えるのもいいかもね

[646: 匿名さん]

群馬の軽井沢寄りって、都会にアクセスいい田舎の割には
すさんでない感じ。
安中榛名も車でたまたま廻ったんですが、見た感じだと
住んでみたいなあと思いました。
これから食糧難が来るかも....といろんな経済ブログで
かかれています。（来年から狂乱物価なんですって...ほんとかな）
そうなったら自給自足は健康促進やお財布にもいいかも。

都会生活も田舎生活もリスクはそれぞれあるなーと感じます。

[647: 匿名さん]

＞これから食糧難が来るかも....といろんな経済ブログで
＞かかれています。（来年から狂乱物価なんですって...ほんとかな）

物によっては商品市場で急騰していますよね。自給率の高い米は下落しているようですが。自給率の低い食料は少なくとも日本人が一番高く買わされ、急場の時は後回しってことになるんでしょうか。チャートを見ると物価上昇は間違いなく来そうです。

東京一般大豆
http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?Code=32115&Mode...

東京とうもろこし
http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?Code=32117&Mode...

東京粗糖
http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?Code=32221&Mode...

[648: 匿名さん]

今、世界で最も供給が不足しているものは「水」なんですよね。
オーストラリアでは干ばつで相当、やられているようです。
今年から来年にかけて「ワイン用ブドウ収穫量が例年の半分以下に減る可能性」が指摘されました。
アメリカでは農業用水は専ら地下水に頼っているようですけど、近いうちに枯渇する場所が
続々とでてくるという話があります。今、水資源の奪い合いをやってますよ。

ただ、日本は幸いにして水資源は豊富だから心配はないですけど。
でも食料自給率の低い日本としては、今後は大変です。

[649: 匿名さん]

また投資家もどきの話か。もうここには来ないんじゃなかったのか。
言いことは大体わかった。早く出て行けよ。

[650: 匿名さん]

人口が７０００万人くらいになれば
自給自足できるよ。

物が入ってこないなら第一次産業の
従事者が増えて増産される。儲かるからね。

生活レベルが下がると不満を言う人が多数
いると思うが、そんなの当たり前だから
無視。

けど、階級社会になるな。

[651: 匿名さん]

水が足りないなら、海水から作るか南極の解け始めてる氷でなんとかすれば。

[652: 匿名さん]

冷やかしで書くわけではないのですが、世田谷のこんな良さそうな物件が１年経っても半分以上売れ残っているそうですがどうしてでしょう？
無理すれば買えそうな値段なだけに、特に悪い条件がなければ引っ越しも考えたいくらいです。
どなたか理由は思いつきますか？
それとも世田谷ならこれくらいの物は沢山ありすぎて他を選んでしまうのでしょうか？

http://www.ch-daita.com/index.html

[653: 匿名さん]

<<649
商品にアレルギーでもあるのか？誰かが言っていたが、理屈よりも感情で物を言う掲示板に成り下がったか。

[654: 匿名さん]

＞６５２

あなたスミフの釣りだね。

この辺にしちゃ高すぎるから売れない典型的なスミフ物件です。

購入されたら如何ですか？。

購入された住民の皆さんは、１年も半分以上の住戸が空いた物件に住んでいて、かわいそうだと思います。建物は、人が住まないと傷みますからね。管理組合もまともに開けないだろうし。スミフの高値売りで購入者が、かわいそうな典型的（他にも候補が沢山（目白、三茶、護国寺など）ありますよ）物件です。

[655: 匿名さん]

652さん
散歩でその物件見た事ありますが環七近いです。
建物は高級そうだったけど周辺の環境が雰囲気が暗い。
世田谷代田駅が建て変わればちょっとはよくなるかも。
環七反対にある都営住宅は夜見たら霊気を感じます。（霊感ないですが）

[656: 匿名さん]

＞水が足りないなら、海水から作るか南極の解け始めてる氷でなんとかすれば。

海水から水を作るのにはエネルギーが必要だから、
今みたいにタダ同然の値段で供給されている水を製造するビジネスは
成立しない。太陽エネルギーを使う手もあるけど、太陽光パネルの
価格が高すぎて原価を回収できない。
もっと水の値段が高くなれば別だけど。

南極の氷は輸送費に莫大な費用がかかるので論外。

マジレスしてしまった・・・

[657: 物件比較中さん]

なるほど確かにスミフ値段高いし、間取りが住みにくそう。

反対にお勧めデべはどこでしょうか？

[658: 匿名さん]

あのねえ・・世田谷区は東部以外全く価値のない場所だよ
代田なんて売れるわけねーだろ

[659: 匿名さん]

東部じゃ大きすぎる。
東部のホンの一部分だな

[660: 匿名さん]

そのスミフ物件は環七に近過ぎますね。
車やバイクや緊急車両は煩いし空気は悪いし。

代田からの電車本数は少ないし、途中駅で追い越されることがあるし。

世田谷区の物件なら良いとは限らないってことですね。

[661: 匿名さん]

＞６４９
上がる論者は、きちんと反論しろよ。見苦しいぞ。
それとも自分の意見を言えないのか。

[662: 匿名さん]

>>652で世田谷の物件のことを聞いたものです。
過激な意見もご近所さんからの印象も真面目に参考になりました。
Googleマップを見ると人気の下北沢から一駅のようですが、そんな立地でも駄目なんでしょうか、環七からも少し入ってるように見えますし。（公式ホームページ上では本当に買い得感を感じますので。でもさすがに霊気は勘弁ですが）

それから東の方が良いともありましたが、この周辺は世田谷区では東じゃないのですか？これより先だとすぐ渋谷に入ってしまいそうなのですが。
土地勘のないものから言わせてもらいますと、成城、二子玉川など（西側ですが）に好印象を受けてしまうのですが、人様にハッタリが効く地名というと皆さんどこを上げられますか？（地域は違っても目白、三軒茶屋、護国寺などか上がってましたね）

いずれにいたしましても私は２３区のマンション価格は徐々に上昇を続けるものと思っていましたが、このマンションの状況や皆さんの感想を読むと、まだ掘り出し物があるような気がしてきました。

[663: 匿名さん]

すんごい笑える
頭大丈夫ですか

[664: 匿名さん]

662さん
今日梅が丘のパークホームズを散歩がてら見て決ましたが
近くにでっかい国士舘大学が出来てどうなるかわかりませんが、
雰囲気は代田よりかはいいです。ファミリーならば良しでしょう。
独身者には全く面白いところではありません。

環七とか環八近くのマンションはアクセスよくても雰囲気悪い気がします。排気ガスってやっぱ影響あるんですかね。
成城方面なら世田谷通りとか淡島通りみたいに細い方が感じはいいです。

私は世田谷通り沿い関東中央病院の隣のマンションに住みたい...
お城みたい！

[665: 匿名さん]

まずは>>664さんありがとうございます。
時間があったらこのあたり見て回りたい気になりました。

それから>>663さん、なぜ「あたま大丈夫？」と言われたのか読み返してみましたところ、目白、三軒茶屋、護国寺は買っちゃダメ候補の方だったようですね。
ありがとうございました。

[666: 匿名さん]

>在庫ってほんとに積み上がってるの？
>積み上がってるなら、何故欲しい物件が見つからないんだろう。
>値段の問題とかじゃなく、検討する物件がない。

在庫マンションの売り惜しみをして価格を維持してるのが現状だそうです。
それは、本来供給過剰なのにデベが用地を競って買いあさったため、いっぺんに売ってしまうと、後々タマの供給が不可能なってしまうからだそうです。
今、買ってる人は割高な値段で買わされていることになりますね。

↑このように、コメントしている人を見かけました。

[667: 匿名]

まあ自分で住むのであれば多少高かろうとも良いではないか。
立地と箱仕様に納得して買ったのだろうから...。
ただし資産価値上昇を狙って投資用で買っている場合はアブナイ。
余裕資金で投資しているならまだしも、借金している場合は
自己破産も覚悟だね...人生終わるぞ。
最近投資用ワンルームやアパートも売込み増えてきているが、
今のうちに売り抜けている君達！賢い判断だよ。

[668: 匿名さん]

この１週間で衝撃的な出来事があったので報告。

Aサブプライム担保債の買値が４日間で15ポイント下落した。
A担保債（優良な債権）の価値が30％だから、B、C担保債以下は紙くず扱いだ。
世界中にばら撒かれたサブプライムローンの総額は1500兆円。
CITIバンクだけでも10兆円を抱え込んでいる。
それらが、今、紙くずになろうとしている。

今後、２ヶ月で200万件の差し押さえ物件が増える見通し。
中古住宅のバーゲンセールが始まる。
英国では住宅バブルが崩壊の兆しを見せ始めている。

アメリカの短期金利が４％まで下がってきた。
このな下げは、株価の暴落を予兆している。
今年の3月に25兆円あったCITIバンクの時価総額は、現在10兆円を超える程度まで下落。
米国では、ブラックマンデーが来ても不思議ではない状態である。
月曜日、日本株も急落する。

[669: 匿名さん]

>>667
何も経験せずに思いつきでよく喋る小僧だね。
いまどき、値上がり期待で不動産買うバ・カはいないよ。
いいかい。買って値上がり期待は、博打。まぁよく言えば投機。

モノを買ってそこから果実を得るのが投資。
不動産を買って人に貸すのにどうして値上がりが必要なのか。
東京が発展するなかで、安定テナントが得られる場所はどんどん
得がたくなる。中古の先物買いとしての賃貸物件買いは
値上がりしようが値下がりしようがスタンスが長期だから
関係ないと言っただろう。

[670: 匿名さん]

>>668
ブランクマンデーは確か１９８７年の１１月だったっけ？
そのとき日本の住宅地価はどうなったっけ？
あんた関係ないんだよ。
まったく。人心を惑わ狙いは何だ？

外資だのファンドだのは
商業地。住宅地は８割は実需だって言ってるだろうが。

[671: 匿名さん]

>>670　バブル期の日本の地価と比べるのがおかしいだろ。
内需も低調だし、高齢化は進むし、現状じゃあ、アメリカが風邪引けば、日本は肺炎にかかるくらいのダメージを受ける。

[672: 購入経験者さん]

>>670
>>668は日本の金利は当面上げられないって話したいだけじゃないのか。
野村もやけどしたからねえ

[673: 匿名さん]

>>670
円高＆NY下げでポジション取ってるハイレバ組が不安でしょうがなくて煽ってるんじゃなかろうか。
マンションの価格変動とはあまりリンクしない市況ネタは別な場所でやってもらいたいものだ。

[674: 匿名さん]

>>668

×　サブプライムローンの総額は1500兆円。
○　サブプライムローンの総額は150兆円。

[675: 匿名]

＞＞６６８
とんでもない情報ありがとう。
新聞にでも出たら大変なことになりそうですね。

また先週はいきなり３円も円高(ドル安)になっており、
株安・原油高と良い材料が無いですね。
http://www.w-index.com/
個人的には新興国に期待していたのですが、インドの件もあり
新興市場はまだまだ脆弱、欧米がクシャミしたら吹き飛びそう。

[676: 匿名さん]

＞アメリカが風邪引けば、日本は肺炎にかかるくらいの

その発想がもう時代遅れ

[677: 匿名さん]

日経平均７０００円台のときに地価は対前年どれだけ下がった？
単に順調に底を打ってそれからじわじわ上がっただろう。
地価は日本全国の平均値を考えるべき。
株価は田舎も東京もおなじだろうが。
ローカルと日本、日本とグローバル違いをわきまえてものを言おう

[678: 匿名さん]

>>671
誤：アメリカが風邪引けば、日本は肺炎にかかるくらいの
↓
正：アメリカが風邪引けば、株トレーダーは肺ガンにかかるくらいの

[679: 668]

不動産現物が高値を維持し、RIETが下がれば、投資家は不動産を売ってRIETを買う。
逆に不動産が下落し、RIETが価格を維持すれば、投資家は不動産を買ってRIETを売る。
それが投資家の定め。

もともと、先物の原理とは実態の売買と切り離された売買価格が、
実態とリンクするところにある。
RIETが不動産価格と切り離せるような暴論をはくのは、ただの無知。

海外の銀行がサブプライム問題で危うくなってきている。
信用収縮で金が回らなくなった以上、海外の投資物件の回収にかかる。
半年以上下落が続いたJ-RIETが、実態である現物不動産と乖離したとき、
海外投資家は、一斉に現物不動産の売却を行う。（一部はRIETを買う行動に出る）

[680: 匿名さん]

>>678

冴えてるね。

[681: 匿名さん]

>>679
ＲＩＥＴは実物不動産の何割なんでしょうかね。ましてや住宅地
地価のＲＥＡＴの割合って何割なの？ご存知だから言っているんですよね？

[682: 匿名さん]

>>681
そんな事は、個々の投資家が計算するんじゃないの？
６７９は原理を言ってるだけでしょ。

それより、RIETが暴落している事実を直視したら？

[683: 匿名さん]

リートのスペルはREITだよ。
議論にはあんまし関係ないけど一応つっこんどきます。

[684: 匿名さん]

681は二度もスペルを間違ってる点、逆に大物と言えるぞ。
そんなささいな事に突っ込んでる人＝683、小さい、小さい。

[685: 匿名さん]

どうでもいいけど、昔、理恵子という女と玲子という女と同時に付き合ったことがある。
英語のメッセージを書くとき、かなり気を使ったけど、一度、RIEKOにREIKOって書いちゃったことがありました。それが元で．．．って話ね。

まぁ、REITをRIETって書いちゃうのは、ちょっと違うけど、ふと昔を思い出しました。失礼。

[686: 匿名さん]

>>679

東京で個人で賃貸不動産持っている大家だって、
自分の不動産を高く売って、J-REITを買うのがいいわけだ。
でも、そこまで頭の回る大家がいるとは思えないが。

[687: 匿名はん]

REITが暴落→六本木ヒルズレジデンス価格暴落（坪300万）→俺が買う

これで俺の将来は安泰。

[688: 匿名さん]

>>559
>居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
>限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
>リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。

完全に６７９に論破されてるね。
ＲＥＩＴが安くなれば長い時間かけて在庫調整し、実物不動産も安くなるということ。

[689: 匿名さん]

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
３０００〜３３００　　　７９９６戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３３００〜３５００　　　６０９０戸←ここから都心部の中古レベルになって行く、どっちにしようかな？
３５００〜３７００　　　６０９８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３７００〜４０００　　　８１６２戸
４０００〜４３００　　　６２５０戸　このあたりが一般サラリーマンの予算（近郊、郊外なら新築買えるが、都心部だと中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸　一般サラリーマンがちょっと無理するレベル（ブランド力がある近郊・郊外新築、都心部の築浅中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４７００〜５０００万円　３８３５戸←ここから都心部新築の購入が可能。そこそこの所得レベルのサラリーマンが対象。年間で１万４千戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５００〜７０００　　　１４３７←ここからはサラリーマンには無縁の世界
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８

[690: 匿名さん]

そこそこの所得レベルのサラリーマンが対象となる
価格帯４７００万円〜６５００万円の新築マンションは
２００６年の実績で年間１万４千戸販売されました。

この価格帯で７０ｍ２以上の面積が可能なのは
坪単価で２２０万円〜３００万円ってことになります。
中央値は２６０万円です。
都心部マンションもこのあたりが売れ筋になるでしょう。

[691: 匿名さん]

>>684
普通、その業界にどっぷりつかってる、または深く関係してる人なら、スペルはそうそう間違えないでしょう。例えば郵政関係者が、POSTを、一回目PSOT、２回目PASTなんていうふうには、普通間違えないでしょう？

まあ、681さんが大物であることは大いに認めます。

[692: 匿名さん]

>691さん
あなたも細かい指摘をなさいますね。小さいなあ。ちゃんと681さんを見習わなきゃ。

[693: 匿名さん]

２００７年１月から９月までの実績で
新築坪単価が概ね２２０万円〜３００万円のところは以下になります。
そこそこの所得レベルのサラリーマンは、今このあたりから選んでいることになります。

場所　　　　　　　　坪単価　　販売実績戸数
神奈川県 葉山町　　　 307　　　　　５
東京都 杉並区 　　　　303　　　３５３
東京都 台東区　　　　 300　　　　５６
東京都 江東区 　　　　293　　１５７５
東京都 中央区　　　　 293　　　１３９
東京都 荒川区 　　　　292　　　２０６
東京都 大田区 　　　　275　　　５０４
横浜市　神奈川区　　　270　　　１９２
神奈川県 逗子市　　　 261　　　　２６
東京都 北区　　　　　 260　　　１４５
横浜市　西区 　　　 　259　　　１１０
東京都 練馬区　　　　 253　　　３３４
川崎市中原区 　 　　　243　　　５４０
東京都 小金井市 235　　　　１５
東京都 板橋区 233　　　７２３
横浜市 青葉区 228　　　　１１
東京都 墨田区 228　　　２５３
東京都 府中市 225　　　　８０
横浜市中区 223　　　２３２
合計　　　　　　　　　　　　５４９９戸

[694: 匿名さん]

どうもそこそこレベルの捕らえ方が間違ってるような・・・
年収どれくらいをイメージしてんの？

23区でも世帯年収500万以下の世帯が増えていますが、690さんのイメージだと年収1000万オーバークラスを想定してますよね。
その所得を得ている人はかなり数が限られてますよ。
数が売れません。

マスマーケティングを考えるならば、年収600〜700万前後をターゲットにすべきでしょうし、それくらいの所得層がターゲットとなると物件価格は4500万くらいまで（年収700万でも年収の6倍強）で精一杯となるでしょう。

[695: 匿名さん]

サラリーマンが対象外になったところ

場所　　　　　　　　　坪単価　　　　販売実績戸数
東京都 渋谷区　　　　　 611　　　　　２６７
東京都 千代田区　　　　 491　　　　　３７１
東京都 港区　　　　　　 452　　　　　　８５
東京都 目黒区　　　　　 410　　　　　１３０
東京都 豊島区　　　　　 369　　　　　３９６
東京都 文京区　　　　　 368　　　　　４６６
東京都 品川区　　　　　 362　　　　　３３６
東京都 新宿区　　　　　 359　　　　　　６８
東京都 世田谷区　　　　 342　　　　　３４７
東京都 中野区　　　　　 341　　　　　２２４
合計　　　　　　　　　　　　　　　 ２６９０戸

[696: 匿名さん]

>694

日本全国ならそうかもしれんが、都内なら1000万どころか2000万オーバーリーマンの不動産購入予定者だけでも693の合計に到達しそうな気もするが…。
23区の人口が860万で、その0.1%が1000万オーバーだとしても（実際はもっと多いはず）8600人もいるわけだ。
不動産なんて単品で見れば数十とか数百程度の契約者がいればいいわけで、個々の物件で一般的なマスマーケティングなんぞ必要ないと思うのはオレだけ？

[697: 匿名さん]

>>694
２００６年実績で
４７００万円以上のマンションは
１８７３６戸販売されました。

４７００万円以下は５５７２７戸で
全体の約７５％でした。

都心部マンションは前者の２５％が対象になるでしょう。

[698: 団塊Jｒ.]

ちょっとまて。
リーマンってなら世帯年収2000万以下程度で子育てがこれからの家庭なら6000万以上の物件買えるのは親かジジババが援助してくれる世帯か投資で一発あてた奴だけだろ？1000万そこそことかならそもそも話にならんしな。いや、ローンOKかどうかって問題じゃなくてだよ。

これからどんだけ金かかると思ってんだ。手取りも減るぞ。給与所得者は年収1000〜1500の奴が一番割食ってる気がするんだが。

世帯所得ってならまあわからんでもないが、家で全収入使う気か？

[699: 匿名さん]

６９３と６９５の合計が約８千戸
２００６年実績で
４７００万円以上のマンションが約１万９千戸販売されたので、
今のところは、昨年の半分も達していません。
高額物件の成約率が高いのは、その辺りが原因でしょう。

価格帯別成約率、９月の実績
３０００万円以下　５２％
３０００〜４０００万円　６２％
４０００〜５０００万円　６９％
５０００〜６０００万円　７５％
６０００〜７０００万円　７４％
７０００万円以上　７４％

[700: 匿名さん]

サラリーマンのマスの部分は価格の上昇に非常に敏感。
３００万円単価が上がっただけで購入を諦めてしまう。
だから、
価格帯別成約率、９月の実績
３０００万円以下　５２％
３０００〜４０００万円　６２％
と言う結果になります。
新築の購入を諦めた人は、中古に向かうか、そのまま賃貸。

[701: 匿名さん]

新築を諦めたら単純に中古に向かうのがいいのかね。
物件に問題があるから転売しようとして、
市場に出てくる中古物件も多いと思うけど。

[702: 匿名さん]

>>701
東雲のアップルタワーが、やたら売りに出されているのは
物件に問題があるからか？

[703: 物件比較中さん]

アップルタワーはかなり値上がりしたんです。
なので、入居中の人も結構売りに出してるんでね。

[704: 匿名さん]

単純に、値上がりしたからって理由だけで
やたらに売り出さないでしょ。
投機用に未入居ならわかるけど。

入居中なら、
次に引っ越す先の物件だって値上がりしてるのだから、
仲介手数料や引越代やらの経費と手間を考えたら
お得じゃないよ。

[705: 匿名さん]

≫668
≫679

実物不動産とREITの裁定取引？
実践してる人いると思う？

REIT誕生によって不動産は金融商品になった。
大きな変化は不動産市場への資本金勘定での資金流入と
セカンダリーマーケット整備にある。

簡単に言うと、不動産のみに投資する株式会社が
新しくいくつも出来たようなものだ。
時価総額でいうと三菱地所が1.5社分新しく出来た感じ。

当然、ぽっと三菱地所が出来る訳でなく、集めたお金でここ６年間
不動産を買っていった訳だが、この新手の買い手の誕生によって
需給は著しくタイトになった。
私募ファンドもそうだが、新手の買い手の登場が昨今の地価上昇の
主因であることは知っていると思う。

ではREITの価格下落が不動産に与える影響を考えると
三菱地所の株価が暴落したら、地所は保有不動産を売却するのか？
三菱地所は資金繰りに困るのか？
ということに尽きる。

REITの下落でREITから実物不動産が売られるわけではない。
むしろ利回り上昇すれば、公募で新しく資金を集めやすくなる。
そうなると不動産市況はさらに需給がひっ迫する。

[706: 匿名さん]

いや言いたいのは、高額所得者に売るだけではビジネスとして成り立たないでしょって事。
高額所得者が何人いるとかの話ではない。
1人の高額所得者が毎年毎年マンション買う訳もないし、高額所得者向けのビジネスだけでは限界が来る。

マンションって所詮は庶民向けのものでしょ。
23区は土地が高くて戸建てを買うのはリーマンでは難しい。
だから集合住宅にして少しでも安くして買えるようにしましょうってことで始まったはず。

毎年マンションを売り続けなければデベの商売は成り立たない。
基本的に、売り続けなければ死んでしまう。（倒産）
泳ぎ続けないと死んでしまうサメのようなもの。
そういうビジネスモデルである以上は、何か考えないといけない。

高めの価格で郊外へ誘導するという作戦はどうやら失敗のようで、在庫が積みあがっているみたいだし。
やはり、普通のリーマンが買える価格で23区内で何とかする新ビジネスモデルを考えないと苦しいのでは？
今までの商売とは発想の転換が必要だという事。

車の販売であるようにＸＸ年後の残価を設定し、その価格で買い取る事を前提に物件価格と残価の差額で販売するとか。
新築物件価格5000万で20年後の残価2000万とし、差額の3000万を支払ってもらう。
賃貸よりもお得感があればいけるのでは？
そうすれば安く買えるし、日本人の新築志向にも合ってると思うが。
買い取った物件はスケルトンリフォームしてリノベーション物件として今度は売り切りモデルとして売れば、需要はあると思うけど。
築20年でも中身は新築同然なら買う人いるでしょう。
こういうモデルはしっかりした躯体でないと駄目だから、建設コストは上がるだろうけど。
100年持つ躯体として作り、宣伝する。
耐震等級3、配管等も交換しやすい設計にする。
政府の100年住宅構想にも合うじゃん。補助金もらえるかもね。

とにかく発想の転換が必要。

[707: 匿名さん]

都心にサラリーマンが買える時代は終わった。
これからは郊外、中古が主役。

もうショーが終わったのに、劇場にとどまってアンコールを
唱えても、ピエロすら出てこないよ。

[708: 匿名さん]

都心じゃないよ、23区内。
都心3区は昔から買うのは難しいよ。対象外。

[709: 匿名さん]

白金のタワーとか、恵比寿の杜とか今の豊洲タワーよりちょっと
高いくらいだったよ。
それは都心じゃない？

[710: 匿名さん]

>>709
東京駅から半径５ｋｍ圏内なら都心部です。
外れると副都心部or近郊と呼ばれます。
新宿、渋谷、池袋の周辺は都心部じゃなくて、
副都心部ですよね。常識だと思うが。

でも、不動産業者的には、地価が高い所を都心部と呼んでいます。

[711: 679]

外資による不動産売却の事例

今年の3月に銀座の不二家本社ビルがCITIグループ傘下の投資ファンドに落札された。
その売却額は135億円。不二家は１年以内にビルを明け渡す契約で巨額な資金を得た。
CITIは転売や再開発で利ざや稼ぎをもくろんでいるとみられる。
しかし、J-REIT、サブプライム担保債が暴落した今、ファンドを証券化し
高値で売り抜ける事が困難になった。

CITI本体が磐石であれば、まだ開発に着手していない銀座のビルを
じっくり再開発し、転売をもくろむ事は可能かもしれない。
しかし、サブプライムで借り入れた巨額資金が焦げ付いた。
A担保債でさえ、買い手は全く見つからない模様（NHK報道）。
おそらく、銀座ビルの転売先を模索することになる。
このような形態での不動産売却が急増する可能性がある。

初めからCITIには、２つの選択肢がある。
実態不動産が証券化されたファンドより上昇すれば、ファンドに不動産を売却させると
ファンド価値以上のキャッシュが手に入り、ファンド価値も上昇し得をする。
逆に、実態不動産がファンド価値より下落すれば、ファンドを売却すればよい。
裁定取引は、CITIの胸先三寸できまる。

[712: マンション投資家さん]

確かにサブプライムの影響はこれから本格化しそうな気配だね。
今の不動産バブルもそろそろ終焉を迎えるのかな？

[713: 匿名さん]

ヒラリーマンさんでも青山麻布に住める時代が来るといいですねえ。
祈ってまーす。

[714: 匿名さん]

>>706
マンションって所詮は庶民向けのものでしょ。＞
ここが大きく変わって来ています。
世帯の構成人数の減少（核家族化が当たり前になってきた）と
職住近接・都市生活を求める人の増加。この２つが戸建から都心部の
マンションに需要を大きくシフトさせています。

これによって、
新築マンションは高額のものの成約率が高くなり、
中古マンションの成約数が年々増えるとともに、高額の成約割合が増えています。

　　　　成約数　　　3000〜5000万円の割合
2001年　２５５３９　　　１１．４％
2002年　２５６３０　　　１１．９％
2003年　２６８３５　　　１２．７％
2004年　２６７０８　　　１４．２％　
2005年　２８２５０　　　１６．０％
2006年　２９７１９　　　１９．０％

[715: 匿名さん]

直近の推移は以下で、
首都圏中古マンションの成約に占める高額物件の割合は今も上昇中です。

　　　　　　3000〜5000万円の割合
2006/7-9 18.3%
2006/10-12 19.5%
2007/1-3 21.0%
2007/4-6 20.7%
2007/7-9 22.2%

戸建からマンションに需要がシフトしている
構造的流れによるものだと思われます。

ご参考まで、新築、中古を合わせた首都圏戸建の成約数の推移は以下で、
マンションの好調さに比べ、低迷が続いています。
　　　　　成約数
2001年　１４８９５
2002年　１５０２３
2003年　１５５３２
2004年　１４５２３　
2005年　１４４８６
2006年　１４８３５

[716: 匿名さん]

>>714
>>715
それだと今後のデベのビジネスはどうなるのさ？
庶民向けに売らないという事は販売戸数の減少に繋がりますよ。

数を売るには、マスビジネスしかありません。
平均所得が減りつづける中でこの層（中間層）を狙わないとすれば
縮小均衡しかありません。

体力のない中小のデベは倒産。
マンション専業ではなく、他のビジネスでも食べていける大手（三井・住友など）だけが生き残れるって感じになります。

高所得者向けって言うのは簡単ですけど、高所得者は無限にいないのです。
数は少ないんですよ。
その上、買ってない人ももう少ないんですよ。
住み替え需要というのも、あと何年あるのですか？
・老齢夫婦が都内の戸建てを売ってマンションに買い換える
・相続受けた団塊ジュニアがマンションを買う
なんて例を出す人が多いですけどレアケースでしょ、全体から見れば。
それが圧倒的多数じゃないでしょ。

[717: 匿名さん]

戸建てはセキュリティが不安。
警備会社と契約したって、犯人が逃走後に警備員が来るだけだし。
また、町内会だの境界問題だの日照問題だのに巻き込まれるのは御免。

[718: 匿名さん]

≫710
その東京駅中心の考え方はありえない。
東京都が1997年に出した「区部中心部整備指針」では、千代田区・中央区の、皇居から東方〜南方のエリアを都心としている。

[719: 匿名さん]

都心、ではなく、都心部と言ってるのがミソ。
言葉は使いよう。

[720: 匿名さん]

>>716
まず考えなければいけないのは
土地神話が崩壊して、利便性と資産としての流動性重視の時代になって、
戸建は年々細り、マンション特に都心部マンションが中心になって行く
ことです。

価格が上がることによって今後考えられることは、
・中古マンションの成約がさらに増えて行くとともに、リフォーム技術
が発達して行く。躯体の維持、改良技術も発達する。
・それでも買えない人は出てくるし、地方からの人口流入は今後も続く
ので、その受け皿として賃貸の建築が盛んになる。

今回の価格上昇により、郊外に需要がシフトすることは、考えられない
かと思います。戸建志向は無くなって来ているし、郊外にマンションを
買って通勤に苦労するくらいなら賃貸のほうが良いって流れです。
賃貸の設備も良くなっています。
それから、労働人口が逼迫して、地方からの上京者に大きく頼るように
なれば、人材確保のために各企業の家賃補助額は増えて行くでしょう。
郊外は価格レベルをぐんと引き下げて、所得の２極化が進み増える
下のレベルにターゲットをしぼって行く必要があるでしょう。

[721: 匿名さん]

≫711
不二家ビルは取り壊すかリノベーションしてファンドで
長期保有でしょ。
損出して売ることはまずない。

サブプライムで大変だと言ってるが、四半期ベースで数千億の
巨額引当積んでも黒字だよ。
数年間一行あたり兆円単位の赤字だしてた邦銀でさえ、なんとか
なったのに、それに比べたら大したことないでしょ。

[722: 匿名さん]

>サブプライムで大変だと言ってるが、四半期ベースで数千億の
>巨額引当積んでも黒字だよ。

前の投稿を読むとCITIのサブプライムの保有額が10兆円ということだけど。それが30％でも７兆円の損失

[723: 匿名さん]

数売るマスビジネスは郊外でしか成り立たないが、
所得の二極化が進んでいる現在、
価格を大きく引き下げる工夫が必要になる。
早い話、郊外はもっと地価をさげるしか無い。
でも資産価値が下がる恐れが高いところに、誰も家を買いたくなくなる。

売れなきゃ借りてもらうのもありだが、
郊外の場合、通勤に時間を要するので不人気。
バス便地域に低層のアパート群を建てて、駅までのシャトルバスを
走らせる。家賃は超格安。
こんな工夫をすれば、道は開かれるかも・・
賃貸だと住む人は資産リスク無しだから、集めるのは簡単だろう。
郊外デベのみなさん、共同で色々な工夫お願いします。

[724: 匿名さん]

７２１はもっと新聞、読めよ。金曜日にデカく載ってたぞ。

[725: 匿名さん]

≫722
保有額じゃなくて組成額。証券化して売却済み。
シティの総資産は百数十億兆だが、10兆円もサブプラ持ってる
わけないだろ。

[726: 匿名さん]

駅までのシャトルバスのコストは、住人の家賃から出ます。
安さが自慢の郊外で、不採算のシャトルバスがいつまで続くもんだか。

[727: 匿名さん]

>>724
犬のトイレひっくり返して読み返したが、お前国際面の記事だろ。
ええ加減にせぇや　読んどるでそんなもん。

さて賃貸が充実しているから持ち家なくて平気というのは格差社会の
陥穽にどっぷり落ち込んどる証拠。


賃貸マンションは、ほとんどが区分の個人オーナか等価交換の地主持分だ
法人成りしていようが節税対策。
企業は儲かる。しかし給与という形での還元したら、４０代以上の高給取りにも
比例配分でベースアップせにゃならぬ。それより若年層の住居手当を増やしたほうが
割安。
若年層の可処分所得も貯蓄も増えないかわりに、企業の儲けは家賃補填に化けて
賃貸マンションオーナの懐にはいる。
かくして、「個人」の格差は拡がる。賃貸礼賛もほどほどにしないと、いつまでも企業が
「若手」の家賃補填はできない。何より子供が大きくなることには、フレッシュな頭脳も
徹夜を２日こなす体力も干からびてくる。

よくよく先まで見越して考えることだ。

[728: 匿名さん]

≫724
何が書いてあるわけ？
赤字だしたってこと？
四半期決算でしょ

[729: 匿名さん]

昔は、企業が持ち家促進を社員に働きかけた。労働のモチベーションになるからだ。
社内融資や、金利補填があったが、ゼロ金利になって、金利があがったら今度は
優遇金利合戦になって、「持ち家援助＝頭金補填≠金利補填」になった。
企業は持ち家のためにできることは、社内融資でなくストックオプションの提供。
かくして新しい会社の社員は、持ち家も実現したが、古い体質の大企業の若手だけが
知らない間に高い家賃補填や借り上げ社宅のぬるま湯のなかでチャンスを逃した。
さて、契機が今後拡大していけば給与も伸びるが物価も上がる。
なにより伸びるのは子供の必要とするスペースだろう。賃貸の平均が６０平米切る現状で
どこまで「スペース」が持つだろうか。
教育環境を考えたら安易な郊外移転はマイナスにしかなるまい。単身赴任するほど
教育にこだわるのだから、賃貸が狭いから郊外の賃貸など考えにくい。
「下がらないリスク（私にいわせたらリスクどころか今起こっている事実だが）」を軽視すべきでない。

[730: 匿名さん]

×契機が今後拡大していけば
○景気が今後拡大していけば　　スマソ

[731: 匿名さん]

上がりはじめた地価は東京駅を発車した新幹線のようなもの。品川でも止まるし新横浜でも止まるが、止まったからといってそこから折り返し運転すると思ったら大間違いだ。

[732: 匿名さん]

上野でも止まる。
新宿は…リニア待ち。
世田谷は…んー…

[733: 契約済みさん]

>731
全然的を得てないのでやりなおし。

[734: 匿名さん]

近郊
そして郊外はさらに広い
当然、道路を筆頭にした社会インフラの
密度は貧弱になっていく。
その割にはまだまだ高すぎる。

だから、下のレベルのリーマンは持ち家取得もままならない。
２３区住民のおよそ半分が一生賃貸
これが現実。

[735: 購入検討中さん]

わたしは超都心の超高層マンションの超高層階の住人です。
２００４年の値段も金利も最安値のときに買いました。
ローンはもちろん変動金利、既に返済済みです。
車は赤のＢＭＷ、それとナスバデイのうえに顔も頭も良い
妻と２人暮らし。

まあ、世の中では＊＊＊って言われますけど、まあ、その
通りかな。

[736: 匿名さん]

>735
茄子ですか？

[737: 買いたいけど買えない人]

郊外の中古が下がって行けば
かなり所得が低くても
持ち家が可能になっていくよ。
都心部はそれなりの所得がないともう無理でしょ。
ここまで行ったらしばらく様子見です。

[738: 匿名はん]

＞７３５
ナスバディって柳原加奈子的ってこと？

[739: 匿名はん]

わたしは超郊外の超低層マンションの超貧乏な住人です。
２００４年の値段も金利も最安値のときに買いました。
ローンはもちろん変動金利、返済はローンが3000万残ってます。
車は赤のマルイシ（15段変速）、それとカボチャバデイのうえに顔も頭もエグい妻と２人暮らし。

まあ、世の中でマル貧って言われますけど、まあ、その
通りかな。

[740: 匿名さん]

もううんざりだ
普通の人々はみんな疲れてる

[741: 匿名さん]

前にTHE TOKYO TOWERS の購入者のブログ見たけど、
共働きで、やっとこさ買ったマンション、車は維持できないから
手放します、だとさ。

これって将来的に格差が進めば下層階級に堕ちる典型的所得層でないの？
青山や麻布といった一部の人気タワマンが＊＊＊、
湾岸が＊＊＊といった構図になるような気がする。

[742: 購入検討中さん]

わたしは超ど田舎の平屋アパートの超マル貧な住人です。
１９９０年の値段も金利も最高値のときに買いました。
ローンはもちろんノンバンクの使途不明ローン、最近は自己破産を考えてます。
車は１５年落ちのカローラ、最近は塗装が剥げてしまって近所でボローラ一家とバカにされてます。それと出来の悪いガキが２人と警備会社の交通整理のパートで親父焼けした妻の４人暮らしです。

まあ、そんなところです。

[743: 匿名さん]

実際、３０代で１０００万プレーヤーにあと少しの俺だけど、
どうやったら６０００万のマンションが買えるっていうんだ？
嫁も、ガキも、車も、金がかかってしょうがない。
これからガキが学校、行くようになったら終わりかな。
嫁にも働いてもらわなきゃいけなくなる。
そこでローン組んで、離婚でもしたら悲惨だね。

嫁は、俺の小遣い削って生命保険に入れという。
俺がこっそり、嫁にかけたいくらいだ。
まあ、それでもネットカフェ漂流組に比べたら
ずいぶんマシだけどな。

[744: 匿名さん]

「オーラの果の時間です。今日はゲストに女優の大雪さんをお招きしました。
大雪さんは、狭い場所に閉じ込められている夢をよくごらんになるそうですね。」

「はい。そうなんです。起きると額に汗をいっぱいかいていたり・・・自分でも驚きます」

「それはあなたの前世の影響なのよ。あなたは北朝鮮に拉致されていたのね」

「二輪さん。時代があわないですよ。それもあるかもしれないけど、
　おそらく私は現世の記憶の影響がつよいと思うなぁ。」

「女優になるまえは、看護学校だったんで狭い寮住まいでした。」、

「小さい頃、あなたは昆虫採集が好きだったでしょ。
それはあなたが昔、多くの人を牢獄に閉じ込めた記憶があるせいなの。」

「えっ、そうなんですか？」

「実はあなたの前世は秦の始皇帝なのね。
はむかうものは全部牢獄に閉じ込めてしまったの。
だからあなたは、閉じ込められる宿命なのですね。
生まれたのも新潟の豪雪地帯で、雪にとざされて・・・」

「私、・・・生まれは神奈川ですけど」

「・・・さて、大雪さんは今のお住まいも狭いとお感じですか？」

「いまは、１４０平米くらいのマンションなんですが、それでもなんだか満たされない感じがします」

｛それはね。あなたに感謝の気持ちがたりないからよ。」

「いつも朝起きると、プロダクションの社長や大家さんにありがとうございますって感謝してます」

「だったらいいじゃない。きっと幸せになれるわよ。」

「でも、なんとなく不安なんです。このあいだルー小柴さんにいわれちゃったんです。
『大雪ちゃん。セルしている間、つまり売れてるタームに、
マイマンションを買っておかないとデインジャラスだよ。
わかるかな。あとで、プライスがハイになってリグレットするよ。』って。」

「大雪さんくらい売れていたら、ご自宅などいくらでも買えるでしょう？」

「あなたルー小柴って１２年くらい前に高値で自宅を買って売れなくなってから苦労した
　みたいよ。
今は人気も価格ももどしてるけど。
あなた、いろいろ噂はあるけど結婚まだなんでしょ？
　だったら自分で買ったらだめよ。」

「私、狭い１ＬＤＫが結構好きなんです。買っておいて隠れ家みたいにしたらいいかなぁって思う。
　今買ったらもう遅いですか？」

「待てば下がるというもんじゃないですね。
気のものですから。買う気が満ちている場所は今後も下がる気配はないです。」

「そうよね。気が満ちても気が抜けていくような場所は、やっぱりよくないわよ。
逆に気が凝るといって固まって淀んだような場所もよくないわ。」

「にぎやかな場所でないと、私暮らせないみたいなんです。
風が吹きすさむような場所は苦手で」

「芸能人の方案外人目につかない湾岸の賃貸とかが多かったですが。
新築分譲を買うとすぐにネットで知られてしまいますよね。」

「それで怖くて買えないんです。」

「おうちはめぐり合いですから、配偶者と同じ。いい出会いいいご縁があるかどうか。
気が向かないのに無理はいけません。お金の問題ではないですね。」

「いいものは、必ず向こうからやってきますよ。あなたの気が向いているかどうかですね。
普通の人も、３年前にマイホームに関心がなけらば、まったくそういうチャンスとは縁がなかった。」

「円がなかった人もいますね。」

「円も縁も同じことなのよ。
買えない状況は買わないほうがいいってことなのね。
買うべき人にだけ買う機会が訪れる。人それぞれですよ。
時を待てばいいんですよ。気を保ち機をうかがう。
もともと買う気がないなら、そもそも値動きなど気にしないことです。」

「縁があれば円も訪れるということで、
さて少しも不思議な話のない今回のオーラの果（はて）
でしたが、次回は、投げる不動産屋と呼ばれた桑白投手をお招きします。お楽しみに。」

・・・・
「ねぇ、うちのマンション安く売るけど買わない？」
「うん彼に相談してみる。
でも今回はとってもいいお話を聞かせていただきました。ありがとうございました。」

[745: 匿名さん]

>不二家ビルは取り壊すかリノベーションしてファンドで
>長期保有でしょ。
>損出して売ることはまずない。

また始まった。論理的な説明に反論する根拠の無い議論。
日本のバブル崩壊時も、損して不良債権処分したんだよ。

上昇しきったNY株は、当分下落する要素がいっぱいだよ。
そうなったらサブプラどころじゃないよ。

１ヶ月前は野村の損失が500億ってことで大したことないって事だったけど、
あっという間に3倍の1500億に膨らんだ。
シティの決算だって９月までのものだろ？
シティのサブプラ損失額が７６００億ということだけど、
今後も拡大するんじゃないの？

アメリカは住宅業界で大量リストラ、続いてるよ。
サブプラばっかりが問題になってるけど、プライムローンだって
住宅価格が下落すれば危ないって話もあるよ。
なんたって、アメリカ人は住宅価格の上昇分を新たにローンして
車買ったり、旅行行ったりしてきたんだから。
米国住宅バブル崩壊は、始まったばかりだよ。

[746: 匿名さん]

野村、勝手に損してれば。
参加できずにほとんど損しなかった大和。なんてのもあるし。

[747: 匿名さん]

いいかげんに、はずれた話やめなよ。

＞アメリカ人は住宅価格の上昇分を新たにローンして
＞車買ったり、旅行行ったりしてきたんだから。

ローンは、物件の担保価値以前に本人の支払い能力の問題だろ。
何を担保にしようが支払能力がなけらば地価があがろうが下がろうが
破綻なんだよ。
逆に地価がさがろうが給与でしっかり返済できた日本の団塊サラリーマンの
ようなケースもある。
サブプライムは、金利変更と貸し手の返済能力の問題
地価下落でプライムもやばいといういうのはローンの意味を履き違えていないか？
もしそういう理屈なら地価が下がるときは銀行は住宅ローンはかせなくなるよ。

[748: 匿名さん]

そういうことじゃないから、はたんしているんだけどなぁ。

[749: 匿名さん]

わかるように説明しなよ

[750: 匿名さん]

>>748
破綻というのは、債権が証券化されてさらにプライムとサブプライムとがまぜこぜに
なって、その運用もとの経営が破綻したということ。それはプライムの債務者の
ローン破綻ではなく、債権者が勝手転売した債権商品のビジネスの破綻だろう。
信用不安とローン単体の不安は違う。
地価高騰はとまるし投機で上がった不動産は退避の投売りで下落する。
おそらくはその後資産デフレの傾向は続くが
何度もいうけど日本の地価とどれだけ関係があるのかということだ。

[751: 匿名さん]

×債権が証券化されてさらにプライムとサブプライムとがまぜこぜに
なって、その運用もとの経営が破綻したということ

○債権が証券化されてさらにプライムとサブプライムとがまぜこぜに
なった再証券化が行われ、その運用もとの経営が破綻し、組み込んだ金融商品が暴落したということ

[752: 匿名さん]

ローン債権が１０００人分集めてこれを１０万人に分けて売った。
その価格が市場でどれだけ暴落しようが、損をしたのは小口化された
債権を買った投資家だ。
個々のローンの債務者になんら影響はない。
なぜなら、彼らは家と土地を抵当にいれて
すでに消費貸借契約のもとに金を受け取っている。
債務の履行としての支払いがある以上抵当権行使はありえない。
無事に返済している人が無理やり家を売らなくちゃいけない
はめには陥らない。
サブプライムローン何百万件かしらないが破綻した人だけが土地が売られる。
ことに、投機のリゾート買いに用いていた分のローン破綻がひどいのはわかる。
それと新聞記事にあるように地価があがることでローン返済をさらなるローン
借り入れで凌ぐという蛸足発想ははなから問題外。

ローン債権の信用下落と地価下落は厳密には別問題。さらには米国の
信用不安は日本の株価には大きい影響を与えるが、東京２３区の地価とは
あきらかに別問題だ。ただ株でマンションの頭金を増やそうとしたキミだけ
これが関連の深い問題に思えるのだろう。

[753: 匿名さん]

745さんが説明している通りだから、ちょっと調べてみなよ。
すぐわかるから。

[754: 匿名さん]

>>753
だから、債権が処分されるわけだよ。何いってのかねキミは？
だからそれがスレタイと同関係あるのかって？
景気が悪くなると地価が都合よく下がるのかね？バ・カだねこの子は。

[755: 匿名さん]

７５４さんの言うことはどこにでも書いてある
だから２３区マンション価格が下がるなんてホラ吹きはどこにもいないｗ

あ、ごめん上がるって意味だった？

[756: 匿名さん]

「竹斑先生、２３区の新築マンションの値段は、これからどうなりますか？」

「その前にだねぇ。キミら若いモンには景気とマンション価格が連動するいう
　誤解があるんやね。
　景気がええとマンションが売れる。景気が悪いとマンションは売れん。
　たしかにそやけど、マンションは消費者物価と違うんは、底に土地が
　ついとるということや。」

「地価は景気に連動しませんか？」

「地価は景気の原動力やね。地価が下がるから景気が低迷するんや。」

「景気が悪くても地価は下がらないというわけですか？」

「景気が悪くなって土地を売ったら企業は信用を失う。すでに遊休資産は
　処分しつくした。事業用資産は目いっぱい抵当権つけて金借りとる。
　売るわけにはいかん。」

「個人の地主はどうでしょ？」

「土地を売るのは相続税の支払いに窮したときだけやろね。不景気で
　地主が土地売るんは譲渡益課税がきついから普通はやらんわ。
　企業が倒産し担保になった土地が売られるのはよっぽどの不況やね。」

「デフレを期待する風潮があるようですが。」

「そこがまちどうとるんよ。たしかに自分の賃金が下がらずクビにもならず
借金もなければ、物価が下がったほうがいいに決まっている。
驚くべきことに日本経済が低迷していた９０年代９７年までは日本の
実質賃金は上昇していたんや。」

「ならば、デフレ大歓迎でいいんじゃないですか？」

「企業の業績が落ち込めばいつか雇用調整に踏み切らざるをえなくなる。
　デフレで喜ぶのは年金生活者だけだが、大企業の労働組合までが
　なんとなくデフレは暮らしが楽になるという誤解を持っているんだね。」

「地価が下がったのも上がったのも金融の規制強化や外資のマネーの
流入のせいじゃないですか。米国が不況になれば外資が手を引いて
また下落がはじまるのでは？」

「地価は、利権と思えばいいよ。永遠に講演がはじまらない劇場の
入場券のようなものだ。買って座っている人がいくらで人に譲るか
どこまで空席があるかできまる。」

「バブルの時は講演打ち切り空席続出で下がった。地価が反転したきっかけ
も外資が買い占めた席が空席にならず招待客が座ったということですか。」

「外資の物件いうても証券化した債権を買ったのは日本人投資家。
　物件に住んでるのも日本人やからね。」

「そんなことでも、地価だけはなんとか反転しましたね。」

「そういうても、首都圏だけやね。
　まともに上昇しはじめたのは。地方都市など病み上がりのよちよち歩きやね　
　ゼロから上に顔を出したどうかはまだはっきりせんよ。
　なにしろ賃貸の供給過剰で、賃料水準が落ち込んでいる。賃料は
　地域経済の活力指標そのものやからね。」

「２３区の賃貸需要はどうでしょう？」

「広くなった。新しくなった。性能がよくなったとはいえ、一部の高級賃貸を
　ワンルーム・ツールームを除いて、２３区の賃貸マンションとはファミリー専用
　につくられたのはＵＲ物件くらいのものやね。
　大量にでまわっているのはは１５年以上経った中古マンションだ。それでも
　質のいいものは不足しているんやね。」

「家賃が下がるというのは？」

「古いストックが増え続けるエリアに限った話やね。」

「竹斑先生、地価がさがらなかったら庶民はどうしたらいいんですか？」

「地価が下がって不景気再燃でクビきられるのは自分やないと思うとるから
　地価が下がるなんて暢気なこと言うとられるんやね。
　賢くはたらいｋて賢く稼ぐのが一番やで。
　不景気ゆいたら住まいの心配の前に雇用の心配せんとあかん。
　本当に安くなるならなってから考えたらええがな。」

「それは　確かにそういうことですね。」

[757: 匿名さん]

ＵＲ物件は、最近は供給が減ってますよ。
TTTの賃貸みたいに、ＵＲじゃなくなったのもあるし。

[758: 匿名さん]

ＵＲはやね。賃貸事業は民業圧迫やからやめたんやね。
大きい箱だけつくって貸すのはファンドや民間にしたんや。
芝浦アイランドもＴＴＴももとを正せばＵＲがからんどるんよ。
ＵＲいうのは実は正社員半分ゼネコンデベ出向者でなりたつ
元締め企業体なんやね。
これも本来つぶしてしかるべきシロモンだが開発の許認可では
絶対的力もっとるさかいに、つぶさんほうがいいという判断や。

ＵＲ賃貸は日本橋浜町あたりが最後やろうね。でも既存のストック
量はすごいし、今後も「公的地上げ屋本舗」としてずうずうしく
生き延びるんやないかね。
業界が必要としているんよ。行政と業界の仲介役なんよね。

[759: 匿名さん]

やめたゆうても既存はやめてへんよ。最初分譲やめて、賃貸も新規やめて
そのかわり財閥系大手や金融系があとがまにすわっただけやね。
そいでもって家賃は高くなった。
ええことなんか悪いことかは自分らで考えてみなさいよ。
わしゃええことやと思うんやがね。

[760: 匿名さん]

≫１ヶ月前は野村の損失が500億ってことで大したことないって事だったけ≫ど、
≫あっという間に3倍の1500億に膨らんだ。
≫シティの決算だって９月までのものだろ？
≫シティのサブプラ損失額が７６００億ということだけど、
≫今後も拡大するんじゃないの？

野村はサブプラ投資を全部売却したんだよ。
債券の価格が暴落してる時に売ったから、実損が膨らんだ。
保有し続ける値が戻った時に売るという戦略もあったわけだが、
売りきったわけだ。

シティは売ったのもあるが、損失の多くは引き当てによるもの。
適正な引当額かどうかは、グリーンスパンもいってるが今後の
米住宅価格次第。

ところで日本での住宅ローンの実損額ってどのくらいか知ってるか。
わずか0.4%いくかいかないかくらい。
延滞率じゃないぞ。何ヶ月か延滞して、任意売却か、競売で担保物件
を処分して、残債に充て、それでも返せない分を月々返済で返させて
いく。そのでも返済出来ずに、銀行・保証会社がかぶったロスだ。

アメリカのサブプラローンは150兆円あるんだっけ。
金利は10%超、うち15%が延滞しているとして25兆円が焦げ付いている。
担保の価値が半値になったとして損失は12.5兆円だ。
一方、延滞のないサブプラローンからは15兆円の金利収入が入る。
延滞率が40%になったらどうか。
60兆円が焦げ付いて、担保物件売っても30兆円しか回収できない。
損失は30兆円くらいだ。金利は9兆円入るから３年で解消できる。
日本と違ってリスクに見合った金利をとっている。

サブプラ問題は証券化の手法が騒動を大きくしている。
優先返済する部分と返済が劣後する部分に分け、証券化する手法で
メザニン部分とか分けるやり方だ。

仮に金利12%、延滞率10%が見込まれる債権が100億あったとする。
これを延滞率が20%を超えない限りは元本が毀損しない部分80億（債権Ａ）
と延滞された分を先に受ける債権20億（債権Ｂ）に分ける。
債権Ｂは10億分が延滞する可能性がある債権なので、全体で
12億ある金利のうち8億程度受け取れるような利回りで売る。
つまり年利40%。
債権Ａは金利4億だから利回り5%だ。
債権Ａは延滞率が10%を超えなければ毀損しないから高格付がとれる。
債権Ｂはハイリスクハイリターンな債券として、ザクセン州立銀などが
買っていた。

証券化で怖いのは
さらに債権Ｂを１００億あつめて、同じ様に返済に優先、劣後部分を
作り、優先部分はトリプルＡの格付を得たりしていたことだ。
この場合の優先部分は延滞率が想定の10%を超えた時点で既存する可能性が
ある。10%の延滞は50億の毀損、18%の延滞で90億の毀損になる。
まぁ延滞＝全額毀損ではないから単純化し過ぎだが、そんなリスクある
債権が証券化のマジックでＡＡＡを取得してばら撒かれていたことが
疑心暗鬼を生んだわけだ。

サブプラ問題が深刻だと日本の不動産が下がるか？
これは一概には言えない。
アメリカは日本と違って、政策はしっかりしている。
恐らく金利は長期3%くらいまで利下げしていくだろう。
日本は輸出が影響受け、景気は悪化。金利をあげれなくなる。
この状態こそ、もっとも日本の不動産が上昇する状況といえる。
何故なら不動産需給はタイトで、低金利が長期間続くことが見込まれ
かつドル安のもと円高になる（日米金利差縮小から）可能性が高く
なるからだ。

[761: 匿名さん]

ＵＲは、富裕層だけど信用無し
でも借りられるから便利なんですけどね。

[762: 匿名さん]

≫１ヶ月前は野村の損失が500億ってことで大したことないって事だったけ≫ど、
≫あっという間に3倍の1500億に膨らんだ。
≫シティの決算だって９月までのものだろ？
≫シティのサブプラ損失額が７６００億ということだけど、
≫今後も拡大するんじゃないの？

野村はサブプラ投資を全部売却したんだよ。
債券の価格が暴落してる時に売ったから、実損が膨らんだ。
保有し続ける値が戻った時に売るという戦略もあったわけだが、
売りきったわけだ。

シティは売ったのもあるが、損失の多くは引き当てによるもの。
適正な引当額かどうかは、グリーンスパンもいってるが今後の
米住宅価格次第。

ところで日本での住宅ローンの実損額ってどのくらいか知ってるか。
わずか0.4%いくかいかないかくらい。
延滞率じゃないぞ。何ヶ月か延滞して、任意売却か、競売で担保物件
を処分して、残債に充て、それでも返せない分を月々返済で返させて
いく。そのでも返済出来ずに、銀行・保証会社がかぶったロスだ。

アメリカのサブプラローンは150兆円あるんだっけ。
金利は10%超、うち15%が延滞しているとして25兆円が焦げ付いている。
担保の価値が半値になったとして損失は12.5兆円だ。
一方、延滞のないサブプラローンからは15兆円の金利収入が入る。
延滞率が40%になったらどうか。
60兆円が焦げ付いて、担保物件売っても30兆円しか回収できない。
損失は30兆円くらいだ。金利は9兆円入るから３年で解消できる。
日本と違ってリスクに見合った金利をとっている。

サブプラ問題は証券化の手法が騒動を大きくしている。
優先返済する部分と返済が劣後する部分に分け、証券化する手法で
メザニン部分とか分けるやり方だ。

仮に金利12%、延滞率10%が見込まれる債権が100億あったとする。
これを延滞率が20%を超えない限りは元本が毀損しない部分80億（債権Ａ）
と延滞された分を先に受ける債権20億（債権Ｂ）に分ける。
債権Ｂは10億分が延滞する可能性がある債権なので、全体で
12億ある金利のうち8億程度受け取れるような利回りで売る。
つまり年利40%。
債権Ａは金利4億だから利回り5%だ。
債権Ａは延滞率が10%を超えなければ毀損しないから高格付がとれる。
債権Ｂはハイリスクハイリターンな債券として、ザクセン州立銀などが
買っていた。

証券化で怖いのは
さらに債権Ｂを１００億あつめて、同じ様に返済に優先、劣後部分を
作り、優先部分はトリプルＡの格付を得たりしていたことだ。
この場合の優先部分は延滞率が想定の10%を超えた時点で既存する可能性が
ある。10%の延滞は50億の毀損、18%の延滞で90億の既存になる。
そんな債権がＡＡＡで売られていた。
実際はもっと複雑に入り組んでいるため、誰がどれだけ損するかわからないことが疑心暗鬼を生み、実態より債権の暴落が起きたというのが今回の
問題であろう。

まぁサブプラで日本の不動産が下がるかというと、それもないんだけど。
だいたいサブプラが深刻だったら、米景気失速、日本の輸出産業失速、
日銀金利上げれず、となる。
そんな状況になっても日本の不動産は需給がタイトである。
低金利、需給タイト、さらに日米金利差縮小による円高となれば、
外資が日本の不動産を買いに来ない訳がない。

[763: 匿名さん]

キャピタルフライト　ドル安はあきらかでドルベースの資産は目減りする

モルスタは日本の不動産を買う会社まで作った。
下がる論者の話と方向は全く逆だ。

[764: 匿名さん]

>ローンは、物件の担保価値以前に本人の支払い能力の問題だろ。
>何を担保にしようが支払能力がなけらば地価があがろうが下がろうが
>破綻なんだよ。


Countrywide FinancialのCEOの話　プライムに問題がひろがりつつあるという内容でとりあげられている。
FT（米国版）の一面とWSJでも"Cuunrtywide, Prime Loans Begin to Go Sour"と言うサブタイトルで取り上げている。

内容は、住宅価格上昇による与信枠が拡大したため、ホームエクイティローンを利用して、
消費を拡大させてきたプライムの利用者の多くが、固定金利ではなく変動金利や
ステップ償還方式のローンをかなり利用していて、金利引き上げが続いているので、
ローン金利の定期的見直しで返済額が増加する人が続出する（している）ということ。
さらには、住宅価格が下落すると、借り換えができなくなるので、ステップ償還方式で
あっという間に返済不能になるらしい。

以下、抜粋
サブプライムではなくプライムの問題が大きくなっていると言うのが、かなり重要な点です。ホームエクイティローンと言うのは、住宅の評価額（通常はその８０％まで）と住宅ローンの残高の差に対して、融資を行うものです。昨今の住宅ブームから、評価額が上がり、それを基に、ホームエクイティローンを組んで、改築や車の購入をする人が増えていました。この傾向は、住宅価格の上昇が激しい（激しかった）地域では非常に顕著な傾向でかなりの人が、これを使って色々なものを購入したり、投資したりしていました。

ところが、地域によっては、住宅価格が下がりだしており、上記CountrywideのCEOの発言を見ると、返済に窮した人たちが増え、中には破綻する人も出てきているようです。また、ホームエクイティローンが米国の消費を牽引してきた部分もあるので、これが事実とすると、他の一部セクターへの悪影響は必至だと思います。

‐　このプライムのホームエクイティローン関連のロスは、第２四半期において、$388M(1ドル120円換算で約466億円)でした。ちなみに、サブプライム関連での、支払いは＄２５M(同レート換算で30億円)とのことです。

‐　破綻した多くの負債者達は、家を売ることができなかったり、売っても負債が残ってしまったためとのこと

‐　今年の初めに露見したサブプライムローンの破綻から、Countrywideを始め住宅ローン会社は貸し出し基準等の引き締めを行っていた。

‐　住宅ローンの遅延は、カリフォルニアの中部、フロリダの南部、そして中西部で特に多い。

これは、住宅価格が急騰していた地域が中心なので、上記の話（住宅価格の下落が招いた問題）とつながっていると思います。

‐　Countrywideによると、4.56％のプライムのホームエクイティローンが遅延しており（昨年同期は1.77%）、サブプライムローンの遅延は、昨年の15.33%から23.71%に増えているとのこと。遅延の原因は、多くの見方であるローンの利率のリセットではなく、負債者が職を失ったり、それに近い状況に陥っているためのこととのことです。また、これらの人々は住宅価格が下落しているため、ローンの借り換え（組み換え）もできないでいるとのことです。

[765: 匿名さん]

>>763はサブプラの延滞率が40％で済むと真面目に信じているのか？
普通に100％になってもおかしくない状況ですよ。だいたい、
利息10％〜20％のローンを支払い続けるなんて無理に決まってるでしょ。

[766: 匿名さん]

>>764

内容が多すぎるので、抜粋は一部のみ。

[767: 匿名さん]

>>762

＞外資が日本の不動産を買いに来ない訳がない。

じゃ、なぜ外資はこの半年間、J-REITを半値近くまで売りまくった？
きちんと説明してみろよ。

762の認識が甘すぎる。アメリカの住宅会社が購入者の年収を改ざんしてまで
ローンを組ませた詐欺まがいの事例がごまんとある。

[768: 匿名さん]

なにも知らない年収２００万のおばさんが、
１５００万のローンを最初の２年は金利７％で組む。
その後、２０％まで跳ね上がるが、住宅会社は
借り替えればすむよと説明。
担保価値が下落して借り換え不能。

これがオーソドックスなサブプライムの例だよ。
こんなローン、ほとんどが返せないね。

[769: 匿名さん]

＞外資が日本の不動産を買いに来ない訳がない。

だから、暴落したREITを買ったほうが、現物不動産を買うより特なんだって！
頭、悪いな。

[770: 匿名さん]

おーーーーい。スレタイと話がずれてまんがな。

頭がわるくてもかまわんから２３区のマンションの話までちゃんと理屈を
つなげてくれんかね。

[771: 匿名さん]

≫767
そもそも半値になんてなってない。
今年１月から買い過ぎだった反動程度だろ。
少なくとも去年より高い水準。

サブプラで損失出したとこが利益確定の為に売ったのが
一番の売り要因。損失でたから利益と相殺する必要があっただけ。

[772: 匿名さん]

知識は豊富にあるが金のない連中が多いことはよくわかったから
早くスレタイに話題をもどしてくれんか。

[773: 匿名さん]

もう疲れている
生活に夢が無い
上り調子の時代に生きてきた50代・60代の方々が羨ましい
20代・30代は疲れているよ
40代はどうなんだろう
難しいこと考える事自体きつい
明日から月曜日
元気な皆さんが羨ましい

[774: 匿名]

>>762
だいたいサブプラが深刻だったら、米景気失速、日本の輸出産業失速、
日銀金利上げれず、となる。
＝＞その傾向になってきている、これからもっと深刻じゃないかな？
　　日経読みなさい。

そんな状況になっても日本の不動産は需給がタイトである。
低金利、需給タイト、さらに日米金利差縮小による円高となれば、
外資が日本の不動産を買いに来ない訳がない。
＝＞能天気なやつだな。
　　今の円高は金利差というよりも弱いドル売りと、借りていた円を市況　　悪化により株やREIT売って返しているからだろ。
なぜ円高になったら外資が日本の不動産を買う？話が逆だろう。
　　安いドルで高い円ベースの不動産を買うとは思えないが。
　　
>>763
モルスタは日本の不動産を買う会社まで作った。
下がる論者の話と方向は全く逆だ。
＝＞どうして逆と言える？
　　既に日本の不動産は投資効率悪い程、値上がりしておりJ-REITは
　　儲からないからここ半年下がり続けている。
　　ただし、これから日本の不動産も暴落するという予測のもとに、
　　買い漁る為の会社を作ったと考えるほうが自然。

[775: 匿名さん]

ばかも休み休みいえ。暴落したのち誰が上げる。

これからは棒上げ。＊＊＊はさようならの世界だよ。
日経読むだけでなく銀座を歩け。経済は紙面で起こるのでなく
現場で起きているんだよ。
最近ニューヨーク行ったか？デトロイト郊外の住宅を見たか？

[776: 匿名さん]

≫774
日経読めって、日経は事実の情報収集としては見てるけど、
意見というか、解説は？なところ多いと思っている。
　
金利差の話は、今まで金利差信仰で円売りしていた動きがなくなり
円高に振れやすくなる、という意味だ。
今の水準よりさらに円高になると外資が考えているから、まだ円が
安い今のうちに仕入れる動きがあるということ。

他国通貨建では円資産の不動産に投資することで、不動産の値上がり
＋為替益が期待できる。

[777: 匿名さん]

ちなみに日経は夜読んでるよ。
ロイター、ブルームバーグ、QUIQでリアルタイムでニュース入る
からそんなに読む必要ない。

[778: 匿名さん]

貧・乏人まで伏せ文字か。
ついでにペニンシュラやリッツカールトンに泊まってみたら？
どこが不景気か。ＴＯＫＹＯのどこにネが注がれているかわかる。
豊洲も実に殺風景な街ができつつある。
東雲など一流企業３０代のゲットーのような町だ。運河で隔離された
夢見人の仮の屋の風情。
みんなが言うのは半分正しい。団地の一角をかわされたのも事実
ただしあくまで価格は相対的なもの。ほかよりマシというのが
満足の基準だろう。
そもそも、東京の３０代のサラリーマンの所得で、「邸宅」が買える
はずはない。ホテル住まいなど夢のまた夢
ホテルライクという欺瞞、なんちゃってホテル暮らしは
なんちゃって都心の立地に長持ちしない夢を結ぶ。

でも、音が筒抜け、狭い部屋に家財道具が所狭しと並ぶ「物置みたいな」
賃貸よりは、相当マシなのだろう。

不確かな未来を期待するのは、自分の目の前の現実から目をそらす
格好の口実でしかない。
なにもしないのが勇だとかバ・カな話に騙されるな。
すこしでも現実をよくしていくすべを考えるなかで住まいもよりよく
していくべきなのだ。
賃貸でそれがかなうならそれも選択肢だが、まだまだ購入が有利という
状況ではないのか？

[779: 匿名さん]

ニューヨークが大きく下げると、サブプラネタが出てくるよな。

>>752氏の
>ただ株でマンションの頭金を増やそうとしたキミだけこれが関連の深い問題に思えるのだろう。

という書き込みは不覚にも笑ってしまった。
こういう人って何人かはいそうだな（笑）

[780: 匿名さん]

≫765
延滞率40%は仮においただけ、不動産価格も買い値の半分
になるとの仮定。

マスコミで取り上げてるのは、悪質な詐欺まがいのケースで
あってそれが全部ではない。
高給取りでも、過剰債務であれば、サブプラに分類されている。
自分の自宅が競売されると思えば、結構返せるもんだ。
ちなみに1980年代の日本の住宅ローン金利は8%。
１5年で完済しても総支払額は元本の二倍になる。
それでも返済出来た。

[781: 匿名さん]

これからは家賃水準をよく見て行く必要があるよ。
次第に利便性から合理的に判断されたレベルに
調整されて行くから。

賃貸物件の供給も利便性が高いところが中心になって行って、
昔の常識とは様変わりして行きますよ。

[782: 匿名さん]

通勤電車は１０分程度
通勤はドアドアで３０分以内
これが目安になって行くでしょう。
都心部も賃貸物件がずいぶんと増えたし、
これからも増えます。
一昔前では考えられなかったアーバンライフが
びっくりするような家賃ではなく享受できます

[783: 匿名]

上げ論者は何か焦ってる様子がありありだな。
海外も含めて経済の流れは下げてきているのは間違いない。
景気が悪くなっていくのに不動産だけが棒上げになるハズが無い。
下がって欲しくないという気持ちは分かるが、嘘もいい加減にしろ。
まあ半年先には結果は見えてくるだろう。

[784: 匿名さん]

>>783
上げ論者は焦ってるんじゃなくて話の裏づけが具体的なだけだと思うよ。
その反面、下げ論者の意見が揚げ足取りに終始して具体性に欠けるかな。

相場のことは相場に聞け。
半年先に下げていたら上げ論者はとりあえず「スンマセンでした」というだけの話だよ。
流れにまかせて動向を眺めているだけではこのスレの意味はないだろう。

[785: 匿名さん]

>>783
上がり方にも色々あって
単なる需給バランスOR思惑で上がっているところと
住環境と利便性が増して上がっているところがあるから
全部同じに考えるわけにはいかないですね。

賃貸レベルは正直だから２〜３年待てば分かってくると思うよ。

[786: 匿名さん]

>>頭がわるくてもかまわんから２３区のマンションの話までちゃんと理屈
>>をつなげてくれんかね。

>>770さんに同感。私も頭悪いけど語ってみる。

サブプライム問題が騒がしいが、この問題はマンハッタンの不動産市況に踊り場をもたらしたが相場を下げるまでには至っていない。

逆にマンハッタンを取囲む近郊エリアは下がりっぱなし、もうおしまい。
秋口から差し押さえ物件が激増することで近郊エリアの売り手は阿鼻叫喚。唯一、地下鉄駅前の物件だけが安心、といわれている。
（駅近、って日本と同じだよね）
さらに近郊の外に位置する通勤１時間程度の超高級一戸建てエリアも
今相場が総崩れです。誰も買ってません。

強引に結論。サブプライム問題によるアメリカの不動産不況とマンハッタンは無縁。日本の今後の不動産不況から都心は無縁でしょう。どうしても
近郊を買うなら徒歩０分で。郊外は終の棲家にする以外は論外。

ちなみにマンハッタンのアパートメントの平均成約価格は１億５千万、
坪単価は５００万弱。よく言われるほどマンハッタンって高くない。
むしろ日本の都心のほうがバブってる。この辺は日本の業者はうまく
宣伝してるよね。セントラルパーク前の特殊な高額取引事例の
ニュースを引き合いにだして「東京都心はすごく割安」とか。
ありえねー。

[787: 入居済みさん]

全然関係ないけど昔「恋に落ちて」って映画あったの知ってる？
金妻のモデルになって田園都市線ブームの元になったわな
あのへんのマンハッタンから近郊電車で行く郊外って
今どうなっているんだろう

雅子さんの父もたしか一時期住んでたな

[788: 匿名さん]

10月21日23時31分配信 読売新聞


　【ワシントン＝山本正実】米大手銀行と証券の計８社の今年第３四半期
決算が出そろった。８社すべてが、低所得者向け住宅融資「サブプライム
ローン」の焦げ付き急増に関連した損失を抱え、その合計額は、純利益の
１・１４倍に当たる１８２億ドル（約２兆７４８億円）に達した。

うーん、サブプラ悪夢第二章って感じだなｗ
悪材料出尽くしで反転してくれればいいけど、当分そんなことはないな。
対岸の火事で済めば良いですけど...。

[789: 匿名さん]

>>784
>上げ論者は焦ってるんじゃなくて話の裏づけが具体的なだけだと思うよ。
>その反面、下げ論者の意見が揚げ足取りに終始して具体性に欠けるかな。

投資話で文章が長いが、肝腎な部分は「不動産とは関係ない」の一言だけ
不動産価格に関わる具体的な話なんで何もないと思うけど？

[790: 匿名さん]

>>787
金妻といえばたまぷらですか。
この前売り出しだ駅前物件は即日完売でした。
駅から10分以上だと苦戦らしいです。

[791: 匿名さん]

≫788
BS上の損失を
四半期の利益でカバー出来てるじゃん。

[792: 匿名さん]

>>789
投資話が長くなるのは「サブプラで都心マンション価格が下がる」と裏づけや背景なしに話す人がいたからでしょ。
主張の内容だけど「不動産とは関係ない」というよりは「サブプラと都心マンション価格はあま連動しない」だね。
もう一回よく読んでみるといいかもよ。

[793: 匿名]

>>773さん
お若い人、元気出していこう。
４０代後半〜６０代までの方も皆が良かった訳ではないよ。９０年代にはバブル崩壊により株安・不動産安・リストラで大変な目にあっている方が大勢います。経済は周期的に良かったり下げたりと変動しているので、その大きな波を見極める事が重要ですね。景気は人の気持ちですので、バブルかな？と感じている人が増えてくる頃には、もうピークでしょう。これから購入する方はタイミングとマンション自体の立地・仕様を十分に考えてください。今の時代はネットでグローバルな投資も出来るし、投資の種類も幅広い。また職も見つけやすい、アイデア次第で商売もやりやすく自分の能力を発揮できる良い環境になっています。頑張ってください。

[794: 匿名さん]

>>791　なにその強気のコメントはｗ
普通は「利益が全部吹っ飛ぶほどの損失が出た」と感じるんじゃないの？

[795: 匿名]

売り惜しみや建設許可問題で供給減なのに、この調子では...
都心の駅近マンション以外はダメだなこりゃ。

[796: 匿名さん]

米大手銀・証券８社、「サブプライム」損失は１８２億ドル

米大手銀行と証券の計８社の今年第３四半期決算が出そろった。８社すべてが、低所得者向け住宅融資「サブプライムローン」の焦げ付き急増に関連した損失を抱え、その合計額は、純利益の１・１４倍に当たる１８２億ドル（約２兆７４８億円）に達した。

　シティグループなど６社が減益となったほか、２４日に決算を発表する大手証券メリルリンチは、純利益が赤字に転落する見通しだ。

　シティグループは、サブプライムローンの債権を使ったＣＤＯ（債務担保証券）と呼ばれる証券化商品の評価損が１５億６０００万ドル（約１７７８億円）生じたほか、投資ファンドなどに対する企業買収向け融資で貸し倒れ引当金を積み増した結果、トータルで５０億ドルの損失が出た。

[797: 匿名さん]

日本でもサブプライム問題の影響は出ていますよ。

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

[798: 匿名さん]

今まで高値を支えてきた外資資金によるファンドが引き上げた。
これだけでも大きな影響です。

米国の金融機関の決算を見る限りサブプライム問題はまだ片付いていません。
当たり前の話ですが損失引当金を積んでも、想定以上の不良債権が増える可能性があるからです。
米国の経済が悪化し、ローンを払えない人がまだまだ増えるとの見方もあり、問題解決はこれからの米国景気次第であり、しばらく時間がかかるでしょう。
外資は、サブプライム問題の損失を補填する為に少しでも利潤が乗ってる投資資産を切り売りしており、更にこれからも資金を引き上げるでしょう。

外資からの資金流入がなくなった日本の不動産市場では、高値で買い支えてきた大きな勢力の１つが無くなった訳で影響が出ない訳が無い。

外資のみならず日本の金融機関の融資姿勢（国内ファンドや個人への）も厳しくなりつつあります。
国内資金も今まで以上に枯れるのです。

ここまで考えると、もう投機資金の流入は無くなり信用力の高い個人の実需買いに頼るしかないという状況が見えてきます。

あとは個人の実需がどこまで強いかだけの問題です。
最近の契約率の低下や統計的な給与の伸びを考えると、そう強くは無いというのが大方の見方でしょう。

これ以上の高値は望むべくもなく23区平均では下がると予想します。
例外的に都心の駅近物件は横ばいもあるでしょうが全体的には下がるでしょう。

ここは23区全体の価格動向を語るスレだと思うので、ここまでにしておきます。

[799: 匿名さん]

コピペをミスったんでもう一度

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン（非そ及型融資）の提供を絞っている。
個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。

[800: 入居済みさん]

今までみたいな根拠のない強気な入札が減るだろ
暴落はなくても潮目は変わるのは明らか

その後どっちに振れるかは神のみぞ知るだ