23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[22: ビギナーさん]

サブプライムは、実は低所得者層の借り手はほんの一部。
実態は、ミドルクラスが主流。

セカンド・ホームとか、様々な理由で格付けが悪いだけで、
一般に広く思われてるほど、債務者の財政内容は悪くない。
また、懸念されてる金利の上方修正条項もこの金融環境でインパクトは
低くなる。

ドミノの最先端にあるのが、中小の専門業者でここでの出血が、
シティやメリルに伝播したのであって、シティやメリルが巨大引当を
したことで、一連の処理は収束に向かう。
余波はまだあろうが、最悪のニュースは出たので、市場は上を向く。

昨日のSPも一旦2%下げたが、結局はほぼ行って来いのフラットで引けた。

但し、米での融資姿勢はしばらく抑制的に推移しよう。

[23: 匿名さん]

８００円の江副さんの本読んだけど回顧録でしかないよ。
面白い昔話ではあるが、「地価が下がる」というのは本屋が
勝手につけたタイトル。東スポや現代の見出し。
本当は「地価は下がる？」にしたほうがいい。
７１歳なら三友のオジいちゃん間違ったことかいても
失う名誉もないからね。

[24: 匿名さん]

×７１歳なら三友のオジいちゃん間違ったことかいても
○７１歳なら三友のオジいちゃん同様に間違ったことかいても

[25: 匿名さん]

>>22
ということは
来年３月残金決済の私は、ここでトヨタを◆●00株買い戻したほうが
いいのかな？買値は７７００円ですけど
ここまで書いて、最後は「自己責任」とか言わないで教えてください。

[26: 入居予定さん]

確かにポジション・トークが大半だけど、

空気は読める。

不動産仲介、分譲、金融（銀行、不動産ファンド、株、FPほか）
それぞれの「プロかな？」と思われる書き込みも散見されて、
読んでて面白いものもあるよ。

[27: 匿名さん]

ここで無料で得られる情報なんて期待してないよ。
暇な時にきて、上がるか下がるか雑談するだけ。

[28: 匿名さん]

とか言ってるうちに、７２０３はまた急浮上。
気がつけば、７２７２に入れた指値が全部約定してましたｗ
渋滞しているときはバイクのほうが早そうなんでこれでいいかなって

モーターショーいってこよう。

[29: 441]

世界最大の投資ファンドが日本に進出するようですね。
消去法ながら、日本の魅力度が今上がってますね。

[30: 匿名さん]

都心部マンションも下がるという話を信用して、手持ちの４物件全部売ってみたらどうなるか
考えてみたよ。
３５００万の含み益のうち７００万が経費・手数料・税金。（住宅３０００万控除は使う）
２８００万手元に残る。
今のローン負担管理など１４万／月を引き続き支出分を控除して２０万円／月で
家賃３５万の賃貸に１４年半入れる。
それはわかる。
そのあとどうすんだ？オレ。

一方売れば投資した頭金が５０００万弱（４物件分）返ってくる。
これをみなさんのおっしゃる
国際分散投資ですか？

・・・・
よくわからんからさわかみファンドの投信買って
年３．５％で運用したら14年半後（２０２５年春）には７８８０万になる。
ここから２８００万引いて５０００万をさわかみファンドで運用して
１４年半でまた７８８０万円。　
これでいいじゃん・・・なるほど。


・・・って退職してからも
１４万の住居費負担は痛いよ。

退職金のうち２５００万くらいを運用にまわして
７５００万円なら１４年半で元利合計１億１８００万円

ここから先は配当４１４万円で３５万円の家賃に住めばいい。

いいねぇ。キミらの話も聴いてみるもんだ。

　
売っちゃうかな、２００１年からこつこつ買ったマンション全部
どうせクソだ馬・鹿だって言われるくらいなら　
ダメだな。


　インフレになったらどうすんだよおめー。

１％のインフレでも３．５％の運用が４．５％に増える保証はない。
そんなことより不動産持ってインフレ待ちが賢いみたいだけどなぁ

[31: 購入検討中さん]

30

2800万って、あなた14年分の家賃を一括で払うんですか？
これも大方、運用に回せますよ。

国際分散すれば、長期で平均5%くらい可能ですよ。
米英では、ノーリスクで5%以上で回る（但し為替リスクあり）

インフレですが、日本でのインフレ率と、投資対象国のインフレ率を
考えるべき。それと通貨の相対的強さの見通し。

人口減、GDP成長一桁のすごく下のほうの日本のインフレ率を、
成長国が大半を占める、日本以外の世界のインフレ率を下回るなんてことはまずないです。長期で見ればなおさらです。

こんなこと、高校生でも想像つくと思うが。

[32: 匿名さん]

投信か。
販売会社などの関係法人だけは、手数料で必ず儲る。
買い手は損しても知ったこっちゃない。

[33: ご近所さん]

＞30 31

なぜインフレと不動産価格をリンクして考えるのか分からない。

インフレは基本、日本以外が震源。あとは日本円の購買力による。日本の不動産は日本人の総購買力と購買意欲による。

で、日本は沈む、世界は成長し続けるんだから、一般的にインフレ率＞日本の不動産価格上昇率が導かれるでしょう。長期で見ればまず間違いないでしょ。

[34: 購入経験者さん]

何でもいいけど、

さわかみだけはヤめといたほうが、、、、
さわかみのおっさんはまだしも、
Jrが、、、、、龍くん、、、驚愕ですよ。

http://hissi.dyndns.ws/read.php/market/20060325/cjBaR0tYaS8.html

[35: ビギナーさん]

http://d.hatena.ne.jp/zoe1/20070112

わはは、
悪乗りサーファーのフィーリング投資と
都内のマンション投資だとビミョーだなぁ。

でもさわかみじゃ国際分散投資はできないよ。

[36: 441]

長期でインフレ率が高い国の通貨が、長期に亘り減価しないと考えるその根拠は一体どこから来るんだ。そのあなたが括弧付きで表現して終わらせてしまっているところは議論の余地が大きすぎ。

[37: 購入検討中さん]

36

？？

インフレにもいろいろあるよね。
昔の日本みたいに、経済成長力が高くて、インフレ率高めで
かつ通貨がきりあがるのが、（コントロールされた）成長国の
典型パターンだと思うけど。中国しかりインドしかり。人口10倍の
超大国がものすごい勢いで日本を抜き去っていくだろう。そして二度と
追いつけないでしょう。

為替リスクもいろいろある。リスクというからには上も下もある。
だけど、日本の円がこれから長期に渡って強ぶくむと考える人はいますか？

少なくとも、移民を受け入れて、かつ成長するアジアに覇権と既得権を抑えつつある米英の通貨に大して円が切り上がってくとは思えないが。

[38: 441]

普通は、為替は予測不能と考えます。プロでも為替は分からない。
そこに絶対的な自信を持つのは危険極まりない素人的思考。

[39: ビギナーさん]

短期の為替は確かに困難でしょう。
でも長期トレンドなら予想はつくよ。
投資で最も大事なのは、「常識」ですよ。

もし、あなたが為替はランダムウォークだというなら、それこそ
各国のイールドギャップを素直にとりに行くべき。
日本の低イールドに甘んじる理由は全くない。

それから、日本円は、当時まだ成長力が今より高かった
米ドルに対してさえ、ものすごいきりあがりを見せた。

これから10-20年考えたときの、成長国通貨の、
没落する日本の円に対するきり上がり方は尋常じゃないと思うよ。

少なくとも、長期の外貨分散投資で、為替でやられるリスクは
低い。少なくとも為替除きのイールドギャップを覆す大きさはない。

[40: 匿名はん]

傍から見て笑ったよ。
見るからに素人の書きこみで、37さんが、危険極まりない素人的思考と言われてもね、、、、、

第一、国際分散投資だからなぁ。円-ウォンはハイリスクだが、円対外貨バスケットのリスクは、かなり小さいと思うけどね。

いや、俺なんて素人の最たるもんだが。

[41: 匿名さん]

>>16
>サブプライムは終結に向かっていると考えていいと思います。
いえ、まだまだこれからです。

みずほが大打撃。
他の邦銀も当初の発表（そんなに影響でないよん）は嘘の可能性があります。

＜みずほ＞証券化商品への投資で数百億円規模の損失
10月24日20時3分配信 毎日新聞


　みずほフィナンシャルグループ（ＦＧ）が海外での証券化商品への投資に関連し、０７年９月中間連結決算で数百億円規模の損失を計上することが２４日分かった。米国の低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題をきっかけに、証券化商品の市場価値が急落していることを受けた措置。みずほＦＧは当初、保有するサブプライムローン関連商品（約５００億円）の売却損として今中間期に約６億円の損失が出るとの見通しを示していたが、サブプライム問題の影響が証券化市場全体に波及し、追加処理を迫られた。

　損失が膨らんだのは、傘下のみずほ証券が投資家に販売するために米国を中心とする海外で仕入れた証券化商品の市場価値がサブプライム問題の余波で大きく下落、２００億〜３００億円規模で損失処理が必要になったため。ただ、みずほＦＧ全体では他部門の収益増で今回の損失分をカバーできるとみられ、中間期の当期（最終）利益予想（３５００億円）を維持する見通しだ。