23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[601: 匿名さん]

耐震偽装や資産価値が急落するような瑕疵は、
本来無いことがお約束なので、
そういうのを前提にした保険というのは難しいのでは？

だって、保険料率設定した瞬間、それが妥当なものであるなら、
その確立で耐震偽装が存在するという表明になっちゃうよね？

[602: 匿名さん]

>>601 だって現にその確率はゼロじゃないでしょ。
リスクを正当に評価するのは当たり前のこと。

[603: 匿名さん]

銀行・保険会社・デベロッパーという三位一体が、
タブーである耐震偽装の可能性などを、
公に認めることはありえない、ということ。

偽装の確率が実際にあるかどうかとは別の話。

[604: 匿名さん]

公に認めるも何も、現に耐震偽造の一つや二つあることは常識じゃん。

[605: 匿名さん]

遅くなったが、エコノミスト読んだ。
キーワードは２極化。

売れ行き鈍化にもかかわらず、用地反落情報無し。しかし、これから都心から郊外に向かうほど、買い手を求めて値下げになる。
逆に、都心は一等地ほど、取得用地も下がらず、高値で推移。

都心物件のコラム。「売り渋り」は終わり、今は「売り控え」。売れそうにも無いし、売り急ぐ必要も無い、と様子見。都心一等地を高価格で仕込んだ大手の分譲価格は今後高くなるほかないので、今は「嵐の前の静けさ」だそうな。アジア系富裕層が押し上げる、との予想も。

元々、都心一等地など無縁なので、今後の「天井知らずの値」とかで勝手にどうぞ。ま、郊外物件を買い急がずじっくり叩いていきましょか。

[606: 匿名さん]

＞605
持ち家のない自分を肯定してくれる記事を求めたり、郊外とか言い出している時点で切実さが痛いほど伝わってきますね(笑)

[607: ビギナーさん]

下手な煽りだ。

[608: 匿名さん]

だから、アジア系富裕層は日本になんか投資しないｗ
それはエコノミストの妄想か願望でしょ。
まだドバイのコンドミニアムを買った方がまし。

[609: 匿名さん]

＞608
治安がよく安定した社会の日本の魅力は高いよ。
香港の知人も湾岸タワーで２戸ほど買った。
香港より安いし質がいいらしい。

[610: 匿名さん]

ここ1年でデベが釣り上げた分は下がるでしょう。
2004年相場と比べてる馬・鹿がいるがそこまで下がるとは誰も書いていない。

[611: 新聞配達員]

在庫増による値崩れを期待する人が多いが、そんなに単純じゃない。
在庫増には意図した在庫増と意図せざる在庫増がある。
売り渋りしている今回は明らかに意図した在庫増。
地価上昇を見込み、上昇前に土地を仕入れたことによるもの。

せっかく安く仕入れた在庫を値下げして売捌く必要はまったくない。
今後、地価が下がり用地を安く買える見通しがあるなら、手持ちの
在庫を処分することも考えるが、用地を安く買える見通しなど
まったくないのが現状。

[612: 匿名さん]

郊外とはどこなんだって点もあるね。
千葉や埼玉は郊外だろうけど。
亀レジに見られるように、都内で駅から遠い物件も郊外なのか。

[613: 匿名さん]

坪単価で３００万円を超えると買える人が少なくなって、
その地域の発展スピードは減速する。
古くからの住宅地は
既存住民の高齢化が進み、
衰退への道を歩むようになる。
その一方で、漁夫の利を得て、
発展のスピードを上げ、大発展するところも出てくる。

[614: 匿名さん]

また、あそこの話か？もういいだろ。懲りないなぁ。

[615: 住まいに詳しい人]

>>613
懲りない人だねぇ
　
　
>坪単価で３００万円を超えると買える人が少なくなって、
>その地域の発展スピードは減速する。

赤坂や六本木の発展スピードは減速しているなんて話は
寡聞にして聞いたことがないけど？
　
　
どーせまた繰り返すから、意味はないかもしれないが
一度マジレスしておくと

１行目自体は正しい
（正確に書くと坪単価は＠270ぐらいに壁がある）
しかし１行目で起きたことを原因で
２行目で語っていることが起きるとしてもタイムラグがある
しかも２行目の事象の原因は１行目の事象だけではない

「マンション販売数が増加し、居住者増加を見越して投資が増大
商業施設等が計画され街が発展していく」
なんて単純な線形のシナリオは
居住人口が少なく、開発可能なまとまった土地がある
東京だと臨海部の工業地域の開発ぐらい、
あなたの大好きな豊洲などにしか当てはまらない特殊なシナリオです

普通の街の場合、10年単位で考えて「街が発展する」には
もっと複雑に複数の要因が絡み合います
「坪単価で３００万円を　超える/超えない」で説明できる
ものではありません

[616: 匿名さん]

KAB-不動産セクターが買われる——オフィス賃料上昇続く、寄り付き前の外国人売買動向では買いセクターに
07/12/07 09:29


　不動産セクターが買われている。三井不動産 <8801.T> 、三菱地所 <8802.T> 、住友不動産 <8830.T> の大手３社はそろって続伸。 　オフィス賃料の上昇が続いている。オフィス仲介大手の三鬼商事が６日にまとめた１１月末の東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス平均賃料は３．３平方メートル当たり２万１７１３円と前月比１．５％上昇。２年４カ月連続の上昇となった。 　また、寄り付き前の外国証券経由売買動向で、不動産は各社共通の買いセクターとなった。

［ 株式新聞ニュース／ＫＡＢＤＡＳ-ＥＸＰＲＥＳＳ ］

提供：（株）株式新聞社 (2007-12-07 09:19)

[617: 匿名さん]

新聞配達員＝デベ

デベに都合の悪いカキコミがあるとこいつが出てくる。

[618: 匿名さん]

>>615
赤坂や六本木の発展スピードは減速しているなんて話は
寡聞にして聞いたことがないけど？＞

居住エリアとして発展しているわけでは無く、
オフィス街としての発展でしょ。
六本木と赤坂でいったい人口がどれだけ増えたと言うのか？ｗ

ここで言う発展とは
住宅エリアとしての発展のことです。

[619: 匿名さん]

パークコート成城で値下げしたという書き込みがありますね。都心から少し離れた所は値下げが始まるのですかね。

[620: 匿名さん]

世田谷・高級マンションで強度不足　また竹中工務店
2007.12.7 10:35

　竹中工務店（大阪市）が東京都世田谷区に建築中の高級マンションの一部で、設計とは異なる
強度不足のコンクリートが使われていたことが７日、分かった。

　同社は強度不足が判明した棟の構造計算をやり直し、東京都に報告。１０月、はりの高さや幅を
大きくする補強工事をした。入居予定者には事業主の不動産会社が文書で説明したという。

　竹中工務店のマンションをめぐっては、１１月に東京都港区で建築中の超高層マンションで
鉄筋の強度不足が発覚、一部の階を解体することが決まったばかり。

　竹中工務店によると、問題のマンションは世田谷区太子堂の「グランドヒルズ三軒茶屋」
（来年３月完成予定）。今年５月にコンクリートの強度確認をした際、Ａ−Ｄ棟の４棟
（９〜１３階建て）のうち、Ｂ棟１階の床とはりのコンクリート強度が８６％しかないことが
判明した。

　１階部分の設計基準強度はほかの３棟よりも大きかったが、誤って強度の同じコンクリートを
使ってしまったという。
　このマンションは経済誌の「首都圏マンションランキング」で１位になっていたといい、
竹中工務店広報部は「すでに補強工事を終えており強度に問題はないが、お客さまにご迷惑、
ご心配をおかけしたことをおわび申し上げます」とコメントした。

産経新聞
http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/071207/crm0712071035005-n1.htm

[621: 匿名さん]

>>619
個人が所有しているところの地価はそう簡単に下がりませんから、
仕入れ価格もそう簡単には下がりません。
競争原理が働きにくい環境にあります。
どうなるかと言うと、
業者は仕入れを抑え、供給も抑えて行くでしょう。
中小は賃貸か中古のリフォームに業態を変えるしかないでしょうね。

[622: 匿名さん]

人が増えたら街が発展するなんて簡単な図式なら、
今頃大規模公団団地や多摩ニュータウンは、
すばらしい街になってたでしょうに・・・・

[623: 匿名さん]

＞６２１　業者は仕入れを抑え、供給も抑えて行くでしょう。

供給を控えても、既に売れ残りが沢山ある。その上購入側も、正直言ってMSの購入なんて、数年待ったって関係ないでしょ。必要に迫られてMS購入する人なんてとても少ないのではと思います。

去年まで、今より高い契約率で売れていたことを考えれば、新価格のレベルに戻れば、さばけて行く可能性は出て来るんでしょうけどね。

購入検討するものには、金利上昇というのが最近の一つの大きなきっかけだったのに、サブプライム関係で金利が下がってしまっている。そのうえ、MSの価格も落ちるかもしれないという妄想ではなくて、実際に頭打ちになっているのが現実として見えて来た。

もしかしたらこういう現実って、価格が少しでも下がり始めて、金利が上昇する前であれば、逆に本当に狙い所なのかもしれませんけど。

[624: 匿名さん]

みんながみんな、購入を数年まってもよいというなら、マンション契約数が突然1/4位になってもよさそうなもんだ。

でも実際は2割価格が上がったら2割供給・契約が下がっただけだ。

[625: 匿名さん]

今の契約率で困るのはデベでしょ。だから価格が頭打ちになってる。購入者は正直困らない。

マンション買わなければ家計には影響無し。でも売れなくなりゃ会社の売り上げには影響がでる。
だから価格は頭打ちになる。

契約数1/4にまでならなくても半分になるだけでもデベには一大事だと思いますけどね。家計には影響無しだけど。マンション売れなくなると賃貸の価格が上がるんなら別だけど。

日本の利上げまで遠ざけてくれてるサブプライム問題って、日本のマンション購入検討者にとってはとってもいい話な気がします。その業界の人は大変かもしれないけどね。

[626: 匿名さん]

めでたい人がいるねここ。
世界は知らないことで溢れてるから
外に出ようね。

[627: 匿名さん]

>?625
>日本の利上げまで遠ざけてくれてるサブプライム問題って、日本のマンシ>ョン購入検討者にとってはとってもいい話な気がします
庶民の頭ってめでたいね

[628: 匿名さん]

>620
東麻布の鉄筋問題より、三軒茶屋のコンクリ問題の方が半年も古い。
にもかかわらず、竹中工務店は東麻布問題の時に三軒茶屋問題をマスコミに公表しなかった。

東麻布問題の時に、竹中は工事ミスを直ぐに公表したからエライとの褒める声まであったのは、何だったんだ。

[629: 匿名さん]

>>622
都心に隣接しているところじゃないと永続的な発展は見込めないって
ことです。その目安になるのは、賃貸でも借りる人が多くいるかどうか。
賃貸物件が多く、賃借り層が多くいる地域は、
賃貸→中古→分譲といった第二の需要を作り出すとともに、
賃貸と言う受け皿があることで、若い潜在需要者を取り込むことも
できます。
郊外の場合は、大規模開発で分譲時は賑わうが、それで終わり。
後は住民の高齢化とともに廃れ、需要は第一次入植者の子供たち
だけになります。少子化ですから人口は減って行く理屈になります。

[630: 匿名さん]

阪神大震災の時、T工務店の物件の損壊が大きかったっていうのは
業界内で有名だったけど。

[631: 匿名さん]

>>629
郊外の現実

高島平団地、
約８３００戸の賃貸棟のうち、２００戸程度は空き室。
６５歳以上の高齢者の割合は３割。
このままでは、１０年後に５割になる。
現在、大東文化大学と団地再生につき協議中。

地元の大学が頼りの状況・・・・・

[632: 匿名さん]

既存住民は高齢化して行きます。
それを補う何かがあれば良いのだが
単なるベッドタウンになると難しい。

[633: 匿名さん]

以前から書いてきたとおり、サブプライム問題の根は深い。

実際、大損こいてる香具師等も多いし、これから大損こく香具師等も
どんどん出て来る。

不動産市況も大きく変調するでしょう。

自称富裕層の中で富裕層じゃなくなる連中増えますしね。

[634: 匿名さん]

株も手を引いてたし、ドル建てもやってなかったから、
自称富裕層だけど損こいてないよ。

[635: 匿名さん]

>>625
数年前価格破壊という言葉を大歓迎し踊った庶民
数年後デフレ不況で苦しむなんて思ってなかったんでしょうな

>>629
土地勘のない上京者が家賃の安さアクセスのよさから
あなたの大好きな城東地区の賃貸に入居し
当然のようにイヤになって他の地区に転出なんて山ほど聞くが

[636: 匿名さん]

＞＞６３３
基本的に富裕層は転落リスクがあるものです。
いつの時代も、それは変わらない。
庶民はそれを期待し、その現実をみれば溜飲をさげる。
「ほれ、調子こいていたからだ。」
未だ転落しない富裕層には
「今のうちだけだよ。」
いずれも、庶民の酒のつまみ。

[637: 住まいに詳しい人]

>>618
人口増＝住宅地の発展って・・・・・・

そりゃ郊外の大規模開発とか
市区町村単位の時系列変化を追いかけるなら
そーいうスケールでの考察はアリだと思うけど

「23区のマンション」というテーマで語られているこのスレで
そーいう限定された視点を一般論のような装いで持ち出されても
だから何なの？としか言いようがない

普通の人にとっては「発展する」とは
単に人口が増えることではなく、
商業施設も整い、文化っぽいモノ・コトが増えて
それらしいコミュニティが育つ・・・
なんてことを想像すると思うけどなぁ

そーいう総合的な「発展」がマンション価格と
シンクロするのか、しないのか？
反対にマンション価格が「発展」に影響するのか、しないのか
そーいうことを話題にすべきでしょ

つうか、ココにいる人はそーいう問題意識だから
中学生みたいに表層的な部分しか考察しないあなたの投稿が
繰り返されるのは生理的にツライんだと思うのですがねぇ
　
　
それと豊洲ほど急激ではないが
六本木も赤坂も毎年1000人ぐら、ざっと年率10％ぐらいで
人口は増えているよ

[638: 匿名さん]

ずっと発展から取り残されて
人が去っていった地域だから
夢見たいんでしょう

とりあえず同じこと毎度毎度コピペするのはヤメレ
イライラする

[639: 匿名さん]

夢みるのはかまわんが、心東4区の中だけでみてくれ。
外に出てくるなよ。

[640: 新小岩大好き]

お台場の方で働いていたけどあの辺とか豊洲とかは冷たい雰囲気がして全く住みたいと思わない。遊んでる女の子達も話すとそんな感じ。
ららぽは船橋まで行ったほうが楽しいし。
東京湾での海の風景とか楽しさは横浜とか幕張の方が全然良い。
みんながみんな数年住んで賃貸に出せばいいって、そんなにみんなで賃貸出したら、余りまくっちゃうって。
おれ、年収１千万以上もらってるけど、手取りなんて７００万くらいだし、賃貸っていったって、せいぜい１５万出せばまともなとこ住めるし、これ以上は遊びに使うよ。

そこで新小岩なんですが、タワーマンション大好きなのですがまともな豊洲にあるようなかっこいいのがないのです。
押上なんか話してないで、新小岩になぜ建たないって、毎日、キャッシュを株口座に入れたまんま念じてます。
ここは不動産に詳しい方々がたくさんいるみたいなので、ぜひ、この熱望を導いてくれる人、おねがいします。

↓↓↓ここからは新小岩談義スタート↓↓↓

[641: 匿名さん]

錦糸町とかじゃだめなの？

[642: 匿名さん]

新小岩には金銭的、精神的余裕のない人が集まる傾向あるから、レベルの高そうな物件（欲しいと思わせる）が建たないのでは？

[643: 匿名さん]

新小岩ってどこだっけ？千葉だっけ？

[644: 匿名さん]

新小岩出身の有名落語家が、
新小岩をお笑いのネタにしてたことがあったなぁ。
中身を書くと削除対象になるから書けないけど。

[645: 匿名さん]

【改正建築基準法】住宅着工大幅減を巡る“冬柴発言”に建築実務者が怒りの声
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20071207/514023/

こんなバカな大臣をほっといていいのだろうか！？

[646: 匿名さん]

>>645
>【改正建築基準法】住宅着工大幅減を巡る“冬柴発言”に建築実務者が怒りの声

なぜ建築基準法が改正されることになったのか、
耐震偽装などが相次ぎ建築業界に対する不信感が高まったことに対する、
関連業者としての当事者意識は全く感じられない。

最近でも強度不足が相次いで発覚している。
建築実務者が怒りの声を上げるなら、
こうした問題を防ぐ仕組みを自分たちの業界から作り上げる
くらいのことをして見せてからにしろと言いたい。

我々マンション購入者が不平を言うのはいいが、
問題を起こしている・いたのはどの業界だと思っているんだ。

[647: 新小岩大好き]

新小岩のその低レベルぶりな庶民達の中、珍来でレバニラ定食を食べ、悠然と孤高のタワーの中に帰っていきたい。
冷たい街の中、雑草みたいにあちこちに建ってるタワーじゃつまらないよ。
そんなと外見たら、どこかの部屋の中が見えちゃうし。
んで、なんだかあったかいんだよね、こーゆー下町チックなところ。
頑張らなくてもなんとか生きていけるみたいなところあるし。

やっぱり、こーゆーところは何年待っても建たないもんですかね？
駅前にでっかい正方形の更地があって、その隣りにはＪＲの社宅の廃墟があるんだけど、どなたかここら辺の未来をご存知の方いらっしゃいませんか？

[648: 匿名さん]

都心から郊外へ向かうほど、下がるというから、これから中堅以下は淘汰の時代でしょうか。郊外（個々にも違いますが）は一応決まり、として、

高値推移との予想もでる大手の都心物件はどうなるか、がこれからの見所。買い控えと売り控えのガチンコ勝負。まさに「嵐の前の静けさ」。

大相撲よりは見ごたえありますかね。最優良の横綱クラスはアジア系富裕層も乗り込み（温州人が札束持って来ますかね？）横ばいから高値と予想されるでしょうが、十両クラスは次第に下げてゆくのか、どうか？

[649: 匿名さん]

>>639

心東４区

①江東区　豊洲（パークシティ豊洲）
②墨田区　錦糸町（ブリリアタワー東京）
③台東区　秋葉原（タワーレジデンストーキョー）
④荒川区　日暮里（ステーションガーデンタワー）

[650: 匿名さん]

あれ。心東４区には足立・葛飾・江戸川は入らないんですか。