23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[823: 匿名さん]

>>821

＞自宅を借り上げ社宅にする規則なんてどこの会社にもあるけど・・・・・
＞それのどこが才覚なの？？？

それって転勤なくても自宅を社宅として借り上げてくれるの？初耳だなぁ。
それじゃ持ち家の人が全員大家で店子ってこと？？？

[824: 匿名さん]

零細企業でも社長や親戚の不動産を会社に貸してますよね。転勤時の会社借り上げもよくある手口。そんなの別に新鮮でも才覚でもありませんよ・・・・・

[825: 匿名さん]

まぁ、持ち家ありながら社宅貸すのは遠隔地のケースだけでしょ。
マイホーム買って転勤というのはつきもので、その間人に貸すけど
帰ってきても出てくれないケースがあるから定期借家というのができた。
でも、最初から小さい１ＬＤＫを買って転勤を機に貸したまま収益を得る
人もいる。家族が増えたら１ＬＤＫでは住めないからね。

どうすれば住宅ローン（低金利）のまま賃貸できるか、ローン控除と賃貸の
確定申告はどうするのがいいか。
いろういろ裏話があるけどヤメ。

３０代にウケる話でもないし。

社宅ってのは実際会社の中のポジションがものをいう世界だよね。

だから悪用してうまく立ち回る人は少なくない。
そういう話をしようと思ったの。

たとえば買って下落して失敗したときのやり直し
に社宅に入りなおすとか。（せこいけどねｗ）

買い替えは時間差をつくらないと普通は
損も得もないという話になるが、社宅のある会社の人はそういう方法もある。

言いたいのは、社宅があるとついつい楽だから買い時を逸したりしがち

インフレになるなら住宅ローンを借りるのも「得」なんだと思うけどね。
べつに困っていないというだけなら、セカンドハウスを買って賃貸しておいたら
どうかという話をするつもりが脱線しました。

インフレのメリットは住宅ローンの実質価値が目減りすること。社宅にいると
金融資産でせっせと運用しても１５年先には意外と伸びない。
今後１５年の年平均率物価上昇が１．５％として１５年後のローン負担は
２割減
３０００万の３０年ローンなら１５年後の残債は１８００万くらいだが
実質価値は１４００万くらいということになる。

経済成長がないとインフレない・・・みたいな話を信じてる人には感覚がつかみ
にくいと思うが、年率２％くらいのインフレが直撃するのは、年金生活者と
社宅住まいのサラリーマンだと思うわけさ。

[826: 匿名さん]

サラリーマンが自宅を貸して転勤で戻って店子が出たら自分で住めと言われるのが普通。
もともと住宅ローンの優遇金利で賃貸収入を得るのにも問題がある。
銀行は文句はいうが見て見ぬふり。

才覚と書いたのは、社宅があって将来のためにためた資金の一部で賃貸物件の
頭金に廻す余力のあるなし。

要するに、今のシニアの財テクの過半は郵貯、その前は中期国際ファンドなど
高利回り固定金利の預貯金とマイホームの買換えや貸付などの不動産。

キャピタルゲインばかりに注目せずに、インフレと住宅ローンの生み出す冨
をわかってほしいとい思ったのだが

デフレ時代の資産形成とインフレ時代の資産形成は、過去の考えを古いとか
いうまえに「変わらない原理原則」ってのもあるんじゃないかと思って書いた。


・・・・うーん伝わらん。

[827: 匿名さん]

なんか海外とか超高額を無関係と批判してた割には、インフレ（笑）とか自分に都合よく関係づけていませんか？

[828: 匿名さん]

都内に住むには二馬力の時代なんじゃないの？
以前住んでいたマンションの奥さんたちは、ほとんど専業主婦でした。
今のマンションは、旦那が子供おぶって出勤している方もいます。

専業主婦と働いている主婦の視点の違いは分からないけど
昼間仕事しながら、住宅を購入しようと考える人と、マンション高い高いとお茶飲んでいる人では考え方は違うでしょうねぇ
専業主婦で株になんて手を出しては買える物も買えなくなる。

行動が相場を制する
私は、そんな考え方が好きですね
今の相場で真剣に購入を考えて行動している人に不幸が訪れて欲しくないですから
足立区なんてまだ安いと考えれば買えるし、今の足立区の値段に不満があれば、23区には住めない。

埼玉や千葉で、旦那が子供おぶって出勤という傾向は見たくないので今位でマンション価格が推移して欲しいですね
都内（23区）に住むということは、頑張った方へのご褒美か無理せずに買える人が住む場所で良いじゃないですか？

ここ数年は、急激な価格上昇であったことは認めます。
反転という意識を持たせる為に、急激な価格上昇が、必要でもあったのではないでしょうか？
この程度の上昇で、また反転したら東京に不動産を持とうと誰もいなくなり、日本は破綻します。

今年は、価格調整も必要だから下がった論が活況だと思いますが…

[829: 匿名さん]

ここ数年で急激に値上がったとこは要注意したほうがいいかもしれません。ただ投機目的ではなく住む目的で買ったのならばいいとは思いますが。物件の値段が落ちようとも好きなところに住んでいるのでしたら幸せだろうし。好きでもないのに都心だからと手を伸ばす行為はとても危険なような気がします。

[830: 匿名さん]

８２０さん、現時点もしくは今年に投売りするような所は当然でてきて不思議じぁないですよ、資金繰りに詰まって潰れそうな会社がそういう行動する訳で、今年中にも中小デベ・ゼネコン数社は飛びそうですな

[831: 匿名さん]

さて同じことを繰り返すのも疲れますよね。

じゃどうすべきなんでしょうかね。
こういう時期こそ、物件をしっかり見て回るってのはどうでしょう。

中古物件など１００件くらい見てまわると２年くらいあっという間。

価格とか相場で追うといっても、聞けば購入経験のない人が
頭で勝手に考えた話が多いように思えます。

３年くらい物件を探しまわっていると、「これなら買っても後悔しない」
というものが出てくるような気がします。

そうなったら買ってみたらいいと思いますよ。


地価が反転したんだから。もう当分下落の心配ないといえませんかね。
（そこが信じらない？ですか）もう安心して気楽に買っても大丈夫。
私はそう思いますし商売のためでなく不動産業界みてきた人も多くはそう感じて
いませんかね。
だって下がってないんだから、不都合が生じたら売ればいいじゃないですか。
こんな楽なことは無いでしょう。
今が底といわれて買って３年たったら２割下がったっていうのが９０年代。

だから「下落神話」がしみついている。
下がるものを借金して買うバ・カはいないのですけども、上がるのを期待して
買うほうが「バ　カ」呼ばわりされるのはどうしてですかね。
（ならば買え。買ったなら黙っていろ。俺たちは買えない。
そういう話でしょうか）

藤巻さんや成毛さん同様に、めいっぱい長期の金借りて
資産を思い切り不動産にシフトした人も知り合い含めて少なくないですけど。


１９９０年の頃のバブル崩壊前の不穏な空気とは、今はまるで違うと思います。

ＤＩＮＫＳなら４５平米のコンパクト物件でも買っておくのはいかがですか。

子供が生まれて大きくなったら５年後に買い替えを考えればいい。

昔の「住宅すごろく」に戻ればいいんですよ。


キャピタルゲインなんて期待しちゃいけない・・・そういうのは勝手
だけど、都心の１ＬＤＫの家賃が値上がりするかもしれませんよね？
家賃が下がる確証があるわけでもないですよね。

とにかく、都心回帰だの終の棲家だの、眦結して大げさにマンション買う
から、高すぎる物件を選んでしまうだと思いますよ。

みんな初体験で臆病だから、鉄板で「損のない」選択を求めちゃう。
タイミング逸したのを認めちゃえば楽になりますよ。

中古で３００万くらいかけてリフォームしたら選択肢はもっと広がる。
それだって１０年で住み替える計画で買えば、インフレと低金利の
ダブルメリットが得られる。

１０年後は１０年後にならないとわからないけど、下落を待つなんて
いうのは、絶対多数の幸福から言っても望ましい方向ではないよね。
だって、これから買いたい人より、過去カネを払って保有している人の
数の方が圧倒的に多い。

２３区の持ち家比率は５０％弱くらいだったと思うけど、非持ち家の世帯
全員が下がったら買える人ではない。せいぜいが２０％止まりじゃないですか。


東京のキャパから言って、あと２０％に与える持ち家を２３区内に作るのは
無理じゃないですかね。
９００万人ですから１８０万人、９０万戸。年間２万戸ベースで４５年かかります。

むしろ１０％の持家高齢者が残す不動産を受け継いで入れ替わるのを
長い時間かけてやっていくしかないのではないでしょうか。

[832: 匿名さん]

今現在東京で、住宅地価が高い。若年層が住宅取得が困難になっている。
地価をもっと下げるべきだ。

そういう主張や政策を掲げる人っていますかね。

かつて「住宅問題」といえば、年収の５倍かけても買えるのは茨城県
山梨県という時期には「住宅問題」は存在しました。

地価高騰を問題視したのはバブルのピークではなく、その前の８５年くらい
の話なのですよ。
通勤９０分はあたりまえ、これからは新幹線通勤が新しい・・・みたいな。

いや、だからそうなれというのでなく、今の水準は許容範囲というか
若者諸君、何を贅沢いっている・・・そういう話ではないですかね。

社会が、今の東京の住宅価格に疑問を持っていなければ、政策的な
抑制も促進も加わらない。
これでいいんだって話ですよね。

だいたい、金融庁に地価を制御する力はあるけど行使したらまたえらいことに
なる・・・そういう認識だって誰かが言っていましたよね。

下がるってのは、そういう力が間違って行使された場合なんじゃないですか？
そういう懸念あります？

[834: 匿名さん]

供給が少なくなり物件が上がると思っている方はちょっと考えてみてほしいです。たしか５年前ほどは都心部のテナントは空きが多い時代だったと思います。それからファンドが都心部に入り込んで地価を押し上げ次にリートができ更なる地価を押し上げたと思います。もともとは購入意欲から価格が上がったわけではないはずです。そうなるとファンドやリートが逃げた後はどうなると思いますか。今後景気が多少下がることも予測できる状態ですから銀行も貸し渋りが起こるはずです。そうなると個人投資家が打撃をこうむり所有の不動産を手放すことがおき始めます。その結果都心部の地価は下がるはずです。ただ自分が住む目的でほしい物件ならいくら下がろうとも生活の活力になりますからいいと思います。ただ都心部の下落は一時的であり以前のようにならないとおもいます。都心部は魅力がありますから。

[836: 匿名さん]

>ＤＩＮＫＳなら４５平米のコンパクト物件でも買っておくのはいかがですか。

その通りだと思いますね。世の中の若年層は、幻想を懐いて自宅に知人を招待して
ホームパーティを行いたいから75m2以上の物件じゃないと恥ずかしいと思っておる
人達はいるでしょうね。確かに芝浦アイランドの物件価格だったら、その様な事が
実現出来たかもしれない。

しかしながら、現状、そんな物件ある？？豊洲にもない、東雲に・・・ある？
足立、葛飾はギリギリ？の予算の範疇？　都心、世田谷、杉並、中野は問題外。

金利レベルが奇跡的な状況下、どこかで妥協して資産形成の第一歩を踏み出した方が良いのでは。
賃貸から抜け出すにはそれしか方法は無い。

[837: 匿名さん]

不動産価格が上がることが確実なら日銀は利上げします。
金利正常化は日本経済の悲願です。
日銀が利上げに踏み切らない最大の理由は地価下落の懸念があるからです。

利上げされれば、その前に駆け込み需要は確かにありますが、
基本的には利上げ＝地価を下げる方向の圧力
であって、日銀はなかなか利上げに踏み切れない。

日銀でさえ警戒しているにもかかわらず、
地価上昇がさも既成事実のようなことを言う人がいますが、
前年度下半期の地価をみてもわかるとおり、
まだまだ予断を許さない状況であるということは申し上げます。

[838: 匿名さん]

＞たしか５年前ほどは都心部のテナントは空きが多い時代だったと思います。
２００３年問題のことですか？あのときのオフィス空室率を言っているのですか。
そもそもオフィス地価とマンション価格は領域が違うのですけど。
住宅賃料水準という点では、都心部（って言葉がイマイチわかりません）
というか３Ａでは倍近く伸びて、空き室は老朽賃貸でも少ないですよね。


＞それからファンドが都心部に入り込んで地価を押し上げ次にリートができ更なる地価を押し上げたと思います。

ちょっと違ってます。ファンドが押し上げたのは商業地のビルやオフィス・ホテル物件が中心
日本橋の小規模ビルもずいぶん買われましたけどね。

＞もともとは購入意欲から価格が上がったわけではないはずです。
ですから、マンション実需とは無関係の話をされていますよね。

＞そうなるとファンドやリートが逃げた後はどうなると思いますか。
ファンドって、買ってバリューアップして転売する仕事だから、逃げたっていうのが
よくわからない。実例を示しましょう

２００４年４月にモルガンスタンレーの組成ファンドが１４００億で品川三菱ビル
を買って以来、邦銀の組成したファンドたとえば東京三菱・三菱証券が
２００４年５月　８８０億で晴海トリトンを買ってますよね。これは内外のファンドの
大型取引で有名
２００５年６月
リートのジャパンリアルエステーと投資法人が北の丸スクエアを８１６億で
買ってます。これは逃げるというより保有してます。
日本ビルファンド投資法人が大和生命ビルを６３５億
ＪＥＥビルは日本ビルファンドが持っていたのを開発のため三井不動産が取得

一方和製ファンドの雄　ダビンチアドバイザーズの１兆円ファンドは
芝パークビル（１４３０億円）東京駅前のパシフィックセンチュリープレイス
（２０００億円）をはじめ多くの物件を取得しています。

モルガンスタンレーがＡＮＡホテルズを２８００億で買ったのは昨年の４月
東急不動産のＳＰＣが銀座東芝ビルを１６１０億で買ったのは９月
虎ノ門パストラルがダビンチと森トラストの連合に２３００億で買われたのが
９月です。

銀座のティファニーは９月。３８０億円でゴールドマンサックスが買っている。


＞今後景気が多少下がることも予測できる状態ですから
＞銀行も貸し渋りが起こるはずです。

理由は？


＞そうなると個人投資家が打撃をこうむり
なぜ、銀行の融資が貸し渋ると個人投資家が打撃なの？
賃貸物件持っている人は、単にローンを返済するだけで、かつての
バブルのように、次々と物件のはしごしている人はいないでしょ。

というかあなたの書いているのは９０年バブル崩壊の思い出ですよ。


＞所有の不動産を手放すことがおき始めます。
だって都心の不動産は、証券化とかの直接金融。銀行は銀行でも信託銀行とか
大和證券ＳＭＢＣとかですよ。

＞その結果都心部の地価は下がるはずです。
そいう下落は、以前のバブル崩壊の話。


＞ただ自分が住む目的でほしい物件ならいくら下がろうとも生活の活力に
＞なりますからいいと思います。

いくら自分の住まいでも、担保われした物件抱えてのんびりしてられない。
塩漬けの株とは一桁違う。

＞ただ都心部の下落は一時的であり以前のようにならないとおもいます。
＞都心部は魅力がありますから。

ごめん。よくわからん。

[839: 匿名さん]

>>837

すみません。金利のリージョナルレートってまだないですよね。

金利は、東京と大阪と、福岡、名古屋で全国共通。

しかし地価は、東京　大阪　・・・ぜんぜん均一に上がっていない。
都心の地価反転は確かに都心中心の話。

仙台なんか上昇率が昨年プラスになった一方でとんでもない賃料
水準の下落にあえいでいる。ことに中古マンション価格の凋落が
目を覆うばかり。

そういう意味では、金利という政策と、地価という市場のギャップに
うまみがあるという見方もできますね。

地価のインデックスを買うわけでなく、東京の良い場所を買う限りに
おいて、金利があげられないから地価がまだ上昇に乗っていない
というのは正しいけど、この場の「２３区マンション価格」とは
なじまないように思います。

[840: 匿名さん]

投資なら上がった下がった気にするけど
自宅なら担保割れなんて気にしないなぁ
自宅なら消耗品と思えるから、10年住んで半額でもかまわんな

[842: 匿名さん]

>>840
なんかどっぷり資産デフレにつかった発想ですね。

とにかく、３５年勤め上げて、今の３０代が退職してまともに年金が
受け取れる保証はないわけで
もし買ったマイホームが１０年で半値になっていたらそりゃ
実際奥さん半狂乱。なんであんなときに買ったと責められる。

それに頭金１０００万
親からの援助５００万とかあって、ローンが４０００万もあった日には
半値になったら笑ってられないでしょ。
私は笑ってられない。

計算すればわかるけど、賃貸で月に２５万払うほうがまし。

物件価格　５５００万
１０年後の売却価格　　２２５０万

ローン残債　１０年後　３２５０万

この時点での支払いローン総額　７５０万円
　　　　　　　　　　　資産減　＝１５００万円(自己資金）
　　　　　　　　　　　売っても返せない負債　　＝１０００万円

これに管理費税金が２万５千円／月追加される。

＞10年住んで半額でもかまわんな

だってあなた、自分のマンションが１０年で半額なら、地価がさがる
って意味でしょ。
２００４年を上回る買いのチャンスってことになりませんか？

地価の大底じゃないですか？都心の坪単価は今より３割下がっていても
おかしくない。
そのときに買い替えはおろか売っても借金が残る状態でどうしますか。

そのままいったら、ローン完済時９００万くらいになってません？
ボロマンションでも住み替えずに老後を迎えますか。
普通は２０年で買い替えか、完済した物件を賃貸したりすると
思うんですけどね。

[843: 匿名さん]

８４０さんは金持ちなんです、ローンなんか組みませんよ

[845: 匿名さん]

10年で半分とは言わないけど3分の２は覚悟してるよ。
自分だけそうならないと思うなら、かなりおめでたい。信じるのは自由だけど。

[847: 匿名さん]

東京に住むってことは、地方に比べてその給与以上にコストのかかるもので
そのコストを最小化しないと、現役生活のあとの６５歳から先の人生の
資産形成ができずに先細りになる可能性が高いということですねぇ。

そういう意味では、住居コストを最小にするにはどうするのがベストか
はしっかり考えないと。

なんかでかい買い物になると思考停止。金勘定は不順。まいたいな
粗雑な発想する人は実際多いよ。

家を投資と考えるのは愚かとか言う人に限って、買ったあとの資産価値
とかものすごく気にする。

６割以上負債なのに

まぁ資産というのは負債＋資本足したものだから
間違いないけど

そういう意味では、借り入れ起こせる力も資産のうちってことだよね。