23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[801: 匿名さん]

＞＞７９０
またまた出て来ましたねぇ（笑）

＞不動産価格と株価は連動しますよ。
＞富裕層の買い意欲はもろリンクするから、いわゆる高額のところ、高級住宅地と称されて
＞いるところの下げは間違いなく大きくなります。

根拠なき妄想。データまたは持論でもいいからその根拠を説明してみてよ。
（無理だろうけど・・・笑）
都心部（既存優良住宅地）よりドーナツ圏の下落率が高いのは過去の事例から常識。

＞しかし、地道に仕事をしているサラリーマン層、ただし能力が高く、それなりの高年収の
＞人達が買う価格帯、すなわち５〜７千万円のマンションについては、ほとんど影響が無い
＞と思われます。

富裕層（経営者）がコケたら使用人（サラリーマン）もコケるでしょうが（笑）
むしろ富裕層がコケるより先に使用人がファイアされるよ。

仮に先ほどの君の妄想に話を合わせると、賢いサラリーマンは価格の安くなった高級住宅地を買う
んじゃないかな？（笑）

＞よく考えなければいけない点は、
＞①これら価格帯の購入者は明らかに都心回帰を目指している

（広さの定義はないのか？仮に75㎡として）
いまや都心に５千万円で買える物件のどない。
滑稽なまでに矛盾してるよ。

＞②都心回帰を原動力にして、東京の都市構造が明らかに変わろうとしている。
＞そう考えて行けば、目指すべき方向は自ずから分かってきます。
＞人が移動すれば街は変わって行くし、その現実を目の当たりに見たり、実際住んでいる人の
＞話を聞いたり、これから知る機会は加速度的に増えて行くと思います。
＞流れはすでに決まってしまっていると思います。

一体何が言いたいのか意味不明だよ、城東クン。（笑）

[802: 入居済み住民さん]

749

世田谷の強さが際立つね
実需に支えられてることがよく分かる

[803: 匿名さん]

>都心部（既存優良住宅地）よりドーナツ圏の下落率が高いのは過去の事例から常識。
バブルから崩壊までの下落率は都心部のほうがたかくね？

[804: 物件比較中さん]

そりゃ間違いなく都心部の方が下落率高いよ。
都心部はホットマネーが来たり去ったりするからね。

浮かれてたら、また泣き顔になる。
波をうまく取れればもうかるだろうけどね。
素人は手を出さないほうがいいのでは、、、

[805: 匿名さん]

バブルの時の都心は青天井。
物件は買われた日の内に他に転売される状態だった。
業者が優先的に買ってしまい、金持ちでさえ一般人では物件をなかなか買う機会さえなかった。
当時と今回のブームはまるで規模が違ったので、参考になりませんな。

[806: 匿名さん]

>805
別に今の水準なら買えるとすれば都心部がいいと思うけど、
>都心部（既存優良住宅地）よりドーナツ圏の下落率が高いのは過去の事例から常識。
というのはバブル後の下落率は都心のほうがたかいんだから間違いじゃね？ってこと。

[807: 匿名さん]

マンションの価格論議は面積、立地などパラメータが多すぎて同床異夢の
筋違い論議になりがち。
坪単価と規模ごとの表を作ってみた。

坪単価が３００万円を超える都心エリアは、４３㎡〜５３㎡の１ＬＤＫが
４０００万円〜５０００万円の価格帯で多くでているゾーン
これは、ＳＯＨＯ型の単身需要も含めて賃貸からの乗換えが多いゾーン。

坪単価５００万を超えると、１ＬＤＫも６０００万を超える。
ここまでくると３０坪以上の億ションの世界。
富裕層は１億前後の中途半端な物件を買わないらしい。

２３０万〜２５０万／坪が一般ファミリーの上限で７３㎡から８１平米
の３ＬＤＫが買えるゾーンに需要が集中する。

[808: 400]

私は値崩れ派だが、バブル崩壊後の状況では、株価と住宅価格はシンクロナイズの連動はしないだろう。相関関係があることは確かだが。
上でグラフを示してくれた人がいたが、23区の平均坪単価というのは、調査時期に販売された全住戸の坪単価の平均なのだろうか？　商業区域の商業用施設まで含めて計算しているのであれば、住居価格の推移はわからない。さらにタワマンのような供給戸数が多く坪単価が不均一の物件は90年代初頭、ほぼ皆無だった。こうした要因を考慮していないので、2002〜2007年で価格上昇が激しかった東京地域の住宅物件の資金のフローチャートや、株価推移との関連は分析できないと思う。
80年代以降、国際金融危機は２回生じた。1987年のブラックマンデーと1998年のアジア・ロシア危機である。しかし、２つとも発生要因があまり深刻でなかった（後者の被害国では、ほぼ全ての市中銀行が倒産するなど深刻だったが）。サブプラは、金利差が原因で、国際資金の集積地の米への大量借入があった点で深刻で、なおかつ石油と食糧の先物市場での高騰がインフレ懸念と関係し、世界景気への不安材料となっているのが未曾有の事態。
現在の市場は、ネットの情報流通が発達しているので、消費者や投機家の心理や思惑が非常に決定的な役割を演じる。日本人資産家は株で大損で、中産階級下〜上部（１千万以上）買い控えだと、東京の住戸価格にも影響してくるだろう。６ヶ月は静観すべき。予測不能。米金融資本の正常化には、３年程度かかるのでないか？
海や川の近くは避けるべきでないかのかは、海近だと自治体によっては護岸工事をしているし、米ファンドだとそういうことも考慮しているから。

[809: 匿名さん]

日本人資産家が株投資やってるとは限らないし、
株投資は株価が下がれば損するとも限らないけどね。

[810: 匿名さん]

＞商業区域の商業用施設まで含めて計算しているのであれば、
ここでいう、坪単価とは、占有面積あたりの販売価格のことで、オフィスや店舗では
当該概念がありません。（オフィスは一棟売り、区分で売るのは皆無。
商業は営業権譲渡です）ですから、マンションということです。

＞さらにタワマンのような供給戸数が多く坪単価が不均一の物件は
物件平均坪単価を表示しています。
物件平均坪単価とは
販売物件の総額÷販売専用床面積の合計（坪）
です。ですから３００万もあれば１８０万もあるタワマンでも平均坪単価は
たとえば２４０万／坪という風にわかります。
モデルルームで「ここの物件平均坪単価は？」と聞けば必ず教えてくれるほど
ベーシックな数値。
おそらく不動産経済研究所は日本高層住宅協会などの業界団体を通じて
物件ごとの戸数・平均坪単価を把握しているのだと思います。

[811: 匿名さん]

>株投資は株価が下がれば損するとも限らないけどね
安っぽいな、それは君だけが知っている特別な知識だとでも？

[812: 匿名さん]

>811
気に触ったら御免ね。ついつい
自身が今の状況で株投資はプラスなんでね。

[813: 400]

>>810
ご情報感謝。しかし、投機資金が流れ込みそうな23区地域の物件の平均坪単価と、株価推移を比較した方が有効でないか？　23区マンションということで括ってみても、江戸川区と赤坂では事情は違う。つまり、23区内であっても、価格変動の最近の傾向が均一ではない。
数値というのは、計測方法次第でいくらでも解釈可能となる。公定歩合（古名称）や株価平均値や原油先物価格や消費者物価指数などは、現在の経済状況を類推する指標となりえると思うが、マンション価格（坪単価で比較可能値にしてみても）などはなりえないだろう。
私の立場は、市況を見極めるために６ヶ月静観。まだ、今後どうなるか全くわからない。

[814: 匿名さん]

>>807
まさにその通りですよ。
高所得サラリーマンで５〜７千万円のマンション。
平均で７０ｍ２とすれば坪単価で２３５万円〜３３０万円
従って中央値は２８２万円。
このあたりで都心に近いところは実際売れている。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[815: 匿名さん]

戸建の鑑定をＴＶでやってたけど、本当に戸建は趣味の世界なんだな。
３年で半額近く下がっちゃう。
一部の超富裕層は除いて、汎用性がある都心部マンションがつくづく良いなとオモタ。
今日みたいな天気の悪い日は通勤のしんどさも考えると、一般人の考えは都心部に向かうやろ。

[816: 匿名さん]

最近キャンセル物件情報がちらほらと入っていませんか？　
先高感を期待して無理して買ったのに．．．、騙された〜ってワケ。

[817: 匿名さん]

>>816
キャンセルどころか売れ残りがいっぱいの区もあるよ。
不便なところが多いから、賃貸に切り替えるのも大変。

さらに、都心部で最近多いのは、
高値で仕込んだけど、ファミリー層に人気が無く、広めのマンションだと高くなり過ぎて売れない。
狭小の５０ｍ２くらいのにして、坪単価を高くして、５０００万円くらいで売ろうとしてる。
一生独身層狙いなんだが、えてして繁華街隣接で治安が悪いところが多い。売れるはずが無い。

[818: 匿名さん]

私は２８０万で７０平米はバランスの悪い価格だと思う。
７０平米では、３人家族の永住は難しい。
買い手もその辺はわかっていると思う。
一人子供部屋一部屋主寝室、もう一部屋を納戸兼書斎と
しても、ものを捨てる努力をしてどうにか快適に暮らせる広さ。

むしろ同じ価格なら２４０まで下げて広さをとるか
立地を取るなら子供が育つまでは都心の６０平米の２ＬＤＫで暮らし
住み替える方が合理的だと思う。
３年前の安値ならまとめ買いで９０平米でも買えた。
同じ調子で「永住思考」をするのは間違いの元だ。

新婚さんで７０平米の賃貸借りる人は少ないだろう。
大抵は１ＬＤＫ５０平米前後からじゃないのかな。
２３区内で月坪８０００円でも１３万の家賃だ。
だから、７０平米で３人家族で丁度いいと思いがちだが
これが狭い。
一坪３．３㎡あればＷＩＣができる。３坪１０平米あれば部屋が
増える。５坪１６．５平米あれば水周りがひろくなり各部屋の
収納が増してリビングにゆとりが出る。
９坪３０平米増せばおそらく永住できる広さだろう。

[819: 匿名さん]

５０平米の１ＬＤＫは、「一生独身」ターゲットばかりではないよ。
いろんなニーズがある。まずは地方の金持ちが子弟の東京の
通学兼、東京でのホテル代わりに使い
子供が東京で暮らせばそのまま住む。その後は賃貸に出す。
独身キャリアウーマン（死語？）は借りるより買ったほうが得だから
せっせと買っている。
結婚したら売ればいいしローン借り替えて賃貸に出してもいい。
とにかくマンションって都心に近いなら持っていて邪魔にはならん。
問題は駅から近いか。将来事務所使用もありうる立地か・・という
あたりだろうね。

[820: 匿名さん]

＞818
坪250で80平米という組み合わせのほうがまだバランスがいいですよね。
80平米でも「永住OK」と言い切れる訳ではありませんが、この10平米の差は結構大きいと思います。

[821: 匿名さん]

>>820
まあ、その近辺ってことで合意が得られたわけだ。

その辺りのレベルで都心に近いところを探そう！

[822: 匿名さん]

坪250万×80平米＝6000万くらい

な〜んか、例の方がお書きになる物件価格のような…

[823: 匿名さん]

>>818
豊洲で68平米の3LDKを売っている物件があったが子持ちにとっては厳しいと思ったな。
一昔前の団地と思えば住めないこともないと思うけど、やはり理想としては100平米ぐらいは欲しいね。
（あくまで理想だけど。）
今はマンションブームだけど、10年後ぐらいに子供も成長して部屋が狭くなったと感じ始める団塊Jrをターゲットにした戸建てブームが起きたりして。

[824: 匿名さん]

庶民リーマンにとっては80平米で6000万ぐらいがちょうどいい価格のような気も。
あ、城東とか言うつもりはないです（笑）

[825: 匿名さん]

>>822
今の低金利なら、そこそこのサラリーマンが買えるし、正社員同士の結婚と、共稼ぎが増えれば
さらに購入可能層が増える。都心部で、その近辺の価格帯なら将来性ありですね。

金利が上がると難しくなるから、早めに動いた方が良いでしょうか？

[826: 匿名さん]

＞824
城東はもちろん除外ですね。

[827: 匿名さん]

>>823
通勤の不便ささえ我慢すれば、今の首都圏で戸建の購入は簡単ですよ。
それでも、あまり売れないところを見れば、夫婦で子供１人なら７０ｍ２＋αの広さで
十分だと見ている人が多いのでしょう。

それから大規模マンションになると、共用施設、共用の庭部分が広いですから、
へたな戸建より広い家に住んでいる充実感があるのかな。
高層だと眺望も良いですし。
子供が大きくなったら戸建に住み替えなんてことにならないと思いますよ。

[828: 住まいに詳しい人]

心東４区

江東区　豊洲（パークシティ豊洲　トヨネーゼ）
墨田区　錦糸町（ブリリアタワー東京　キンシチョーゼ）
台東区　秋葉原（タワーレジデンストーキョー　アキバジェンヌ）
荒川区　日暮里（ステーションガーデンタワー　ニッポリーナ）


心東特別区

中央区　勝どき(THE TOKYO TOWERS)
　　　　月島（ライオンズタワー月島）
　　　　佃（センチュリーパークタワー）
　　　　晴海（晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー）

[829: 匿名さん]

おぉっ、日経がザラ場安値更新してる。
ダウは落ち着いてるが。
明日の東京はどうなる？

[830: 匿名さん]

日経平均と２３区価格が連動しているかどうか興味はあるが、
少なくとも不動産業者は気にしてるでしょ。
営業攻勢がトーンダウンするからなぁ。売り手が弱気になってどうすると
叱ってやりたい。もっとガンガン行こうぜ。

[831: 匿名さん]

はい投売り投売り頑張れ、水曜日の人達へ。

[832: 400（参考まで）]

90年代末に2000年ドットコムバブル崩壊→2001年米不況を予測したMorgan Stanley銀行アナリストStephen Roachの予測：今回は前回よりも深刻で米不況が長引く。ヨーロッパと新興国も巻き込まれ、世界不景気が訪れるが、世界的な原料需要低下→価格も低下。
2007年ダボス会議で１人金融危機懸念を表明したNew York University教授Nouriel Roubiniの予測：米景気後退は最低４四半期（2001年の2倍）に及ぶ。
日本輸出企業は、2008年、110円台のドルレートと米内需拡大を当て込んでいる。
ちなみに、Stephen Roachは2002年景気後退説を唱えたが、住宅景気到来ではずした。

[833: 匿名さん]

１２月の契約率の実績で、５千万円超の価格帯については都心部物件が引き続き好調で
（ただし、富裕層層が購入するような超価格帯は、株の下落の影響が今後出てくる）、
西側県境外周区や横浜市のようなイメージ中心で通勤に不便なところの５千万円超は
売れ行きが不振になっている事が分かった。

ここ数年の大量販売で待機組の購入が終了し、よりシビアーな目を持つ購入希望者が増えて
きたことと、少子化による地元需要の減少が原因だろう。
この２つの要因は永続的なものとなり、売れ行き不振地域は今後販売数量の見直しが行われ、
在庫の処分に傾注することとなるだろう。
従って、５千万円超の物件に占める都心部の割合が高くなるとともに、その総数は減少する。

都心部に関しても、売れ筋の坪単価で提供できるところは、開発余地があり、継続的に大量
供給が可能な区に限られてくる。ほんの一部の区に集中して行く傾向は今後さらに強まって
行くだろう。

[834: 匿名さん]

都心部物件が続々と竣工し、実際に人が移り住むようになれば、
都心部のライフスタイルの快適さが広く一般に知れるようになる。
また、マンションの竣工と人の居住は都市の景観そのものを変えて行くだろう。
今後は、年を追う毎に魅力度が増して行くと考えられる。

魅力度が増し、手が届きにくいほどの坪単価になった時点で、都心回帰のスピードは
大きく減速するだろう。一つのエリアが確立される。
１０年後と予測する。

[835: 匿名さん]

>>794

論点をすり代えるな。
高値維持じゃなく、まだまだどんどん高騰すると主張していた連中に
謝罪を求めている。

坪１５００万円とか坪２０００万円とか言ってた人間は、
謙虚に自分の不明と愚弄さを恥じ、他者を徒に惑わせたことに、
心底懺悔すべき。

あまりにも根拠なき妄言、荒唐無稽なデマゴーグでしかないし、
自らの　無知蒙昧さ、無能さ、白痴さや、バカさ加減を露呈しているだけ。

[836: 匿名さん]

自称専門家のマヌケさが際立つね
結局不動産だけみた妄想と願望で形成されたポジショントークの限界なんでしょ

マネーの流れが変わって半年
やっと、イケイケどんどんの高騰主張から高値維持へとトーンダウン
恥を知れといったところで、恥を知らない連中さ

[837: 住まいに詳しい人]

>>836
過去ログを追えばわかると思うが
本物の専門家は昨年の4月ぐらいから警告していたけどね

一般の方には自称専門家と専門家の見分けが付かなかったのかなぁ
　
　
当時は判っていたのは急速な価格上昇による調整の必要性/必然性が問題だったが
その後サブプライム問題も加わって、考えていた以上に深刻な状況に突入してしまったよーで

[838: 匿名さん]

1年前からこのスレ見てるけど，これからどんどん高騰するなんていってた人ほとんどいないと思うけど。
そこまで言うならレス番号出してみてよ。

現実は837の言うとおりだと思う。

[839: 匿名さん]

値下がり派の専門家さんいつから、マンション価格は下がるのですか？
専門家と堂々と名乗って教えてください。

掲示板で懺悔ってどうなんですかね？

[840: 匿名さん]

838そうか？
839みたいに、はやいとこ買ったほうがいいですよ的な
煽りコメントが散見してるように見えるが？
気のせいか

[841: 匿名さん]

よう解らんが。ここ数日騒いでる奴は

「僕があんなに下がるって言ったのに、
みんな言うこと聞かないで反論しただろ！
坪1500いかなかったから僕に謝れ！！！」

って言ってるのか？それとも

「僕ちゃんは君達に煽られなけなしの
お金を使っちゃって大変だよ！！！
気持ちが治まらないから謝罪しろ！」

って感じなのかな？
お子ちゃまですかい？

[842: 匿名さん]

謝れというのは子供っぽいけど、見通しが違ってたなあといってもよいのでは？

[843: 面白そうなのでさん]

謝罪って、罪や過ちをお越し、被害を与えた人たちにわびることでしょ。今回のケースは、だれに被害を与えたのですか？っで、発言内容がどういう論理的帰結を持って特定人物に被害を被ることになったのですか？
　権威ある人がその権威を傘に、嘘の情報を流して、誰かをダマしたというわけではないですし。ある投資対象が上がる下がるを匿名で意見表明しただけで、中傷したわけでもなさそうですし。これが謝罪に値する行為ならば、世界中のすべてのメディアは毎日謝罪ラッシュですね。
　そう考えると、これって単なるあおりか、下層クラスの人の憂さ晴らししか考えられそうにないですね。
　面白そうですので、もっと騒いで下さい（笑）

[844: 匿名さん]

騰がっている時は指くわえて見ているしかできなかった人たちが、その後の予想を超えるサブプライムの問題や、一過性の建築法の改正問題で生じた下落を、鬼の首でも取ったように騒いでいるんでしょ。
３Ａをはじめとする港区の内陸や千代田区等超都心が今後もどんどん下がるなんていうことには
ならないことはわかっていても、坪１５００万なんていう刺激的な言葉が余程勘に触ったのでしょう。

[845: 自称専門家]

私はかつて無知蒙昧で無能で白痴でバカであったがゆえに坪２０００万を
主張しました。申し訳ありません。皆さんを惑わせたことに謝罪しここに
謝罪し懺悔の意味もこめましてここで謹んで自説の訂正をいたします。

坪２０００万は私の妄言でした。バブルははじけて今春以降港区内で
分譲される港区の新築マンションは本来の価値である坪２００万台に
下落いたします。サラリーマンの皆様にもお買い上げいただける状況
になるかと思います

これで許していただけるでしょうか？

[846: 匿名さん]

榊原、藤巻にも言わせたいねｗ

だけどさそう言う人たちって遅かれ早かれ
増田敏男みたいに詐欺で捕まったりして
世間からバッシングされるんじゃないですか。

掲示板で上昇を煽った人だって自分の資産価値の減少
という罰を受けているって
まだ自分の懐を痛めているだけましだよ

まともに受け取った人にも問題あり。
その人物を信じるか信じないかはちゃんとその人の
履歴を見ましょう。
見てご覧よ、長谷川慶太なんてホームページを
閉じちゃったよｗ
はづかしいんだろうなーｗ

まあ流れは変わったってことだよ。
前から言っているけど東京建物の株価が一つの指標になる。
この会社は景気の動向によって20倍くらい株価が変わるからね

[847: 匿名さん]

あ、それから今都心部の特定の場所は値段が落ちないとか言う人
また同じようにバッシングされるからあまりそういうこと言わない方が
いいですよ。

2000年前半の底値は必ず試しに行く確信があります。
その後底抜けるかどうかは知らないけど
市場商品は必ずそういう傾向があるはず
まだその方向に向かって試していません。

なーんて俺も後でバッシングされるかな

こわい、こわいｗ

[848: 匿名さん]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
を元に２３区の新築マンション価格推移をグラフに表示してみた。
①都心ＳＡ３区（渋谷・千代田・港）
２００５年まで、ファミリーマンションゾーンとは言えず価格帯は
あくまでコンパクトマンションに適したゾーン（３００万〜４００万）
松涛、南平台、広尾、神宮前を擁する「渋谷」が２００６年に一歩
抜けだし、青山、麻布、赤坂、虎ノ門地区をもつ港区が５００万円／坪
神田、秋葉原に足をひっぱられつつも番町、半蔵門を持つ千代田が４５０万円超え
の億ションゾーンに入った。

もはや庶民の購入力などおかまいなしに、このゾーンはニッチな富裕層市場で
価格構成がなされていくと思われる。

[849: 匿名さん]

②都心周辺３区（目黒・文京・新宿）
もともとファミリーゾーンとしての値をつけたことが一度もないエリア
２００４年までの底値でも購入は一般人には難しいゾーンだったはず。
今は完全にコンパクトマンションゾーン。

[850: 匿名さん]

③都心周辺Ｂ１　３区（豊島、世田谷、中央）
ファミリーラインの上限を掠めてきたが今やコンパクトマンションゾーンの
価格帯。世田谷が最もビミョーな雲行き
豊島・中央は昔からコンパクトマンションのメッカ。
世田谷が駅近が減ったことから無理に３ＬＤＫを作って売ったあたりが
現状の最大の問題点だろう。

[851: 匿名さん]

④都心周辺Ｂ２　　（品川・中野・杉並）
中野、品川はコンパクトに移行住み。杉並の私鉄沿線が世田谷同様の
マーケティングミスでファミリーを売って苦戦か。

[852: 匿名さん]

⑤既存住宅地Ａ　（北区　大田区　練馬区）
　ファミリーゾーンの上限を７０㎡３ＬＤＫで乗り切ろうとしているが
　供給数が少ないがゆえになんとか保っている？

[853: 匿名さん]

⑥既存住宅地Ｂ　（台東　江東　板橋）
　完璧なファミリー価格帯ゾーンだったのは２００６年以降２５０万／坪
　ラインを超えてチャレンジに出ている。かつては８０㎡台だった３ＬＤＫが
　７０㎡に寸詰まり。

[854: 匿名さん]

⑦城東５区
　　価格的には、川崎・横浜を下回る割安ファミリーゾーンのメッカ
　　日暮里駅近辺が一部高値。物件の立地格差が激しい。
　　暴落も暴騰も起りえないと思われる安定ゾーン。

[855: 匿名さん]

ありがとうございます。
わかりやすかったです。

[856: 匿名さん]

株とマンションを同じに考えても無駄なことではないですか？
株が下がったからマンション価格下がる私には理解できません

[857: 匿名さん]

>856

前スレ見たらいかがでしょう。
親切な方が丁寧に説明してくれていますよ

それからこういう世界は
影響する要素が多く、複雑に入り組んでいるので
演繹法的な考えではわからないと思いますよ。
帰納法的に過去の実績と変更された条件を
比較して答えを出すしかないと思います。

頑張ってくださいね

[858: 匿名さん]

ここ数日の書き込みは、今位の水準で調整って感じだったけど
ここにきて、下げ論者の方が大活躍だな
しばらく、下げ論者に頑張ってもらいましょう。

[859: 匿名さん]

＞８３４
貴方の住む街は都心部ではなく「城東」という場所ですよ。
「快適」どころか、子供が小学校行くにも他の区に越境せざるをえない環境みたいですね。
心中ご察し致します。

[860: 城東住民]

>>859

広義では江東区は城東に含まれますが、江東区内においては城東と
は旧城東区内の町（亀戸、大島等）のことをいいます。
豊洲、有明、東雲等は江東区では「埋め立て地区」とよばれています
一緒にしないでください。喧嘩城東！

[861: 匿名さん]

ケンカは、デベ同士でお願いします。

城東は２３区のラストリゾートと高をくくっていると大変

坪単価２００万どまりか２５０万の極みに至るか戦いは果てしない

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
のうち西側のエリアは城東を尻目に価格を上げている。

①田園都市線の駅を多く抱える宮前区
　武蔵小杉で一気に５線（日比谷線・首都圏新線・南北線・ＪＲ横須賀線・南北線）
　接続の一大交通拠点になった中原区
　新川崎やラゾーナを擁する幸区　溝の口のある高津区　新百合の麻生区
　城東５区と互角の戦い。

[862: 匿名さん]

②都下御三家は駅近物件が僅少にもかかわらず元気
　　お値段では城東の及ぶところではなさそうだ。
　　やはりこちらも２５０万が天井なのか？

[863: 匿名さん]

③横浜は、横浜駅直近のタワマンが建ち並ぶ神奈川区
　　ＭＭ２１は西区　　田園都市線の真髄　青葉区
　　練馬区の価格の動きとよく似た西区の動き
　　同様に中原区も小金井も２００から２５０まですくすく育ってきた。

[864: 匿名さん]

スレずれ承知で、神奈川・都下に言及したのは、坪単価２００万〜２５０万ゾーンが
今後どうなっていくかという話題が重要な気がしたからだ。

３００万〜４００万ゾーンは、首都圏市場でも流通量が限られている。
コンパクト化してセカンドハウス、単身需要狙いで９０年半ばから一定量の
需要を確保してきた実績もある。
デベは刻み方を間違えないかどうかという世界だ。

ここの板が一般サラリーマンの一次取得の可能性を語る目的ならば
せめてどこを捉えた議論かをあきらかにすべきだろう。

私自身は２５０万の壁論を唱えてきたつもりで（知らんって・・・そんなの＞自分）
ここへきてそれを超えそうな武蔵小杉、一歩手前で止まった美しの森などの
先がどうなるのか大変楽しみな今日この頃。
三茶の駅近新築ワンルーム家賃が月に１２万だそうだ。
ドクター中松も世田谷（等々力？）の自宅にワンルームをたくさん作って貸しているらしい。

業者のみなさん３００万の坪単価ならもっとコンパクトマンションを建ててくれませんかね。

[865: 匿名さん]

http://bizplus.nikkei.co.jp/colm/html/koo01_2.html
株、不動産、ゴルフ会員権の動き。
株の割には、不動産やゴルフ会員権の下落は激しかった。

[866: 匿名さん]

大和総研の木野内栄治さんに聞いても
「２３区マンション新築価格と日経平均株価ですか・・・うーん。関係なさそうですね」
というと思いますよ。月足の１２ヶ月移動平均線でも起伏がありすぎです。

[867: 匿名さん]

以前にも書いたけど、東商の平均一日あたり商いは２兆円規模ですよね。
年間の取引累計は５２週×５日で　５２０兆円の市場でしょう。
日本の法人所有不動産の時価合計が４９０兆円といわれていますから
これ全部を一年で売買しても規模的にはおいつきませんね。
リートなんてそのうちの５兆円程度（１％未満）ですよ。

首都圏マンション市場は７万戸平均３５００万として年間２兆５千億円足らず。
一日平均売上げは６日×５２週で８０億円／日です。

もう少しスケール感の近いものを比較してもらいたいものです。
不動産価格というのは、売り買いの比率の少ないものから、推定した概念価格
と思ったほうがいい。それくらい曖昧なものなのです。

インフレになると株が買われ不動産が買われるのは債権や預貯金にくらべて
有利だから。
その辺を混同しているんだね。

デフレの１０年間で日経平均が２万円超えていた時期がずいぶん
あった。都心の住宅地底打ちは１９９５年で日経平均の底値はそれから８年先

だから、株がいくら下がってもローン破綻者は出るかもしれないが
住宅地価が連れ安になるなんてのは、初耳。

[868: 匿名さん]

豊洲界隈城東ネタを一つ。

（統_一_日_報　2008/1/23記事）
「枝_川 朝_鮮学校が売りに出されている」という情報が密かに飛び交っている。最近まで、一部市民団体の間で「朝_鮮学校を守れ」と叫ばれていて、敷地買い取り資金を集めるため署名運動や募金活動が行われてきた。その東京・江東区枝川の東京朝_鮮第２初_級学校の敷地が売却されるという。公安調査庁や警察では、情報の信ぴょう性が高いとみて確認を急いでいる。
（社会部・金_総_宰）

セメント会社に60億で売却との噂です。
情報通の彼らが売りに出すということはやはり天井か？

[869: 匿名さん]

面白い
不動産は彼らの得意分野だからね

[870: 匿名さん]

新築マンションの価格は、いわばコンサートのチケットみたいなもので
竣工して生活が始まれば、幕の開いたステージと同じで
終演までの一定期間は、誰かに専有される。

１０年２０年経てば、中古でいくつも売りに出るだろうけれど、本来
買うべきときに買うべき値段で買った人が楽しめるものだと思う。

コンサートチケットは価格に見合うバリューを認めた人が買う。
オペラからジャズやロックから演歌まで嫌いな人はチケットは買わないし
それぞれの趣味ってことで、どこに住んでもいいんじゃないのかねぇ

価値観押し付けて論争するのは幼稚極まりないないなぁ。

豊洲なんかアジアンポップスや韓流みたいな一つのジャンルとして
認めたほうがいい。

（ってこれも揶揄に聞こえたりして）
いかん。前レスに影響された。

[871: 匿名さん]

>>870

そういうあなたの意見が価値観の押し付けに思える。

このスレは価格動向を議論するんだから、当然上がると思えば買えばいいし

下がると思えば買っても買わなくてもいい。それだけ。

あなたは、価格動向だけにとどまらず、買うことを煽るので、

デベ工作員とかいうあだ名をつけられる。煽らなくてよし。

[872: 匿名さん]

>>815
昨日の芸能人のお宅鑑定の山田隆夫？座布団御殿は、新駅の北「山田」とかけて
あったんだね。思いつきの人選にしては面白かった。


ららぽーと横浜（鴨居）が結構人気で港北ニュータウンが再活性化しそうな雰囲気に
なってきたが

横浜方面は
http://www.city.yokohama.jp/me/koutuu/kanjyou/index.html
市営地下鉄グリーンライン（中山　センター南　センター北　日吉間）は
開通したら結構インパクト大きいと思います。（またスレずれ失礼）


川崎市高津区久末には意味不明な大型団地がある。やたら広い間取りのマンションが
あったはずだ。
http://www.stepon.co.jp/center/mizonokuchi/17153102.html
駅遠くてもすごい大型マンションが建っているのだが高田に駅ができたら少しは救われる。


幹線としての東急に支線が増えた格好。戸建てで埋め尽くされた感のある
港北ＮＴだが日吉とセンター北の間は盲点だろうねぇ
新駅近に値ごろ感のあるマンションがいくつか建ちそうだ。
ポテンシャルはまたしても西に傾きそうな気配。

[873: 匿名さん]

>>870
デベはそんな暇じゃないと思うよ。
私は窓際族の非業界人。

それより、なんで豊洲や城東をこき下ろす必要があるの？

品がないよ。
上等さんもデベで、あなたもデベなら内輪の茶番劇ってことだね。

買い手同士の話なら
他人のカミサンブスだ美人だっていってるのと同じだよ。
うらやましいか他人と比較でしかものを見れないさもしい性格
さもなきゃ、商売敵がにくいからだろうね。

買うことを煽った書き込みがあるなら引用してくださいな。

煽ってないってば。俺自身はマンションが好きだから１ＬＤＫを
買いたい。安くなるは賛成。
利回りがよくなる。

・・・ってオレ何回書いたかなぁｗ

[874: 匿名さん]

まだ、ここに「下がる。」のおまじないを書き続けると、港区や渋谷区や世田谷区が
坪単価２５０万以下で買えると信じている人がいるみたいだねぇ

頑張って。

[875: 匿名さん]

１２月の首都圏契約率の実績が出てきました。
首都圏全体として大きく下がった月ですが、
優勝劣敗がより鮮明になっています。
売れ残り地域は供給量を減らしながら、在庫の整理に今後追われることになります。
一方好調なところは行け行けで、そこそこの所得のリーマン層を根こそぎかき集めそうです。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

[876: 匿名さん]

まだ、ここに「上がる。」のおまじないを書き続けると、せっかく買った豊洲のタワマンが
坪単価３００万以上で売れると信じている人がいるみたいだねぇ

頑張って。↑というレベルの幼稚な書き込みはヤメレ！

[877: 匿名さん]

>>868
豊洲はコリアンタウンなのですか？

[878: 匿名さん]

タイミングを計るような人生はつまらない。時間は金では買えない
もっと自分の価値観を大切に生きよう。

・・・こういう書き込みを「買い煽る」というんなら、「待て」という以外すべて
煽りだね。師匠。

不動産を一発で金星引き当てようとか、知識もないくせに底値で買いたいという
のが無茶なんじゃないの。

失敗してもいいものを最初は買うんだよ。（これも価値観の押し付けね）
マンションは戸建てと違って流動性があるんだから（これも思い込み、経験論？）

[879: 匿名さん]

>>868
豊洲はコリアンタウンではない。
運河を挟んだ向かい側の枝川がコリアンタウン。

[880: 匿名さん]

>>878
新築マンションの価格動向と関係ないから。

[881: 匿名さん]

>>876
なんで、オレが　シティータワー豊洲　を買いたいのを知ってるんだ？
買っても売らないもんね。

[882: 匿名さん]

>>881
さすがに上がる派は思い切ったことするな〜
私はとてもそんな勇気はありません＞＜
シティタワー豊洲の価格帯で赤坂の低層階が買えそうなんで＞＜

シティタワー豊洲の売れ行きは注意深く観察しようと思うとります。

[883: 匿名さん]

>>875

港区と中央区の申込率が低いですね。
物件自体の人気がなかったのでは。

[884: 匿名さん]

話題沸騰の
江東区はどうなってる？

[885: いつか買いたいさん]

>>867
為替王ウエブより抜粋
http://blog.livedoor.jp/kawase_oh/archives/51193907.html
>私たち国民の給料増加率がマンション価格上昇率にとても追いついていません。その場合、需給にミスマッチが生じ、やがて需給＆価格は適正水準に収斂します。

なるほど、、、、。

[886: 匿名さん]

>>885
そんなのは誰でも分かることで、
問題は都心回帰と都市構造の根本的な変革が
首都圏不動産マップを大きく塗り変えて行く点です。

つまり、どこを選ぶかで将来大きな違いになる。

こんなニュース見ると、
お金がある人が都心部以外に住むことは、今後ありえない気がする。
http://www.asahi.com/national/update/0124/TKY200801240299.html
http://www.asahi.com/national/update/0124/TKY200801240417.html

[887: 匿名さん]

>>885
国民の資産が不動産に流れずに、御自分の仕事の方に…
の方の御意見ですから。

[888: 匿名さん]

一方、下の方はこんな感じで、持ち家なんか夢の夢です。
二極化が進んでいるのです。
首都圏持ち家の増加は、人口増から想像する水準にはとうてい達しませんよ。
マンション販売数量は減少し続け、その中で選ばれた地域だけが繁栄を謳歌する。
そんな未来予想図でしょう。

サブプライム問題がますます深刻になる中で、合わせて、日本国内では格差がますます広がって
いるのが現実だ。最近の調査では、年収200万円以内で生活する人が、ついに1000万人を突破した
という。現在ワーキングプアたちが何とか生きのびられているのは、実家で生活して、家賃や
食費の負担が少ないからだが、今後両親が年老いて働けなくなったり、亡くなったりしたら、
彼らはホームレスになる確率が非常に高いといえる。ワーキングプアとホームレスの境界線は、
携帯電話と住所、そして親を含めた頼れる人がいるかどうかなのだ。携帯電話はどんな仕事でも
請ける際の必需品。これがなければ仕事さえ回ってこない。携帯電話を持つには、きちんとした
住所、つまり住みかを必要とする。親元から通っていれば、取りあえず寝床には困らないし、
泊めてくれる友人がいれば、いざというとき心強い。生活資金に困ったときでも、一時的に
借りることもできる。この“三種の神器”がなければ、それこそ会社を辞めて、数週間で
ホームレスになることもある。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080124-00000000-sh_mon-bus_all

[889: 匿名さん]

>888
そうするとデベは本当に体力あるところ（財閥系とその他数社）に集約されるね。
分譲での売上は期待できないから、賃貸とか中古市場が主流になるのだろうか？

[890: 匿名さん]

>>888
ここで注目すべき点は
「現在ワーキングプアたちが何とか生きのびられているのは、実家で生活して、家賃や
食費の負担が少ないからだが、」このくだりの部分。
すなわち首都圏ワーキングプアの大半が首都圏出身者であり、上京者では無いのだ。
地元民需要に頼っている近郊、郊外の需要が盛り上がらない根本的原因はここにある。

今後首都圏の少子化に合わせ、ほぼ同数の上京者の時代となる。
持ち家取得の主体となるのは、間違いなく地方からの上京者であり、
これが都心回帰と都市構造の根本的な変革をもたらし、首都圏不動産マップを大きく
塗り変えて行くだろう。

[891: 匿名さん]

賃貸と言っても、低収入の方はどこを借りるのだろうか。
会社から家賃補助を受けれるレベルでもないだろうし。

[892: 匿名さん]

>>891
あまりに低収入だと上京もできないのが現実。
田舎で親元に住んで、なんとか仕事を見つけるか、
工場の派遣労働者として、郊外、地方都市の社宅に入るか・・

[893: 匿名さん]

ニートやパラサイト、ひきこもりなど自活する力のない方々は、
養う親がなくなったら家を売って生活費に当てるほかはない。
都心部なら家を売って、安い借家で食いつなぐ。
マンションでも管理費等払えなくなり同様に売り部屋になる。

優良中古物件の供給が増え、安い賃貸の需要がふえる。
二極化が土地価格の平準化に寄与する仮説だがどうだろうか。

[894: 匿名さん]

>>893
団塊の世代の持ち家は都心部じゃなく、
近郊、郊外になるから、その子供たちの問題は
近郊、郊外で発生して、都心部には影響は無いです。

都心部に住む団塊のほとんどは、都営、公団住まいで、
その子供たちは売るべき財産も無いです。
こんな状況ですから、その子供のワーキングプア率は低いです。

[895: 匿名さん]

>>894

そんなことはありませんよ。都心部に団塊の持ち家はたくさんあります。
相続と同時に郊外から「都心回帰」した層がかなりのボリュームでありますので。
そして、自立できないお子さんを抱えている例もまた多い。
抱える余裕があるということですが。

[896: 匿名さん]

江福さんの本すら読んでないのか
ここの連中は

影響が最初にでるのは郊外の安アパートから
人のことは気にしないで楽に行けよ
住宅は既に余ってるんだから

[897: 匿名さん]

>>895
都心部で持ち家比率が高くなるのは７０歳より上の世代ですよ。
間が抜け落ちて、
次は３０代（４０代はちょっとだけ高くなる）。

[898: 匿名さん]

何かここに書き込みしている人はバカの一つ覚えみたいに都心部といっていますが、実際どうなんだろうか。高給取りはしりませんが実際生活をするには安いところで住んで節約して貯蓄するのもいいと思いますが。たてえ下がっても物価が都心部より安いので結局都心部より元を取れやすいのではないでしょうか。都心部と郊外の住宅の質(構造など)は差がないので。考えが凝り固まっている人は結局損するんだろうなぁ。ちなみに自分は２００４年ごろに購入したほうです。今では価値が上がっているみたいですが当時からサブプライムで下がることを考えて購入していましたので価値が下がっても問題ありません。採光、通風や環境ともにいいので。隣とも挨拶できないようなところは住みたくないなぁ。

[899: 匿名さん]

>>896
西側近郊の場合
正確に言えば、もとミニ戸が建っていた狭小土地が
いっぱい余っています。
再びミニ戸ブームが来るでしょうかｗ

[900: 匿名さん]

>>898
でも戸建は売れていないのが現実。
どうしてか、よく考えてみましょう。http://www.fudousankeizai.co.jp/ICM_Web/dtPDF/kisha/2007tate.pdf