ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[42: ビギナーさん]

係争中の物件というのは、建設中止というリスクを背負うため、安くなるものでしょうか。それとも訴訟費用がかさんでいるため高くなるんでしょうか。レピュテーションリスクがあるため、安くしないと売れないのかな？でも土地柄安ければすぐ売れるはずだし。販売長期化すると、より影響がでるから、即完売を目指して価格は控えめにするのでしょうか。。。

逆にレピュテーションリスクを抑えるため猿さんを起用したのか？？

デベさん、教えて～

[43: 匿名さん]

エスカレーターに猿之助と来れば、ここはオール億ション確定だと思うんだが。

[44: 物件比較中さん]

猿之助起用って、
高齢購入者を想定してるの？

[45: 周辺住民さん]

>>40さん

解説ありがとうございます。その経緯からして、いまの訴訟は住民敗訴で確定でしょうね。確認取り消し裁決ということは、行政に非がある判断が下ったということで、さすがにいまの建築確認行為に関する行政訴訟でも負けることはないでしょうし（同じ過ちを繰り返さないはず）。

価格に関しては>>43さんに一票。

[46: 匿名さん]

開発業者に非がないようなコメントですけど。。。
近隣からの異議がなかったら違法なマンション開発計画のままだったということでは？
業者の姿勢が近隣を怒らせたのではないでしょうか。

[47: 匿名さん]

猿之助さんがイメージキャラクターですか。
すごく知的な方だしイメージ的にはいいけれど、、、

買物は普通にグルメシティがあるから便利になるのかなと思いました
ドンキホーテができるみたいな話を聞いているのですが
どのあたりにできるのでしょう？？
普通に日用品は安いし豊富だから行きやすい場所にあればいいなと思います。

[48: 周辺住民さん]

>>47さん

ドンキができる場所は白山通りの壱岐坂下交差点少し北側で、丸ノ内線の高架よりは南です。
http://shop-open-info.blogspot.jp/2014/04/blog-post.html
によれば、24時間営業になりそうですよ。

ただし、このマンションからなら、オリンピックの方が近そうです。
グルメシティ、柳町商店街、クイーンズ伊勢丹と店舗がそろっていて便利です。
ほかにラクーアの成城石井もオススメです。

[49: 匿名さん]

＞24さん

その高さというのは、この傾斜のある建物の場合、どこが基点になるのでしょう？

[50: 匿名さん]

春日駅再開発事業がいつ完了しますかね。買い物が便利になるかと思い。

[51: 周辺住民さん]

>>50さん

公式サイトによると、2018年に完成とあります。
http://www.harusan.jp/press/index.html

>>49さん

それは図面（断面図）をみないとわかりません。

[52: 周辺住民さん]

>>50さん

http://www.harusan.jp/rooms/news/news1404.pdf
によると来年1月に工事が始まるようですね。

[53: 匿名さん]

二年前の報道より一年遅れで着工ということですね。早く商業施設がオープンしてくれるといいですね。

[54: 匿名さん]

ここは内廊下ですか?

[55: 匿名さん]

>>49さん
地下室マンションの典型
物件概要も曖昧で地階であることがわからなくなってます

>>51さん
２０ｘ号室でも南側道路や隣地境界の地盤より相当低くなっている
ドライエリアに面した住室かあるようです

[56: 物件比較中さん]

エスカレーター上がったところは、
何階？

[57: 周辺住民さん]

>>55さん

ありがとうございます。改めて物件概要とパースを見直してみました。

http://k107.jp/outline.html
http://k107.jp/design.html

物件概要に「鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフレット表示上は、地上9階地下1階建）」とあるので、建築基準法上は8階建て、マンションとしては9階建てと見做すんでしょう。いずれにしても10層建てです。

パースの最上階を9階とすれば、西の端は3階すら地上レベルかどうか怪しいことがわかりますね。中央やや右のフェンスがある住戸（東南角）は1階ですね。パースの右側は欠けていますが、さらに下のレベルから1階に向かってエスカレーターを設けるのでしょう。

また、間取りから読み取れることが興味深いです。
http://k107.jp/plan_S_E.html
はセンターインとなっています。玄関の左隣がエレベーターっぽいです。つまり2戸に1台のエレベーターが設置される可能性が高いです。

まさに、高級マンションですね。

[58: 匿名さん]

↑
残念ながらハズレ


>>56
地階です

[59: 匿名さん]

　２戸に1個のエレベーターだとインペリアルのボタニカル・アバンダンが該当します。
現代風の超高級長屋といった感じです。

[60: 匿名さん]

エスカレーター上がったところは完全に地下です。窓もない空間です。>>57さんのパースを見るとわかります。

期待しておられる方には悪いですが、ここの業者は不動産が本業ではないようですし、高級感を期待しても難しいと思いますがね。

[61: 物件比較中さん]

土地買ったのって
プチバブル前？

[62: 匿名さん]

登記情報提供サービスを利用すれば？
http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/static/netriyou.html

地番がわかっているから３３７円で確認できる

[63: 匿名さん]

本郷のバブルマンションを１千万円以上損して売却し巣鴨に買い替えをしたけどやっぱり春日近辺が便利でよかった！
このマンション興味あるけれど本郷の２つの新築マンションもここも三流の施工会社・デベですが大丈夫でしょうか？
プラウドのマンションの建設状況をみていましたけど、一流の建設業者でも未熟な若い現場作業者ばかり。
人手が足りないのか夜中の２時３時まで作業をしていましたが、これからの新築マンションはどうなんでしょうか？

[64: 匿名さん]

お大手が好きな方はインペリアルガーデンなんかいいんじゃないんですか。

[65: 匿名]

この価格帯だと、慣れた大手デベ・ゼネコンか設計が噛むのがいいんでしょうけど、
もうコスト乗っけられないのかも。

[66: 匿名さん]

あまり高くなると手が届かなくなってしまいますから。
出来る限りリーズナブルな設定の方がありがたいですね。
後は、実際に利用してみて不便があるかないか、ということではないでしょうか。

[67: 周辺住民さん]

>>65さん
なるほど、的を射てますね（笑）

>>63さん
NIPPO＋安藤・間なら十分に一流かと思います。
大手デベやスーゼネのエースは住宅担当でなく建築担当（住宅以外）になると思います。
実際、三井も三菱も住宅は別会社ですしね。

[68: 匿名さん]

NIPPOが一流なのですか？？？？
ル・サンク手稲への対応が問題視されてましたがね

>>65 には同意です

[69: 周辺住民さん]

>>68さん

NIPPOの不動産開発事業はまだ始めて20年ですが、舗装事業では国内トップの企業です。
実績を積んでいることですし、一流と言って問題ないと思います。

[70: 匿名さん]

>>69さん

道路を舗装する事業が一流でも。

NIPPOのマンション開発についての評価はどうでしょうか。
http://sutekicookan.com/NIPPO#.E6.96.BD.E5.B7.A5.E3.83.BB.E8.A8.AD.E8....


実際のところ、この価格帯だと大手デベとのJVでないと難しいと思います。

[71: 匿名さん]

ここ金額次第だったら人気殺到するかもしれませんね。広告も猿之助使ってるのもあって目につくし。

でも今どこも価格上がってるからなぁ、、、

[72: 匿名さん]

http://sanoji1416.jugem.jp/?day=20140710

係争中であること記事に書かれていますが

グランドメゾン白金レジデンスで起きているような
リスクがありませんか？

[73: 匿名さん]

2年近く前にこのマンションの裏に土地が出て、購入を検討したものです。
場所は最高だったので真剣に検討しましたが、このマンションが建つことで断念しました。
その際図面も当時のもので確認しましたが、かなりのバリエーションがありましたし、とにかく場所がいいのでお勧めですね。私は違うマンションを購入しましたが、恐らくかなりの価格帯になることが予想されますね…

[74: 周辺住民さん]

>>73さん

その土地、うちも気になっていました。こんなところに一戸建て用が出るんだあと。
既に別のマンションに入っていたので見学などもしませんでしたが。

>>71さん

希少性があるので、猿之助使わなくても、人気は出ると思いますよ。

[75: 周辺住民さん]

＞＞73さんに同意。かなり失望（絶望？）的（1.5億円超え当たり前の）高価格で出ること疑い無しでしょう。

[76: 匿名さん]

引越の荷物
宅配便の荷物
エスカレーターを使って運搬するのでしょうか？


HANAREにお客さんを呼んでいいのでしょうか？

[77: 周辺住民さん]

>>76さん
> HANAREにお客さんを呼んでいいのでしょうか？

http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
を見ると宿泊禁止とありますね。ホテルとして使うなという意味なのか、建築基準法上、居室でないという意味なのか、不明です。客を呼んでもいいけど、泊めるのはルール上、NGのようです。使えね～（笑）

[78: 匿名さん]

http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
事務所としても使えない？

母屋と階が違うから登記は別の住戸の扱い？

調理や食事をしてもいいのでしょうか？

[79: 周辺住民さん]

>>78さん

調理や食事については禁止と明示してありませんが、きっとダメなんでしょうね。
間取り図を見ると、HANAREのキッチンにはコンロがついていませんね。

[80: 匿名さん]

食事ができない『離れ』なのですか！！！
子供部屋やカラオケルームに使うのは想定内でしょうか


>>76-77
客を呼べないということでは

[81: 周辺住民さん]

HANAREはあまり期待できそうにないです。

http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
を見ると2階に6部屋設けられるようですが、恐らくすべて北向き。このマンションの西側は3階ですら地上より低い可能性があるので、HANAREは穴倉のような居住性しかないと思います。

勝手な想像ですが、2階北側は避難経路などがとりにくく、通常の住戸として販売が難しいので、高額住戸におまけとして付けた、というのが真相ではないでしょうか。

[82: 匿名さん]

>>81さんのように慎重に検討できる方ならいいですけど。

2階でも周囲の地盤より低くなっていて
北向きの穴倉のような居住性しかない半地下住室なのでしょう。

高級感ないですね。

半地下住室を単独では売りづらいからといって
離れと表示して抱き合わせ販売する
こういうこと普通やりますか？

[83: 物件比較中さん]

この場所良いですよね。
70平米2LDK、1億前後の部屋があると嬉しいんだけど。

[84: 匿名さん]

>>81さん
> HANAREは穴倉のような居住性しかない
> 2階北側は避難経路などがとりにくく

それで宿泊できないになるのですか！

[85: 周辺住民さん]

>>83さん

NIPPOに問い合わせれば、図面集をくれると思います。80㎡台中心とありますが、恐らく東向きの低層階に70㎡くらいの住戸が設定されるかと思います。1億もしないと思いますよ。

>>82さん >>84さん

http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
にあるHANAREは、東の端のようですが、それでもバルコニー該当部分に「ドライエリア」とあるので、地下室であることは決定です。ほかの5部屋はこれより西にあると思われますので、さらに地下深い感じがすると思います。

とはいえ、販売価格はさほど高くならないような気がします。坪単価を下げるために、コスト度外視でくっつけてきていると思います。あくまで予想ですが。

本来なら、このマンションはもっと高さを上げたかったのでしょう。近隣住民（とそれに押された行政）の声に負ける形で高さを抑えるを得ず、そのために容積率を消化しようと、地下空間（建築基準法上は1階のはず）を使わなければなからなかった、というのが実情かと思います。増やした地下空間（あくまで法的には1階ですよ）を単体で販売することが難しいので、最上階を買う金持ちに負担してもらう形になったのかと推測します。

近隣住民の嫉妬心が勝った結果ですが、良好な社会インフラを残すという意味では、逆行する行為だったかと思います。土地の値段なんて、容積率に比例していますから、容積を余らせて建設するというのはありえませんし。

[86: 匿名さん]

> 増やした地下空間（あくまで法的には1階ですよ）を単体で販売することが難しいので、
> 最上階を買う金持ちに負担してもらう形になったのかと推測します。
すごいデベの論理

それで 離れ は何に使うことが想定されているの？

倉庫として使うにも湿気がすごいのでは

[87: 匿名さん]

トレーニングルーム、ヨガルームとか。

[88: 匿名さん]

離れを別個に売買したり、貸室に出していいですか？

>>86
夜中にトレーニングやヨガの瞑想をすると宿泊に該当するのでは

[89: 匿名さん]

陽が昇らなけれは宿泊ではないでしょう。ってか、そこまで誰もチェックしませんよねぇ。

[90: 匿名さん]

>>85さん
HANAREのドライエリアは避難経路ですか

[91: たか]

神楽坂当たりはマンションでない？