ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[103: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

レス見てるとこのマンション高くて買えない。

[104: 匿名さん]

>>77 >>99 のような状況で 10月から販売できるの？

[105: 周辺住民さん]

>>97さん

ここは閑静な住宅地ですよ。であるのに利便性も高いので、ほかの住宅地に比べると希少価値があります。

小石川一丁目の再開発が進めば、利便性はさらにアップします。それがわかっていたから高くても欲しかったんですが、待てずにほかのマンション買っちゃいました（涙）

[106: 物件比較中さん]

バルコニー小さいの？

[107: 匿名さん]

※文京区が平成26年3月17日に施行した「絶対高さ制限を定める高度地区の指定」に伴い、将来当マンションと同一の高さの建物は建築できません。


『既存不適格建築物』ですね

[108: 匿名さん]

105さんは営業さんですかね…。
他のマンション購入されたのならここを見ることはないのでは？
本当にここが欲しい人なら今の家を売却してでも検討すると思いますよ。

[109: 匿名さん]

閑静な住宅地ね。営業さん、ご苦労さんｗ
昔ながらのボロ屋が立ち並ぶ地域で行政が動けば再開発は容易に進む地域だけど、
現状では汚さばかりが目立って周りとの調和が取れない。

しかもこの高さだろ？
だから反対運動したんだよ。

ここの住人は周りから嫌われ者になる覚悟がある奴しか入ってくるなよ。
それくらい迷惑かけてるんだからさ。

[110: 周辺住民さん]

広告が届き見ていましたが立派な建物ですね。

駅までフラット２分のアプローチは良いですが、南北線。都営三田線、丸の内線も使えますがこちらからだと遠くプラス数分は必要ですね。

エントランスもホテルのように素晴らしく、外観の色調も落ち着いていて奇麗に見えます。間取りも廊下が短く居室スペースが広めにとられていて使いや易そうです。

小石川の再開発が進めばさらに利便性はあがるでしょう。人々が町内会とどう関わってゆくかも大切にされています。
このマンションに住まわれる方も含めて、町の発展にも寄与し、とけ込めるような素晴らしい物件になると良いですね。

[111: 購入検討中さん]

＞１０７さん

「絶対高さ制限を定める高度地区の指定」が施行予定から「施行」に変わりました。
マンション購入は大きな資産でもあり、投資という考え方もあると思います。

このマンションが将来立て替えなどするときには、高さ制限のために住戸数は減らさ
ざるを得ないでしょうから、所有権の再分配で問題が起りそうです。

災害時緊急避難道路との兼ね合いでも心配ですが、どなたか詳細情報をお持ちでは
ありませんか？

大規模ならではの利点で購入を検討しておりますが問題がありそうです。

[112: 匿名さん]

>>111
>災害時緊急避難道路との兼ね合いでも心配です
同感です。
狭隘な道路に囲まれた崖地に、地下住室で住戸数を稼いでいるようで
災害時の避難計画に支障ないのでしょうか。


>>110
>エントランスもホテルのように素晴らしく・・見えます。
ホテルのように素晴らしく見えるエントランスに
送迎のお車が入れないようですけど・・どこに駐車していただくのですか？

売主に十分に説明してもらいたいです。

[113: 周辺住民さん]

>>106さん
バルコニーは狭いようですね。リビングがダイレクトウィンドウになっていて、そのためにバルコニーは間口の半分しかないようです。注意しておいた方が良いですね。

>>111さん
> このマンションが将来立て替えなどするときには、高さ制限のために住戸数は減らさ
> ざるを得ないでしょうから、所有権の再分配で問題が起りそうです。

高さを下げざるを得ないというだけで、戸数や床面積は関係ないですよ。もっとも、そのために地下室っぽい居室が増えて、居住性は低下するでしょうが。高さ制限にしても抜け穴がありますね。

[114: 周辺住民さん]

>>110さん
> 駅までフラット２分のアプローチは良いですが、南北線。

その南北線にしても、道路を渡る必要がありますね。

[115: 匿名さん]

>113さん
> 高さを下げざるを得ないというだけで、戸数や床面積は関係ないですよ。もっとも、そのために地下室っぽい居室が増えて、居住性は低下するでしょうが。高さ制限にしても抜け穴がありますね。

同じ形状には建たないうえ、地下住戸がさらに増えるとのご意見ですね。所有権の再分配で問題が起りそうです。

>114さん
> その南北線にしても、道路を渡る必要がありますね。

南北線には地上まで出られるエレベーターやエスカレーターがありませんので、フラットのアプローチといえるのか疑問です。東横インかパークハウス小石川後楽園を建てる際に、地下鉄とのエレベーターが作られていればよかったのでしょう。

[116: 周辺住民さん]

>>115さん

春日・後楽園の再開発で、街区内にエスカレーターが造られる予定です。
ただし、このマンション方面へは便利な動線とならない可能性もありそうです。

[117: 購入検討中さん]

歌舞伎役者氏のギャラが○千万だと、
一戸あたり○十万高くなるってことですか。

[118: 匿名さん]

いずれにせよ、文京区で幹線道路に面していないだけで貴重価値があります。
坂下物件ですらヒルズみたいに価値を保てますし。

[119: 匿名さん]

>118
貴重価値？

既存不適格建築物でも？

送迎車両や荷物配送車両の駐車スペースが無いような物件でも？

[120: 匿名さん]

貴重だとおもいます。なかなかないです。でてもすぐ売れることが多いですし。

[121: 匿名さん]

「貴重価値」って言葉、正しいですか？
「希少価値」のこと？
言いたいこと何となくわかるので、スルーでいいのでしょうけど、一応。細かいことですみません。

[122: 匿名さん]

鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建
（パンフレット表示上は鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建）



建築基準法上、地上8階地下2階建であるなら、「地上8階地下2階建」と記載するしかない。

パンフレットに「鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建」と表示していると宅建業法32条に抵触するのでは。

地階の住戸であることを購入者にわからなくしようとする意図があるのでしょうか。

[123: 匿名さん]

あるのでしょう。

[124: 周辺住民さん]

>>122さん

こんなの、どこにでもありますよ。特に横浜とかでは。

> 鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建
> （パンフレット表示上は鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建）

[125: 匿名さん]

ひどい業界だなぁ・・・。
他にもあるからって正当化されても。

[126: 物件比較中さん]

資料請求したけど
こないで

[127: 周辺住民さん]

>>117さん

猿之助のギャラはせいぜい100万円くらいかと思いますよ。
何か演じるわけではないですし、長くても1日拘束だったと思います（半日強で終わりそう）

広告用のスチルとウェブに載っている3分ほどのムービーだけですよね。

[128: 匿名さん]

猿之助さんはたった100万円で
係争中の物件の広告を請負ったのですか？

[129: 匿名さん]

お金じゃなくて頼まれるオトナの事情があるのでしょう。

[130: 周辺住民さん]

猿之助がこのマンション欲しがっていたりして。

[131: 物件比較中さん]

資料来たけど、
高級志向かとオモタら、
開口部の狭いビジネスホテル（安マンション）タイプの
間取りが多いで

[132: 匿名さん]

131さんの言う通り間取りは惹かれませんね。価格次第では検討の余地ありそうですが…。高そうな気配。

[133: 匿名さん]

道路舗装屋さんの共同住宅

高級志向は難しいのでは？

デベは選ぶべきです

[134: 周辺住民さん]

>>131さん

確かに間口は6～7mくらいの、いまや広いと言えない間取りが多いかと思いますが、両面バルコニーではありませんか。であれば、それほど悪くないと思いますよ。面積だって80m2台が平均なら、広い方かと思います。

[135: 物件比較中さん]

公式サイト
7月31日更新予定だったのが、
こっそり8月上旬に変わってるで

[136: 匿名さん]

それで
HANAREは建築基準法上、居室なんですか、居室でないんですか？
ニッポさん明確にしてください。

[137: 物件比較中さん]

西側庭園には、３階から出られるんでしょうか。

[138: 匿名さん]

HANAREと同じレベル

半地下で
閉ざされた空間にあるために
あまり期待できません。


現時点でマンション環境性能表示の公表がされていませんが

みどりが★１つのはずです。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/105_bunkyo.htm...

[139: 物件比較中さん]

>>134
片面は吹き抜けに面した窓があるだけの間取りが多く、
両面バルコニーの部屋は少ないですよ。

[140: 匿名さん]

HANAREってどこから行けるのかなって思いました。
地下が好きって人にはいいのかもしれませんね。
立地や環境はいいなって思いましたが、
間取りが少し使いにくいなと感じました。
使えない空間が多いなと感じましたが、ゆとりがあるといいのでしょうか。

[141: 匿名さん]

>地下が好きって人にはいいのかもしれませんね。

好きって人いるのですか?

屋外への避難経路の問題ありませんか?

[142: 物件比較中さん]

モデルルーム、
まだ？

[143: 匿名さん]

こんなとこより、近くのペントハウスがよかったですね。
もう売れちゃいましたが。

[144: 物件比較中さん]

公式サイト、
次回八月上旬更新になってるけど、
今日までやで。

[145: 匿名さん]

>>144

ニッポンの都市邸宅への解答
http://k107.jp/images/interview/japan_img01.jpg

猿之助さんと対談している宇佐見さんという取締役が設計したの？

両側のコンクリート壁に挟まれて閉塞感がありますけど。

左側の壁が高すぎ。

[146: 物件比較中さん]

平均億ション？
１００軒以上さばけるの？

[148: 匿名さん]

エントランスゲート変更するそうです

[149: 購入検討中さん]

ｋｗｓｋ！

[150: 匿名さん]

開発許可の疑義に係るのでは

[151: 購入検討中さん]

ｍｊｓｋ？

[152: 購入検討中さん]

日経一面広告って数千万するらしいけど、
一回出すたびに、一世帯数十万の負担ですね。
スポットCMも、一回○万払ってるようなもん。