23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[851: 匿名さん]

無理、、なんじゃなくて、そのレベルまで都内物件の価格も下がっていくんだろうな。

[852: 匿名さん]

都外で4千万の物件も当然無理なんでしょうね。
値上がりした川崎市など近郊。

[853: 住まいに詳しい人]

08年12月の首都圏マンション発売戸数18.2％減、16カ月連続の前年割れ
http://www.nikkeibp.co.jp/article/news/20090120/126084/?ST=architectur...
不動産経済研究所が1月20日に発表した2008年12月のマンション市場動向によると、
首都圏の新規発売戸数は前年同月比18.2％減の6696戸と、16カ月連続で前年を下回った。

同時に発表した2008年の総供給戸数は首都圏で前年比28.3％減の4万3733戸、
近畿圏で同24.7％減の2万2744戸と、いずれも大きく落ち込んだ。

日経BPネット　2009年1月20日（抜粋）
　
12月は5000戸切りで年間供給は4万2000戸ぐらいまで下がるかなぁと思っていたけど
「新」価格にして結構吐き出したんだね

データ元は
不動産経済研究所
09/01/20　 2008年12月度版首都圏マンション・建売市場動向　(PDF : 89KB)
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf　
09/01/20　　2008年首都圏マンション市場動向（年間のまとめ）　 (PDF : 609KB)
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/2008syuto.pdf
　
　
野村アーバンネットの価格データも1月1日時点に更新されている

「住宅地地価」価格動向【PDFファイル】
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200901house_tokyo_23.pdf
「中古マンション」価格動向【PDFファイル】
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200901mansion_tokyo_23.pdf

年間変動率が神宮前4丁目-60.0％、松濤1丁目-53.3％、赤坂8丁目-47.1％・・・
なんだかもーって感じです

[854: 匿名さん]

首都圏中古マンション価格　下落基調鮮明に　東京カンテイ

今春竣工予定の新築は、
転売を諦めて手付金放棄をしたキャンセル物件が多くなるでしょうね。

[855: 匿名さん]

そういう転売屋にも流していたデベには全く同情しない

[856: 大学教授さん]

２３区販売実績
０６年　販売数２３６５０戸、契約戸数２２１５７戸、累積契約率９３．７％、残戸数１４９３
　　　　首都圏５千万円以上１８７３６戸
０７年　販売数１６５６３戸、契約戸数１４５２０戸、累積契約率８７．７％、残戸数２０４３
　　　　首都圏５千万円以上２１８６４戸
０８年　販売数１５６０２戸、契約戸数１１９１９戸、累積契約率７６．４％、残戸数３６８３
　　　　首都圏５千万円以上１６１２１戸
この数字の流れを見ると、
原因は、若年層の需要の先食いと言うより、
０６年、０７年（株が上昇していた時期とも符合）に、
高所得層の需要を食い尽くしてしまったところにあるのでは？
業界としては、高額かつ大規模なマンション供給を今後絞っていく必要があろう。

[857: 大学教授さん]

高所得ではない若年層の需要は取り残されて、逆に膨らんできている。
しかしながら、郊外物件は将来の少子化で資産価値を失う危険性が高く、購入には至らない。
結局、都心部の物件を志向するが、いかんせん価格が高すぎて手が出ないのが現実。

都心部で低価格が実現すれば完売になるのだが、
大手が多く大幅な値引きには至らず、目減りした高所得層の需要を時間をかけて取り込み、
売り切っていくしかないのが現状。

[858: 匿名さん]

確かに埋立地などは、少子化で資産価値を失う危険性が高く、購入には至らないようですね。
需要の絶対数の減少と不況による安定志向によって
都心と既存の人気地域、優良住宅地の選択という
あたりまえの価値観がより重視されるようになるでしょうね。

[859: 匿名さん]

少子化なら、なおさら親は資産を子供に残さなくていいから
自分たちが生きている間は、便利な場所に住んで、
最後は、そこが使えなくなったら諦めればいい。
という考えになるのでは？

[860: 匿名さん]

>>857
思わず頷いてしまった。デベもそれをわかってるんなら都心部で低価格にして売り切ってくれりゃいいのにと思う。

[861: 匿名さん]

どうしても「都心」の定義が気になる。

[862: 大学教授さん]

都心部で大規模、７０ｍ２で４千万円、平均坪単価１９０万円であれば完売でしょう。
しかし現実は、最低価格帯で１９０万円。

[863: 戒名さん]

今の相場で
新築マンション物件平均坪単価で３００万円以上のところ

築３０年でもフルリフォームして専有面積当り坪単価２５０万円
以上で売れるところが

「都心」でいいんじゃないの。

[864: 匿名さん]

都心部で190万だったら千葉埼玉神奈川は幾らになるの？買って賃貸に回すとどのくらいで回るんだろ？グロスで15%とかいきそうなんだけど。。そもそもその値段だったら賃貸で借りるよりも買った方が経済合理性がある・・・ということで190はありえない。徐々に下がるなら未だしも。

もしここでいってる都心が江東区の埋立地のことであればピークは過ぎたので170くらいまでは確実にあって、150ぐらいまでもありえると思うけど。

[865: 匿名さん]

オバマ効果も吹き飛ぶS&P500の5%下げ。ナスダックは6%近く下げましたね。
日経もやっぱり下値更新しに行くんだろうな。

[866: 匿名さん]

都心、と、都心部、とが言葉としてゴチャゴチャ。

[867: 匿名さん]

この株じゃ都心も何もあったもんじゃないね。
なだれを打って下げ始める秒読みが始まってるよ。

資産もちほど、株や商品、外貨なんかのやられが嵩んでる。
投資資産など持たない層が買う、郊外の低単価物件の方が
相対的にはまだマシという局面が来つつある。

[868: 匿名さん]

郊外云々は分からないけど、
日経7500円レベルは行きそう。

3月の期末が7000円レベルだと、企業の
株式関係損が嵩んで、更に需給は悪化しそうだね。

[869: 匿名さん]

資産持ちじゃなくてもやられてると思う。
テレビのワイドショーなんかで、
素人の主婦相手に株や外貨の取引方法の解説をよくやってたから。

[870: 匿名さん]

ほんとだ、株や外貨、下げてきてるね。その分まじめに貯金して住宅資金に回しときゃよかった。って後の祭り。こりゃ不動産もどう見ても下げるだろ。賃貸でしばらく行くかもう少し貯めて頭金多くしてから買うか・・・どっちがリスク低いか考え中。金利はそう簡単には上がらないだろ、ってことだけが救いか。

都心の定義……港区・中央区（一部除く）・千代田区・目黒区・渋谷区・文京区あたりを一つの目安にしてるんだが・・・ぎりぎり品川や新宿あたりもアリか。

[871: 匿名さん]

リクルートの「都心に住む」は最初は千代田、中央、港、渋谷、および一部の目黒区と
品川区がカバー範囲でしたが、徐々に範囲を拡大して最近では大田区や世田谷区と
いった到底都心とは思えない区までカバー範囲に入れています。

だけど江東区など隅田川の東側の区がひとつも入っていないのはどういう編集方針
なんだろうね。大田区いれるなら豊洲くらい入れてやってもいいと思うけど。
ところで住宅系リート（例えば日レジ）のポートフォリオ見ると東側が極端に少ない
んだけど理由だれがご存知？

東側は高額家賃を払うなら買ってしまうという人が多いせいかな？

[872: 戒名さん]

>>866
都心とは、一般サラリーマンの一次取得で買えない価格帯のところ

都心周辺部とは、頭金と所得が多ければ一般サラリーマンでも手が届くところ

「都心部」とは「都心および都心周辺部」の略？

[873: 匿名さん]

主な範囲
東京都心の範囲は主に下記を意味する。
都心（3区） : 千代田区・中央区・港区の一部・全域
副都心・新都心部を加えた「5区」が使われることも少なくない。
都心（5区） : 上記3区 + 新宿区・渋谷区
都心3区及び都心5区は、地価が高騰し昼間人口が多い。大企業の本社や中央省庁などが多数置かれるなど、政治・行政・経済の中心でもある。(Wikipedia)

http://shinchiku.homes.co.jp/search/bukken/sk-3/pref-13/adgrp-7101/o-7...
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/area/13/
http://house.goo.ne.jp/buy/shuto_bm/area_tokyo23/index.html

せいぜいこのあたりって認識でよくない。
成り立ちやルーツや真の意味(w)とかはともかく、世間一般の認識として。

[874: 匿名さん]

>>871
日経平均の銘柄入れ替えみたいなものでしょうかね。
安定した地域から抜粋していくような。

豊洲は株式に例えるならJASDAQで高値をつけている銘柄。

[875: 匿名さん]

つけていた・・・でしょ。

[876: 戒名さん]

中央区が都心というと勝どきも都心？

[877: 匿名さん]

勝どきの昼間人口が多いならね。
仕事がなくなって昼間も自宅にいる賃貸住人が多かったりして。

[878: 匿名さん]

>>875
失礼。豊洲は最近全然話題にならなくなったためか近況は知りませんでした。

>>876
勝どきは中央区なので都心区ですね。

勝どきは、番町や赤坂を探す時と同じように「都心」→「中央区」で探します。
豊洲は、足立区・葛飾区界隈と同じように「城東」→「江東区」で探します。
ご存じないようでしたので、例を挙げて少し詳しく書いてみました。
ご参考いただければ幸いです。

[879: 匿名さん]

港区港南も都心とは言えないのと同じだろ。
一般的定義だと一応「都心」だよ。

[880: 匿名さん]

>>豊洲は株式に例えるならJASDAQで高値をつけている銘柄。
うまいね。しかし気のせいかマンコミュは埋立地バッシングが多いね。住人じゃないからいいけど。

>>879
港区港南でも庶民にはこのへんで買えればある意味おいしいかも。

[881: 匿名さん]

>最近では大田区や世田谷区といった到底都心とは思えない区までカバー範囲に入れています。
なぜ世田谷をそう目の敵にする（笑）昔は世田谷といえば高級住宅街のイメージがあったけど今は昔か。実際あのへん足回り悪いのは事実だけどね。

[882: 匿名さん]

港区港南には、
ソニー、ＪＲ東海、大林組…
等の本社がある。
都心に入れてもおかしくはない。
勝どきにどこかの本社、ありましたっけ？

[883: 匿名さん]

勝どきに本社がある会社なら、イヌイ建物が有るぞ　大笑

[884: 匿名さん]

勝どきは倉庫イパ〜イ！港南って元埋立地でしたっけ？だとしたら（だとしなくても）大地震のとき怖いな。地盤が。

[885: 匿名さん]

勝鬨
住友商事本社
住友金属本社
AIGスター生命本社
ニチレイ本社
・・・

[886: 匿名さん]

世田谷は都心さえ憧れる街なんだぜ！　要するに　世田谷＞都心って事だろーが。

[887: 匿名さん]

勝どきではなく
住友商事の本社は晴海。住友金属も同様。
トリトンに入ってるだけ。

[888: 戒名さん]

晴海は中央区で都心

[889: 匿名さん]

トリトンだけがピンポイントで
川向こうの都心だったりして。

[890: 戒名さん]

橋のさきは豊洲

[891: 匿名さん]

ニチレイも本社は東銀座だったと思うし、AIGスター生命は墨田の大平あたりだろ？
どんだけ、みえはる君なんだろ？

[892: 戒名さん]

>>898
川向こう・・・って、あれ海だろう？

隅田川の河口は、大川端っていうくらいで佃だよね。
佃も中央区で都心　　　でよろしいな？

[893: 匿名はん]

>>892
河口は、佃じゃなくて石川島だろ？

[894: 戒名さん]

・・・と思ったら勝どき橋って隅田川にかかっていた。となれば勝どきは川向こうだ

ちなみに、都心＞港区＞お台場　でいいんだな。

[895: 匿名さん]

でも、港南って、中央区湾岸だと
月島と勝どきと晴海を足したより面積広くないか？ｗ

どうやっても、都心区は都心区。
マンション購入者には区のネームバリューが重要なのであって、
そこに本社があろうがなかろうが、知ったことではないでしょ。

ソニー本社は一般の認識は港南ではなく「品川駅にある」。
住友商事本社は「晴海トリトンにあって最寄りは勝どき駅」。

ほんと、勝どき嫌いの豊洲住民が多いみたいだね。
豊洲住民の、この掲示板以外にやり場のない気持ちは分かるけどさ。

[896: 匿名さん]

勝どきのみえはる君、自説披露ご苦労様です。

[897: 匿名さん]

まあ確かに「都心か否か」って、イメージ先行なところがあるよね何事も。
そのイメージに釣られて付加価値が付いていく、みたいな。
そのイメージを陰で一生懸命作り上げてるのはデベなんだけどさ。

結論として、昔の大名屋敷があったような所は言うまでもなく「都心」ってことでいいんじゃない？

[898: 匿名さん]

一般人「ソニー本社って品川にあるやつだよね？ 品川って三菱重工とかもあるよね」
豊洲脳「品川ねえ。駅名はそうだけど駅や会社の所在地は港南だね」
一般人「港南・・・・・・・って何区なの？ 横浜じゃないよね？」
豊洲脳「おいおい、港区でしょ！」

一般人「トリトンって勝どきにあるんだっけ？ 勝どきから動く歩道で行けるとこだよね？」
豊洲脳「あそこは勝どきじゃないよ。晴海」
一般人「晴海？って何線の駅？　勝どきで降りるのが近いと思ってたよん（泣）」
豊洲脳「住所として晴海は都心だけど、勝どきは違うから別もんなんだよ！」

一般人「ららぽーと空いてていいねー！　豊洲って初めて来たけどなかなかだね！」
豊洲脳「都心部の豊洲は銀座に5分で注目の再開発エリアだからね！」
一般人「あれえ、でもなんか足立ナンバーばかりなんだけど・・・都心の何区だっけ？」
豊洲脳「・・・江東区。江東区はセンターコアつまり都心10区に含まれていて（延々と続く）」

[899: 匿名さん]

50過ぎたジジイが掲示板で暇つぶしとは可哀想に、長文会話調さん。

[900: 戒名さん]

>>898　あはは。はずれだ。