23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[601: 物件比較中さん]

600
売却を考えずに「一生住む」という選択肢もあります。

[602: 匿名さん]

高値掴みでマンション購入し、過去住んでいたマンションを仲介不動産Ｍの担当者に来年になったらさらに中古の価格もさがり今売却した方がいいです。絶対です。と言われ他にも売りマンションが１割増ででているのに１５パーセント引きで売却に出したらすぐに買い手がついたけど、築２年で駅から３分で都心で、売り急ぐ必要は無かったのにと他の不動産会社の人に焦りましたね（騙されましたね。）と言われました。賃貸には出すより売却したかったので。９００万円ほど損をしましたが、間違った事をしてしまったのでしょうか？新規に購入したマンションも手付け放棄しても新築未入居で売りに出しても、その値段では売れないって......。買い替え＊＊＊です。

[603: 匿名さん]

底地は業者間（除親密先間）では高値の半額かそれ以下で取引されてますよ。
資材価格等も高値から急激に下がって来てますし、
今後まともなデベが開発すれば、現在の価格は全否定されると思います。

しかも、今底地を買えるのは体力のある優良デベですし、
インチキデベは新規投資なんてとんでもないと言う状況ですから、
消費者に取っては悪くない環境が来るでしょう。

販売戸数自体は大幅に減少するでしょうが、膨大な在庫と需要の減退もあり、
価格がすぐ反発する可能性は低いと思います。

問題はその時の経済環境や信用状況ですが、
一般的にクレジットの悪い方はやや早めに、信用のある方（例、年収1,000万以上や現金買）は
底を確認してからでも十分間に合います。
信用のある方は平均倍率数倍とかになっても、完全に希望通りとは行かないかも知れませんが、
まず買えます。（平均的な物件での話）

結論としては、
信用の無い方は、信用状況の変化や相場の底を探る。
信用のある方は、大いに様子見。買うなんてとんでもない。

と言うタイミングではないでしょうか？

[604: 匿名さん]

>>602
Mも、他の不動産会社も、言うことを簡単に信じちゃだめですよ。

[605: 匿名さん]

8000マンション

[606: 過去スレの４０]

>>602
正しい選択だと思う。損失額が900万になるか、800万か600万かという変動はあったはずと思うが。不動産市場では、市場で買い手を見つけるのは容易ではない。これから全面安になるだろうから、早期に勇断したことは、損失を抑えられる結果となると思う。

>>603
デベ関係者か？　2000年代前半にデフレを経験してきた住宅ローン融資機関は、年収が確かか、信用できる企業等に勤めている人にしか融資していなかった。アメリカとは訳が違う。判断に苦しむ曖昧ゾーンの人もいるが、現時点では融資は却下されるだろう。
「底を確認」と言っている時点で頭の悪さを丸出し。もしかして、「大学教授」か？

今回の世界不況は、10年単位になるのか、3年程で終息するのか、全く先が読めない。
オバマの経済政策がどれだけ成功するのか、ここにのみかかっている。
民主が総選挙で大勝し、連立か単独で政権をえることは確実だ。小選挙区制は、状況によって圧倒的に一方に傾くシステム。しかし、民主にはオバマのような具体的な政策ヴィジョンがない。

私の考えは以下の通り。2兆円支出でもよいから、海上に巨大風力発電機を多く建てる。太陽光パネルの設置を新築建物に義務づける。電力取引を税制上から優遇する。環境政策によって雇用を創出する。とにかく、自国の電力自給率100％を目指す。石油産業は、政府主導で切り捨てる。

[607: 匿名さん]

>>603
底を確認ってよく聞くが、どうやるんだ？
何がどうなったら底が確認できるの？

[608: 匿名さん]

株なんかで塩漬けになっちゃってるんで早く底を打ってこのまま上げてくれ〜とも思うが、景気がよくなりゃ不動産価格も徐々に上げてくるわけで・・・似たようなジレンマ抱いてる人って結構多いんじゃないかな。理想は、株価が上げてきたところで売り抜けて、その後徐々に不動産の反転の兆しが見えてきたところで購入し、株資金を不動産へまわすこと・・とはいえ、そうなった時点で気に入った物件が即座に見つかるとは限らないし。ほんとジレンマ。投資やらずにコツコツ貯めてきた人、正解。最後はやはり現金か・・・

[609: 匿名さん]

>>606
2兆円かけて風力発電作って
日本の電力需要の何%確保できんの？
スレ違いの幼稚な床屋談義は迷惑

退場しろ

[610: 匿名さん]

海側向いてるマンションに住んでる人はたまらないでしょう。クルクル回る風力発電は。

近くの大学で、風力発電の実験をやってるけど小さいのに目障りだよ。

[611: 匿名さん]

大前研一とかに憧れてんのかなw

[612: 匿名さん]

>>608
心配しなくてもあなたの株は塩漬けのままで、ジレンマに悩まされることはないと思います。

[613: 匿名さん]

>>612
了解。株やらんでコツコツ現金貯めますわ。だから不動産もっと安くなってくれ。

[614: 匿名さん]

いや、冗談ですって。ごめんなさい。

[615: 匿名さん]

スレの流れに乗ってみるけど、不動産って株や外貨などの相場と比べてどれぐらい後から上げたり下げたりするの？
みなのレス読んでると1年後ぐらいから一般的な相場に追いつく、って感じに読めるけど。

[616: ６０３]

>606

底を確認する方法なんていくらでもあるだろ。
国交省の住宅着工統計とか不動産経済研究所の分譲マンション販売動向とか、
景気動向指数の不動産DIも見とくといいよ。
供給戸数、販売戸数、契約率、平均単価等、全部発表されてるんだし。
不動産DIなんて価格に大体先行してるじゃないか。

先行指標が3ヶ月連続で改善して来たら、真剣に買いを検討するとか。
契約率７０％を目安にするとか。
いろいろあるだろ。
別に大底を買えなくてもいいんだよ。底付近で買えればいいんだろ？

人を「デベ」だの「教授」だの言う前に、自分なりにちょっとは考えた方が
いいのでは。

おたくはここでのヨタ話だけで、売り買いの判断をするつもりなのか？
ここでの話しは＋α程度に考えるべき。

風力発電とか、石油業界を切り捨てるとか、おたくの方がよっぽど意味不明だよ。

[617: 匿名さん]

＞６１５
ご自分で正解を出してますよ。
不動産相場が知りたければ株式相場を見よ！』と言われてきたが、両者は密接不可分。
タイムラグは１年前後。証券相場は半年後を読んで動く。
昨年、ザラバでかなり安いところを見せたので（バブル以後の最安値に接近）底割れ確定。
今は戻しているように見えるが『梅雨の間の晴れ間』。
証券相場から見て不動産相場も底割れ決定です。

国が言ってる全治３年は鵜呑みにはできない。国で全治３年なら、地方の景況感まで加味すれば
４〜５年はかかるはず。
そうして株式も動き出し、その１年後位から不動産もといえるのかと思う。

１％の人が国の富の２５％を支配する日本。９９％が７５％の富を支配する日本とも言える。
残った７５％の配分を受けるためには、いま家を買うべきではないとおもう。
なぜなら３A除いては今後１０年間で６掛けになる筈。
５０００万で買ったマンションが原価は４０００万。
１０年で２割５分の減価で３０００万。

売り出し３３００万でも指値が入って仲介料でざっくりです。

平成６年が不動産好況期であったがその１０年後調べると流れがわかります。

[618: 匿名さん]

>>617
除いた3Aはどうなると、予想されますか？
単なる興味でお聞きしたいのですが。

[619: 匿名さん]

>>617
>なぜなら３A除いては今後１０年間で６掛けになる筈。
その根拠を教えてください。

>平成６年が不動産好況期であったがその１０年後調べると流れがわかります。
過去の経験則が通用しないのが今回の金融危機では・・・ちなみにロバートキヨサキは「暴落の後遺症はあと2年続く」と予想。
http://money.yahoo.co.jp/column/company/ead/celebrated/person4/080827_...

[620: 匿名さん]

↑去年の８月のコラムじゃない。

[621: 匿名さん]

>>620
こりゃ失敬。ヤフーもまぎらわしいなあ・・

ま、株があれだけ壮絶に下げたのだから不動産も後を追いかけるのは間違いなさそう。
ただ、株のように一気にどすんと下げるのではなく5年〜10年ほどじりじりだらだら行くのであれば嫌だなと。
そんなんじゃいつまで経っても買い控え→いつまで経っても買えない

日々物件をチェックして割安で良さそうなところがあれば動いておく、ぐらいのスタンスで丁度いいのかなあ。

[622: 匿名さん]

>なぜなら３A除いては今後１０年間で６掛けになる筈。
都心部の居住人口がどんどん増えますね。
都市構造がどう変わっていくのか今から楽しみです。

[623: 匿名さん]

金融危機後も、
都心部の居住人口は増えているのですかね？

[624: 匿名さん]

>>623
６掛けになったら殺到だろうな。

[625: 匿名さん]

１０年後まで不況がもし続けば、
殺到してる余裕はないなぁ。

[626: 匿名さん]

都心区（例えば港区）の人口が増えているといってもその多くは
湾岸地区なんだよね。３Ａ地区の人口が増えているわけではない。

例えば港区の人口はこの８年間で２０％増加しているが、その多く
は大規模マンション開発にともなう湾岸地区の人口増によるものです。
赤坂・青山・麻布の人口は微増しているものの基本的には横ばいです。

[627: 匿名さん]

６掛が常態化したら、マンションどころか、食糧配給に人が殺到するんじゃないの？

[628: 匿名さん]

都心部に住みたいのは皆共通の願いですね。
３Ａは無理でしょうがｗ

[629: 匿名さん]

３Ａなんて言葉は不動産業界がでっち上げた
高いのを正当化すいるための造語。

騙されない様にしましょうね。
お金は大切に使いましょう。

[630: 匿名さん]

テレビ番組で、女優が知ったかぶりして３Ａって言ってるから、何処の事かと思ったら
麻布十番だったことがあった…

[631: 購入検討中さん]

六掛けとか言ってるのはど素人だろｗ

[632: いつか買いたいさん]

まだまだ郊外には、都心に憧れているわしのような田舎っぺがぎょうさんいます。
その辺も考慮しといた方がええですよ。

[633: 匿名さん]

>>630
はは（笑）でもいいじゃん、十番。治安は悪そうだけど。

[634: 匿名さん]

>>632
ほら、そういうひとのために都心じゃないけど、あそこらへんがあるじゃないですか。

[635: 匿名さん]

>>618
『山高ければ谷深し』
赤坂を基準に新宿と渋谷へ直線を引き、新宿と渋谷を結んだ赤坂からのデルタ地帯が好印象だが
その中では特に青山、赤坂、麻布、広尾が人気なので略して３AHなのは、不動産に関心のある方は
掲示板上で目にしたことが多いはず。

その広尾で定期借地権のガーフォレの坪単価や、中古で築２０以上のガーヒルの大暴騰をみれば
山は高かったと言わざるを得ない。

全体的なミニバブルというより《ブランドバブル》で近隣地青山等大暴騰した。
その以前から見ると狂乱とも言える価額であった。
それからみるとその他のロケーションは新新価格とは言ってもツレダカといえなくもない。
外資等が狙うのは、やはりロケーションやネームバリューで3Aデルタが本命なんです。

それだから谷は深い。
富裕層のロケーションは富裕層と外資やリートが買い控えればバッタリです。
不動産は梅雨の晴れ間で少し戻すことはあっても下げラインに入った以上ダラダラと下値を
切り下げて行きます。（s62年7月不動産バブルピークも元年7月より2年7月まで露の間の晴れ間が
一度あった。もちろん都心部の不動産バブルのことで景気バブルは3年4月がピーク。）

ただこの地域はあげるときは一番先に上げ、率も最大。
仕込み時期と物件を誤らなければ大漁が約束されると思う。ただしそれは今ではない。
そしてここは人口の増減で上げ下げより投資の集中増減で上げ下げすると理解しています。

＜＜６１９
根拠は後半に書いてます。

キヨサキさんがもし2年といってるなら、それは間違っています。
１％の人が国富の４０％を支配する米国で、その１％に入ってるかもしれない人なので…。
深読みも必要と思う。

＞＞６３１購入検討中　様
おっしゃるとおりです。あなたからご覧になったらど素人です。
あなたは業者さんですね？でしたらプロですもの！
別にご商売の営業を邪魔するつもりはありませんでした。
このご時世に《　購入検討中》ですから素人さんか営業さんしか考えられませんもので。。。
かぜがはやってるのでお仕事気をつけてがんばってください

[636: 住まいに詳しい人]

分かりやすくまとめました。
城南［旧荏原郡］- 品川区・荏原区・目黒区・大森区・蒲田区・世田谷区
城西［旧豊多摩郡］ - 渋谷区・淀橋区・中野区・杉並区
城北［旧北豊島郡］ - 豊島区・滝野川区・荒川区・王子区・板橋区、［旧南足立郡］ - 足立区
城東［旧南葛飾郡］ - 向島区・城東区・葛飾区・江戸川区

上記以外は都心部となります。

[637: 匿名さん]

>>636

えーと、旧区で書かれてもぜんぜん分かりやすくないんですが・・・

[638: 匿名さん]

23区ができてから50年もたつのにその前の行政区分を持ち出して都心部だなんてメチャクチャだな。
まあ、なにが言いたいのかはわかるがね。

[639: 購入検討中さん]

>>635
素人の長文乙。07年08年の23区内平均は06年に比べて何割上がったか知ってるの？山高ければ谷深しって山高くないからｗ

[640: 匿名さん]

大多数の人がそこを都心だと認識しなければ、そこは都心ではないですよ。
都心とは辞書によると都会のこと。
都会という言葉から連想する街並みや雰囲気、機能を持ち合わせた場所が一般的に皆が認める都心では？

[641: 匿名さん]

だから？

[642: 匿名はん]

私の都心のイメージは、オフィスビルや商業施設ばかりで、人が住みにくい所だと思う。
人それぞれだね。

[643: 匿名さん]

イメージ戦略で一般人に都心と思わせた街がありますね。
ＴＶＣＭで有名女優に、
「こんな都心に…」と言わせた街。

[644: 買い換え検討中]

>>636

東京に疎いのですが
練馬区は都心になるのですか？
中野区より田舎だと思っていました（恥？）

[645: 匿名さん]

前回のバブル崩壊時の経験論や29年の世界大恐慌時の米国での現象を前提とした景気回復10年必要論が主流になってきているようだけど、今回の調整スピードの速さや米国、中国を中心にした政策対応の早さを考慮すると、下落が早い分、底打ちから持ち直しにかかる時間も結構短縮されると考えてもいいんじゃない。
もちろん、今、倒れかけてる新興系不動産会社が助かるという意味ではなく、前回のバブル時と異なり、あと半年で大半の新興系の処理が進んで、財閥系や生き残り外資系に3Aブランド不動産が移ることで、新しい時代を迎えるといったイメージですがね。
前回のバブル崩壊が10年にわたる不動産相場下落を招いたのは、銀行が不良債権処理をすぐにしなかったことと、政治混乱により政府がその後押しをしなかったことが主因ですからね。

[646: 匿名さん]

都会的で高品質な暮らしが出来る都心マンションとそうでない都心マンションがある。

アドレスが近くても暮らしはだいぶ違ってくるのでひとくくりに都心マンションと呼ぶことに無理があると思う。

江東区辺りのタワーに住んで都会的と思う感覚は私にはないな。

[647: 匿名さん]

上昇が早かった分、下落も早かった。との解釈もできますよね。
2005年暴落説があり、手を出せない人が多い中で急にマンションブームが起きたのですから。

[648: 匿名はん]

>都心マンションと呼ぶことに無理があると思う。

そうだと思うよ。
刺激のある、オフィス街や大きな商業地にあるマンションが都心マンションだと思ってるけど、そう言う所に住みたい人はそこで住めば良いでしょ？！
私は落着いた街の方が好きだから、そこを都心だと思ってないし、あまりそう言う地域に住む事は興味ない。
高品質かどうかは価値観の問題だし、落着いていて、都心に近ければそれで良いな。
高輪とか麻布の住宅街も、都心ではないと思うよ。
都心=生活するのに優れた所とは、思ってないからね。
豊洲は・・・住人の勘違いでしょ。

[649: 購入検討中さん]

>>647
正しい解釈です。株価は底値から2倍以上上げたが、不動産は遅行するが故に急激な株価の暴落のせいで遅行して上げきる前に不況期に突入した。そのため前回バブルの時のような上昇率ではない。都内23区に限って言えば底値からの上昇幅で言ってもそれほど上がってないですから。

人間には幾つかのバイアスが生来備わってますが、悲観バイアスもその一つ。恐慌厨はシカトして利回りベースで収益還元で行動するのがベストだと思いますよ。

[650: 元祖匿名はん]

この状況での楽観論はそれ自体いいことですが、残念ながら金融機関サイドの株安による痛手、

不良債権処理の状況を見ると、そんなに短期にスムーズに事が反転するとは考えにくい状況です。

証券化ディールのしこった不動産は勿論、通常の担保不動産でも損切り処理が必要で進展がない

案件は山のように都心部中心にありますから。。。それに新興デベ、私募ファンドの倒産も正直

思ったより進んでいないというのが実感です。リビングデッドで事業を実質行えていない会社は

山のようにあるのが実情です。そんななかで、不動産が急に反転すると到底現場では思えません。

[651: 元祖匿名はん]

新たな不良債権処理ビジネス、スキームの策定が今必要です。特にノンリコース案件の処理。

ノンリコ債権の買取機関が必要です。投資銀行がいなくなったのでリスクテイカーがいません。

これが進まないと、プロの金が流れないので、エンドの物件の価格が上がることはありえません。

[652: 匿名さん]

確かに、まだ政権が変わるのに、もう少し時間がかかりそうだし、新興系不動産も特俵で耐えてるとこがまだ結構いるから金融機関側も、まだ損失イメージが確定できないから動きにくそうですよね。
不良債権処理となると、強固な政権にバックアップされた処理スキームの中で金融機関への支援も含めた形でやらないと、あまりにもオイシイ買いになるだけに中途半端に進めるとバックの梯子が外れてトンデモないことになっちゃうしね。
ま、そう考えると、あと半年ぐらいは底をはいそうですね。

[653: 元祖匿名はん]

現場では、まだ半年、まだ半年って、そうですね一年半ぐらい経過してるイメージですが。

金融機関がカネを貸さない状況は変わらないどころか、日増しに悪くなる傾向がまだあるので

当面、少なくとも半年やそこらで、事態が好転するかどうか・・・

これがプロのマーケットの話ですから、エンドの話になると、仕込んで建ててでも1年や2年は

掛かりますから数年は底這いと考えておいたほうが良いと思いますよ。

何か急転する好材料があるとも全世界的に見えませんし（戦争シナリオとか、やですしね。）

[654: 元祖匿名はん]

さらにネガな事実を申し上げると（あんまり言いたくもないのですが、、）

今回、相当数の供給がありましたよね。販売物件もそうですし、特に賃貸物件。

都心部（特に高額帯）中心にレントの下落や空室率のアップが見られつつあるので。

供給自体が悪いとは言いませんが、あまりにド短期に皆が集中したので、しばらく

「昔の自分たちが今の自分たちの首を絞める」ことになりそう、なってますね。

価格下げないと売れないっていうのも、結局そういうことで。無計画の結果です。

[655: 匿名さん]

REITには興味がなかったのですが住宅系REITの公開資料は充実していて
結構面白いですね。購入したポートフォリオについても公開されていて
築年数、面積、購入金額、利回りなどの情報が物件ごとに詳細にわかり
ます。またほとんどの投資法人が隅田川の東側では物件取得していない
こともわかり興味深いです。城東地域はそれなりの家賃が払える人は購
入してしまうから高額賃貸需要がないんですかね？

ざっと見たところでは２００７年までとはがらりと状況が変わり、
２００８年以降新規物件の取得はほとんどゼロといってもいいくらいです。

[656: 元祖匿名はん]

既存物件の売却やリファイナンスが出来ないＲＥＩＴに今や存在価値は殆どありません。

想定で何十％回っていようが想定賃料、想定売却価格込み、しかも倒産リスク込みの数字ですし、

例えゴールドマンが推奨しようが残念ながら世の中（アメリカ以外は）うまくいきません。

[657: 匿名さん]

立場が変わると面白いもので、
手持ち物件のある時は元祖匿名はんさんのお話は嫌だったのですが、
手持ち物件の無い今は元祖匿名はんさんのお話を読むのが楽しい。

[658: 元祖匿名はん]

私は手持ち物件ありますよ（しこってませんが）。ポジショントークとは縁遠いですね。笑

いつでも是々非々のつもりです。

なんにせよ、今はＲＥＩＴ（あるいは新興外資）を終点とする売買のフローがないですから。

物件が流れてないですよね（本当に買える優良顧客だけ投資案件でも良いの仕込めてますが。）

銀行が金を貸さないと干上がってしまう。所詮その程度なんですよね。中小だろうが大手でも。

[659: 匿名さん]

この掲示板では悲観論が覆ってますね（そのカキコミがポジショントークではないことを切に祈る）
私も長期不況は覚悟しているので反対派ではないですが。
むしろ下落相場が続いてくれればじっくり貯金もできてじっくり物件を吟味できるのでどちらかと言えば助かる。


>>644
練馬は完璧にファミリー層向け、中野はシングル・DINKS含め、ってイメージがある。
どちらもハイセンスな都会とは言えないけど、中央線沿線はある種独特のカルチャーが存在するので割と（なぜか）需要がなくはない地域。
新宿にも近いし便利なことは確かなので、身近にもなぜか「中野信奉者」が多い。

[660: 匿名さん]

このスレッドに興味のある層は、夢とか未来とか期待とか、
そういう虚飾が剥がれていく現状をむしろ好ましく思っているのではないでしょうか。
なにぶん仕込みにはまだ時期尚早ですが。

[661: 匿名さん]

東京に住んでいる人は遊びにいったり買い物をしたりする場所は、住むところとは違う場所だというのが一般的な感覚です。
住んでいる場所でなにもかも済まそうというのはド田舎の人の感覚です。
豊洲や湾岸のタワマンが好きな人は高層ビルに憧れる田舎者が多いですよね。

[662: 元祖匿名はん]

悲観論が覆ってるとか、ポジショントークがどうとか、仕込が時期尚早とか、、、
何を根拠に誰におっしゃってるのか正直理解に苦しみますが、それよりも何よりも
上がると思ってるのなら何らかの根拠なりロジックを持って発言して欲しいですね。

割と誰でもわかるように、わかりやすく現場の印象を書いたつもりですが。
希望的観測では残念ながら物事はこびませんよ。それで散々痛い目にあってきたのが
この業界の人たちの、学習能力のない、自分で自分の首を絞めるモンキービジネスの
繰り返しの結果でしょう。

ちなみに今は仕込むには既にいいタイミングですよ。買える人には。プロの場合。
ファイナンスが付くなり手元キャッシュがあれば案件選び放題です。
でもエンドの方々が分譲で戸建てなりマンション買うタイミングではないでしょ。
買うなとまでは言いませんが、買えなんて無責任なことこのタイミングで言えます？

[663: 銀行関係者さん]

新宿の凋落がじわりと始まりましたよ。

東京主要５区空室率3.2％に　ＣＢＲＥ
シービー・リチャードエリス（ＣＢＲＥ）はこのほど、12月時点の空室率・平均募集賃料の速報データを発表した。
それによると、東京主要５区の空室率は3.2％（前期（08年９月期）比0.8ポイント上昇）となった。、「新宿」、「六本木」ゾーンが５％台後半の空室率となり、主要５区内でも高い水準となった。平均募集賃料は、坪当たり15,350円（同1.1％上昇）。

[664: 匿名さん]

例の事務所が無くなる六本木ゾーンも
凋落ですか。

[665: 匿名さん]

>>663
教授さんよ今度は銀行関係者かよ
マジでいい加減にしろ詐欺師かよ

[666: 匿名さん]

>ファイナンスが付くなり手元キャッシュがあれば案件選び放題です。

まあ、そうとも言えますね。実際すでに拾ってる人は拾ってるし。とはいえ大半は上のレスのように一部の人に限られますが。

怖いのは、それがある種「ナンピン買い」に近いのではないか、っていうこと。
かなり安く仕込めた、と思っていたところに更なる下落が来てドボン、というのはすべての投資に言える事なので。

[667: 周辺住民さん]

>>649
前回バブルと比べてる時点で、考えの方向性に？を覚えました。
全国へ時系列で順番に波及した不動産メガバブルを、今回のバブルも追随するだろうと思った時点で『？』です。前川リポート、ウォーターフロント、異常な市中金余り現象、株価位置その他
今回とは全然ちがっていましたよ。分母をそろえて見ることも時には必要かと思います。
これからは一部ブランド地が棒上げしたらそれが終了サインで、ほかがそんなに上がってなくても
終わりだと思わなければ傷を負うことになるのではないでしょうか？？　　　　　　ところで　　
出物もある様子ですので、購入検討中ということなら、思い立ったが吉日で勇気を持って１歩を
踏み出されてみたらいかがでしょうか？
　いつまでも検討中ということでちゅうちょしてると買いそびれると思います。
そしてぜひ購入のご感想をおねがいしますねぇ！

[668: 住まいに詳しい人]

>全国へ時系列で順番に波及した不動産メガバブルを、今回のバブルも追随するだろうと
>思った時点で『？』です。

それは結果論ですね
前回と発生のメカニズムは異なりますがバブルはバブルです
今回のプチバブルでも、仙台や福岡あたりにはバブルが波及しています
そのあたりで外資ファンドがコケて終わってしまいましたけどね

はじめから結果が判っていたよーな口ぶりは止めましょーよ

[669: 匿名さん]

>>661

>東京に住んでいる人は遊びにいったり買い物をしたりする場所は、住むところとは違う場所だというのが一般的な感覚です。
>住んでいる場所でなにもかも済まそうというのはド田舎の人の感覚です。

田舎の方が住んでいる場所では何もかも済まない可能性が高いんですが・・・
脳内の田舎のお話ですか？
本当はご自分が田舎者なので脳内の東京の人のイメージを語っているだけですか？

[670: 元祖匿名はん]

>668
地方も668さんお書きのように、外資も日系も行ってます（ました）からね。
福岡名古屋大阪は勿論、札幌金沢広島仙台、果ては四国や長崎熊本レベルまで。
全国津々浦々といっても過言でないです。影響がないなんて事はありえません。

>666
プロの場合と書いたのは収益物件のつもりで書きました（勿論土地でも一種30や
20なんて傲慢な意見が通りかねないご時勢ですから土地でも良いのですが。）

難平買いかどうかの判断ですが、唯一に近い買い手は小規模レジ中心にいわゆる
アパートローンを利用する資産家層です。銀行評価で積算評価は勿論収益評価で
そうですね、グロス12〜15％程度回るものでRC平成モノ遵法物件が都市部であれば、
正直買手かなりいますよ。売却案件が足りてない状況です。この水準に届かないと
見向きもされませんが。

私は上記レベルが収益物件では既に底の水準と思われますが。いかがでしょうか。
直近新築でも想定ではない現況稼動でグロス10％超えの物件も目にしたりもしますが、
ロットが中途半端（10億前後など）で買手が付かない為の一時的なものと思料します。
今は小規模レジか数十億以上のロットしか動く可能性が少ないですから。
ただし、このアパートローンについてもSMBC中心に絞る傾向にあり注視が必要ですが。
これが出なくなったらキャッシュ買いの方以外、本当に誰も買えなくなりますね。

[671: 匿名さん]

投資家層はまだ買い控えてるって聞いたけど。まあ収益物件（賃貸仕様）はその場限りではない、ってことか・・現況、やはりキャッシュ買いが一番なのか。

>今は小規模レジか数十億以上のロットしか動く可能性が少ないですから。
では我々が狙うような中規模レジはいつごろ動く（底を打つ）と予想されますか？

[672: 匿名さん]

>>671

「われわれが狙う中規模レジ」って・・・
中規模マンションとは普通は１００戸くらいの
ことですかね。普通は一棟５０億とかするのでは
ないでしょうか？

[673: 購入検討中さん]

以下、私の実情をそのまま使ったシミュレーションです。

【購入条件】
・23坪、3LDKを出来れば4千万以内で買いたい、かつ10年以内に必ず買う
・ローンは元利金等払、金利2.5%、固定35年(ローン減税、繰上返済を考慮しない)で計算
・計算対象期間を今から45年間とする（10年以内に必ず購入し、35年ローンなので）
・賃貸家賃は14.6万/月、ローン完済後のコスト(管理修繕・諸経費)は8万/月とする
・物件価格を現状5千万(坪単価217万)とし、価格下落を1割・2割・3割・4割の4パターンとする
・購入タイミングは「今すぐ or 5年後 or 10年後」の3パターンとする
・購入シナリオ「今すぐ（100%・90%・80%）、5年後（90%・80%・70%・60%）、10年後（80%・70%・60%）」の10パターンで比較

【計算結果】
総支払額の少ない順は以下の通り
1位：5年後に3,000万(60%：坪単価130万)で購入（総支払額5,991万）
2位：10年後に3,000万(60%：坪単価130万)で購入（総支払額6,387万）
3位：5年後に3,500万(70%：坪単価152万)で購入（総支払額6,764万）
4位：今すぐ4,000万(80%：坪単価174万)で購入（総支払額7,141万）
5位：10年後に3,500万(70%：坪単価152万)で購入（総支払額7,160万）


【私の結論】
今春竣工物件で希望条件に適う物件があり、かつ2割引程度であれば購入したい

理由としては
①実際は繰上返済・ローン減税により価格差における支払利息差異が縮小
②5〜10年に及ぶ2DKと3LDKの差異(家族構成の関係で２DKのままは無理)
③今から5年で坪単価6掛け（例：＠217万⇒＠130万）が実現するとは考えにくい

地域などの情報を割愛してるので万人に適用できるとは思いませんが、いつかは購入する予定なので上記のようなシミュレーションは行っています。六掛けになるという主張をされている方が散見されますが、5年後に六掛けありそうですか？あるなら待ってみたい気もしますが、＠217万が130万、＠250万が150万とかちょっとあり得ないような…。とはいえ、5年で六掛けで納得感のある予測があれば是非それに乗りたいと思います。いかがでしょう？

[674: 匿名さん]

前回バブルと違って底値で指してくれた外資が、今回はやられてしまっているので
どこが底になるかは難しい情勢ですね。日本以外の方がもっとひどいですから。

[675: 匿名さん]

>>673さん

あとシミュレーションに付け加えるとすればエグジット戦略を
考慮に入れてはいかがですか。実需なのでエグジットは不要という
考え方もありますが人生どうなるかわかりません。

転職するかもしれないし家族構成が変わるかもしれない。
それこそ６割下がったら住み替えをしたくなるかもしれないです。
だから１０年後もしくは２０年後に売却（もしくは賃貸化）した
場合のキャピタルロス（もしくはキャピタルゲイン）も考慮
して戦略を考えるとまた違った結論がでるかもしれません。

減損率は地域によって大きくことなるので、その中でも値下がりし
にくい地域を選ぶか、そもそも半額以下にはなりようもないほど
格安の中古を買うとかというのもひとつの手ですね。

[676: 購入経験者さん]

>>673
そのくらいの利回りだったら、最終的には実需で住まないと大損ですよね。
だから将来的に住むこと考えて3LDKってことなんでしょうけど。

[677: 匿名さん]

そうですね。
2LDKにしてリビングを広くしたほうが転売なら楽そう。

[678: 購入検討中さん]

>>675さん,676さん
早速のアドバイスありがとうございます。利回りの件は今借りている2DKの家賃です。購入希望物件のスペックで検討地域の賃料の現状は16-22万ぐらいだと思います。（幅が広すぎますが下限〜上限ということで）

[679: 匿名さん]

少なくとも住宅系と商業系で分けて議論したほうがよくない？
住宅系でいうと、プロプレイヤーの方は、少しずつだが、単純な転売による差益とりやポートフォリオ圧縮から賃貸で入居させて収益物件にしたてて売却する(本来のビジネスモデルに回帰する)動きになってきた(最悪期よりは多少時間的余裕もでてきたのだろう)。
この動きは売り主の新規の住宅系の物件を供給する評価の際にも、(直近までの値上げで積極的に相場牽引役を試みるのから)賃料相場をベースに設定するのがより現実的との考え方へ軸足が移行すると思う。

そうした方向を見据えた賢い個人の行動は、希望エリアに賃貸物件が豊富な場合は、賃料相場と新築物件価格との推移を今一度確認する(価格交渉などに活用する)、一方で賃貸物件に乏しいエリアであれば(値下げが希望的観測に過ぎない可能性もあると認識し)自らが現実的な見方をすべきか確認するのも必要だろう。

[680: 匿名さん]

>>679

逆じゃないの？

オーナチェンジ物件を買ってしばらくは賃貸収入を得て、なんからの手段
で賃貸人を追い出し、空室にしてから売却することでゲインをとるっての
は典型的な裁定取引として一時期はやりましたけど、逆をやったら損する
ではないですか。あ、今のは区分所有の話ね。一棟アパートの場合はもち
とん満室状態のほうが高く売れるのはいうまでもありませんが。

[681: 匿名さん]

今春竣工物件で2割引なんてよほどドキュンな地域以外ムリじゃないの？（現時点では1割強ぐらいが妥当では）
以前、ある優良地域の新築物件の指値を2割で提示したけど「あ〜そりゃムリ！」って顔されたな。
購入検討中さんが全額キャッシュで物件を購入、とかなら上司決済であっさり2割引が通るかもね。

[682: 匿名さん]

>>673
これって購入前に値段落として（新価格として）すでに販売されてた場合はどうなるの？それも踏まえてトータルで値引き2割の計算？

[683: 匿名さん]

681さん
以前とは状況が変わってますから、今なら２割程度も全然有りでしょうね。

[684: 匿名さん]

新規販売物件が減って行くとともに、
県境外周区を中心に水面下の値引きが行われ、売れ残り物件もしだいに消化されつつあります。
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
都心１０区
2008/08/26
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
渋谷区５件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、豊島区４件、
江東区１件、墨田区３件、台東区２件、計４０件、
2008/11/10
渋谷区７件、新宿区９件、中央区５件、千代田区６件、文京区７件、港区１０件、豊島区６件、
江東区３件、墨田区０件、台東区３件、計５６件、
2009/1/15
渋谷区６件、新宿区６件、中央区４件、千代田区６件、文京区７件、港区９件、豊島区６件、
江東区３件、墨田区１件、台東区５件、計５３件、

その他１３区
2008/08/26
板橋区９件、北区４件、足立区２１件、荒川区４件、江戸川区６件、葛飾区８件、杉並区７件、
中野区５件、練馬区１１件、大田区１１件、品川区５件、世田谷区１８件、目黒区２件、計１１１件、
2008/11/10
板橋区５件、北区２件、足立区１９件、荒川区７件、江戸川区１０件、葛飾区４件、杉並区１３件、
中野区６件、練馬区９件、大田区１６件、品川区９件、世田谷区２１件、目黒区１件、計１３２件、
2009/1/15
板橋区６件、北区２件、足立区１４件、荒川区６件、江戸川区７件、葛飾区５件、杉並区１０件、
中野区５件、練馬区７件、大田区１１件、品川区７件、世田谷区１９件、目黒区１件、計１００件、

[685: 匿名さん]

>>684
その件数ってもしかして、
戸数に関係なく数えてるんじゃありませんよね？
１戸でも２０戸でも１件と。

[686: 匿名さん]

一戸の個数が多い大規模物件が多いところは個数でみたらすごいんでしょうね。

[687: 周辺住民さん]

＞＞６６８

住まいにお詳しいとおっしゃる割にはご理解のしかたが私とは違いますなー。
50年に1度といわれた前回をもう一回おさらいしたらいかがでしょうか？
株価位置『始まりの位置比較』はどうですか？地方の一等地も影響はありましたが、前回のような
何倍にもなるバブルだったですか？バブル後の不動産不況時は、相場あと追いの路線価売買でも売れず、収益還元価格で出ても、よほどいい利回りを求められて売買事例のない地域がたくさんあった。　そんな時（阪神大地震7年1月〜オウム事件以後からH13ごろまで）マスコミ、不動産講習会や
不動産会社主催のゼミなどで、これからは大きく上げる地域、少しあげるツレダカ地域、そして
ほとんど動かない地域、逆に下げる地域が不動産好況時でもあると、見たり聴いたりしました。
あなたはご存知ありませんか？
　
　今回のブランド地バブル（外資、リート主導）でも北海道などは一部を残して下がってます。
講習会では３Aあがっても○日部などは下がるから、立地をよく考えて動いたほうが良いなどと　
いわれてました。

自ら住まいに詳しいをおえらびになる勇気は感心しますが、もし前記を少しでもご存知なければ
情報不足、勉強不足の感が見受けられるようです。

今は満室収益物件に絞っての仕入れ管理ですが、７０年代前半から動いています。
渋谷のホテル一室物件などの失敗もありました。
ですから、能書き者より実体験者のはなしを信じます。
住まいに詳しい人ということですので、隠さずに実体験に基づいたお話を教えていただけると
ありがたいです。

[688: 周辺住民さん]

６６８さん
言い忘れましたがオランダのチューリップ事件と同じく、２００７年６月に広尾ガーヒルの単価が
表してましたよ。
７月のサブプラが新聞発表になったとき上がってる棟は安値より５倍近くなっていて前回バブルの
時の（平均５〜６倍）に近くなっていました。
賃料利回り１％切ればチュウリップだと思いませんか？
　私は広尾を指標株としてそれの動きで判断してますが、結果論でなければあなたは何を指標として居住用や収益用物件のアクションをおこしてるのですか？
それによっての事例もおしえてください。
ファイナンス用語を並べた４〜５回の薄い体験評論はあまり参考になりませんので、ぜひ壮絶もあり豪奢もある歴戦の長きにわたる体験を教えてください。ただし東京オリンピック以降で願います

[689: 匿名さん]

ていうかお前が必死すぎてきもいから。

[690: 匿名さん]

前回のバブルは、都内の下落が始まった後も地方は上昇を続けてましたね。
その時間差を利用して都内の土地を高値売却後、その金で直ぐに水戸の土地を買い、しばらくして高値売却しました。
１粒で２度美味しかった。

[691: 匿名さん]

自分の手法や思い出を自ら語りたくなったらプレイヤーから引退(素人ならゴメン)を考えたほうがよくない？

[692: 匿名さん]

確かに広尾のマンションの値動きを押さえておくことは、相場状況を見る上で先行指標になるんで理にかなっているね。
前回のバブル時のピークに南麻布で１部屋４ＬＤＫで２５億程度まで、いってたのが、今回のプチバブルでは、せいぜい１０億程度の分譲しかなかったという点では、今回の方が山が低いので、その分、谷もそんなには深くならんのではないかと直感的には思うよね。
ロジカルに考えるんであれば、前回のバブルの経験で買う側も銀行も極端に高値までついていってないし、借入比率もせいぜい50%程度ぐらいに抑えて、相場が暴落しても自分でだした自己資金分が全とびする程度で収まるぐらいのコントロールをしてるってことでしょう。

[693: 購入検討中さん]

長文で講釈たれる割に実のない内容だとグッタリする(笑)

[694: 匿名さん]

今回の山が低かったということは、
谷の後に次回の山があったとしても
その山も低くなるだろうと今回の経験から予想できる。

[695: 匿名さん]

でも、まもなく地球全体が金利ゼロ状態になるわけだから、意外と次の山は高いんじゃない。もちろん対象は超都心部だけだけど。

[696: 匿名さん]

まったく下げ止まっていないのに次の山の話とは気が早いですな。

[697: 匿名さん]

今回、相場の急落を経験した人達が
次回の山では抑えずに、高くまで買い上るとは思えないな。

[698: 匿名さん]

↑イヤイヤ世界的な低金利が続けば必ず次の山に向けた上昇サイクルが来るはず。

要は、それまで待てる体力があるか、続く資金があるかだよ(笑)

不動産の底入れは直ぐそこだよ(笑)

今年10月に東京オリンピック決定すれば早まり、こなくても、遅れて上昇サイクルに突入するでしょう。

[699: 匿名さん]

↑本物のあほ

[700: 匿名さん]

東京の地図を見て思ったのですが、もしも今後地価が上がるような事が有ったとしても、区画整理すらされていない地域は、上がる見込みは無いでしょう。

田畑の字道の跡や、森の獣道の延長のような道しかない地域が、まだまだ多いです。