23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[501: 匿名さん]

建築資材が高騰してる当時、
これからは仕様が落ちるって言われてたじゃないですか。

建築資材が下落した今、
仕様が落ちるって心配してたら
資材が高かろうが安かろうが仕様が落ちる心配をしてる事になります。

[502: 匿名さん]

>>501
はは、確かに(笑）

結局のところ、すでに竣工済みの新築物件を拾えばいいのか、これから着工予定の新築を拾えばいいのか・・迷うところですな〜

これは中古に関してですが、数年前の価格に比べて都心部はまだまだ高いな、って印象。
(自分が今住んでるマンションと似たような物件の価格を調べたら、一時期と比べてもまだ100万以上は高い感覚がある）

これはもう、ここ数年の最安値近くまで下げるのを待ってから拾ったほうがいいのか・・・
目を養う上でも、今から動いておくに越したことはないだろうけど。

[503: 契約済みさん]

うちは直近安値である2002年程度まで坪単価で落ちた(値引きさせた）物件を買いました。地域ごとの坪単価は調べられるので一つの目安にはなると思います。

[504: 匿名さん]

例えば月島や豊洲で、
チャレンジ価格から殆ど値引かずに売り出してる中古がありますよ。
もちろん、分譲価格に利益が上乗せされています。

高く取引されてた幸福な時期を、忘れられないんでしょうね。

[505: 匿名さん]

そんなバカな価格では誰も買わないのにね。

[506: 社宅住まいさん]

今安いのは　悪かろう物件ですからね。

その中から　嗅覚を鍛えて探し出す　あるいは
信頼のできる営業さんから　紹介してもらえる

どっちも無理なうちは　まだ　しばらく待たないと。

[507: 匿名さん]

知ってる営業さんもいるけど、
今は自分のことで精一杯みたいですよ。
客のためになんて考える余裕はなさそう。

[508: 匿名はん]

今日はクリードと東新住建から、投資家さんへ紙くずのお年玉。

[509: 匿名さん]

県境外周区で大幅値下げ＝新価格発表物件が続出し始めました。

それでもまだ高いと思うのが実感。
大田区、中野区あたりで５千万円超えとか・・・

[510: 銀行関係者さん]

投機の対象だったところはボロボロみたいですよ。
見た目はオシャレでも普通に住むには不便なところの落ち方激しいみたい。

不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）の調査によると、高額賃貸物件における賃料のマイナスが続いており、市況の悪化が進行している結果となった。同社の物件データベースをもとに、東京都港区・渋谷区の賃料30万円以上の住戸を対象に調査。前回募集賃料と退去後に新たに募集している賃料を比較し、その差を分析した。直近の08年11月調査分の対象件数は313件。それによると、サブプライムローン問題発覚後の07年秋以降、賃料改定率は減少に転じており、「リーマンショック」直後の08年10月には平均4.8％下がっている。直近の08年11月はマイナス4.4％。高額物件ほどマイナス幅が大きく、賃料100万円から140万円台の物件はマイナス7.5％、150万円以上はマイナス11.6％となっている。同社では、「今後も外資系金融機関などのリストラの本格化などに伴い、高額物件の市況はこれまで以上に悪化することが予想される」としている。

[511: 匿名さん]

高額な賃貸は企業（特に外資）の手当で支えられていただろうから、
この不況でしばらくは借り手が激減するかもね。いくらお金持ちでも、
個人で毎月１００万円なんて払える人はそうはいないだろうから。

[512: 匿名さん]

>>511

まだまだいますよ・・・東京には

http://www.sumitomo-latour.jp/latour/index.html?banner_id=gg00018

[513: 匿名さん]

なんか又、バタバタ新興デベが倒れそうな様子ですね

グロ住、アスコット、プロパスト・・・・

まだまだ候補はいるしね・・23区のマンション供給が極端に減少しそうですね。
困りましたね・・・この状況は。

[514: 匿名さん]

プロパストやばそうですね。
埋立地のが、それきっかけでキャンセル続出。
一帯の価格がだだ滑り。（適正価格にもどるだけ）
こんなシナリオでしょうか。

まぁ、そっちのほうはどうでもいいんですが。

[515: 銀行関係者さん]

今の不動産市場はサブプライム問題で大きく揺れた金融市場を後追いしてる様に感じます。
勿論、不動産の場合は実需があるので、全く同様の流れにはならないのでしょうが、
一方で資金繰りの問題は金融市場よりはるかに重症ですので、この流れを止めるのは容易では
無いと感じます。

これまでの金融市場（主に証券化商品市場）の流れを簡単に書くと

①僅かな市況の変化により、最も高レバレッジ経営を行っていたヘッジファンド(HF)等の
資金繰りが行き詰まり、保有資産の売却が始まる。
　（この時点では、価格下落をチャンスと見た買い手も多数存在）
②その後、決算等で保有資産の評価損が出始め、一般的なHF・証券会社の経営も悪化。
　（この頃から弱小会社の資産売却が始まる→大手証券は総じて静観、中には下値を拾う所も）
③価格下落が決定的になる中、大手証券の中にも大口の投売りを始める所が数社出る。
　（かなりの値引き価格ではあるが、それを買い取る大手は存在）
④かなりの値引き価格が時価となり、それに耐えられないＨＦや準大手証券が次々破綻
　（大手証券の経営も急速に悪化し、資産の買い手が殆どいない状態に。価格が急激に下落。）
⑤大手証券・大手銀行が破綻の危機に
　（他の大手も殆どが売りに回り、買い手は完全に手を引いた状態）

HF・証券会社をデベと置き換えてみて下さい。

サブプライム問題でもそうでしたが、いち早く資産を投げ売ったHSBCやBNPが最も傷が　
浅かったのです。
恐らく、今不動産市場は③に入った所ですんで、正に引き金を引いた者勝ちの局面に
差し掛かってます。いち早く資産（主に在庫）を圧縮した者が生き残るのだと思います。
価格については、大手が本格的に値下げし始めると雪崩をうって下がり始めます。
金融の場合、業界5位のベアと業界3位のリーマンが引き金を引きましたが、不動産業界
もそれに近いのではないでしょうか。

価格の底については2002年の水準をおっしゃる方もいらっしゃいますが、今回その水準で
下げ止まる事は無理でしょう。
当時と比較して危機の規模が全く違いますし、全世界的に不動産市場への蛇口が閉じられた
状態で、且つ以前の状態に回復する見込みは殆どありません。
大口の買い手不在の中、大きな資産圧縮（レバレッジの解消）の流れが数年は続くのでは
ないかと思います。

[516: 匿名さん]

実需はあっても、
値下がり期待の買い惜しみ状態が続くでしょうからね。
我慢できずに買ってしまう客以外は。

[517: 匿名さん]

＞県境外周区で大幅値下げ＝新価格発表物件が続出し始めました。
てことは都心はもう少し先か・・・？

確かに新築、安い。しかも今回の不況で好立地でさえキャンセル住戸もちらほら。
デベと話してる感覚だと、その内容からまだまだ下げそうな印象。
（さすがにはっきり「何年後まで下げる」とは断言してないけど）

今後まだ下げるのなら焦って買う必要もないかなと思ってしまい、
よほど気に入った物件でなければイマイチ踏み切れない。
時期はいいんだけどね、決算前だし。（来年のデベの決算期を待ってもいいかな、とも思うが）

皆さんの意見はどうよ？！

[518: 匿名さん]

515に同意。
>勿論、不動産の場合は実需があるので、全く同様の流れにはならないのでしょうが、
実需でも手付金をチャラにしてでもキャンセルする事態に陥ってるのでは。この危機にあっては。

[519: 匿名さん]

さすがにこれから埋立地とか買うのはやめといたほうがいいと思うけど、
そうでなかったら、都心だろうと郊外だろうと欲しいところに買える値段で出てきたら
買ってもいいんじゃない。一時よりはだいぶ安いんだし。
投資目的だとまた別だろうけど。

[520: 匿名さん]

いや、埋立地はさすがにないっすよ（笑）購入者には申し訳ないけど。
「実需でなら今は買い時」って業者は皆そう言うんですけどね〜。
1円でも安く買いたい心理は皆いっしょ。だからこそ迷うわけで。

ちなみに投資用物件も見てるけど、値段と場所のバランスがいいところは確実に売れてる。
フルキャッシュで購入待ちがずらりと控えてる状況なんてざら。持ってる人はやはり金持ってる。

[521: 購入検討中さん]

じゃあ2002年ごろの23区平均での直近底値を100とするならば、どこまで行くと思いますか？またその場合の実需賃貸不動産の賃料への影響はどう思いますか？

[522: 購入検討中さん]

ちなみに私自身の予想は5年後が底で100-93ぐらいまでと見てます。オプティな予想なのは自認してます。

[523: 匿名はん]

平均給与を支えていた一部の高額給与所得者の給与も30〜50%の大幅減、平均給与に近かった人達も年間5%減、それ以下の人達は無給に近くなって行きそうな時。
その上で、諸費税UP。
今回のバブルで、景気が良くても給与が上がるのが一部の人だけだって、学習しちゃった。
それなのにマンション価格が上がる訳無いでしょ！？

景気が良くなっても、このままジリ貧だよ。

[524: 匿名さん]

不動産価格が下落しても自分たちの給与まで下がれば、お買い得な時期ではないんだよね。
労働者の手取りが減るのは今年からだろうな。
少しでも景気が回復すれば、増税すら起きるかもしれないし、当然利子も上げる。
庶民が23区内にまともな住居を得られる時は、もう来ないかもしれない。

[525: 過去スレの４０]

今後の流れは>>515さんのおっしゃている通りになると思うが、ちょっとおかしいと思ったところを指摘しておく。

アメリカの「証券会社」（私も今までこのように書いていた）は、investment bankと称し、銀行機能も、投資信託機能も、企業買収時の融資機能もある複合的な金融機関で、日本の証券会社とは違う。東京の商業用・住宅用不動産を長期資産として買い漁って、価格を吊り上げていたのは、ヘッジファンド（一部あるだろうが）ではなく、このinvestment bank（投機銀行）が主体。去年の原油価格高騰も、ここが本源。同じ投機銀行ゴールドマンＣＥＯ出身で、ベラボウな報酬を受取っていたポールソンがリーマンを潰すという決定をしたが、その彼がサブ保険で損失以上の収益をあげたとソロスが証言している。しかし、米産業界（最も強固なのは軍産複合体）≒共和党政権は終わった。

思い返すと、80年代に日本も同じようなことをしていた。金余りでＮＹの商業ビル、映画会社、絵画（ゴッホの絵とか）などを買い漁っていた。

Green New Dealをオバマが打ち出している。自民ではやれない。民主は具体案を提出していない。
それから、「矜持」というのは「誇り」という意味だが、あの文脈だと「良心」等と言うべきだ。日本語運用能力がない。これを指摘しないマスコミも同罪だな。

[526: 匿名さん]

デフレは終わらない by 上野 泰也

[527: 匿名さん]

買いを待つのはいいけど、
賃貸の家賃が下がらなければつまらないですね。
賃貸に住む身としては。

[528: 匿名さん]

>522
不動産業者との会話からも、そんな感じの印象を受けた。なので、割と信憑性の高い数字かもしれない。「まだまだ下がる」の「まだまだ」を、自分は約5年ぐらいかと読んで聞いてたけど。1〜2年で回復するなら「もう少し待てば価格も元に戻りますしね」なんて話が出てもおかしくはないはず。デベの営業からも明るい話題全然出ないしね。「新築であの値段なら自分が買いたいぐらいですよ」とデベ談。

[529: 匿名さん]

>>528
俺ならデベに
買いたいなら買えよ、この口先野郎
と言う

[530: 購入検討中さん]

522です。

もし仮に5年後93％だという予測をするならば、それを軸に現在物件から値引き交渉を進めていけば早ければ今春、遅くとも5年後よりも前に買えると思います。

賃貸は大家に搾取され、購入はデベに搾取される。どのみち誰からに利益は生じます、他のサービス同様に。

少なくとも23区内に人が住めなくなるような予想を立てて何もしないよりは、賃料ベース（含む賃料相場の将来予測）に自身の買う価格帯を定めておくのがよいかなと個人的には思っています。

[531: 匿名さん]

2002年頃の平均の93%ですよね？
今から何割値引きさせれば今春に???

[532: 匿名はん]

3年後でも5年後でも良いんだけど、マンションの販売価格が下げ止まって、あるいは又上がると言う具体的な理由を教えて。
523で書いた理由から、3年間で30％程度下がって、その後はジリジリと10年程度は落ち続けると思ってるけどね。その後はわからない。

[533: 匿名さん]

消費税率値上げ前の駆け込み需要で下げ止まり。
但し、その後また値下がり。
かも。

[534: 匿名さん]

県境外周区を中心に賃貸の過剰が顕著になって来ています。
この先どうなるのでしょうか？

[535: 購入検討中さん]

>>532
不動産は株や景気と一緒でサイクルがあるからです。勿論「失われた10年」もありましたし、少子高齢化などから日本の長期でのトレンドは右肩下がりだとは思ってますが、中期のサイクルでは上昇する局面もあるでしょう。

私は賃料ベースで考えて下げ止まりを2002年の93%ぐらいが下限と予想して購入検討しています。
ちなみに3年で30%下げて10年はじりじり下がると2002年の23区平均を100とした場合どこまで下がると予想されていますか？

[536: 匿名さん]

>>534
毎晩のお務めご苦労様です。
埋め立て地の暴落がさぞこたえているようですね。
明日もお気に入りの台詞で営業活動するんでしょうね・・・

でも、あきらめも大切ですよ。

[537: 匿名さん]

＜三鷹駅＞信号故障と男性飛び込み　２度運転見合わせ
1月10日13時18分配信 毎日新聞
１０日午前７時５分ごろ、東京都三鷹市のＪＲ三鷹駅構内で信号機が故障し、総武線の各駅停車は上下線で中野−三鷹駅間の運転を約２時間見合わせた。この間、中野駅から千葉方面へ折り返し運転を行い、中央線の快速電車が、本来停車しない高円寺など３駅にも臨時停車した。
また、午前１１時２０分ごろ、三鷹駅の中央・総武線（各駅停車）のホームから男性が線路上に飛び込み、下り電車にはねられ、けがをした。同線は再び中野−三鷹間で運転を約２５分見合わせた。ＪＲ東日本によると、二つのトラブルで上下線計２９本が運休し、約８５００人に影響が出た。

[538: 匿名さん]

そもそも自宅が賃貸ってことは、江戸時代でいう小作人のポジションが確定してしまっているわけで、まずは一刻もはやく自作農にステップアップすることをおすすめします。
その上でこのエリアの不動産はまだ高いとかここはここまで下がれば買う価値があるとか論じてほしいよね。
いずれにしても、今回の下げ相場が下げ止まり、反転しだすのは、超都心部の南青山、神宮前、広尾、六本木あたりの土地やマンション相場がコツンときたときがそのタイミングなわけだから、売り物として出ているそのエリアの物件をジーと見てて、ホントにイケテル物件を結構鋭そうな買い手がさーっと買った瞬間に自分のねらい目の物件を買いに出るっていう感じの間合いの取り方でいいじゃねえの。
今回のプチバブルで最も乱高下している神宮前周辺は、広大な地上げ途中の土地が駐車場になって放置されてるから、あのあたりの土地の所有権の推移を見とくと最先端の動きが感じ取れるかもね！（今日、現地を歩いて見てきたけど、駐車場の数が10年前の20倍ぐらいに増えてて、びっくりしたよ）

[539: 匿名さん]

南青山、神宮前、広尾、六本木あたり
実需ですか？
投機ですか？
そこんとこハッキリしてくれないと参考にならないよ。

[540: 匿名さん]

>>538
それ言ったら多額のローンで自宅買ったら、企業でいう債務超過のポジションが確定するわけで、まずは一刻も早く自宅を買おうという考えを捨てる事をお勧めします。

[541: 匿名さん]

＞539
質問するなら、そこじゃなくて、「鋭そうな買い手」ってどこらへんぐらいのコメントしてください！

[542: 匿名さん]

23区の外側も下がってるでしょうが、一番暴落してるのは湾岸の埋立地です。
デベの皆さんが必死に埋立地を買い煽りしてますが、もう誰も騙されませんよ。

[543: 匿名さん]

自分は530の意見を支持。ってことで、購入検討中さんの考える厳密な計算式を教えて！（たとえば販売価格5000万の物件を購入する場合を例として）

[544: 匿名さん]

「麦わら帽子は冬に買え！」

[545: 匿名さん]

都心に今年完成物件を1〜2割引のあいだで買えれば儲けもの？

[546: 匿名さん]

>>545
具体的にはここですね。

1878年の郡区町村編制法により、東京府管下の中心部市街地に麹町区以下の15区（麹町区・
神田区・日本橋区・京橋区・芝区・麻布区・赤坂区・四谷区・牛込区・小石川区・本郷区・
下谷区・浅草区・本所区・深川区）が編成された。
1889年5月1日、15区の区域をもって東京市が発足した。
当初は東京府知事が市長を兼ねる変則的な自治体で、市役所も市職員も置かれなかったが、
その一方で従来の15区はそれぞれ単独で区会(議会)を持ち東京市の下位の自治体とされた。
1898年10月1日に特例が廃止されて一般の市制が施行され、麹町区有楽町の東京府庁内に市役所が
開かれた（現・千代田区丸の内三丁目、東京国際フォーラム）。初代東京市長は松田秀雄である。
また、尾崎行雄が2代目、後藤新平は7代目の市長を務めている。

[547: 大学教授さん]

今後５年間、２３区不動産市場に大きな影響を与えるであろう出来事４つ。

①東京駅の大改造と周辺オフィスビル建て替え高層化
②新タワー出現と周辺の再開発
③東京オリンピックの誘致
④市場の移転と跡地再開発

[548: 匿名さん]

新タワーが出来た！リビングから見えるマンションを買おう！買うのは、タワーの北側か東側か西側だな。

オリンピック誘致失敗！何もなし・・

市場が移転した、さかなさかなさかな、魚市場の街になりました。

ってことかな？将来は。

[549: 匿名さん]

城東の方からデベや業者の断末魔の叫びが聞こえてきますね。
購入者は焦る必要なんてないのだから
まずは逝くべきデベには逝ってもらって
状況が落ち着いてから検討を再開すればよいでしょう。

特にそれらのデベがバラ色の未来予想図をデッチ上げて売ってきた新しい街については
じっくりと開発の評価が定まるのを見極めた方が良いでしょう。
自分が住む場所に関してギャンブルする必要はありませんから。

[550: 過去スレの４０]

>>525で書いたポールソンのくだりが分かりずらかったこもしれない。解説する。

たしか2008年度前半期の決算で、ゴールドマンサックスは米金融機関のなかで最高利益を出した。唯一の勝ち抜け米金融機関だった。これは、サブプラ関連金融商品を売却していたからだ。当時、ゴの経営方式はなんと優れているか、と讃える英文記事を読んだ覚えがある。米住宅バブル崩壊は2007年8月に顕在化した。これ以降、サブ関連商品は売れなくなる。サブ商品を売却するまでに、最低1年はかかる。とすると、ゴは2007年8月までに得た市場情報（サブプラの購入者への貸し付けはヤバイ）を活用したことになる。ゴの市場における情報収集の時点は、2006〜07年になると推定する。米財務省長官ポールソンは、2008年前期（損失公表の時期）にサブプラ保険で保険金を受けたと思える。保険をかけていたのは、ゴ人脈の内部情報による可能性が高い。ゴ時代を含めたポールソンの報酬は、円換算で１兆円を超えるだろう。

以上が、米金融資本主義の本質だ。
マイケルジャクソンや米ダイリーガーの収入で、風力発電を数百機建てられる。
電力を自国だけでまかなえれば、世界経済で勝ち抜けになる。
政府指導で行けと思うが、旧通産省の知り合いと話すと、生活の話ばかりする。

民主が政権を取るだろうが、政治３流、経済１流は変わらない。

[551: 購入検討中さん]

>>543
以下、素人なりに私がやっている方法です。長くなりましたが一応このままアップします。
厳密にはやる前のスクリーニングとしては以下の方法を用いています。

１．住む地域と広さを決める
２．賃料×12.5×20年と販売価格の比較
３．販売価格のほうが低ければお買い得。
逆でもOKです。
販売価格÷20年÷12.5が賃料と比較して安ければお買い得。

ホームズの募集価格・売り出し価格で目黒区と荒川区をチェックしてみました。
70平米台、築10年以内、徒歩10分以内で、
目黒区は賃料だと25万ぐらい、売り出しは5700-7200万ぐらい。上記計算のハードルは6250万
荒川区は賃料だと17万ぐらい、売り出しは3200-3980万ぐらい。上記計算のハードルは4250万

厳密にいうと地域性や賃料では物件グレード、分譲では残存資産価値と販売価格以外の諸経費を考える必要がありますが、ざっくりでは上記方法で問題ないと思います。賃料に12.5掛けるのは更新料込みでの年間賃料、20年というのはローンの返済平均が19年ぐらいなのでそこから出しています。

管理費や修繕や金利・諸税については20年後の残存価値が2割あればまかなえるのでこれを上回っていれば少なくとも損にはならない。2割というと5千万物件で1千万。3千万物件で600万。

もっと厳密にやる場合は、賃貸側の賃料を減価償却見合いで、5年毎に5〜10％見直して(下げて）20年の累計額を出し、購入側の残存価値を地域性を考慮して加減する必要があります。上記目黒のケースでいえば残存価値がもっと高いのであればハードルは高くなる(購入価格がその分高くなる）し、荒川のケースでは賃料の下落率が大きくなるのであればハードルは低くなる（購入価格はもっと安くなるべき）となります。


ざっくりスクリーニングして、そこまで厳密にやりたい場合は東京カンテイのツールを使います。有料ですがプロが使う情報程度のものが入手できます。
http://www.nifty.com/kantei/

過去のマンション価格推移についても同社か別の不動産業者がまとめた新築分譲価格推移や中古価格推移があるので参考にしています。

購入物件の減価償却額(便宜的に≒ローン返済額）を金額相当分の利益享受として考え、例えば過去のその地域における坪単価の推移を使って標準偏差を出せば、ファイナンス理論をそのまま流用してシャープレシオは計算できるのかなと思っています。そうすれば、異なる利回りとリスクを同じ枠内で正当に評価できる…とよいなと(笑)

[552: 匿名さん]

目黒で70平米台25万は安すぎでしょ。
以前似たような条件のところに住んでましたが、60平米弱で25万以上でしたよ。

[553: 匿名さん]

それはホームズに言って下さい（笑）

[554: 匿名さん]

>>551さんの計算だとキャップレートは４．８％ですね。
これはかなり楽観的な数値だと思います。港区の高台の一等地なら４．８％
くらいでもよろしいかと思いますが、目黒区の東横線沿線（祐天寺、学芸大学など）
であればもうすこし悲観的な数値（５−６％程度）を適用したほうがいいと思います。
家賃の２５０倍以下というのは必須条件で、死んでも２５０倍以上では買わないと
いうような判断をするならよいと思いますが。

一方荒川区だと人気の北千住あたりでも７％はみておいたほうが
いいでしょう。このあたりのさじ加減は悲観的か楽観的かにもよるのでなんとも
いえませんが、収益還元的な考え方で価値判断をするやり方は賛同です。

[555: 匿名さん]

購入検討中さんサンクス!！自分は実需層なのでざっくりとで構わないです。「賃料×12.5×20年と販売価格の比較」で検討してみます。この計算式は中古のケースになるとやはり変わってくるのですよね？「販売価格÷20年（引く築年数）÷12.5」とかでいいのでしょうか？

[556: 匿名さん]

検討中の物件、たった今計算したらものすごく安くなってました！割とシビアに賃料出したにも関わらず・・・計算して出した金額から管理費や修繕や金利・諸税分で2割引いてもまだ安い・・・これって買いでしょうか？（それとも自分の計算式が間違ってたのかな？）

[557: 購入検討中さん]

>>554
そうですね。普通にキャップレートの考え方なのですがこの250倍の理由の一つは収益還元で投資不動産を見たときのグロス利回りのざっくりとしたハードルが6％だと思っていて、実需はそれよりチョイ下として５％という感じです。荒川区の７％など東京カンテイかどこかのマンションPERとかが参考になるんでしょうね。マンションPERの逆数が収益率でしょうから。

>>555
いいえ、新築でも中古でも250倍でよいのです。ざっくりした相場感だけなので。これだと電卓無しで暗算できます。家賃を千倍して4分の1にするだけです。20万だったら20000万÷４=5千万。簡単ですよね？このざっくりハードルを身につけると便利です。

そのうえで554さんがおっしゃっているようなマンションPERを参考にしたり、上記URL紹介した東京カンテイの賃料・売却実績リサーチを使ったり。5％からの調整はご自身でやるのがよいと思います。完全な実需で超気に入った場所だったら250倍そのままでもよいとか、知らない土地に引っ越すなら投資物件的に厳しくみてマンションPERの逆数で・・・とか。

やろうと思えばエクセルでもモンテカルロシミュレーションとか色々できますがざっくりの絶対線を持つのが重要だと個人的には考えています。

ちなみに年収÷2000が自分の時給です。これも覚えておくと便利な計算です。私は会計畑なので、知人の申告の手伝いとか経理の手伝いのバイトの時給はこれをベースに考えています(笑)

[558: 物件比較中さん]

中流どころか一流企業勤務リーマンでさえマンション購入は躊躇する状況です。

トヨタは7割超の大減益！！
ソニーも5割超の大減益！！
他の企業も減益・下方修正の嵐です・・・・
実感なき景気回復の主役だった輸出企業が大打撃を受けています。

冬のボーナスは減り、生活防衛の為に消費も一層冷え込みました。
既に百貨店の売り上げは減少し、高額品は買い控えで売れません。
庶民の夢、宝くじでさえ売り上げが減りました。

派遣・期間社員切り段階から、中高年正社員と高年収社員のリストラの段階まで進んでしまいました。
多くの会社が正社員リストラを開始しているのは新聞報道でご存知の方も多いでしょう。

金融機関の審査も厳しくなっており、ローン審査落ちも増える。
そもそも長期負債を背負ってまでマンションを買う人が減少しています。
リストラ不安に怯えつつローンでマンション買う人は稀です。
私自身、預金は3000万ほどありますが今後リストラされる可能性がゼロではないので購入に
踏み切れません。
モデルルームにいくと「これだけの頭金だし、お務めも一流企業だし、大丈夫です！」と営業マン
に言われますが、所詮は売らんがための営業トークだし・・・・

これでどうやってマンション市況が回復するのでしょうか？

[559: 匿名さん]

>新築でも中古でも250倍でよいのです。
250倍でよい、というのは同じ計算式が適応される、ということですよね？あと20年という部分ですが、物件の広さによってローンの年数（20年）も多少変わってくるのでしょうか？ファミリー向けなら20年、それ以下なら15年で計算、といったように・・・

暗算できないので電卓使いましたが（笑）さきほどの物件、やはり計算間違ってたかも・・年収÷2000もやってみました、これ便利ですね〜

[560: 物件比較中さん]

>>558
預金が3000万円あるのなら値崩れした1000万円くらいの物件を購入すればいいのでは？
これからは家賃の100倍くらいの予算（すごく計算しやすい）で一括購入が目安でしょうね。

[561: 匿名さん]

>>558
いや、売れてるところはやはり売れてるよ。回った先の物件はいずれもすでに購入申し込みが入っているところばかりだった。見てる人はやはり見てるし、買ってる人は買ってる。いい物件で値段下げればそれなりに購入に結びつく。さすがに投資家なんかは様子見が多いみたいだけど。3000万の預金か、ウラヤマシイ…

[562: 匿名さん]

値段下げればだよね。
いい物件でも値段下げずにヤフー不動産出っ放し物件も多いよ。

[563: 匿名さん]

ほんとそうだよね、わかってない。残債たくさんあるのかとか、余計な心配してしまう。とはいえ、これで売り手側になったら同じような行動をとってしまいかねないところが人間の悲しいところか。

[564: 購入経験者さん]

バブルが終わったあとの最悪期にマスコミに載ってたのは、月額賃料の12倍かける１０だった。
ロケーションによっては月額賃料×１００。もちろん中古売買の目標値だがこの時期は確かに
路線価売買でも売れなかったときであった。
飯田橋駅上マンションが賃料20万で３DKが２戸出てたが、売買は３４８０万で出ていた。
駅１分でも賃料×１７４。
３Aがらみを除けばこんな時もあったので、また先祖がえりが十分考えられる。

[565: 匿名さん]

時給×２０００が年収ってことだね。バイトの時給１５００円といえば
結構割がよいと思っていたが、フルタイムで働いても年収３００万に
しかならないんだね。時給１０００円だと年収２００万か・・・
正社員の地位を失う恐ろしさを感じる。

[566: 匿名さん]

これから不況＆デフレに真っ逆さまって状況で、ローン借りて不動産買う奴はアホ。
小学生からやり直した方がいい。
せめて好転の兆しが見えてからにしろよ。

[567: 不動産購入勉強中さん]

こんな当たり前のことを今更気づいていたなんて。。

エクセル・ワードも操れないのが年収１０００万でのうのうとしていられる国ですよ。
エクセル・ワードは朝飯前、CEDを自在に操れる者が短期派遣で死ぬ思いしているのがこの国です。

[569: 匿名はん]

>政府は赤字になるけど、そんなのあとでインフレになればどうにかなる。

その両方の国は、どうにもならなくなってる大借金国だけど？

[570: 不動産購入勉強中さん]

はい、「買い」です。
然しながらモノによります。
相手のファイナンス事情では相当"以上"の値引きを引き出せるのが現在の足元の状況です。
最悪契約に至らなくても毟り取られるばかりのこの業界に当たっては動いてみる価値はある、
という非常に貴重なタイミングだと思います。

[571: 入居済み住民さん]

No.４９８のレスは傑作ですな！（笑）かなり売れずに苦戦している様子がアリアリの内容ですな。しかし、こういう場所でデベが宣伝するのは如何なものですかな？厳重注意が必要では。。

[572: 匿名さん]

プロの公に言ってる事が当たるなら苦労はない。
ってのが今までの経験則。
今までの経験則など当て嵌まらない。と、言うかな。

[573: 匿名さん]

そう、当たらない。ここ数年、プロの予想はことごとく外れてきた。だからこそ買い控えが起きているのでは？みんなもうプロでさえ信用できないんだよ。

[574: 匿名]

＞568

そう思うなら買いたまえ
誰も止めはせんよ
買いたくて買いたくて仕方が無いんだろ？

[575: 匿名さん]

今買いだと思う奴は、どんどん買ったらいい。
明日にでも不動産屋に行って来たらどうだ？

いるんだよな、バブル崩壊直後に「安くなった」とか言って飛びつく奴が。

相場なんて、総悲観（総楽観）にならないと反転しないからね。
こりゃ当分買いじゃないって事を確信したよ。
ありがとう。

[576: 匿名さん]

回復が早いだって・・・？？？希望的観測だろ。これからだよ本番は。リチャード・クーとかここらへんは、強気の予測が多すぎ（下げ相場ではほとんど当たってない気がする）。証券系だから仕方ないか。

でも、これはマクロの全体の話。よい物件で割安なら、少々高くても買いでしょ。うちの近所は、いい物件は中古でもほとんど値下がりしていない・・・そもそも人気エリアなのに物が出ないから。ミニバブル風になりかけたときに、なぜか上がってしまった物件は下がっている気はするが。

高収入＝景気に左右されると考えられがちだが、近所の物件の動きを見てると、１億位の物件が高くないと思える収入・資産が安定した方々は、まだ沢山いると思うけど。どんなもんでしょ。

[577: 元祖匿名はん]

少なくとも1998年頃からの本邦不良債権ビジネスの勃興期から約10年間程度、不動産市場は
常に「値上がり」してきたと言える訳です。

この期間のマンション分譲価格の底が今見れば2002年頃でした。任売物件や競売物件等と違い、
実需の不動産である戸建てやマンションの価格は下げ底にも上げ底にもタイムラグがあります。

今回金融不況の影響もあり、比較的に短期の値動き（下げ）が不動産市場でも見られましたが
それでもプロの価格の値動きと直ちに、タイムリーにリンクするとはやはり考えにくいです。

プロのマーケットでもファイナンスが付かない現況では買えるプレイヤーが未だ殆どいません。
話題に出ていた表参道などは（確かにいわゆる価格感応度が表参道や銀座が最も高いのですが）
今は大暴落といっても差し支えない状況であり、今が底か、まだ底を打ってないか判りません。

私募ファンドや新興デベの倒産劇が少なくとも一巡するまで、エンド実需の方が慌てる必要は
全く無いように思います。プロのマーケットで仮に今年底を打ったとしても（キツイでしょうが）
その先数年間は猶予期間があるわけです。

買うな、等とは勿論言いません。ただ、買い場だから買えとは私なら言いません。言えません。

それよりも恐れていたことですが、住宅ローンが付かない人が増えてきているかと思います。
こうなると借金自体は勿論負債でしょうが、借金出来る・出来た事がプラスともなり得ます。
今銀行からお金を借りられる方は属性や金融資産等「それなり」の背景が求められますので。

[578: 元祖匿名はん]

インターネットの普及とは怖いものです。

>住宅ローン減税、消費税アップと1月になれば、一気に在庫が捌けて、
>くそ物件しか残らなくなるから、みてな。

上記は（その31）で見かけた明らかに販売関係者と思しき書き込みですが、痛々しい限りです。
良くも悪くも不動産はそんな株価のように日次月次で急に上がったり下がったりしないものです。

勿論もし株が反転、大底を打てば一つのシグナルにはなり得ますが、それでも不動産が動くのは
少なくとも１年単位の後のハナシです。円高というよりも、過去の異常な円安の是正がまだまだ
続いてますし、何より「不況感」が全業種に近いレベルで蔓延している今、余程気に入った物件か
余程リーズナブルだと感じない限り、慌てて買う理由が正直よくわかりません。

良い場所、良い物件が、安くなったなと「思える」人だけでしょうね。それもデベを選んだ上で。
（当方アウトレットはキライではないですが、アウトレットマンションとか値引きサイトとかを
手放しにお勧めする発想は正直あまり無いので。）

[579: 匿名さん]

景気悪化が長引くのは困る気もするが、これを機に不良業者＆物件が淘汰されることを願ってる。

狭くてちょろい物件を、あの手この手で煽って高値で売ろうとしてたからな。濡れ手に粟のダメ営業も多いし。こういう連中の給料の原資を払うのかと思うと、買う気が失せたことも数多い。やはり再生は淘汰からだな。

[580: 匿名さん]

>>579
気持ちはわかりますが、市況がよくなれば良からぬ輩はまた現れます。
参入障壁もなく、太く短く稼げる業界ですから、未来永劫イタチごっこですよ。

義憤の余り、自分が損な役回りにならないようにうまく人生設計しましょう！

[581: 大学教授さん]

今回のプチバブル崩壊で、危惧されていた価格高騰による都心部居住のストップは回避された。
一呼吸置き都心部居住の流れは再開され、都市構造変革は進み続ける。

今後５年間に予想される都心部で起こる大きな出来事は以下。
不動産業界は大きな流れを念頭に入れ候補地を選ぶとともに、
再び価格高騰につながらない慎重な土地購入が求められる。

①東京駅の大改造と周辺オフィスビル建て替え高層化
②新タワー出現と周辺の再開発
③東京オリンピックの誘致
④市場の移転と跡地再開発

ご参考「１０年後の東京　〜東京が変わる〜」
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

[582: 購入検討中さん]

580さんのコメントは真理ですねー。マクロを見すぎても意味無いでしょう。結局家賃とバーターなんだから。

[583: 匿名さん]

家賃の水準も下がらざるを得ないとおもいますよ。

ひとつにはすでに地域によって大きな家賃格差が存在していて、
入居者が経済的に苦しくなった場合に、退避できるバッファが存在する事。

そして売れ残り在庫のゴミ箱代わりになるファンドがなくなったことで、
これらは投売りもしくは賃貸転用などの形で、
個人向け市場に出てこざるを得ず需給を緩める要因になる事。

家賃は下方硬直性が強いというけど、
需要が細り、供給が溢れている今回は、
高額賃貸を筆頭に下がらざるを得ないでしょう。

[584: 大学教授さん]

>>583
都心部の開発が進んで行けば、
住環境、利便性が今より向上するところの家賃は上がり、
あまり変化が無いところの家賃は下がって行くでしょう。
そして全体として家賃の平準化が進み、高額賃貸物件の数は減るでしょう。

[585: 匿名さん]

城東、城北など、一応都内ではあってもプレミアムのない地域は、
今後、隣県や東京市部との競争に突入していかざるを得ないでしょう。
再開発による環境や利便性の向上は限定的なものですし、（過去のニュータウンの例）
その開発自体が、現下の経済情勢から縮小、頓挫する可能性もたかまっています。

ピラミッドが水没していくイメージで、底辺部から水面下に沈み、
その水面下では熾烈な価格競争に巻き込まれるざるをえないでしょう。

[586: 匿名さん]

ま、いずれにしても安く買い叩きたい人はもう一段の不動産市況の悪化を心底願っているということだろうし、デベや最近購入者はそれはもう簡便してくれって考えてることだけは事実でしょう。
ただ、万一、ここから不動産市況が大幅に悪化した場合、約2000兆円あるといわれている日本の不動産の時価総額が数百兆円単位で下落することを意味し、その状況が数年続くようなことがあれば既に危険水域に達している金融機関の財務内容が致命傷を負うことになるから、日本を沈没させないためにも必ず政府がなんとかしてくれるはずだから大丈夫って気もするよね。
もちろん、前回のバブル崩壊時もそう考えて新興住宅地の家を１億でかったり、長銀の株を1000万買ったら、結果8000マンションし、よく買い物に行ってたダイエーがなくなったり、西武がぶっとんだりしたことも事実なんで、要は政府の金融政策次第なのかなと思う今日この頃です。

[587: 匿名さん]

脱字が多かったので再投稿します

ま、いずれにしても安く買い叩きたい人はもう一段の不動産市況の悪化を心底願っているということだろうし、デベや最近購入者はそれはもう勘弁してくれって考えてることだけは事実でしょう。
ただ、万一、ここから不動産市況が大幅に悪化した場合、約2000兆円あるといわれている日本の不動産の時価総額が数百兆円単位で下落することを意味し、その状況が数年続くようなことがあれば既に危険水域に達している金融機関の財務内容が致命傷を負うことになるから、日本を沈没させないためにも必ず政府がなんとかしてくれるはずだから大丈夫って気もするよね。
もちろん、前回のバブル崩壊時もそう考えて新興住宅地の家を１億で買ったり、長銀の株を1000万買ったら、結果8000マンションし、よく買い物に行ってたダイエーがなくなり、西武がぶっとんだりしたことも事実なんで、要は政府の金融政策次第なのかなと思う今日この頃です。

[588: 匿名さん]

なお、湾岸埋立地は公共インフラの整備もこれ以上は行われないので利便性の向上はありません。
ですからここもプレミアムのない地域ということになります。

[589: 匿名さん]

不動産市況の悪化というよりも、プチバブル（過剰な信用創造）の崩壊なので、
これは金融財政政策で押しとどめようとしても無理なことだとおもいます。
政策でできるのは、激変を緩和し幾分かでもソフトランディングさせることぐらいで、
それでさえ、効果が見込めるのはある程度淘汰が済んだあとでの事でしょう。

[590: いつか買いたいさん]

連投必死だなぁって思っちゃいました。
せめて誤字脱字とかチェックして、一個のレスにまとめてから投稿してくれません？

[591: 匿名さん]

東京オリンピックがどうなるか10月に決まるらしいからそれ次第じゃないかな。

[592: 匿名さん]

なお危機に陥った金融機関の救済は、不動産価格の下落に要因があったとしても、
不動産価格を支えるのとは別な手法で行われるでしょう。

[593: 匿名さん]

結局ここはポジショントークしかないからなあ。デベロッパーも賃貸派も購入派も。

[594: 匿名さん]

既に購入済み派もいると思う。

[595: 匿名さん]

今の不動産市況の悪化は、調子こいて値段を吊り上げた売り手の責任です！
自滅しても自業自得です！

（設問：マンション購入を躊躇している理由）
回答者の 93.1％が「現在のマンション価格が高いから」 と回答しました。
http://kanto.m-douyo.jp/enquete/20080919/

[596: 匿名さん]

高値購入済み、入居待ちみたいな人が、今一番不幸なのでは。
ほんとは、夢想で一番わくわくして楽しいはずだった時期が、
下落による損失の拡大と、手付け放棄キャンセルによる損きりとを、
両にらみで対処せざるを得なくなってるんだから。

[597: 匿名さん]

手付け放棄で損失を１割に押さえられるだけマシでは？
下げても売れない築浅中古を抱えてるよりは。

[598: 匿名さん]

>>596
自分の感覚が他人にも当て嵌まるとは限りませんが、せいぜい数百万程度の損切り、
思ったほど精神的なダメージはないですよ。仕方ないな、という感じです。

[599: 物件比較中さん]

売却しないと本当の損益は確定しませんからね。
ひょっとして15-20年後にまたバブルが起きて、「実現益」となる可能性もありますし。

[600: 匿名さん]

だからこそ悩むのでは。現下増大する含み損と、
損切りという確定金額の実損とどちらが傷が浅いか。