イニシア千住曙町(part4)

[契約済みさん]

前スレが1,000件を超えましたので、新スレを立ち上げます。

類まれな立地条件で半永久眺望が得られるR棟、
23区内で駅近&100%自走式駐車場物件がお手ごろ価格で買えるP棟、
と、ユニークな特徴を持ったこのマンションについて、
情報交換をしましょう。

物件データ：
東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

過去スレ(part1)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

過去スレ(part2)
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=23ku&tn=1161&rn=10

過去スレ(part3)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178/

住民板
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=resident_tokyo&tn=0243

[942: 契約済みさん]

１）イ二シアフォレスト町屋　　

　　　６６平米　なんど　２５９８万円？？？
　　　７０平米　なんど　３０９８万円

しかも町屋から日暮里ただの３分

２）Belista千住仲町

　　６９．５８平米〜新価格　３４９８万円

　　しかも北千住から８分の好立地

３）ブリリアンコート葛西並木通り
　　７１.76平米〜３３９０万円

４）キャピタルガーデン東大島ソレア・クワイエ
　　７１.１５平米〜３６８０万円
　　自走式駐車場〜　９００円〜４７００円
　　しかも東大島から９分の好立地

どう思いますか？今の価格と立地をみるとここはやっはり割り高（P棟でも）でしょう？

[943: 匿名さん]

今となっては確かに割安感はないけどほぼ完売でしょう？ ぼったくり価格ではなかったわけだよ

[944: 契約済みさん]

ここの金利っておいくらぐらいですか？


今週のマンションズをみてみたら、変動金利は1.075/1.175/0.9075なども出ていますけど・・・
ここの提携ローンで1.375だっけ？

[945: 匿名さん]

二重床かとか制震かとかいろいろあるので一概には言えませんので、割高というほどでもないでしょう。

[946: 匿名さん]

変動か固定か、頭金割合でもまた提携ローンの相手でも変わるので回答できないですね。 借りる人の属性がよければ変動金利限定で１％未満が可能でしょう

[947: 契約者さん]

少し前に出ていた駐車場の貸し出しは管理規約で禁止されていますね

[948: 匿名さん]

外に独立した駐車場じゃないから無理ですよね

[949: 匿名さん]

どうでしょう。
高層階だと、結構利益が多くのってるらしく、うちは約２割引提示されました。
まぁ、それでも割高と言えば、割高なのかもしれませんけどね。

[950: 入居予定さん]

>946
条件がよければ、変動金利で1%割りますか！

提携ローンで変動金利の安いところだと、
住信が全期間1.6%優遇で、
今月の変動金利1.075%（保障料別）ですね。
（保障料込みだと、0.2%上乗せ1.275%）

もちろん一括払いの人もいるでしょうが、
ローンを組まれる方は、
どんなところで借りているのでしょうか？

来週金消契約会なので、いまさらですが、
変動ならここ！
固定ならここ！
というのがあればお勧め下さい。

[951: 匿名さん]

エレベータ周りの吹き付けタイルなど、ちょっと安っぽいのは気になりませんでしたか？
なんか、修繕費がものすごく高くなりそう。

[952: 匿名さん]

なんか、大幅値引きの電話がかかってきたのですが、近々何かあるのでしょうか？
単に決算近いから？

[954: 匿名さん]

うちにも電話ありましたよ。部屋限定でしたが。
高層階なので、そもそもが高いので諦めました。
でも安くなりましたね。ほんと、何かあるのでしょうか。

[955: 検討中]

私の家にも電話ありました。こんなにも安くなるのかと驚きましたが、まだ下がりますでしょうか？

[956: 検討中]

ちなみに部屋タイプと値引き率を教えて貰えますか？

[957: 入居予定さん]

金利が分からないなぁ
ミックスが一番いいかな、2/3は変動、1/3は固定で如何でしょうかね

[958: 匿名さん]

＞　部屋タイプと値引き率を教えて貰えますか？

営業に直接聞いたほうが早いのでは？

[959: 匿名さん]

キャンセル住戸で、手つけ流し分5% 引きの提示でした。　
部屋タイプは勘弁してください。

[960: 川]

５％引きか〜　でも大きいですねー！　それでも届かないですが。。今度聞いてみまーす！

[961: 契約済みさん]

ほんと？キャンセル住戸？？？？やっばり内覧してたら全然予想外不満になったかなぁ？

全棟で５％値引きしてほしいなぁ・・・・

[962: 匿名さん]

もう20戸そこそこの残りってことで、95%を超えて売れていますから、
それをやるぐらいだったらこのまま売らないで、1年放置して未入居中古物件で
半値ででもうっぱらったほうが得になると思うけどな。

[963: 匿名さん]

うちに電話あったのは20％引きでしたよ。
高層階なので、元が高くて全然無理って感じでしたが。
「もうちょっと」って言ったら逃げられました（笑）

[964: 匿名さん]

部屋は７５平米のタイプでした。

[965: 匿名さん]

同じ部屋かも。うちも20%程度の値引きでしたね。
高層ではなく中層よりちょっと上あたりではないですか？

結構前向きには考えてるのですが、、、勇気でません。

[966: 匿名さん]

そりゃぁ下層階のほうが利益載ってないでしょう。
利益の大きい高層階だからこそ大きな値引きができるわけです。

同じ部屋なのに上の階のほうが値段高いでしょ？

[967: 匿名さん]

５％引きの人は下層階でしょうか？

[968: 匿名さん]

20%引きの部屋は部屋限定だそうですよ。
他の部屋は安くなってないとの事。5%の部屋の事は知りませんが、、、

[969: 契約済みさん]

75平米タイプ？しかも高層？？？？そんな部屋あるの？？？？？うそっぽい！！！！

[970: 物件比較中さん]

信じるも信じぬもご自由です。

[971: 匿名さん]

高層階ってのが２０Fより上階の事を指すのなら中層階ですね。
うちにも電話かかってきましたけど、こんなに安くなるんだったら買う人いるだろうね。
我が家はもうちょっと安くならないと無理ですけどね。（笑）
ただいま、埼玉の東京よりで物色中。はやく見つかるといいな。理想のマンション。

[972: 匿名さん]

７７平米くらいじゃなかった？
もう決算気にする時期なんでしょうか？

[973: 契約済みさん]

７７平米くらい、南向き、１７階ぐらいって３８００万円？？？？結構お得じゃないですか？
うちP棟だけど・・・・ほんとならチェンジしてもらいたいですね・・・

[974: 契約済みさん]

P1-CTypeも出ましたね・・・キャンセル発生？

７０．７１平米、３６８０万円、２LDK、１３階

[975: 契約済みさん]

P棟→R棟（値引きした部屋）・・・・可能でしょうか？

[976: 匿名さん]

オプションなんかを山ほど頼んでいなければ聞いてみる価値はあるんでは？

[977: 匿名さん]

>>975

まあ聞くだけ聞いてみてもいいかと思うけど、ホントに２割も引くんだったら、P棟より安くなっちゃう。
その上で仮にP棟→R棟がオッケーなら、代わりに残ったP棟も元々の分譲価格で売れるわけないから、またまた値引きしなきゃいけなくなる。
そんなアホなこと、売主がするとも思えないけど・・・。

[978: P棟入居予定]

そりゃR棟に住めれたらいいな、とは思うけど、もう今更な感じだなぁ・・・。

今の部屋も内覧会を経てかなりキレイにしてもらったし、部屋の隅々まで採寸してインテリアの配置も熟慮し新しい家財道具の手配も済んだし、住む前から思い入れもかなり強くなってきてるので、仮に同じ価格でR棟に移れるといわれても遠慮するかも。

[979: 匿名さん]

手付け放棄して再契約ならできると以前お伺いしました。
うちは結構前向きに検討中です。いつの間にか不況になっちゃって、周りがどんどん安くなってきたので。
手付け放棄してでも買い直したほうが得な気がしてます。

[980: 建築]

さて、皆様がまだ売主からお伝えされていない仕様変更を書きますので、
交渉材料にでもお使い下さい。

バルコニーの外壁の仕様変更と説明です。
仕様変更されている箇所は、住戸側の壁全てと、手摺の付いている腰くらいの高さの壁の内側ですね。

まず外壁塗装の種類を説明しないといけません。
一般的に吹付とローラー仕上げがあります。

★吹付の説明と種類
吹付とは、機械で壁にボツボツしたパターンを付けて、その後に色を塗る工法です。
種類は大まかに二種類です。
アクリル系と弾性系です。
アクリル系の特徴は、乾燥するとパリパリになるので、下地にひび割れが入ると吹付も割れると言う特徴があります。比較的安価です。
弾性系の特徴は、乾燥するとゴムの様になるので、下地にひび割れが入っても比較的表面には出にくいです。多少値段は高いです。
吹付の特徴は、複層仕上げになる(パターンと色が別)為に汚れが付きにくいです。
総じて「吹付タイル」と言います。

★ローラー仕上げの説明と種類
沢山ありますが、ここではマスチックという工法を説明します。
マスチックとは、表面がボコボコしたローラーで塗装面を塗る仕上げです。
基本的には単層弾性((色とパターンが一緒)が多いですが、複層弾性(色とパターンが別)もあります。
単層弾性は比較的安価です。
複層弾性は多少値段は高いです。
総じて「マスチック仕上げ」といいます。

さて、現場の仕上げは吹付タイルにするはずがマスチック仕上げになっていますが、アクリル吹付から単層弾性への変更です。
これは現場側のコストダウンです。(工期や単価、仕事の技術レベルを総合するとです)
マスチックの方がひび割れが出にくいと向こうは仰ってましたが、間違いですね。何故なら弾性で吹付すれば外観も変わらず、ひび割れも出にくくなるのですから。

外観を変えて(好き嫌いがありますが、私はグレードダウンだと認識しています)までコストダウンをする説明としては間違いですよね。

私の経験上のグレードの順にあげておきます。
弾性吹付（一番高い）→複層弾性マスチック→アクリル系吹付(モデルルーム、設計図書の仕様)→単層弾性マスチック(実際の現場仕様)
以上です。

まだありますので、また書きますね。

[981: 匿名さん]

R棟の14F（だっけ？）の２割値引きした部屋ってまだあるの？
色が好みでなかったので断ったんだけど、未練が。。。
でも、床の張り替えって結構金かかるんだよね。（泣）

[982: 建築]

引き続き、逆梁の仕様変更について書きます。
お気になさらない方はお気になさらずに。

逆梁というのは、バルコニーに出てすぐ目の前にある腰くらいの高さの壁の事です。


★逆梁の内側
逆梁の内側は外壁と同じく、吹付タイルの仕様になっています。
これが単層弾性マスチックへと変更になっています。

★逆梁の天端
逆梁の天端は平滑仕上げ(色付けのみ)の仕様になっています。
現場の仕様はマスチックへ変更されています。
これにつきましては設計変更のお知らせが来ていると思いますが、矛盾点をあげておきます。


何故色だけの仕上げ（モデルルーム仕様です）にしなかったのか尋ねた所
構造上重要な梁なのでひび割れ対策ですとのこと。
そこで
それなら何故廊下の外側の仕上げは色だけの仕上げにしているのか尋ねました。
（廊下の外側の手摺の付いている部分と外側ですね）
建築基準法では、構造上重要な部分に、梁、柱、床、屋根などが入っています。
法律上でいくと梁も床も同じ位重要な訳です。
答えは返ってきませんでした。

どちらも構造上重要な部分なはずですが、一方はひび割れ対策（住民の目に留まりやすい）をし、もう一方はそのまま（住民の目に留まりにくい）という矛盾がここにはあります。

[983: 建築]

村上さんのブログにもありましたが、結構重要な事をお伝えします。

ここは住戸と住戸を仕切る壁が「乾式壁」と言う物で仕切られている棟があります。
「湿式壁」とはコンクリートの壁の事です。コンクリートって水を混ぜますよね。
だから「湿式」なんです。
では「乾式」とは、簡単に言うとボードですね。
商品名は「ナイスタッドＡＧＰ」と言う物です。

住戸、ボード、ボード、防音用グラスウール、ボード、ボード、住戸
と言う様な順番で仕切られています。

当然防音性能が保証されていますが、穴を開けると一気に性能が落ちます。
管理規約にも「穴をあけない事」は明記されています。

ブログを見ると穴、開けてますね。
どういうつもりなんでしょうか。
これ、かなり重要だと思うのですが、私だけでしょうか？
それとも解決したのでしょうか？

[984: 匿名さん]

安くなってるのはR2-B'-S2Typeだけでしょ。
しかも14Fだけ。細長すぎて使いにくそうだけどね。

[985: さる]

お〜イニシアの兄ちゃん・姉ちゃん
こっちに居たんだ〜
書き込み御苦労さん！
誘導、頑張れよ！
いちいち、どれが君等かっていうのは指摘しないから安心して書き込みなさい。

[986: 匿名さん]

私個人はイニシアを信用できなくなりました。

全く信用できない会社です。

[987: 匿名さん]

安く作ったマンションが安く買えるのだから文句言う事ないと思うけどね。（笑）

[988: 通りすがり]

建築さんに質問です。オーダー家具の場合、壁に穴を開けてくくりつけると思うのですが、その場合も防音性が下がるのでしょうか？

[989: 匿名さん]

もういいよ。

[990: 匿名さん]

壁に穴開けちゃだめーーー。それ、共用施設部分ですから。

[991: 通りすがり]

匿名さん、皆さんどうやってオーダー家具をくくりつけているのですか？オプション会の時もオーダー家具受注してましたが…